疑难问题
1.物业管理合同纠纷是否适用《消费者权益保护法》？
1997年8月，阳光物业公司与田园公寓业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由阳光物业公司对某公寓小区进行物业管理服务，管理费用为每平方米0.70元。1998年6月，双方续签合同，将合同期限延长至2000年8月15日。林某系田园公寓的业主，拥有建筑面积70.92平方米的房屋，自1998年1月起入住并按照约定向阳光物业公司每月支付49.64元的物业管理费。之后，林某与阳光物业公司就排污电泵修理问题发生争议，从1998年10月起拒绝交付物业管理费，并称阳光物业公司未进行正常的物业管理义务，应根据《消费者权益保护法》之规定退一赔三。田园物业公司将林某诉至法院请求法院判令林某支付所欠物业管理费及滞纳金。
林某和物业管理公司都应当遵从《物业管理服务合同》的约定。林某自1998年10月起未支付物业管理费，违背物业管理合同的义务，应依约支付物业管理费并偿付逾期违约金。但是，由于阳光物业管理公司未及时修理排污电泵导致排污电泵不能正常运行。因此，阳光物业公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。由于签订物业管理合同的田园公寓业主委员会不属于《消费者权益保护法》所界定的消费者，不属于应受消法所要保护的弱者，因而林某在本案中不能援引适用《消费者权益保护法》之规定。
2.业主房款未还清物业公司有权停水停电吗？
某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立。某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，称该小区某住户是分期付款购房，但其入住后迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。该物业管理公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活。
在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房款的义务，享有取得房屋所有权的权利。在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系中，责、权、利应一致。
上述案例中的住户，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任，甚至可以要求解除合同等。
但如果该住户已按照物业管理合同规定交纳了物业管理费，就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，就应该得到完善的物业管理服务，其他人（包括开发商）不能对这种权益进行侵害。
开发商要求物业管理公司用停水、停电的方式使住户按时交款，是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的。而物业管理公司按照其要求对住户停水、停电，则违背了其法定职责与义务，更是不对的。
3.物业管理人员可以随便进入业主的住宅吗？
某小区物业管理处规定，装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭，以便装修管理人员随时检查。一天，管理处工作人员在例行巡查过程中，见一装修户房门虚掩未锁，内有施工的声音，于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟，并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工，同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理处接受处理。管理处认为施工单位违反了该小区装修安全管理规定，要对其作出相应的处罚。不久，业主知道了此事。遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅，并且非法滞留施工人员，侵犯业主和装修施工人的合法权益。同时表示将诉诸公堂。
本案中物业管理工作人员的行为，似乎是在根据相关法规和合同认真履行自己的职责和义务，制止违规装修行为，消除安全隐患，维护广大业主的共同利益，从表面看好象是合情、合理、合法的。可是，本案例中物业管理工作人员以装修管理为由，在未经业主（所有权人）同意的情况下对私家住宅堂而皇之地“推门而入”。这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及人身权益不受侵犯的法律规定，侵犯了业主的合法权益，确有侵权之嫌。物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全隐患以后，按照相关法规的规定，将施工负责人带到管理处接受处理（比如向其告知禁止行为和注意事项，发放《违章整改通知书》要求限期整改等），并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和事实情节，不构成所谓的“非法滞留”。当然，如果这时出现施工人员拒绝到管理处处理的情况，物业管理人员也可以采取服务上门的方式履行“告知禁止行为和注意事项”以及其他法定义务。《物业管理条例》第四十七条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”可见物业管理企业没有行政处罚权，不能对施工单位“作出相应的处罚”。
物业管理人员应具有法律意识。本案例中业主的房门是“虚掩”还是“紧闭”其实并不重要，重要的是现场工作人员是否养成了良好的工作习惯。在这种情况下一定要先表明身份和来意并征得同意后方可进入业主的私家住宅。作为物业管理常规业务的装修管理工作，可以在多种环节加以控制。比如在物业销售环节可以在销售合同中的物业管理内容里加以明确，也可以在《业主临时公约》中加以明确。业主入伙环节可以在业主办理入伙手续时明确。业主大会、业主委员会成立时在《业主公约》加以明确，还可以在外来人员控制、装修手续办理以及日常巡查等环节加以控制和处理。总之，物业管理企业可以通过多种途径履行自己的告知、制止、报告以及协助处理等法定义务。另外，在处理现场违章装修时，如果出现业主或装修施工单位拒不配合物业管理人员正当的装修管理工作时，物业管理工作人员可以在依法采取制止、劝告、发放《违章通知书》、向政府部门报告等措施，切忌采取过激行为。
[1]行政主管部门监督管理业主委员会的行为，应当在法律规定的职权范围之内，否则其行为将为非法。至于具体范围，目前我国各地的规定并不完全相同。各地政府主管部门应当依据当地地方法规之规定行使职权。一般来说，政府主管部门的职权应在引导业主及其业主团体的自治管理上，不应直接干预业主团体的自治管理事务。
[2]业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务公司签订物业管理服务合同，双方应当按照合同的约定履行义务。具体来说，业主应当按照合同的约定交纳物业管理费，业主委员会应当按照合同的约定履行自己的职责。物业服务公司则应当依据物业管理合同的约定，履行物业管理义务，按照合同的要求提供合格的物业管理服务。如果一方当事人没有严格按照合同的约定履行自己的义务，致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。
[3]物业管理服务合同的酬金支付标准应当按照物业管理服务合同的约定来确定，但如果双方在合同中没有约定，可以通过协商的办法确定；协商不成的可以按照《合同法》的规定来确定。根据《合同法》第62条规定：“当事人就有关合同的内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”
[4]建筑物区分所有权人，对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有和共同管理的权利。物权法规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以设立业主大会，选举业主委员会，制定或者修改业主大会议事规则和建筑物及其附属设施的管理规约，选举业主委员会和更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建和重建建筑物及其附属设施等。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放大气污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
[5]本条首先明确了建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有。但是建筑物及其附属设施的维修资金的使用关系着业主专有部分以外的共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造、维护等，关系着每个业主的切身利益。因此，本条规定维修资金的使用应当经业主共同决定。本条规定主要用于业主专有部分以外的共用部分的维修，例如电梯、水箱等的维修。至于业主专有部分以外的哪些部分为共有部分，哪些设施为建筑物的附属设施，要根据每一栋建筑物、每一个建筑区划的不同情况具体分析。共用部位，一般是指住房主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
[6]关于建筑物及其附属设施管理，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
[7]最高人民法院于2008年12月8日发布《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》，其中规定废止《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第88条、第94条、第115条、第117条、第118条、第177条。理由是“与物权法有关规定冲突”。
[8]（2014）杭上民初字第870号
[9]（2002）厦民终字第194号。
[10]上述条文参见《中华人民共和国民事诉讼法》（2012修正）第六十四条。
[11]上述条文参见《中华人民共和国民事诉讼法》（2012修正）第六十四条、第一百七十条。
[12]《中华人民共和国电力法》第二十四条规定：国家电力供应和使用，实行安全用电、节约用电、计划用电的管理原则。第二十九条规定：供电企业在发电、供电系统正常的情况下，应当连续向用户供电，不得中断。因供电设施检修、依法限电或者是用户违法用电等原因，需要中断供电时，供电企业应当按照国家有关规定事先通知用户。第五十九条规定：电力企业或者用户违反供用电合同，给对方造成损失的，应当依法承担赔偿责任。电力企业违反本法第二十八条、第二十九条第一款的规定，未保证供电质量或者未事先通知用户中断供电，给用户造成损失的，应当依法承担赔偿责任。《电力供应与使用条例》第四十三条规定：因电力事故给用户或者其他用户造成损害的，供电企业应当依法承担赔偿责任。因用户或第三人的过错给供电企业或者其他用户造成损害的，该用户或者第三人应当依法承担赔偿责任。
[13]上述条文参见《中华人民共和国民事诉讼法》（2012修正）第二百条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条。
[14]计量装置即供电部门认可并安装的计量用户电量的装置。根据《中华人民共和国电力法》第二十六条规定：“用户应当安装用电计量装置。用户使用的电力、电量，以计量检定机构依法认可的用电计量装置的记录为准。用电计量装置，应当安装在供电设施与受电设施的产权分界处。”
[15]《人民法院报》2003年6月18日正义周刊第2版上刊载《谁该为这笔电费“买单”》，认为供电局只可能依据合同向物业公司要求支取电费，不能抛开合同关系，直接向业主要求支付电费。
[16]参见姚德年、李长城：《供用电、水、气、热力合同》，24页，北京，法律出版社，1999。
[17]《厦门市住宅区物业管理条例》第三十五条规定：业主或使用人不按合同约定缴纳物业管理服务费、房屋公共维修金和规定的其他费用的，业主委员会应协助催缴。逾期仍不缴纳的，由物业管理企业按合同约定收取违约金；合同没有约定的，可按日加收所欠缴费用千分之三的滞纳金。逾期六个月仍不缴纳的，物业管理企业也可停止服务。物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任，造成业主、使用人损失的应当承担赔偿责任。
[18]2003年9月1日施行的《物业管理条例》第四十五条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。该条例的出台将会有效地防止上述情况的出现。