14.夫妻一方擅自卖房的买卖行为是否有效？

市民刘先生问：最近我准备结婚，欲购婚房，挑选了几套后，最后看中了位于遂川县城新城佳园的一套房屋，此套房屋价格低、位置好、有升值空间。但有一点让我很纠结，熟人告诉我，房主王某比较可怜，丈夫去深圳打工后一直就没有回来，留下王某和女儿相依为命，现在女儿要上初中，而且成绩很好，王某不得不把和丈夫一起在城区买的房子给卖了，以供女儿读书。对我来说这事儿是好事，既能帮助王某，又能买到物美价廉的房子，但房屋产权证同时写下了王某和其丈夫的名字。请问夫妻一方擅自卖房，我的买卖行为是否有效？

律师解答：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。根据你的案情叙述，房产登记在二人名下，虽然有偿，但你也已经从熟人口中了解了王某的房屋所有权情况，无法构成善意。所以，买卖行为有效必须以经过夫妻双方同意为条件。而王某的丈夫已经失踪多年，若要符合条件，可以由王某通过向有关机关申请宣告其丈夫死亡，或起诉离婚并申请分割财产的两种方式达成。