5 不动产登记簿的推定力是否可以被推翻?
解答:《物权法司法解释 (一)》第2条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”
本条解释指出了不动产登记簿的推定力。
《物权法》第16条规定，不动产登记簿是不动产物权归属和内容的依据。该规定对不动产登记簿使用的是“根据”一词，而相对应的在第17条界定不动产权属证书时使用的却是“证明”一词，可以看出我国旨在明确不动产登记簿的推定力。
确立不动产登记簿的推定力是贯彻物权公示原则、维护交易安全、促进交易效率的内在需要。物权作为一项绝对权、对世权，其变动必然要通过一个可为外界所知晓的形式向外界不特定的多数人加以展示。我国《物权法》第6条对物权的公示原则作了明确规定，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。登记在一定程度上具有权利表象的作用，因为不动产物权变动经常被记载入登记簿，因此从事不动产交易的当事人总是会基于对登记簿的记载产生一定的信赖。通过对不动产物权变动进行登记并且进而承认不动产登记簿上权利推定的效力，有利于明确不动产上的各种物权状态，清晰地向外界展示，从而有利于保障交易的安全，促进交易的效率。基于不动产登记簿信赖与登记簿记载的权利人进行交易的对方当事人也可以很便捷地透过登记簿的记载确定不动产物权的归属和内容并信赖之，其除了相信登记簿的记载外，无须承担其他审查义务。即便登记簿的记载事实上是错误的，他的这种信赖也会得到一定程度的保护，我国《物权法》第106条有关于不动产善意取得的规定即是对不动产登记簿推定力保障的最佳体现。
而在物权归属争议中，若赋予登记以终局证明效力，此为不动产登记制度不能承受之重，一旦将登记簿内容作为实体权利的终极认定，作为最终的证明效力不得被推翻，则当登记簿内容确与不动产真实权利人权利内容不一致时，真实权利人寻求异议登记和更正登记无果，诉至法院时将承担极大的不利后果，严重损害其合法权利。作为一种拟制事实，登记表彰的权利状态并不总能反映真实不动产物权关系。并且，不动产登记簿的推定效力若可以被推翻，事实上并不会对真实权利人产生不利影响。不动产登记簿的推定力只是一种权利推定，这种推定不是终局的、确定的、不可推翻的，如果出现登记簿记载的权利与真实权利不一致的情形，真实权利人可以提出证据证明登记簿的错误，进而更正之，故此登记簿的推定力不会损害真实权利人的合法权益。这一点与基于不动产登记簿的公信力以牺牲真实权利人的权利为代价不同，也因此，确立不动产登记簿推定力的制度成本相对较低。
不动产登记簿的推定力是一种权利推定，而不是一种事实推定。所谓推定，是指在某些法律规范中，立法者以一定的事实 (推定基础)直接推导出另外一个特定的法律要件 (法律效果)。这种被推定的法律要件可以是一个事实 (即所谓事实推定)，也可以是一种权利状态 (即所谓法律推定)。[14]法律推定是指立法者在法律上就某一特定权利或法律关系，不待对有关的要件事实进行证明就直接对其现状是否存在予以推认，立法者直接根据前提事实而非要件事实来推定该项权利存在或不存在的法律状态。根据《物权法》第16条规定不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据，可知不动产登记簿的推定力是对不动产物权权利的存在或不存在的推定，并非对该被登记的不动产的具体自然状况等内容的推定，可见它不是事实推定，而是法律推定中的权利推定，并不适用于登记簿上记载的全部内容，只适用于登记簿上对权利事项的记载，而不适用于登记簿上单纯的对不动产自然状况的记载。因此，法律上认可不动产登记簿的推定力并不意味着，凡是查阅不动产登记簿的人在不动产登记簿中所看到的都应该相信是真实的。不动产登记簿的推定力只及于该不动产物权的存在或不存在，而不及于不动产自身标示状况和对引起不动产物权变动的之前的基础法律关系，如买卖、赠与等债权行为之存在与否。不动产登记簿的推定力不是要推定登记名义人是以何种方式获得登记簿上记载的权利的，而是推定该权利的存在;不是推定在登记簿上注销的权利从未产生或已因某种法律事实而消灭，而是推定该权利不存在。[15]例如，不动产登记簿上记载了甲为某房屋的所有权人，不动产登记簿的推定力只是推定甲为该房屋的所有权人，并不推定甲究竟是通过买卖、赠与、互换等合同还是通过继承而获得该所有权的，即便登记簿上记载了甲取得该所有权的具体方式为买卖合同，该买卖合同是否成立、生效也不被纳入推定的范围。通过赋予不动产登记簿以推定力从而保护交易中善意第三人对登记簿上权利的合理信赖，以促进交易效率和交易安全。
根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。显然，不动产产权证书是在登记簿公示与登记的基础上，为了便于不动产权利人表彰和行使其物权而颁发的一种证明证书。因此，不动产产权证可以代表物权但不具有将物权绝对化的功能。尤其在家庭共有产权制度下，并非只有记载于该不动产产权证书之中的家庭成员才享有物权。相反，只要具备家庭共有财产权适格主体的家庭成员，即便未被记载于不动产登记簿或不动产产权证书之中，其对家庭共有财产的权属也不会受到法律的剥夺。这就说明，物权原因行为的独立性还体现在物权变动行为的证明制度中。由于物权法对不动产登记簿和不动产权属证书确认为“证据”属性，故其作为物权凭证的效力具有相对性而不是绝对性。例如，对房地产是否拥有实体性权利与其所持权利证书之间的关系是:一般情况下统一，特殊情形下处于分离状态。现实中，“有证不等于有权，无证不等于无权”的情形确实存在。一旦发生物权权属纠纷时，该两项法定书证的效力均处于效力待定状态，其最终的合法性有待于有权的主管机关对物权原因行为效力的审查结论。如果物权的原因行为的效力被维持，则该项物权登记行为将会得到维护。否则，登记和颁证行为将会被撤销。可见，物权的变动行为不但不能制约原因行为的效力，反而要受到原因行为效力的反制约。
事实上，《物权法》第16条是对证明责任加以分配的规范，是对权利的推定力，本质上是诉讼法上的证明责任的分配，与不动产物权的真正权利人没有必然关系，其仅具有程序上的意义。一方面，对登记簿上的权利推定产生争议的人，应当举证推翻，在此，登记的推定力产生了举证责任导致的后果，对登记簿正确性推定有异议的人，仅仅动摇登记簿的推定力是不够的，其必须提出证据证明登记簿是错误这一主张，否则法院应就认定该登记簿上推定的内容权利正确，由主张登记簿不正确者承担败诉的后果，认定登记簿上的权利人即为不动产的物权人。当登记簿的推定是积极推定时，如果有人认为不动产登记簿上记载的权利并不存在，登记簿上权利人无须证明不动产物权的产生要件，他只要证明其物权已在登记簿上进行了登记即可 (即证明推定的基础事实)。而主张登记簿记载错误的人必须提出足够的证据来证明其主张，方能推翻不动产登记簿的推定力。而当登记簿的推定是消极推定时，要推翻这种推定，单纯证明权利的产生要件是不够的，还必须证明不存在阻却权利或否定权利的事实。例如，甲作为某房屋的抵押权人，其抵押权曾在登记簿上被记载过，后该抵押权登记被注销。如果甲认为注销登记是错误的，其抵押权仍然存在，那么他一方面必须拿出抵押合同等证据证明该抵押权在实体法上依然存在，同时还要证明该抵押权并没有因为主合同无效、债务人履行债务等原因而归于无效或消灭。[16]此外，若双方当事人对登记簿上记载的物权归属和内容没有发生争议，法院在审理过程中即无须进一步对登记簿上记载权利的要件或相关事实进行认定，他只需直接适用《物权法》第16条并据此在有人提出登记簿不正确的主张之前，将登记簿上的记载作为判决权利存在与否的基础。[17]
实务上存在以下问题:
由上文可知，不动产登记簿的推定力针对的是不动产的权属情况而非不动产的自然状况，即这是一种权利推定而非事实推定。原因在于，不动产登记簿推定力的标的在于不动产上权利的存在与否，而非引起登记行为的原因行为，如买卖、赠与、抵押等法律行为存在与否，该推定不包含对所记载不动产自然状况事项，如不动产的标记、面积、位置、坐落、界址等事实问题，不为推定力所及。[18]要认识到，不动产登记簿的推定力仅仅是为了更有效率地实现不动产登记簿从而使法律交易更加明确化、清晰化，这也仅与权利有关，确切地说，是与那些具有登记能力的物权有关。在司法实践中，如果有人对不动产登记簿上记载的土地面积或房屋面积提出异议，认为其确有错误，不动产登记簿记载的权利人或者登记机构不得援引登记簿的推定力加以对抗。
在援引不动产登记簿的推定力时要注重内部关系和外部关系的平衡。在不动产物权变动的内部关系中，要充分认识到作为一种拟制事实，登记所表彰的权利并不总能反映真实不动产物权关系，异议人只要能提出证据证明登记簿上所记载的权利内容与真实权利并不相符以及其对于该不动产享有合法物权，法院应当确认异议登记人享有物权。但在外部关系中，因为不动产登记的公信力和权利推定效力的存在，致使第三人基于对登记簿的信赖与名义登记人进行交易，并办理登记，此时第三人所取得物权并非基于转让人既存的权利，而是基于法律对于善意购买人的特殊保护和对交易安全的保护。此时，并不存在能有证据推翻对不动产登记簿推定力的适用，该善意第三人对不动产享有物权的登记内容就是真实的权利状态。