16 物业服务合同的履行

——北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司诉倪朝霞物业服务合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省福清市人民法院（2015）融民初字第2055号民事判决书

2.案由：物业服务合同纠纷

3.当事人

原告：北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司

被告：倪朝霞

【基本案情】

北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司（以下简称金辉公司）系依法登记成立从事物业管理的有限责任公司，一级资质。倪朝霞系福清市国际公馆6号楼××××单元套房的业主，该套房面积为263.18平方米。2012年12月1日金辉公司与福清市国际公馆小区业主委员会签订了一份有效期为3个月（2012年12月1日至2013年2月28日）的《物业代管协议》，约定由其为该小区提供物业服务，住宅房屋的物业管理服务费用按建筑面积每平方米1.6元/月计算收取；公摊水电费按每月60元的标准预收，并根据当月实际产生的费用多退少补。2013年3月25日原告与福清市国际公馆小区业主委员会再次签订一份为期3年（2013年3月1日至2016年2月29日）的物业服务合同，约定仍由金辉公司为该小区提供物业服务，物业服务费按建筑面积每平方米1.6元/月计算，物业服务费按月缴纳，每月15日前缴纳当月费用；公共部分水电费用按每月60元的标准预收，并根据当月实际产生的费用多退少补；并约定业主未按约定缴纳相应费用的，经乙方书面催缴，应当按照日万分之五的标准支付违约金。从2012年12月1日起，倪朝霞均未缴纳物业费及公摊水电费等物业服务费用。金辉公司多次催缴无果后，遂将倪朝霞诉至法院。审理中，被告指出，国际公馆小区存在严重的私搭乱建现象，而原告物业管理公司未采取任何管理措施，并且由于物业公司的管理疏忽还导致自己家中财物被盗。倪朝霞提交一份报警回执单复印件，以主张2012年4月12日因家中现金等财物被盗向公安机关报警的事实。

【案件焦点】

物业服务合同的履行及违约、侵权责任的认定。

【法院裁判要旨】

福建省福清市人民法院经审理认为：原告作为物业服务企业，据其与福清市国际公馆业主委员会订立的物业服务协议的约定等对国际公馆小区进行物业管理服务，被告在接受物业服务的同时应依约支付相应的物业服务费用。被告虽主张国际公馆小区违章搭建严重，原告未采取措施管理构成违约，但未能提供相应的证据予以证实，且整治拆除违章建筑是享有相应职权的行政机关的职责，物业公司并无相应的执法权，被告据此要求原告承担相应的违约责任依据不足。被告抗辩称因原告管理不善、治安防护存在漏洞等导致于2012年4月12日家中发生失窃事件，但被告家中失窃事件系发生在原告开始提供物业服务（2012年12月1日）之前，与原告无关，被告以此要求原告承担责任缺乏依据，不予支持。据审理的国际公馆小区的其他同类案件可知，原告对小区管理虽存在瑕疵，但该瑕疵对被告的生活影响有限，不足以对被告的日常生活质量产生重大影响并成为被告拒绝缴纳物业服务费的依据。被告以原告存在轻微违约行为作为拒绝缴纳物业费的抗辩主张，依据不足，依法不予支持。据合同约定，该小区2012年12月1日至2014年7月31日高层住宅的物业服务收费标准为每平方米1.6元/月，经计算，在此期间被告应缴纳的物业服务费约为8421.8元，上述费用被告应按期及时予以缴纳，故对于原告要求被告支付物业服务费8421.8元的主张予以支持。原告主张被告应按欠费金额的日万分之五支付逾期缴费违约金，但未能提供相应的证据证实其曾书面向被告进行催讨，且原告在管理服务中确实存在垃圾未及时清理、车辆不规范停放、小区路面存在破损未及时修复等不足之处，亦存在一定的服务不到位的情形，综合双方的过错对抵，对原告的该项主张不予支持。原告另主张被告在2012年12月1日至2014年7月31日期间应负担的公摊水电费为1200元，但据合同约定每月60元的公共部分水电费系预收，应根据实际使用情况多退少补，但原告并未提供相应的证据予以证实实际费用，故对原告该诉求不予支持。关于被告主张的超过诉讼时效问题，原告于2014年8月份即起诉主张权利，但根据相关规定，为预防和化解各类物业管理矛盾纠纷，对于物业纠纷案件均先交由物业纠纷调解服务中心诉前调解，调解不成才于2015年4月2日立案，即原告主张其权利的实际时间应为2014年8月份，并未超过两年的诉讼时效，故对被告的该辩解意见不予支持。关于被告主张的原告未对小区外墙墙面进行定期清洗构成违约的问题，因被告的主张缺乏合同依据，不予支持；被告另主张原告未按规定配置管理人员等问题，但未能提供相应的证据予以证实，亦不予采信。

福建省福清市人民法院依照《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：

一、被告倪朝霞应自本判决生效之日起五日内支付给原告北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司物业服务费8421.8元；

二、驳回原告北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司的其他诉讼请求。

【法官后语】

随着我国城镇化进程的不断推进，商品房成为人们居住的主要形式，物业小区成为人们生活的基本单元。物业公司提供物业服务并收取物业费本是等价有偿原则在现代型小区管理模式中的体现，但囿于传统的生活习惯、生活方式与新型城市小区的管理模式之间的冲突，导致业主和物业服务公司之间的矛盾日益凸显，人民法院受理的物业纠纷案件不断增多。如何正确处理物业服务合同纠纷就成为了法院审判工作中面临的一个重要课题。

法院在审理物业费欠费案件的过程中，经常发现物业公司与部分业主之间的矛盾往往容易激化，双方各执一词、难以调和，仔细探究内中缘由，归根结底还是以下几个原因造成的：首先，物业公司定位不准确，服务意识不强，经常导致业主的不满。其次，部分业主对于物业公司的责任范围认识不清、契约精神不足、法律意识不强，总以为自己交费了，物业公司就应该什么事情都管，对服务有些不满意的地方就不交物业费，对于物业公司违反合同的行为不懂得收集证据。最后，小区业主委员会（以下简称业委会）本是业主和物业公司沟通的纽带，但在现实中往往成立困难，难以起到有效衔接、沟通业主和物业公司的作用。

本案被告拒绝交纳物业费的主要理由是家中失窃、小区违章搭盖以及物业公司管理不善等问题，但是细究这些理由，本案中均无法得到支持。第一，针对失窃问题。业主家中失窃，这是一种刑事犯罪行为，主要责任在于盗窃者，业主自己也有疏于管理的责任。如果物业公司存在安保漏洞、对小区安全管理不善等问题，物业公司也应承担相应的责任，在物业服务合同中也可以认定物业公司存在违约行为，业主可以同时履行抗辩权对抗，也可以通过诉讼主张物业公司的违约责任。但是本案中，被告家中失窃系发生在前一期物业管理期间，虽然前后两家物业公司存在管理人员混同，但是毕竟是独立的两家物业公司，不能要求当前的物业对之前的物业公司的过错承担责任。此外，物业公司不是私人管家、保姆、保安，其管理的是小区公共空间的卫生、安保、设施修复等内容，应该只负责职责范围内的事务，对于超出其职责范围的事务只有协助的义务而无强制执行的责任，不应苛求物业公司代为承担刑事犯罪人的责任。

第二，关于小区违章搭盖的问题。小区违章搭盖的现象一直都很严重，许多小区业主也深受其害，往往投诉无门，业主反应非常强烈，只能要求小区物业进行管理。但是，物业公司对于业主的违章搭盖行为只有劝阻、向有关部门反映的权利，并无阻止施工、拆除的执法权，但是部分业主认为这就是物业公司的不作为，将行政机关的职责强加到物业公司的头上，导致物业公司吃力不讨好。业主对于物业公司职责范围认识的不清晰，片面认为物业公司应当处理小区所有事务，导致物业公司没少做工作但却也没讨好，不仅影响了业主与物业公司之间的关系，也造成了恶劣的影响。

第三，关于物业管理不善的问题。本案被告居住的小区可以说是本地生活环境最优越、最高端的一个小区，物业管理相对来讲也是最完善的，但是每个小区物业不可能保证物业管理没有瑕疵，譬如以小区存在部分时段的卫生不够整洁、路面存在轻微破损等小问题，只要物业公司能够及时予以整改、完善，就不应认定存在合同违约行为，小区业主就应按物业合同的约定及时履行支付物业费。

针对物业审判中出现的问题，我们建议：1.针对物业管理行业不规范、收费不合理及乱收费等问题，加强法院司法建议权的适用，推动物业相关主管部门的监管力度，促进行业的有序发展。2.加强法制宣传，推动物业服务体系尽早走上法治轨道。3.发挥诉前调解机制的作用，将物业费纠纷化解在“萌芽”状态，避免矛盾的升级，减少诉讼成本，提高审判效率。4.推进我国征信体系的构建，对于物业公司和业主的失信行为纳入征信体系管理。5.建议行政职权有限介入，在社会发展尚未达到自我治理和调解的阶段，政府应当保持对小区事务有限的治理，以提高小区管理的效率，减少违规行为。

编写人：福建省福清市人民法院 林远程