15 起诉是否构成预期违约

——朱小香诉北京派顿酒店投资管理有限公司房屋租赁合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第09712号民事判决书

2.案由：房屋租赁合同纠纷

3.当事人

原告（反诉被告、上诉人）：朱小香

被告（反诉原告、被上诉人）：北京派顿酒店投资管理有限公司

【基本案情】

2013年5月2日，朱小香与北京派顿酒店投资管理有限公司（以下简称派顿公司）签订了《房屋租赁合同》，朱小香承租派顿公司提供的建筑面积2000平方米的房屋，用于经营餐饮，租赁期限自2013年5月1日至2018年6月30日。朱小香承担租赁期间的水费、电费、供暖费、制冷费，租金应按月支付。如朱小香未按照约定期限和数额延迟支付租金超过15日的或经催告后，朱小香仍欠缴各项费用累计超过1万元的，派顿公司有权单方解除合同，收回房屋。如朱小香提前终止合同或违约造成合同解除的，应承担3个月租金的违约金，同时朱小香不再享有免租期优惠。

合同履行期间，朱小香自行测量后认为所承租的房屋实际建筑面积为1572.37平方米，于2015年2月向法院提交起诉状，要求派顿公司返还多收取的房租、供暖费、制冷费。因该房屋尚未办理产权证，为查明朱小香所承租的房屋的实际建筑面积（含公摊面积），法院委托鉴定机构进行鉴定，但鉴定机构以鉴定材料不能满足测绘鉴定工作需要为由，终止了该案的司法鉴定工作。

另查，朱小香向派顿公司交纳了2015年4月份之前的房租，欠供暖费10万元。派顿公司于2015年3月24日向朱小香邮寄《关于催缴供暖费的函》，通知朱小香如未在5日内交纳拖欠费用，则派顿公司有权解除房屋租赁合同。朱小香当日收到该函，于3月27日向派顿公司交纳供暖费10万元，但派顿公司拒收。朱小香在2015年5月7日携带金额为492682元支票向派顿公司交纳2015年4月和5月的房租及水电费，派顿公司拒收。

【案件焦点】

购房人发现房屋实际面积与合同约定面积不符，向法院起诉是否构成预期违约？

【法院裁判要旨】

北京市海淀区人民法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。因房屋实际建筑面积无法进行鉴定，致双方争议焦点即派顿大厦二层的建筑面积无法查清，故法院仅能继续按双方在合同中的约定条款来确定双方权利义务。因现有证据无法证明朱小香所称实际承租面积与合同约定不符，故其要求派顿公司返还多收取的房租、供暖费、制冷费法院不予支持。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。现朱小香在合同履行中对承租面积、房租提出异议的行为，导致双方已丧失继续履行合同的信任基础，朱小香与派顿公司于2013年5月2日所签订的《房屋租赁合同》应予以解除。合同解除之后，朱小香应向派顿公司腾退房屋、补交租金和供暖费并支付违约金。

朱小香持原审意见提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为：朱小香以房屋面积不符合合同约定为由要求派顿公司返还多收取的房屋租金及相关费用，但对诉争房屋的面积小于约定面积并未提交充分证据加以证明，一审法院判决驳回朱小香的上述诉讼请求正确，法院予以确认。朱小香于2015年3月24日收到派顿公司《关于催缴供暖费的函》，并于2015年3月27日前去交纳供暖费，并未超过派顿公司在函中载明的5日催告期，在此情况下派顿公司拒绝接收供暖费，租赁合同约定的解除条件尚未成就，派顿公司不享有单方解除权。派顿公司于2015年4月17日提起反诉，要求解除租赁合同。而此时朱小香欠交4月租金尚未超过15日，派顿公司尚不享有合同约定的单方解除权。因派顿公司已经反诉要求解除合同，在租赁合同是否解除及解除时间等问题未经法院审理并确认的情况下，朱小香未向派顿公司支付租金并不构成违约。朱小香对于承租房屋的面积提出异议，在与派顿公司就协商变更合同不能达成一致的情况下，通过诉讼提出自己的主张，是公民维护自身权益的正当途径。一审法院以此认定朱小香构成预期违约，属认定事实错误，予以撤销。

当事人协商一致，可以解除合同。派顿公司提起反诉要求解除合同后，朱小香不再要求继续履行合同，应视为派顿公司与朱小香在解除租赁合同的问题上已经达成一致。据此，法院判决解除朱小香与派顿公司于2013年5月2日签订的《房屋租赁合同》。因双方互不违约，故朱小香不应向派顿公司支付违约金。朱小香应依照合同约定补交拖欠的供暖费和租金（包括部分免租期租金）。

北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第12775号民事判决第一项、第四项；

二、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第12775号民事判决第二项、第五项、第六项；

三、解除朱小香与北京派顿酒店投资管理有限公司于2013年5月2日签订的《房屋租赁合同》；

四、变更北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第12775号民事判决第三项为：朱小香于本判决生效后七日内将位于海淀区万柳中路十一号派顿大厦二层的房屋腾退给北京派顿酒店投资管理有限公司；朱小香按照每日1万元的标准向北京派顿酒店投资管理有限公司支付自2015年4月1日至其实际腾房之日止的房屋租金或使用费；

五、朱小香于本判决生效后七日内向北京派顿酒店投资管理有限公司支付免租期租金30万元；

六、北京派顿酒店投资管理有限公司于本判决生效后七日内向朱小香返还押金90万元；

七、驳回北京派顿酒店投资管理有限公司的其他反诉请求。

【法官后语】

本案一、二审的主要分歧在于：一审认为朱小香的行为构成预期违约，朱小香应承担违约责任，而二审认为朱小香不应承担违约责任。

我们认为：判断是否违约应依据合同约定。本案合同约定：如朱小香提前终止合同或违约造成合同解除的，应承担3个月租金的违约金。二审法院认为，朱小香并不构成预期违约。朱小香在起诉时，已向派顿公司正常交纳了租金，其因为对租金存有异议，在与派顿公司协商不成的情况下才起诉，这是公民维护自身权益的正当途径，并不能因此被认定为预期违约行为。

同时，派顿公司也不享有合同约定的单方解除权。第一，朱小香在收到《关于催缴供暖费的函》后，在函中载明的5日催告期内去交纳过供暖费，只是因为派顿公司拒收没有交纳成功，所以派顿公司并不因此享有约定解除权。第二，朱小香欠交租金尚未满15日，派顿公司就提出反诉要求解除合同，不应享有合同约定的单方解除权。因派顿公司已经反诉要求解除合同，在租赁合同是否解除及解除时间等问题未经法院审理并确认的情况下，朱小香未向派顿公司支付租金并不构成违约，派顿公司不享有合同约定的单方解除权。

因此，本案并未出现朱小香违约造成合同解除的情况，朱小香也未提前终止合同，朱小香不应承担违约责任。

编写人：北京市第一中级人民法院 叶康喜