3　不动产登记行政与民事关联案件的诉讼程序如何衔接?

解答:《物权法司法解释 (一)》第1条规定:“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”

该解释对在不动产登记行政程序中一并审理民事争议的程序衔接问题进行规定。

不动产登记通常可能涉及三重法律关系:登记机构与登记申请人之间的行政法律关系、登记权利人与登记异议人之间的民事法律关系、真实权利人与第三人之间的民事法律关系。在司法实践中大部分案件案情错综复杂，不仅涉及行政争议，还往往涉及民事争议，呈现民行交织状态，上述对不动产登记行为分别进行的民事诉讼与行政诉讼的区分在司法实践中亦存在诸多程序交织困境。对此，《物权法司法解释 (一)》第1条规定，当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。前述已厘清民事诉讼与行政诉讼在不动产登记案件中的审查标准和审查对象，那么法院受理民事诉讼后如何处理与之前法院已受理的行政诉讼的关系，以及针对条文中所提到的在行政程序中对民事争议一并审理的程序衔接问题，尤值得讨论。

对此，应结合《物权法》、《行政诉讼法》等相关法律法规综合理解运用。

《行政诉讼法》第61条规定，在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。

在行政诉讼中，人民法院认为行政案件的审理需以民事诉讼的裁判为依据的，可以裁定中止行政诉讼。由前文所述可知，不动产登记行为为准法律行为的行政行为，属于行政机关履行的一项职责，有关不动产登记行为本身的合法性问题通过行政诉讼来解决。而基于节约诉讼资源、提高诉讼效率、保护当事人合法权益的目的以及不动产登记的实践情况和《行政诉讼法》第61条的规定，《物权法司法解释 (一)》第1条在但书中规定了在行政程序中可以一并审理民事争议。对此，要坚持民事诉讼与行政诉讼应当按照各自的审查标准完成案件的审理，即民事诉讼对涉及不动产物权变动的民事法律关系进行审查，作出关于物权变动原因行为效力及物权归属的判断。行政诉讼对登记行为的合法性进行审查并作出判断，进而明晰可以适用《行政诉讼法》第61条中行政诉讼程序与民事争议一并审理的情形，该条文以及本司法解释仅指当事人针对登记行为本身是否合法提起的诉讼，在最初的诉讼是当事人因不动产权属或原因行为争议而提起时，不存在民行交叉的问题，不得在行政诉讼中一并受理。

实务上还存在着以下一些问题:

1.当事人认为登记机关登记行为违法请求人民法院撤销时，又提出物权变动的原因行为无效的情形，此时当事人主要对民事行为的有效性有异议，由于登记机构实行形式审查，对于原因行为的合法有效性并不予审查，在行政诉讼中对登记行为的合法性审查并不包括对原因行为的审查，该情形属于民事诉讼范围。当人民法院对判决认定原因行为无效或撤销时，当事人可持法院判决向登记机构申请更正登记，即属于《物权法》第19条第1款所称“有证据证明登记错误的情形”，对此，登记机构应当依法予以更正，也无权拒绝进行更正登记。如若登记机构不予办理更正登记的，则权利人此时可提起履行法定职责的行政诉讼。作为例外，在少数情况下先行政后民事也是必要的，如在“一房二卖”中，买受人甲进行了登记，另一买受人乙未进行登记，乙要求出卖人丙继续履行房屋买卖合同的，由于甲的登记影响物权变动是否生效，将涉及乙与丙签订的合同是否存在实际履行的基础。此时宜先进行行政诉讼，解决登记的合法性问题后，再进行民事诉讼，当然如乙有证据证明甲与丙的买卖合同无效，直接提起相关民事诉讼即可。针对无处分权人出卖他人不动产，真实的权利人请求撤销登记，第三人主张善意取得的情形，真实权利人可分别通过民事、行政两种诉讼途径，维护自己的合法权益。途径一:提起民事确权之诉。法院在审查第三人是否构成善意取得的基础上，并作出不动产权属的裁判，如确认不属于善意取得，该不动产仍归真实权利人所有的，真实权利人可凭法院民事判决，向登记机构申请更正登记。途径二:提起行政诉讼，司法审查中，在查明第三人是否构成善意取得的基础上做以下处理:第三人购买的不动产不属于善意取得，买卖行为属于无效的行为，人民法院应当依法判决撤销登记;第三人购买不动产属于善意取得，登记机构未尽审慎审查职责的，依据《物权法》等有关法律的规定，第三人的合法权益应当予以保护，人民法院应当作出确认被诉行为违法的判决的规定，可以判决确认违法，即确认违法仍保持该登记的形式上的效力，真实的权利人可基于确认违法判决向登记机构主张行政赔偿。

2.最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内;已经受理的，裁定中止诉讼。等待民事结果后，再审查登记机关登记的合法性。若其诉讼理由仅是民事法律关系无效或应当撤销，并不涉及登记机构违法进行登记的行为，此时，为避免因行政判决的既判力制约当事人通过民事诉讼对实质民事争议进行裁决后变更登记的可能性，不宜采用维持的判决方式，宜采取判决驳回诉讼请求的方式。

3.针对民事析产或确权案件中，当事人以不动产权利证书作为证据证明权利，其他当事人对产权证有异议提请法院撤销的情形，此种情况下，没有必要进行行政诉讼，民事诉讼也无须中止。在民事诉讼中，将不动产登记作为证据审查，如果当事人提出了足以证明真实的权利状况与不动产登记簿上记载的权利不一致的证据，法院可以直接采纳该证据，推翻不动产登记簿的记载。此外，由于民事诉讼并未对登记行为的合法性进行判断，该登记行为在形式上还是有效的，真实的权利人应及时依据法院的判决申请办理更正登记。不动产权利证书在生效民事判决中作为有效证据确认的，当事人对颁证行为提起行政诉讼的，人民法院应予受理。