典型案例_物业纠纷实用法律手册-QQ阅读男生玄幻网

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典型案例

1.杭州市上城区近江家园5园业主委员会等诉杭州厦安物业管理有限公司侵权责任纠纷案[8]

问题提示

物业服务合同终止，物业管理公司在办理交接手续后继续占用业主的用房，并租给他人使用，收取的租金应如何返还？

原告：杭州市上城区近江家园5园业主委员会。

负责人：方某行。

委托代理人：唐某兴。

委托代理人：余某。

被告：杭州厦安物业管理有限公司。

法定代表人：王某鸣。

委托代理人：梁某建。

第三人：杭州市上城区近江家园4园业主委员会。

负责人：陶某荣。

第三人：杭州市上城区近江家园6园业主委员会。

负责人：严某。

第三人：杭州市上城区近江家园七园业主委员会。

负责人：张某荣。

第三人：杭州市上城区近江家园8-9园业主委员会。

负责人：王某平。

【案情】

原告杭州市上城区近江家园5园业主委员会（以下简称：近江5园业委会）诉被告杭州厦安物业管理有限公司（以下简称：厦安物业公司）、杭州光阳房产代理有限公司侵权责任纠纷一案，本院于2014年4月29日收诉后，由本院诉调对接中心进行调解，后调解未果，于同年6月11日立案受理，依法由审判员姚炜强适用简易程序独任审判，于同年6月30日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案于同年9月5日裁定转为普通程序，由审判员姚炜强担任审判长，与人民陪审员赵惠健、咸青央组成合议庭。同年9月15日，原告向本院提出申请，申请撤回对被告杭州光阳房产代理有限公司的起诉，本院已另行裁定予以准许。因杭州市上城区近江家园4园业主委员会（以下简称：近江4园业委会）、杭州市上城区近江家园6园业主委员会（以下简称：近江6园业委会）、杭州市上城区近江家园七园业主委员会（以下简称：近江七园业委会）、杭州市上城区近江家园8-9园业主委员会（以下简称：近江8-9园业委会）与本案的审理有法律上的利害关系，本院依法通知其作为本案第三人参加诉讼，于同年12月3日公开开庭进行了审理。原告近江5园业委会的负责人方恢行及其委托代理人余琼，被告厦安物业公司的委托代理人梁伟建到庭参加诉讼，第三人近江4园业委会、近江6园业委会、近江七园业委会、近江8-9园业委会经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告近江5园业委会起诉称：2006年原告与被告厦安物业公司签订了一份物业服务合同，原告将小区物业管理委托给被告厦安物业公司，服务期限为五年。2011年11月合同期满，原告与被告厦安物业公司未达成续聘意向。由于被告厦安物业公司未与原告办理完全的交接手续就自行退出小区物业服务，为此原告多次要求被告厦安物业公司按物业服务合同第二十条第10项规定办理，即“本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部物业经营用房，管理用房及物业管理的全部资料档案。”但被告直至诉讼之时仍未与原告就相关物业管理办理交接手续。被告厦安物业公司从2007年7月起至2011年12月31日止，未经原告和业主大会的同意将地下车库、办公用房和活动用房出租并且将收取的租金占为己有，该租金已知的累计高达125000元。原告要求被告退返上述未经业主委员会的同意收取的租金，故而原、被告经多次协商仍未果。原告认为被告侵害了自己的合法利益，为维护自己权利和权益，特依据我国法律之相关规定诉诸于法，请求法院依法裁判。原告的诉讼请求为：1.判令被告厦安物业公司、杭州光阳房产代理有限公司返还414490元，其中被告厦安物业公司应返还225000元，杭州光阳房产代理有限公司应返还189490元；2.判令被告厦安物业公司、杭州光阳房产代理有限公司支付相应款项的利息（按银行同期贷款利率计算）至付清之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告申请变更诉讼请求，现诉讼请求为：1.判令被告厦安物业公司支付原告近江家园5园1幢地下层房屋租金125000元（2007年7月1日至2012年6月30日）；2.判令被告厦安物业公司支付原告近江家园4园6幢2号配套用房（非营业用房）出租租金97176.97元（建筑面积为81.73平方米，按照14.5元/平方米计算，共计82个月，2007年7月1日至2014年5月31日）；3.判令被告厦安物业公司支付原告近江家园5园7幢4号房屋租金47655元（2011年5月1日至2011年12月31日）；4.判令被告厦安物业公司支付原告逾期付款利息，从2012年3月1日起按银行贷款年利率6.12％计算至本金实际还清之日止。

被告厦安物业公司答辩称：1.关于原告要求被告支付近江家园5园1幢地下层房屋租金125000元的请求，该部分用于出租后所获得的房屋租金确实存在，但是从2007年7月开始直至被告退出该小区物业管理服务为止，该部分的收益已全部用于该小区的物业管理费用中，原告以侵权责任纠纷主张该地下层房屋租金，缺乏事实和法律依据，原告无权主张。即使按照原告主张，该部分租金发生在2007年7月1日至2011年底，原告也超出了主张租金费用的诉讼时效，应当予以驳回；2.关于原告要求被告支付近江家园4园6幢2号配套用房出租租金97176.97元的请求，原告以侵权责任纠纷主张，缺乏法律上的依据，原告是近江5园业委会，以他人的房屋主张权利，没有法律依据，应予以驳回，且近江4园业委会已出具《证明》，证明该配套用房空置，没有使用；3.关于原告要求被告支付近江家园5园7幢4号房屋租金47655元的请求，该六个月期间的租金并不是由被告实际在收取，实际收取的部分已经实际用于该小区物业管理的其他费用当中。综上，原告的诉请缺乏事实与法律依据，不能成立，请法院驳回原告的诉讼请求。

第三人近江4园业委会、近江6园业委会、近江七园业委会、近江8-9园业委会书面答辩称：1.第三人将不派员参加诉讼；2.关于在本案件中，第三人认同厦安物业公司的答辩意见，请法院考虑；3.第三人对本案件没有诉讼请求；4.关于案件的具体审理结果，第三人尊重和接受人民法院的判决。

原告近江5园业委会为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：

1.近江家园5园物业管理委托服务合同，证明原、被告之间的法律关系；

2.关于是否向法院起诉征求意见、业主委员会换届备案表、杭州市上城区住房和城市建设局的证明、近江5园业委会的情况说明，证明原告的诉讼主体资格，由业委会代表业主参加诉讼；

3.租房协议；

4.房租发票、收据；

证据3、证据4共同证明被告未经原告同意出租房屋并收取租金的事实；

5.会议纪要；

6.杭州市上城区望江街道人民调解委员会的证明；

证据5、证据6共同证明原、被告双方经有关部门多次调解协商仍未果，本案没有超过诉讼时效；

7.杭州光阳房产代理有限公司的证明，证明近江家园5园7幢4号房屋租金47655元（2011年5月1日至2011年12月31日），该部分租金都已实际支付给被告厦安物业公司；

8.杭州市住房保障和房产管理局政府信息公开告知书、杭州市物业管理用房交接清单、证明、近江家园配套用房明细表，证明原告接管物业管理办公公共用房的情况；

9.近江五园实际经营性收入明细、近江五园物管处物业经营收支报表（2009年1月至12月、2010年1月至12月），证明上述证据间存在矛盾，被告厦安物业公司做假账。

被告厦安物业公司为证明其辩称的事实，向本院提交如下证据：

10.厦安物业公司与近江家园业委会联席会议记录（包括签到表），证明2007年11月对物业管理中出现的情况以及具体问题召开了联席会议，会议中各业委会对其小区内物业管理内容进一步确认，被告受聘于原告及相关小区业委会，对小区物业管理展开的日常工作做了进一步明确，原告的代表也认可被告作为物业管理企业对小区物业用房统一使用，对被告的服务管理予以认可、确认，无任何异议；

11.近江家园小区自行车库移交协议，证明小区地下自行车库从建设单位移交，自行车库的权属不属于原告所有，原告对此无权主张；

12.近江五园实际经营性收入明细，证明被告进行物业管理服务期间，就经营性收入向原告及其他业委会进行了报告以及具体说明的事实，原告之前从未提出任何异议；

13.近江4园业委会的证明，证明近江家园4园6幢2号配套用房的权属归近江家园4园，原告无权主张，且该配套用房从2010年至今一直空置，原告的主张缺乏事实与法律依据；

14.上城区近江家园小区业委会联席会议纪要，证明近江4、6、七、8-9园就涉及原告的配套用房形成了新的会议纪要。

第三人近江4园业委会、近江6园业委会、近江七园业委会、近江8-9园业委会未提交证据材料。

本院为查明案件事实，依法调取杭州市房屋测绘调查表（包括近江家园五园1、4幢测绘调查表、分户图、测绘调查情况附表页）。

上述原告近江5园业委会、被告厦安物业公司提交的证据及本院调取的证据经庭审质证，被告厦安物业公司对证据1、证据2的三性无异议；对证据3至证据5的真实性无异议，对证明对象有异议，认为被告系经原告同意后长期出租房屋，在新一届业委会成立前原告都没有提出过异议；对证据6的真实性无异议；对证据7质证认为，即使该租金存在，也是部分，并不是全部，需要进一步核实；对证据8的真实性无异议，关联性由法院审核；对证据9的真实性无异议，但对证明对象有异议，认为不存在原告所述的做假账情况。原告近江5园业委会对证据10的真实性无异议，但对关联性有异议，认为本案涉及了非经营性用房的出租，包括了自行车库；对证据11的真实性无异议，对证明对象有异议，认为恰能证明该部分不能出租，而被告却出租谋利并占为己有，理应返还；对证据12的真实性有异议，认为该证据证明小区收入与被告的报表有出入，被告实际收入大于其公布的账目；对证据13本身的真实性无异议，但因近江家园4园还是由被告在管理，有利益上的利害关系，不予认可；对证据14的三性无异议。原告近江5园业委会、被告厦安物业公司对本院调取的证据无异议。第三人近江4园业委会、近江6园业委会、近江七园业委会、近江8-9园业委会未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。

综合当事人举证、质证情况，本院对证据认证如下：证据1、证据2、证据5、证据6、证据8、证据10、证据11、证据14及本院调取的杭州市房屋测绘调查表具有真实性，且上述证据对本案事实具有证明力，予以认定；证据3、证据4、证据7相互印证，能够证明被告将近江家园5园7幢4号房屋出租给杭州光阳房产代理有限公司并收取租金的事实，对该事实予以认定；证据9、证据12、证据13将结合全案综合予以认定。

【审判】

根据当事人陈述及确认的有效证据，本院认定案件事实如下：

2006年11月25日，原告近江5园业委会与被告厦安物业公司签订《近江家园5园物业管理委托服务合同》一份，原告将小区物业管理委托给被告厦安物业公司，委托管理期限为五年，自2006年11月25日24时起至2011年11月24日24时止。该合同第十七条第2项约定：“经营性用房，委托物业公司代办，收入用于物业公共部分的维修。”2011年11月24日，合同期限届满，双方未签订新的合同，被告厦安物业公司实际管理至2011年12月31日。2012年1月18日、同年4月12日、同年6月4日，原、被告及相关单位就小区营业用房、非营业用房等多次召开协调会，杭州市上城区望江街道人民调解委员会于2013年9月9日也进行了协调调解，但未达成共识。

另查明，杭州市近江家园小区（4-9园）项目，由杭州市上城区近江小区建设工程指挥部开发建设，该项目统一办理了物业管理用房缴交确认手续。近江家园5园7幢4号房屋、近江家园4园6幢2号房屋均为物业管理办公和公共活动用房，近江家园5园7幢4号房屋原由被告厦安物业公司直接出租，后租赁给杭州光阳房产代理有限公司，由杭州光阳房产代理有限公司对外出租；近江家园4园6幢2号房屋自2010年2月起空置至今。2011年12月31日，被告厦安物业公司退出近江家园5园的物业管理。2014年10月14日，被告厦安物业公司与第三人近江4园业委会、近江6园业委会、近江七园业委会、近江8-9园业委会及杭州市上城区望江街道近江东园社区居委会、杭州市上城区望江街道近江西园社区居委会召开上城区近江家园小区业委会联席会议，形成会议纪要，第三人近江4园业委会、近江6园业委会、近江七园业委会、近江8-9园业委会认可包括近江家园4园6幢2号房屋中的81.73平方米、近江家园5园7幢4号的房屋暂由原告管理、使用、收益（不确定所有权属）。

再查明，2007年1月22日，被告厦安物业公司与案外人陈玉宝签订《租房协议书》，将近江家园5园南面地下库租赁给案外人。该地下库位于近江家园5园1幢地下一层，在园区外有独立出口，面积约200平方米，年租金25000元。被告收取租金至2012年6月30日，共计125000元。最后一笔租金于2011年7月12日收取，2012年6月30日后该地下库移交由原告收取租金。

本院认为，建筑区划内的其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，应属业主共有部分。本案中，被告厦安物业公司出租给案外人的地下库位于近江家园5园1幢地下一层，应属近江家园5园的建筑区划内，现无证据证明该地下库属市政公用部分或者其他权利人所有的场所，因此该地下库应属近江家园5园的业主共有。被告厦安物业公司为近江家园5园提供物业管理服务期间未经授权将其出租，侵犯了业主的权益，故原告要求被告归还租金并支付逾期利息的请求，于法有据，本院予以支持。被告应归还原告租金125000元，支付逾期利息22779.69元（以125000元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算，自2012年3月1日起暂计至2015年1月23日），并实际支付至款项实际付清之日止。被告认为收取的租金已全部用于该小区的物业管理中的意见，因缺乏合同和法律依据，本院不予采信。被告抗辩该部分租金已过诉讼时效的意见，因与双方就物业移交召开协调会，双方纠纷于2013年9月9日由杭州市上城区望江街道人民调解委员会进行调解的事实不符，本院不予采纳。

关于原告主张的近江家园4园6幢2号配套用房租金97176.97元、近江家园5园7幢4号房屋租金47655元及相应逾期付款利息的请求，对此本院认为，杭州市近江家园小区（4-9园）项目系统一办理物业管理用房缴交确认手续，因此上述房屋在2011年12月31日前属原告与第三人近江4园业委会、近江6园业委会、近江七园业委会、近江8-9园业委会共同共有，鉴于第三人在本案中无诉讼请求，原告与第三人的共有物分割亦不属本案处理范围，故原告要求被告支付2011年12月31日前近江家园5园7幢4号房屋、近江家园4园6幢2号配套用房租金的请求，本院不予支持。至于原告主张的近江家园4园6幢2号配套用房2012年1月1日至2014年5月31日的租金问题，原告现无证据证明被告存在侵权行为，故原告的相应请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（二）项、第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告杭州厦安物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告杭州市上城区近江家园5园业主委员会租金125000元；

二、被告杭州厦安物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市上城区近江家园5园业主委员会逾期利息22779.69元（以125000元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算，自2012年3月1日起暂计至2015年1月23日），并自2015年1月24日起支付逾期利息至款项实际付清之日止；

三、驳回原告杭州市上城区近江家园5园业主委员会的其他诉讼请求。

预收案件受理费8410元，因原告杭州市上城区近江家园5园业主委员会在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额，故本案案件受理费为5689元，由原告杭州市上城区近江家园5园业主委员会负担2434元，被告杭州厦安物业管理有限公司负担3255元。退还原告杭州市上城区近江家园5园业主委员会2721元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5689元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。

2.厦门艺发办公用品有限公司诉厦门象屿物业管理有限公司停电侵权损害赔偿案[9]

问题提示

物业管理公司因为用户未及时缴纳物业管理费而停止供电，导致用户经济损失的，物业公司是否应当承担赔偿责任？

原告（上诉人）：厦门艺发办公用品有限公司。

法定代表人：黄某辉，董事长。

诉讼代理人（一审）：杨某福、张某，福建厦门杰胜律师事务所律师。

诉讼代理人（二审）：邱某平，康某松，福建厦门天翼律师事务所律师。

诉讼代理人（再审）：曾某忠，北京东元律师事务所厦门分所律师。

被告（上诉人）：厦门象屿物业管理有限公司。

法定代表人：王某雏，董事长。

诉讼代理人（一审、二审、再审）：辜某江，公司职员

诉讼代理人（一审、二审）：邹某武，福建厦门启和律师事务所律师。

诉讼代理人（再审）：曾某峰，福建天衡联合律师事务所律师。

【案情】

原告诉称：被告以拖欠水电费为由擅自断电，致使原告的生产全面停顿。因其停电行为，致使原告与外商签订的四份总金额67万多美元的出口订单无法履行，直接造成经济利润损失计人民币（下同）55万元及厂房租金等直接经济损失554 940元，共计1 104 940元。请求法院判令被告立即停止侵权，恢复供电及支付赔偿金1 104.940元。

被告辩称：原告长期拖欠物业管理费、代收代缴水电费，经催讨拒不支付。被告在原告处于停产状态下，依有关规定，口头通知原告，进行停电，被告的行为符合法律规定及《厦门市住宅区物业管理条例》的规定，不构成侵权。停电原因系原告自身原因造成的，损失应由原告承担，且实际上原告的损失亦没有事实依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。

福建省厦门市湖里区人民法院经公开审理查明：原告厦门艺发办公用品有限公司（以下简称艺发公司）系厦门银丰工业大厦四楼厂房的使用人。1999年9月1日被告厦门象屿物业管理有限公司（以下简称象屿物业公司）与厦门丰盛集团公司签订银丰工业大厦物业管理委托合同。该合同第6条约定：“物业管理公司负责向业主和各物业使用人收取下列费用：物业管理服务费、代收代缴水电费……”第8条：“对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告，及停止相应服务等措施”。1999年9月象屿物业公司与厦门湖里供电公司签订高压供用电合同一份。2000年9月1日，象屿物业公司以艺发公司拖欠其管理费和水电费为由，将艺发公司的生产用电拉闸。

2000年10月13日，象屿物业公司向法院起诉要求艺发公司偿付拖欠水电、物业管理费，同月30日艺发公司向象屿物业公司缴纳2000年8月、9月水电费共计3 473.20元，同日艺发公司还向象屿物业公司发出关于要求送电的通知。厦门市湖里区人民法院于2000年12月19日以（2000）湖房初字第0665号民事判决，判决艺发公司应偿付象屿物业公司物业管理费27 283.30元、公共维修金3 944元、电费5 040元及逾期付款违约金等，该判决已生效。

前述案件于2000年11月20日开庭审理。次日，艺发公司向法院提起诉讼，要求象屿物业公司赔偿停电造成的侵权损失1 104 940元。象屿物业公司于2000年12月23日为艺发公司开闸送电。

上述事实有下列证据证明：

（1）银丰工业大厦物业管理委托合同（以下简称物业管理合同）、高压供用电合同（以下简称用电合同）。

（2）公证书。

（3）艺发公司2000年10月30日交纳的水电费收据，“关于要求送电的通知”。

（4）（2000）湖房初字第0665号民事判决。

（5）1999年10月20日原告“关于要求在四楼安装冷却塔的请求”。

（6）1999年11月20日的厂房租赁合同。

【审判】

一审情况：

厦门市湖里区人民法院认为：艺发公司与象屿物业公司间已形成了物业管理合同关系。艺发公司未按有关规定支付管理费用和水电费，象屿物业公司未通过正当渠道解决纠纷，而以其拖欠费用为由，在事先未通知用电人的情况下，擅自对其用电进行拉闸断电，该行为违反电力法和合同法的有关规定，构成侵权，对此，象屿物业公司应当承担损害赔偿责任。艺发公司要求象屿物业公司承担厂房租金的诉讼请求，因艺发公司提供的证据材料存在互相矛盾，该主张不予采信。而艺发公司要求象屿物业公司承担的银行贷款的利息损失，因贷款均发生在1999年至2000年4月间，与停电行为没有因果关系，亦没有法律依据，不予采纳。其主张摊销费的诉讼请求亦与停电无关联性，不予采纳。可确认的工资金额45 167.40元，予以支持。对于四份出口订单的损失，艺发公司虽委托香港律师对四份订单真实性进行认定，但艺发公司提供“订单”09号中数量与香港律师证明书中09号订单数量有较大差异，同一份订单出现两种数量，且艺发公司未能提供订单的设计图纸、人员构成、库存备料、付款方式、船期预定、生产资金情况等方面的证据予以佐证，故艺发公司提供的四份出口订单缺乏真实性，对其损失不予认定。

福建省厦门市湖里区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条[10]、《中华人民共和国电力法》第五十九条、《中华人民共和国合同法》第一百八十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款之规定，判决如下：

（1）象屿物业公司支付给艺发公司赔偿款45 617.40元。

（2）驳回艺发公司的其他诉讼请求。

二审情况：

上诉人艺发公司上诉称：其诉求的厂房租金损失、摊销费用均客观存在，工资损失应为148 800元，四个订单的损失均客观存在，原判认定事实有误，请求撤销原判，支持其诉讼请求。

上诉人象屿物业公司答辩并上诉称：四份订单不真实，且艺发公司并无履约能力及履约行为。艺发公司并不存在经济损失，象屿物业公司的停电不构成侵权，请求驳回艺发公司的诉讼请求。

厦门市中级人民法院确认了一审法院所认定的事实和证据，还认为，艺发公司的四份订单真实存在，且艺发公司遭受的经济损失客观存在。厦门市湖里区人民法院委托厦门城慧联合会计师事务所，就艺发公司的四个出口定单无法履行的损失进行评估。该所作出厦诚会评报字（2001）第143号资产评估报告书（下称评估报告），认为四份出口订单的收入为人民币5 576 770元，成本为人民币4 896 588.70元，毛利为人民币680 181.30元。

上述事实有下列证据证明：

1.2000年8月艺发公司与香港日辉贸易公司（下称日辉公司）的四份编号为YFE（2000）第06、07、08、09号的售货确认书。

2.四份香港律师公证文书，证明：（1）日辉公司为1997年在香港成立的私人独资企业，黎锐崎任职为该商号总经理，该商号持有上述四份合同的原件为原本文件之真正影印本。（2）艺发公司的母公司香港港艺兴业投资发展有限公司（下称港艺公司）代艺发公司收到日辉公司支付的订金港币485 065.80元，及代艺发公司退还日辉公司订金及赔偿金共港币685 065.80元的支票的真实性。（3）上述收付款经港艺公司董事会会议同意，由港艺公司出具证明确认。

3.黎锐崎的证人证言及日辉公司2000年8月31日转款港币485 065.80元的中国银行（香港）有限公司支票复印件一份及港艺公司2000年11月21日支出685 065.80元的活期存折复印件。进一步证明：日辉公司与艺发公司签订合同的过程，及日辉公司先通过预付30％的订金。后由于艺发公司未履行合同，赔偿日辉公司港币20万元，预付订金随同赔偿款20万元通过港艺公司返还日辉公司。

4.2000年9月15日、9月30日、10月18日、11月17日日辉公司发给艺发公司的四份催货传真。

5.厦门家具厂材料科副科长张克成的证人证言，证实2000年8月中旬艺发公司的黄毅辉总经理曾打电话向其询问是否有大批松木，有一批定单要做。

6.2000年2月29日艺发公司向厦门俊宝木业有限公司购买木材的发票一份，证实艺发公司具有一定的库存备料。

7.厦诚会评报字（2001）第143号资产评估报告书。

厦门市中级人民法院经审理认为：象屿物业公司提供的用电合同以及物业管理合同，无法证实其具有供电职能部门授权或物业管理合同约定可以停电的相应权力，其未能举证证明有事先通知艺发公司停电和有权停电。象屿物业公司的停电行为已构成侵权，其应对艺发公司由此受到的经济损失承担相应的损害赔偿责任。虽然一艺发公司所提供的四份订单中有一份为错版，但其对此已作出合理解释，亦有证人黎锐崎的证言亦证实了这一事实。艺发公司提供的证据足以证明四份订单的真实性，象屿公司主张的原料进库、生产计划与订单的真实性无必然因果关系，且其未能提供反证，因此，对艺发公司主张存在四个出口订单的事实予以确认。象屿物业公司停电行为是导致艺发公司无法生产、无法履行四个出口订单的必然原因之一，其认为艺发公司本不具备履约能力且不存在履约行为，故艺发公司经济损失与断电行为无关，不应予以确认。艺发公司的经济损失应为其无法履行四个订单所导致的损失，以评估报告为准，即四份出口定单毛利估算680 181.30元。鉴于艺发公司与象屿物业公司之间存在事实上的物业管理关系，艺发公司应履行缴纳物业管理等费用的义务，导致象屿物业公司实施断电行为的起因是艺发公司拖欠水电费、物业管理费，艺发公司对损害后果亦具有一定过错，故其应承担相应的次要责任，即30％责任，象屿物业公司对艺发公司的经济损失人民币680 181.30元承担70％的赔偿责任。艺发公司关于其余经济损失上的诉讼请求缺乏依据，不予支持。象屿物业公司关于其不构成侵权的上诉理由缺乏事实与法律依据，不予支持，其要求不承担侵权责任的上诉请求应予驳回。原审判决认定艺发公司经济损失有误，应予纠正。原审判决适用法律有所不当，应予更正。

福建省厦门市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条[11]，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款，《中华人民共和国电力法》第二十四条、第二十九条，《电力供应与使用条例》第四十三条第二款[12]之规定，判决如下：

（1）变更厦门市湖里区法院（2001）湖民重字第0006号民事判决第一项为：象屿物业公司应于本判决生效之日起15日内赔偿艺发公司经济损失476 126.90元。

（2）撤销厦门市湖里区法院（2001）湖民重字第0006号民事判决第二项即“驳回艺发公司的其他诉讼请求”。

（3）驳回艺发公司的其余上诉请求。

（4）驳回象屿物业公司的上诉请求。

再审情况

二审判决后，象屿物业公司向厦门市中级人民法院申请再审。

象屿物业公司申诉称：原判认定事实错误，适用法律错误，应予再审。理由如下：

（1）象屿物业公司的停电行为是一种自助行为，是为防止损失的扩大，而非侵权行为。象屿物业公司与供电公司的合同中约定其是用电方，这决定即使在业主拖欠电费的情况下，其也必须先向供电方缴费，且不得以任何方式任何理由拒付。在艺发公司恶意欠缴电费的情况下，其只能采取停电来防止损失的扩大。（2）停电行为和艺发公司的损失之间不存在因果关系。艺发公司既没有履约能力，也没有履约准备。象屿物业公司在艺发公司起诉侵权之前从不知道其有四份订单要生产。（3）艺发公司2000年10月30日发出书面要求送电通知时，有2份订单已超过交货期限，对此艺发公司应承担全部责任。（4）4份订单不是真实的，要求笔迹鉴定。

厦门市中级人民法院经复查认为：原判决认定事实主要证据不足，该案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）项再审立案条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款、第一百八十三条、第一百八十四条[13]第二款的规定，经本院审判委员会决定，裁定如下：

（1）本案由本院另行组成合议庭进行再审。

（2）再审期间，中止原判决的执行。

福建省厦门市中级人民法院在再审审理过程中，经调解，双方当事人自愿达成调解协议：

1.象屿物业公司支付艺发公司补偿款316 126.90元。鉴于象屿物业公司已向艺发公司支付476 126.90元，艺发公司应返还象屿物业公司16万元，该款应于协议签订的同时由艺发公司一次性支付象屿物业公司。

2.上述款项支付后，双方就本案的争议全部解决，均不得再向对方提出任何请求。

3.本案一、二审案件受理费各15 535元，由艺发公司各承担8 841元，象屿公司各承担6 694元。一审审计费4 800元、评估费20 000元，共计24 800元，由艺发公司承担14 114元，象屿物业公司承担10 686元。

【本案解读】

本案的焦点问题在于物业公司是否有权停电？要解决物业公司是否有权停电的问题，必须考虑到本案的供用电关系是如何建立的，供电局、物业公司、业主之间是什么关系。而这必须从供用电合同的签订，电费的缴纳、物业管理合同的约定等环节上考察。

1.业主并未与供电局建立供用电关系。

根据电力法的规定，业主必须通过合法途径，经过供电局认可的线路及电表的设置，才能与供电局建立供用电合同关系。供电局与用户建立供用电合同的标志是由供电局认可并安装的计量装置（即配电表）并以此作为用户产权的分界点。[14]供电局保持在此计量装置之前的连续供用及维修的义务，电力到达此计量装置供电局即完成供电义务。本案象屿物业公司与供电局签署的用电合同中的计量装置是银丰大厦的总闸，银丰大厦的各业主的分表并非供电局所安装，供电局只是供电到总闸，对于总闸之后的供用电问题及线路维修问题不由他们管理。这意味着供电局与各业主之间并没有存在独立的供用电合同关系。供电局以银丰大厦整个大楼作为供电对象，用电主体本应是银丰大厦的全体业主，应由业主委员会为代表来签订合同。但由于银丰大厦业主委员会未成立，开发商依法委托象屿物业公司进行物业管理，并由象屿物业公司来签订合同，艺发公司并未与供电局建立供用电关系。

2.业主是向物业公司交纳电费，而不是向供电局交纳电费。

首先，艺发公司的分表并不是供电局来安装的，不是法定计量装置，供电局不可能就该分表所发生的电费直接向其收取电费，艺发公司亦不可能直接向供电局交纳电费。[15]从供电局与象屿物业公司的用电合同及电费托收协议书的实际履行中可以看到，供电局委托银行从象屿物业公司的户头上直接扣收银丰大厦的电费。供电局是以银丰大厦整幢大楼为主体作为供电及收费的对象，如果银丰大厦欠缴电费则供电局有权停电，但如果单个业主欠缴电费，则供电局是无权拉电的。同样，象屿物业公司必须缴纳整个大楼的电费，而不得以大楼住户拖欠电费为由拒缴，否则整个大楼将面临被停电的命运。其次，供电局并未授权象屿物业公司转供电或代收电费，不存在物业公司为供电局向业主代收电费的问题。因此，象屿物业公司作为非终端用户，实际上是替全体业主向供电局代垫代交电费。业主用电是物业公司根据大楼的总用电量扣减业主分表的用电量后，将这部分公用电部分按比例分摊到业主身上后，再结合业主实际用电向业主收取电费的。

从上述供用电合同的签订及缴费环节可以看到，本案的供用电关系只存在于象屿物业公司与供电局之间，艺发公司与供电局不存在供用电关系，其用电权是根据银丰大厦用电权的再分配，其缴费是向象屿物业公司缴纳，而非向供电局缴纳。

3.物业公司与业主之间的供用电关系不适用电力法之规定，应受双方物业管理合同、业主公约的调整。

在我国电力是由国家规定的特定供电部门（供电局）统一供应的，其他任何部门负有专门供电的任务，无权与用户签订供用电合同。未受供电局的委托，任何用户不得擅自向其他单位转供电。[16]供用电合同的供电方只能是具有法人资格的供电部门，包括我国的电网管理局、省电力局、从电局以及独立核算的趸县级电力局。而受电力局委托转供电的情况一般是在电力设施不能到达地区或救灾或特殊情况下由供电局授权才可以转供电。物业公司既不是国家规定的供电主体也不是受供电部门委托的供电方，不是电力法及合同法“供用电合同”中调整的供电主体，不负有《中华人民共和国电力法》第二十四、第二十九条规定的供电企业向用户持续供电的义务。

象屿物业公司既非供电主体，也不是实际的用电人，其提供的对于总闸到分表的公共供用电设备正常运转的服务行为及保证用户正常用电的持续转供电服务的行为是物业服务行为的一种，不应适用电力法的规定，应受其与业主之间的物业管理合同及业主公约的调整及相关的物业管理法律、法规调整。

4.物业公司的停电行为是一种自助行为，行使的是后履行抗辩权。

根据物业管理合同第6条、第8条的约定及《厦门市住宅物业管理条例》第三十五条[17]的规定，当业主违约时，对于单个业主可以停止相应的服务。《合同法》第六十七条也规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。因此，当业主违反物业管理合同规定的按时缴纳电费义务时，物业公司有权采取措施——停止相应的服务，断电行为是其停止相应服务的一种行为，是居于物业管理合同产生的后履行抗辩权。认可该权利亦符合区分所有建筑物管理的一个原则，即单个业主不得为危害全体业主利益的行为。物业公司对个别用电人拖欠电费，经催缴无果而采取断电措施既是防止自己损失的进一步扩大，更是为了保护全体业主的用电权，在单个业主的利益与全体业主的利益的取舍之间，物业公司取重舍轻，并没有损害到业主的利益。否则，作为供电局在用电方长期拖欠电费的情况下经合理催缴后可以采取停电行为防止损失的进一步扩大。而作为物业管理公司，其并非实际的用电方，一方面只能源源不断地垫付资金，以履行与供电局的供用电合同的义务和保障整幢楼宇的正常用电；另一方面对于业主拒缴电费的行为却没有任何的自救措施（包括其亦不能向供电局申请向用户停止供电，因为供电局与单个用户没有供用电关系），明显不符合合同权利义务对等的原则，有悖于公平合理原则；亦纵容拖欠电费的违约者从违约行为中获利，违背诚实信用的原则。

因此，艺发公司违反了物业管理合同中必须按时缴纳电费的规定，长期拖欠电费经多次催讨拒不缴纳，象屿物业公司在其长期并未有生产的状态下，进行停电，并不存在过错，不构成侵权。该停电行为不能等同于供电企业的停电或第三人无理由停电的行为，不应适用《电力供应与使用条例》第四十三条第二款规定的，用户或第三人的过错给供电企业或其他用户造成损害应负赔偿责任的情形。

综上所述，本案的供用电合同关系是物业公司与供电局直接建立的，并非业主与供电局建立的，物业公司既然承担了缴费义务，便应享有相应的权利。本案存在着供电局——物业，物业——业主这两层关系。虽然，将业主的用电权隔断在物业公司身上，会造成非供电方供电这一事实[18]，但造成本案这种特殊的供用电合同关系，物业公司并无过错，且其行为亦是从维护全体业主利益出发。因此，应认定物业与供电局的供用电合同并未违反电力法，合同有效，物业交完费后，有权向使用者收取电费，其与使用者的权利义务应受《合同法》的调整，这样处理符合公平合理及权利义务对等的原则。

该案关于艺发公司诉求的经济损失问题。本案四份订单的真实性并不必然导致象屿物业公司承担赔偿责任。合同并非债权凭证，合同的存在不等于合同可实际履行。判断艺发公司四份订单的损失是否存在，是否应由象屿物业公司承担，仍还应考虑艺发公司是否已进行履约准备，该四份订单是否由于断电才无法履行的。虽然断电是造成艺发公司不能生产的一个原因，但供电是可恢复的，艺发公司完全可以告知象屿公司断电产生的严重后果，要求恢复供电从而避免损失的产生。而艺发公司在被停电后并没有急于要求恢复供电，在长达两个月的时间内其未找象屿物业公司进行协商或反映其有四份订单要生产要求恢复供电，而是直到象屿物业公司就拖欠物业管理费问题诉至法院后，才提出送电要求，说明艺发公司对于损害结果的发生及扩大并没有采取过任何补救措施，根据诚实信用原则，防止损害结果的进一步扩大是法律规定的受害人的一种义务，艺发公司未尽该义务有违诚实信用原则。艺发公司不仅在停电问题上有过错，在被停电后，没有要求恢复供电，有意扩大损失，对于扩大损失部分亦不应由象屿物业公司承担。因此，该案即使象屿物业公司要赔，也只能进行象征性的赔偿。在再审过程中，由于二审判决已全部执行完毕，象屿物业公司综合考虑诉讼成本、诉讼效益，自愿与艺发公司达成调解应当予以准许。