第三章 抵押
第一节 抵押和抵押物
第三十三条 〔抵押相关概念〕
本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
条文注释
主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。抵押物被分割或者部分转让的，抵押权人可以就分割或者转让后的抵押物行使抵押权。
主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。但是，第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意的，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。
配套规定
《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）
第一百七十九条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（1988年4月2日）
112.债务人或者第三人向债权人提供抵押物时，应当订立书面合同或者在原债权文书中写明。没有书面合同，但有其他证据证明抵押物或者其权利证书已交给抵押权人的，可以认定抵押关系成立。
114.抵押物在抵押权人保管期间灭失、毁损的，抵押权人如有过错，应当承担民事责任。
抵押物在抵押人处灭失、毁损的，应当认定抵押关系存在，并责令抵押人以其他财产代替抵押物。
配套解读
本条是关于抵押、抵押人、抵押权人、抵押物的规定，《物权法》第179条对这些与抵押相关的概念作了与此相同的界定。另外，从我国民通意见第112、114条可以看出，我国民法通则是不区分抵押和质押的，统称为抵押。而本法中，以是否转移占有为标志，对抵押和质押作了明确区分，本条即是关于抵押的相关规定。最高院的批复为了保护农民工利益，规定了建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
案例注释
案例15：只要抵押权成立，抵押物被分割的，不影响抵押权人行使抵押权
原审原告潢川县农村信用合作社联合社（原潢川县西关信用社上级社）与原审被告钟某、方某、方某借款合同纠纷一案，现已审理终结。
法院再审查明，1997年10月28日，被告钟某以“购货”为由从潢川县西关信用社借款27 500元。该款以原审被告方金成、方某之父方×的位于潢川县城关镇大巷的房产做抵押担保，并在潢川县房管所办理了抵押登记手续。该借款期限届满后，经原告派人催要，被告钟某除归还借款本金2 500元并将借款利息结付至2001年3月31日外，其余借款本金及相应利息至今未还。另查，抵押房产所有人方×已于2000年死亡，其遗有两个继承人大儿子方金成、二儿子方某，现两继承人均表示不放弃继承权利，愿承受相关权利、义务。
法院再审认为，潢川县西关信用社与原审原告钟某所签订的借款合同系双方在平等、自愿的基础上协商一致签订的，其内容真实、客观，系合法有效的借款合同，被告钟某做为借款人本应在约定的还款期限内履行还款义务，但却未能依约及时偿还，其已构成违约，应负本案责任。被告方某在庭审中明确认可其父亲在房管部门抵押手续中签字，且客观上潢川县房管所也于1997年10月27日对该两套房产办理了抵押登记并收缴了两套房屋的产权证书，故借款的抵押登记事实清楚，法院予以确认。故法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第186条第1款及《中华人民共和国合同法》第196条、《中华人民共和国担保法》第33条、第43条、第53条、《中华人民共和国继承法》第33条的规定，判决被告方金成负连带清偿责任。被告钟某归还原告潢川县农村信用联合社借款本金25 000元及利息，被告方金成负连带清偿责任；逾期不能清偿的，以被告方金成、方某应继承的抵押房产折价清偿。
第三十四条 〔抵押财产的范围〕
下列财产可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
（六）依法可以抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
配套规定
《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）
第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（2000年12月8日）
第四十七条 以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
第四十八条 以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。
第四十九条 以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。
当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。
第五十条 以担保法第三十四条第一款所列财产一并抵押的，抵押财产的范围应当以登记的财产为准。抵押财产的价值在抵押权实现时予以确定。
第五十二条 当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效。
第五十四条 按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。
共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年8月27日）
第四十七条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
第四十九条 房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
第五十条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
第五十一条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
第五十二条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
《城市房地产抵押管理办法》（2001年8月15日）
第二章 房地产抵押权的设定
第八条 下列房地产不得设定抵押：
（一）权属有争议的房地产；
（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
（六）依法不得抵押的其他房地产。
第九条 同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。
抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。
第十条 以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。
第十一条 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
第十二条 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
第十三条 国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
第十四条 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。
第十五条 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。
第十六条 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。
第十七条 有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。
第十八条 以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
第十九条 以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
第二十条 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
第二十一条 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
第二十二条 设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。
法律、法规另有规定的除外。
第二十三条 抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
第二十四条 企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。
抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。
配套解读
《物权法》第180条第1款第7项使用“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”的概念替代《担保法》第34条第1款第6项中的“依法可以抵押的其他财产”，这一改变适应了不断变化的社会经济生活的需要。在使用“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”进行抵押时，必须同时具备两个条件：（1）不是法律、行政法规规定禁止抵押的财产；（2）债务人或者第三人对该财产有处分权。
我国物权法、担保法对未来财产抵押（未来财产的抵押指以抵押当时不存在、抵押设立后才存在的财产作抵押物设立的抵押担保，即抵押行为发生在抵押物存在之前）未作一般规定，《担保法解释》第47条中的“依法获准尚未建造的建筑”抵押即属于房地产项目抵押，“以……正在建造中的房屋抵押”的，则属于预售房屋抵押，这两种形式都属于以未来财产设定的抵押。依照司法解释的要求，房地产开发商以建设项目设定抵押，购房人以预售商品房设定抵押，权利人能否取得抵押权都取决于抵押登记的有效办理。
对于本条第2款规定的一并抵押，《担保法解释》第50条作了更进一步的规定，对抵押财产的范围、抵押财产价值的实现作了界定。
《担保法解释》第48、49、52、54条对以某些特定抵押物进行抵押的效力作了具体的规定，即分别对以违法、违章建筑物抵押、以尚未办理权属证书的财产抵押、以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押、以共有财产抵押作了具体规定。
案例注释
案例16：抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以设定抵押
原告中国××银行上海市××支行诉被告×××金融借款合同纠纷一案，法院于2009年4月23日立案受理后，依法组成合议庭，现已审理终结。
2000年11月27日，原、被告签订《个人住房借款合同》，同时签订《住房抵押合同》，约定：被告向原告借款109万元，用途为买房，期限为十五年，月息为4.65‰，还贷方式是按月等额还贷，被告的丈夫程永心作为抵押物共有人在两份合同上签字；所购房产坐落于上海市青浦区徐泾镇沪青平公路1357号190幢，建筑面积为347.87平方米；2000年11月27日设置抵押，同日按约放贷109万元。此后，被告正常还贷到2008年11月20日，再未按合同履行。程永心于2006年3月9日因病死亡。原告经催讨无果，遂起诉来院。
法院认为：原、被告订立金融借款合同及抵押合同依法成立，具有法律效力。原告按约放贷，被告应按约履行还本付息的义务；被告经原告多次催促仍不履行还贷义务，原告有权按约行使提前收回贷款本息和抵押权。为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第130条、《中华人民共和国合同法》第60条第1款、《中华人民共和国担保法》第33条、第34条第1款第（一）项、第46条的规定，做出判决。
案例17：抵押人所有的机器设备等可以设定抵押
原告安宁市农村信用合作联社与被告安宁市某砂石料有限责任公司借款合同纠纷一案，现已审理终结。
原告起诉称：2004年4月28日，原、被告签订《抵押担保借款合同》，合同金额100万元人民币，利率为月息6.3‰，逾期按每日万分之2.94计收逾期利息并按该利率加收复利。同时被告用其所有的挖掘机一辆、自卸车一辆设定抵押，对抵押物依法进行了登记并办理了公证。被告于2005年12月29日归还本金10万元，2006年1月24日归还本金10万元，此外被告还归还了截止2005年12月5日止的利息，其余本息至今未付。故诉至法院。
法院认为：一、原、被告签订的《抵押担保借款合同书》是双方真实意思表示，内容符合法律规定，该合同合法有效。原告按照约定发放了100万元借款，被告没有按照约定履行还款义务。对此被告应承担还款以及相应的违约责任。依据中国人民银行银发〔2004〕251号《中国人民银行关于调整金融机构存、贷款利率的通知》的规定，中国人民银行对农村信用社贷款利率实行上限管理，最大上浮系数为贷款基准利率的2.3倍。本案中双方在合同中约定的利率以及约定的逾期利息利率符合该项规定，故对原告请求被告偿还借款本息、逾期利息的请求法院予以支持。二、依据《贷款通则》第14条第4款之规定“逾期贷款按规定加收罚息”，原告有权依约定加收复利。故对原告主张计收复利的请求，法院予以支持。三、被告用于抵押的车辆，符合《中华人民共和国担保法》第34条第1款第（二）项之规定，并按照该法第42条第1款第（五）项之规定办理了抵押登记手续，该抵押成立并已生效，依据该法第33条第1款、第53条第1款之规定，法院对原告要求对抵押物实现抵押权的请求予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第206条、第207条，《中华人民共和国担保法》第33条第1款、第53条第1款之规定，做出判决。
案例18：抵押人有权处分的国有土地使用权可以设定抵押
上诉人琼山国土局与被上诉人李某土地使用权抵押登记一案，不服琼山市人民法院（2002）琼山行初字第25号行政判决，提起上诉。现已审理终结。
经审理查明：2002年4月，被上诉人李某因借款而持其拥有位于琼山市府城镇龙昆南路西侧的土地使用权证等相关手续材料，向上诉人琼山国土局申请办理土地使用权抵押登记。上诉人琼山国土局以该证所载宗地尚有67 722.52元国有土地使用权出让金未缴纳为由，不予办理登记。被上诉人李某遂向原审法院起诉，请求判令上诉人琼山国土局履行登记职责。另外，被上诉人李某所持有该宗土地的国有土地使用权证，系1997年经过海南希望拍卖市场竟买该宗土地使用权而办理了琼山国用〔1998〕字第01-00176号国有土地使用证，并于2001年10月份换发了新证所取得的。原审法院责令被告琼山国土局履行职责，于判决生效后五日内为原告李某办理土地抵押权登记手续。
二审法院认为：被上诉人李某因借款而以其依法享有权处分的国有土地使用权进行抵押，到核发该宗土地使用权证的上诉人琼山国土局办理抵押物登记，符合《中华人民共和国担保法》第34条第1款第（三）项、第42条第（一）项、第44条之规定。上诉人琼山国土局应当及时办理登记。上诉人琼山国土局提出的不予办理登记之理由即该证所载土地尚欠土地出让金未交，属另外一种法律关系，因此不予办理被上诉人李某所申请的土地使用权抵押登记违反了上述法律规定。原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，应予维持。上诉人琼山国土局上诉理由不能成立，其请求不予支持。最终驳回上诉，维持原判。
第三十五条 〔超额抵押的禁止〕
抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
条文注释
本条第1款规定的是超额抵押，注意，《担保法解释》第51条对此条在司法实践中的适用作出了进一步规定，抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。
本条第2款规定的是再抵押，指同一个抵押物为两个或两个以上的债权设定抵押。从实物形态来看是同一抵押物为两个以上的债权抵押，但从价值的角度而言，用于担保的各个被担保的债权的价值部分是不重合的。
配套规定
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（2000年12月8日）
第五十一条 抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。
第三十六条 〔房屋与土地使用权抵押〕
以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
配套规定
《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）
第一百八十二条第二款 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
配套解读
本条是关于房地一并抵押的规定。有几点需要注意：
（1）本条规定的建筑物，主要指国有土地上的建筑物和乡镇、村企业的厂房等建筑物。本条规定的建设用地使用权，包括城市住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地的使用权。
（2）以建设用地使用权设定抵押，因设定抵押时，其上有无建筑物而不同：抵押人仅以建设用地使用权设定抵押，并且在抵押权生效时，其上无建筑物或其他附着物的，抵押权的效力不及于该地上新增的建筑物或其他附着物；若抵押建设用地使用权时，其上就存在建筑物或其他地上附着物，则应当一并抵押。
（3）由于我国关于建设用地使用权与建筑物的登记机关和审查权限规定不同，实践中存在房地分别抵押的情况。对此，只要设定的分别抵押是基于当事人的完全自愿，在不仅订立了抵押合同，并且已办理抵押登记的情况下，应认定抵押有效。在实现抵押权时，应就两项财产分别拍卖，分别受偿，但必须确保竞买人为同一人，以使房产和地产的最终取得者为同一人。
案例注释
案例19：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，房地一体同时抵押
上诉人安庆市城郊农村信用合作联社十里铺信用社为与被上诉人安庆市某公司、原审被告苏某借款担保合同纠纷一案，不服安庆市中级人民法院（2007）宜民二初字第043号民事判决，提起上诉。现已审理终结。
原审法院查明：2003年4月17日，安庆市城郊农村信用合作联社十里铺信用社（下称十里铺信用社）与苏某、安庆市某公司签订了一份《最高额抵押担保借款合同》，约定：十里铺信用社自2003年4月17日起至2004年4月16日，向苏某发放最高贷款限额人民币不超过80万元的贷款，在此期限和最高贷款限额内，不再逐笔办理抵押担保手续；如不按期归还贷款本金又未获准展期，从逾期之日起按日利率万分之三计收利息；安庆市某公司以坐落于安庆市集贤路贸易中心大楼（建筑面积为382.78平方米、房权证号为2025580）的房屋提供抵押。之后，当事人依约对上述抵押房产办理了抵押登记手续，十里铺信用社分别于2003年5月19日、5月22日向苏某发放三笔贷款共计60万元，利率为月息6.6375‰。借款到期后，苏某仅偿还本金36 100元及相应利息，尚欠563 900元借款本金及相应利息未还。
十里铺信用社多次催要未果，遂于2007年9月诉至原审法院。
原审法院认为：本案当事人各方签订的《最高额抵押担保借款合同》中，原告与被告苏某的借款合同部分合法有效，双方应严格按合同约定履行各自义务。现被告苏某未能按约还本付息，以致引起纠纷，对此被告苏某应负全部责任。原告诉求被告苏某还本付息，应予以支持。本案所涉抵押担保部分，虽按法律规定办理了房屋抵押登记手续，但因被告安庆市某公司对其房屋占有范围内的土地使用权无权处分，不符合抵押权有效设立的规定，自然不能成立抵押权。而房产和土地是紧密联系在一起的，二者的权利在处分时是一体的，应当一起处分，故该房产抵押部分亦无效。原告要求以被告安庆市某公司抵押的房产折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿的诉求，不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第128条、第130条，《中华人民共和国合同法》第205条、第207条，《中华人民共和国担保法》第34条第3款、第36条第1款、第37条第4款之规定，判决：一、被告苏某于本判决生效后三日内给付原告十里铺信用社借款本金563 900元及相应利息（按合同约定的利率计算至本判决确定给付之日止）。二、驳回原告十里铺信用社的其他诉讼请求。
十里铺信用社不服上述判决，提起上诉。
二审法院认为：本案是借款担保纠纷，鉴于债权人十里铺信用社和主债务人苏某对原审判决关于案涉《最高额抵押担保借款合同》中借款部分的认定和处理没有异议，因此，二审中当事人争议焦点是：案涉《最高额抵押担保借款合同》中抵押部分的效力以及债权人十里铺信用社是否对担保人享有民事权利。本案中，三方当事人于2003年4月17日签订的《最高额抵押担保借款合同》，明确约定安庆市某公司以坐落于安庆市集贤路贸易中心大楼的房屋向十里铺信用社提供抵押，随后亦在房产管理部门办理了房产抵押登记。可见，案涉《最高额抵押担保借款合同》中抵押物是房屋，属于附着于国有划拨土地上的房屋单独抵押，依据《中华人民共和国担保法》第36条“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”的规定，案涉抵押房屋占用范围内的国有划拨土地使用权应当视为一并抵押。由于案涉抵押房产坐落于国有划拨土地使用权之上，而该国有划拨土地的所有权属于国家，由地方政府代表国家行使相关权利，安庆市某公司对该土地只有使用权，没有处分权，亦未就房屋占有范围内的国有划拨土地使用权抵押办理相应审批手续，既然房屋占有范围内的国有划拨土地使用权的抵押权不能成立，进而导致房屋抵押权不能实现，故案涉《最高额抵押担保借款合同》中抵押部分应当认定无效，权利人十里铺信用社对抵押房屋不享有优先受偿的权利。上诉人十里铺信用社关于“案涉抵押物只包括房屋，不包括土地，且房屋抵押已经办理登记应合法有效”的观点缺乏事实和法律依据，法院不予支持。本案抵押双方当事人以房屋抵押的意思表示明确，亦办理了房屋抵押登记手续，只是由于对法律认识的错误，因国有划拨土地问题导致抵押合同无效，对抵押合同无效双方均有过错，应各自承担相应的民事责任，即担保人安庆市某公司应当向债权人十里铺信用社承担部分赔偿责任。原审法院在认定房屋抵押无效与十里铺信用社诉讼请求主张房屋抵押有效不一致的情况下，未通知十里铺信用社变更诉讼请求，直接判决驳回十里铺信用社对安庆市某公司的诉讼请求，属于适用程序不当，应予以纠正。十里铺信用社关于即便案涉房屋抵押合同无效，安庆市某公司也应当承担赔偿责任的上诉请求有事实和法律依据，法院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1、2款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第35条第1款、《中华人民共和国担保法》第36条第1款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第7条的规定，判决：
一、维持安庆市中级人民法院（2007）宜民二初字第043号民事判决第一、二项及案件诉讼费用承担部分。二、安庆市某公司在苏某不能清偿上述债务部分的二分之一范围内向十里铺信用社承担民事赔偿责任。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
案例20：乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押
上诉人中国长城资产管理公司沈阳办事处因与被上诉人沈阳某筑路机械有限公司、沈阳某筑路机械厂借款合同纠纷一案，不服沈阳市中级人民法院（2008）沈中民（3）初字第169号民事判决。提起上诉。现已审理终结。
原理查明：2000年12月29日，某公司与中国工商银行开发区支行签订《借款合同》一份，即某公司借款本金4 000 000元，年利率6.43‰，当日，双方签订了《抵押合同》，该抵押合同没有抵押清单。合同签订后，开发区支行向某公司划款4 000 000元。2002年6月10日，双方又签订《借款合同》一份，即某公司从银行借款本金3 000 000元，用途为：借新还旧。期限从2002年6月10日至2003年6月9日，月利率5.6525%，当日，双方又签订了《抵押合同》，该合同项下“抵押物清单”上载明：“土地、19000平方米、沈阳市于洪区、418万元；房屋、2386平方米、于洪区和平村、204万元。”抵押物清单上载明的房产，沈阳办事处提供了沈阳市村镇建设办公室于2000年12月22日颁发的“房产他项权证”；“抵押物清单”上载明的土地，沈阳办事处又提供了该土地于2000年在沈阳市于洪区村镇建设办公室办理的备案登记材料的复印件，他项权利种类及范围一栏中载明：抵押权人：开发区支行。设定日期：2000年6月22日至2001年6月10日。借款合同签订后，开发区支行向某公司划款3 000 000元。
又查明，2000年12月20日，某公司与开发区支行签订《借款合同》一份，当日，某厂与开发区支行签订《抵押合同》。
再查明：2003年12月16日、2004年8月10日，开发区支行二次向某公司下发“中国工商银行提示归还到期贷款通知书”，载明某公司尚欠沈阳办事处本金7 000 000元及相应利息。2005年11月14日，中国工商银行辽宁省分行将上述债权转让沈阳办事处，沈阳办事处多次催收，某公司和某厂未能偿还。另查，2005年7月15日，中国工商银行辽宁省分行与沈阳办事处签订“债权转让协议”，即将上述债权转让给沈阳办事处；同年11月14日，中国工商银行辽宁省分行与沈阳办事处共同发布“债权转让通知暨债务催收联合公告”，对该笔债权进行催收。2007年6月29日，沈阳办事处在辽宁日报刊登“债务催收公告”，对本金7 000 000元的债权向某公司进行催收。
原审法院认为：沈阳办事处与某公司签订的借款合同、抵押合同均系双方当事人的真实意思表示，合同内容符合有关的法律规定，借款合同、抵押合同均合法有效。某公司收款后，未按合同规定的期限偿还沈阳办事处借款本息，属违约行为，应承担逾期付款的违约责任。沈阳办事处主张某公司偿还借款本金7 000 000元及利息，符合法律规定，原审法院予以支持，沈阳办事处主张对某公司设定抵押的财产享有优先受偿权一节，因沈阳办事处未能提供抵押物清单，亦不能说明抵押物的具体财产，故无法认定对何种财产享有优先受偿权；沈阳办事处请求某厂在3 000 000元借款本金及利息范围内，对其作为抵押的坐落于沈阳市于洪区于洪乡西和平村的房产、位于沈阳市于洪区于洪乡西和平村的土地行使优先受偿权一节，经查，沈阳办事处向原审法院提供的不完整的“土地他项权利证明书”，已于2001年8月20日被沈阳市规划和国土资源局于洪分局注销登记，故沈阳办事处请求对某厂所享有的19 000平方米的土地行使优先受偿权，因证据不足，原审法院不予支持；沈阳办事处提供的“房屋他项权证”虽然系原件，但时间为2000年12月22日，与案中3 000 000元借款合同时间不符，经相关部门调查，该“房屋他项权证”在备案登记时，为借款提供抵押的借款合同编号、时间、借款数额、借款期限与案中3 000 000元借款合同均不同，无法认定为同一笔借款。沈阳办事处提供的证据不足以证明“房屋他项权证”系为案中借款提供抵押担保，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条的规定，沈阳办事处不能提供充分证据证明其主张成立，故对沈阳办事处此项主张，因证据不足，原审法院不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第107条、第196条、第207条的规定，做出判决。
沈阳办事处不服上述民事判决，提起上诉。
二审法院认为：对沈阳办事处认为原判以其向法庭提供的土地他项权利证明书被沈阳市规划和国土资源局注销登记为由，认定沈阳办事处请求对某厂所享有的19 000平方米土地行使优先受偿权证据不足是错误的上诉理由。某公司为保证其与开发区支行签订的2002张士字第26号300万元借款合同的履行，双方签订了2002张士抵字第14号抵押合同，该抵押合同抵押物清单上的房屋与某厂与开发区支行2000年12月20日签订的2000抵字101号抵押合同的房屋系同一标的，2000抵字101号抵押合同双方已经办理了抵押登记，某厂已将房屋的他项权利证交付给开发区支行，某公司将同一标的对300万元贷款再次提供抵押，不违反法律规定，沈阳办事处请求对某公司提供的抵押物行使优先受权，应予支持。但鉴于该抵押的土地已被职能部门注销抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》第36条第3款“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”之规定，沈阳办事处只能在房屋所占用土地的范围内对土地行使优先受偿权。
综上，原判认定事实清楚，但驳回沈阳办事处对某公司及某厂提供的抵押物行使优先受偿权的请求不当，应予纠正。
第三十七条 〔不得抵押的财产〕
下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）依法不得抵押的其他财产。
条文注释
（1）结合《物权法》第184条的规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。正确理解和准确适用物权法和担保法的规定，首要是弄清“以公益为目的的事业单位、社会团体”的范围。
事业单位，是指国家为了社会公益目的，由国家机关举办或者其他组织利用国有资产举办的，从事教育、科技、文化、卫生等活动的社会服务组织。
社会团体，是指中国公民自愿组成，为实现会员共同意愿，按照其章程开展活动的非营利性社会组织。
（2）被查封、扣押、监管的财产因为失去了“可让与性”，权利人不能处分该财产，因而不得成为抵押物。但被查封、扣押、监管的财产不得抵押只是相对的，具有期限特征，在查封、扣押、监管期满后，标的物仍然可以作为抵押物。
配套规定
《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）
第一百八十四条 下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
《事业单位登记管理暂行条例》（2004年6月27日）
第十五条 事业单位开展活动，按照国家有关规定取得的合法收入，必须用于符合其宗旨和业务范围的活动。
事业单位接受捐赠、资助，必须符合事业单位的宗旨和业务范围，必须根据与捐赠人、资助人约定的期限、方式和合法用途使用。
配套解读
比较本条和《物权法》第184条的规定可以发现，本条第（二）项对集体土地使用权可以抵押的例外情况作了直接规定，而《物权法》是概括性规定“法律规定可以抵押的除外”，范围比《担保法》宽泛，不限于《物权法》本身的规定。同《担保法》第34条一样，《物权法》第184条第6项使用“法律、行政法规规定不得抵押的其他财产”的概念替代《担保法》第37条第6项中的“依法不得抵押的其他财产”，这一改变适应了不断变化的社会经济生活的需要。
案例注释
案例21：耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押
上诉人叶某与上诉人谭某因民间借贷纠纷一案，均不服广东省佛山市禅城区人民法院（2005）佛禅法民一初字第1761号民事判决，提起上诉。现已审理终结。
原审判决认定：2004年2月2日，被告向原告借款人民币20 000元，约定借期为2004年2月2日至2004年5月1日止。2004年3月1日，被告再向原告借款人民币40 000元，借期为2004年3月1日至2004年6月30日止。上述两笔借款双方约定，被告以佛府集建某房地产作为担保抵押。被告借款后，未能按照约定的期限向原告偿还借款，原告多次催讨未果，逐以致讼。另查明，在2005年6月26日，原告曾向被告出具收条一张，内容为“兹收谭某金戒指壹只作为底掉”。
原审判决认为：本案为民间借贷纠纷。本案的争议焦点之一在于被告向原告的实际借款数额是多少?双方当事人对第一、二笔借款均无争议，但被告认为第三笔借款并无实际发生。借款人在借据上签名，是民间借贷的交易习惯，也是基本常识，没有借款人签名的借据，不足以证明存在借款的事实，故原告主张的第三笔借款缺乏事实依据，原审法院不予支持。被告应当向原告偿还借款60 000元及利息。关于原告主张的对抵押物享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国担保法》第37条的规定，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押。而本案中涉及的抵押物为宅基地及其地上建筑物，违反了法律的强制规定，该抵押合同为无效合同。无效合同自签订之日即无法律效力，故原审法院对原告的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款、《中华人民共和国合同法》第196条、第206条、第207条的规定，做出判决。
上诉人叶某与上诉人谭某均不服上述判决，提起上诉。
二审法院认为：原审认定事实清楚，但适用法律有误，予以纠正。
案例22：以公益设施设定的抵押无效
原告郏县茨芭镇后李村村民委员会诉被告李秋旗抵押合同纠纷一案，法院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。现已审理终结。
原告后李村委会诉称：2008年4月，被告李秋旗与后李村委会签订了《茨芭乡后李村人工打井承包合同》，该合同第2条约定，所打机井承包款共20 000元，原告已支付给被告打井承包款17 000元。2008年7月，被告李秋旗向村委会提交了一份《茨芭乡后李村08度人工打井所有开支项目》，合计打井总开支为42 546元，比合同约定的承包款多出22 546元。并于2008年7月10日与原告后李村委会的法人代表李红旗（系被告李秋旗的弟弟）签订了一份《后李村大队部抵押合同书》，把后李大队部（村委会办公室）抵押给被告（没有办理抵押物登记）。该合同上签字的群众代表共有10人，包括李秋旗、其妻及其弟等。村上其他村干部及党员都不知此抵押合同。被告李秋旗就以持有抵押合同书为由，多次将大队部办公室的门锁上，甚至翻墙进院，把大门锁破坏，还在大队部的大门上焊了一把穿钉，自己锁了起来。严重扰乱村委会正常办公，造成了极坏的影响。根据《中华人民共和国担保法》第37条第（三）项之规定，后李村大队部作为后李村的公益性设施，是不能抵押的。被告却无视法律规定，在没有履行合法程序的情况下，与原告签订的《后李村大队部抵押合同书》是无效的。请求认定被告李秋旗与后李村村委会签订的《后李村大队部抵押合同书》无效。
法院认为：原告后李村委会与被告李秋旗签订的《后李村大队部抵押合同书》是基于原告欠被告打井款而订立，但合同的签订应符合法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第186条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”之规定，原告将其村委会办公室抵押给被告的行为不符合法律、法规的规定，双方所签订的《后李村大队部抵押合同书》应属无效，对此后果，原、被告均有过错。依照《中华人民共和国物权法》第186条和《中华人民共和国合同法》第52条第（五）项之规定，判决原告后李村村委会与被告李秋旗签订的《后李村大队部抵押合同书》无效。
案例23：租赁的车辆不得抵押
上诉人赵伯奎因民间借贷纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院（2004）东民二合初字第655号民事判决，提起上诉。现已审理终结。
经审理查明：2002年8月21日，刘柏秋与沈阳市天德汽车租赁有限公司签订一份自驾车租赁合同，合同约定：天德汽车租赁有限公司将自己所有的辽AP2484号帕萨特轿车租赁给刘柏秋使用，租期一年，每月租金9 500元。2002年9月20日，刘柏秋向赵伯奎借款200 000元，将该车抵押给赵伯奎，并约定还款取车。2002年10月25日，因刘柏秋给天德汽车租赁有限公司出具的支票透支，该公司即向沈阳市公安局东陵分局报案，该分局立案后，于2003年3月6日从赵伯奎手中将辽AP2484号帕萨特轿车扣押至分局，后于同年8月13日返还给车主刘迎九。2004年9月，赵伯奎诉至原审法院，请求判令刘柏秋偿还借款200 000元，并由沈阳市公安局东陵分局承担连带责任。
另查明：刘柏秋因涉嫌合同诈骗被沈阳市公安局东陵分局刑事拘留，于2003年5月12日被取保候审。后因挪用资金罪，被判处有期徒刑3年（正在服刑）。
原审法院认为：刘柏秋在明知租赁的车辆不允许抵押的前提下，将车辆抵押，换取借款，违背了《中华人民共和国担保法》的有关规定，应认定抵押行为无效，但其从原告处借款的法律关系，合法有效，受法律保护，且原告借款时并不知被告刘柏秋用于赌博，故其要求被告刘柏秋偿还借款的主张，法院予以支持。被告沈阳市公安局东陵分局在刑事侦查过程中，扣押了辽AP2484号轿车，属于行使侦查职能，是履行职务行为，原告要求其承担民事责任欠妥，故对原告的该项请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第108条、《中华人民共和国担保法》第37条之规定，判决一、被告刘柏秋偿还原告赵伯奎借款人民币200 000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。
宣判后，赵伯奎不服，提起上诉。
二审最终驳回上诉，维持原判。
案例24：所有权有争议的财产，不得抵押
上诉人张大旗因财产所有权纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2007）沙民一初字第4661号民事判决，提起上诉。现已审理终结。
原审查明：2003年，世纪公司在开发位于乌鲁木齐市钱塘江路世纪星阳光华苑小区时，由于拖欠张大旗的工程款，世纪公司于2004年8月将所开发的世纪星小区两套商品房折抵给张大旗用于偿还所欠的工程款。因张大旗与李德树之间有债务未清结完毕，2005年10月17日，张大旗将其折抵而来的两套商品房折抵给李德树用于清偿所欠债务。世纪公司接到张大旗的通知后，与李德树签订商品房买卖合同，约定将两套商品房转让给李德树。2005年9月20日，乌鲁木齐市房产局将两套商品房预售登记备案在李德树名下。
原审认为：张大旗以折抵工程款而来的两套商品房与李德树约定用于偿还所欠李德树的债务，世纪公司于2005年4月8日出具的两份证明证实张大旗享有世纪星小区两套商品房所有权，张大旗出具给世纪公司的证明和世纪公司与李德树签订的房屋买卖合同及房产部门的预售合同登记备案表进一步证实张大旗将两套房产抵偿给李德树用于偿还债务的事实，证据确凿充分，系李德树与世纪公司、张大旗间真实意思的表示，合法有效，双方应当遵守执行。故对李德树要求世纪公司、张大旗履行协助办理房屋产权证及土地使用权证的请求予以支持。对张大旗辩称其与李德树之间系抵押担保关系的主张，因世纪公司应张大旗的通知与李德树签订商品房买卖合同，并将上述两套房产登记备案在李德树名下，足以证明李德树与世纪公司、张大旗之间的关系是房屋所有权转移关系；且李德树与世纪公司、张大旗亦未在房产部门办理抵押登记手续，抵押行为并未生效，故对张大旗的主张不予支持。
二审认为：案件事实反映了以下几个基本法律关系，即世纪公司与张大旗之间的欠款关系；张大旗与李德树之间的借款关系；又因借条中约定了房屋抵押作担保的内容，故双方还存在抵押担保关系；世纪公司、张大旗、李德树三方当事人之间存在债权债务转让关系及世纪公司与李德树之间存在房屋买卖合同关系。其中，世纪公司与张大旗之间的欠款关系及张大旗与李德树之间的借款关系，事实清楚，当事人均无异议。而抵押担保是否有效、债权债务转让是否成立并有效及房屋买卖合同是否有效是双方当事人争议的焦点所在。关于抵押担保是否有效，因张大旗向李德树出具的借条反映了以世纪星小区两套房屋作抵押借款的内容，故张大旗与李德树之间抵押合同成立。但因世纪公司虽将两套房屋用来折抵拖欠张大旗的债务，但该两套房屋并未办理物权的转移过户手续，即张大旗实际未取得该两套房屋的所有权，故其在向李德树借款时以未取得产权的房屋作抵押，不符合《中华人民共和国担保法》第37条第（四）项“所有权、使用权不明或者有争议的财产”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第49条“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效”的规定，故该抵押担保合同应属无效。根据《中华人民共和国担保法》第40条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，张大旗与李德树约定“没还款，房屋作为还李德树借款，房子所有权归李德树”因同样违反法律规定，从而无效。关于三方当事人债权债务转让是否成立并有效，张大旗作为世纪公司的债权人、李德树的债务人，其向世纪公司出具的证明可以证实其将对世纪公司的债权转让给了李德树，其债务人世纪公司以与李德树签订房屋买卖合同的行为对该债权债务转让表示同意，故该债权债务转让行为未违反当事人意思自治原则和法律、行政法规的规定，真实合法有效。关于房屋买卖合同是否有效，因房屋买卖合同系世纪公司与李德树依据债权债务转让而签订的，目的是以房屋折抵欠款，房屋买卖合同只是存在的形式，但世纪公司与李德树作为转让之债新的权利人和义务人，以房屋买卖形式就转让来的债权债务作出约定，以房屋折抵欠款，应是合法有效的。且该房屋买卖合同的约定系针对合同相对人即世纪公司和李德树产生效力，该合同约定条件并未成就，合同不得终止。故世纪公司应按合同约定履行义务，协助李德树办理房屋产权证和土地使用权证。张大旗转让了其债权债务，其又与房屋买卖合同无法律关系，张大旗已实际对李德树欠款免责，其不应在本案中承担协助办理产证的责任。另李德树亦不要求张大旗承担本案责任。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第（二）项之规定，判决世纪公司协助李德树办理位于乌鲁木齐市钱塘江路5号世纪星阳光华苑10栋2单元1501室、世纪星阳光华苑10栋1单元1504室的房屋产权证和土地使用权证；驳回李德树对张大旗的诉讼请求。
案例25：被依法查封扣押的财产不得抵押
上诉人北京农村商业银行股份有限公司空港支行因与北京天竺混凝土有限公司借款合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2008）顺民再初字第980号民事判决，提起上诉。现已审理终结。
2004年12月13日，北京市顺义区天竺信用社与天竺混凝土公司签订了借款合同，约定：天竺混凝土公司向天竺信用社借款300万元用于转贷，利率为月息4.65‰，按季计收利息，借款逾期后从逾期之日起按本合同项下的借款利率的130%计收罚息。同日，天竺信用社与天竺混凝土公司签订了抵押合同，约定天竺混凝土公司以其所有的搅拌机、发电机组、水泥筒仓及附件设备提供抵押担保，合同由双方法定代表人或其授权的委托代理人签字并加盖公章后成立，自有关抵押登记机关办理完毕抵押登记手续之日起，合同生效。合同签订后，天竺信用社按约发放了借款，并办理了抵押登记。借款到期后，天竺混凝土公司未归还借款本金及利息。
北京市顺义区人民法院（2006）顺民初字第307号民事判决认为：天竺信用社与天竺混凝土公司签订的借款合同及抵押合同均系当事人的真实意思表示，属有效合同，天竺混凝土公司应归还所欠天竺信用社借款本金，并应支付利息，天竺信用社依抵押合同对抵押物享有优先受偿权，故对天竺信用社要求天竺混凝土公司归还借款本金，支付利息，对抵押物享有优先受偿权的请求，予以支持。
2006年3月31日，北京市顺义区天竺农村信用合作社名称变更为北京农村商业银行股份有限公司天竺支行，同年10月8日名称变更为北京农村商业银行股份有限公司空港支行。2006年9月5日，天竺混凝土公司偿还空港支行本金2万元，截至2006年9月4日所欠的利息为926 998.55元。
2002年7月4日，北京市顺义区人民法院以（2002）顺执字第1564号民事裁定书裁定：将北京天竺混凝土有限公司所有的位于该公司新址内的全新混凝土生产流水线一套予以查封。
原审法院再审认定，农商行空港支行与天竺混凝土公司于2004年12月13日签订的借款合同是双方的真实意思表示，该合同合法有效，应予确认。合同签订后，农商行空港支行如约发放借款，天竺混凝土公司应当按照合同约定的借款期限偿还本金，并支付利息。农商行空港支行要求天竺混凝土公司给付所欠借款并按照合同约定支付利息的诉讼请求，有事实以及法律依据，应予支持。根据《中华人民共和国担保法》第37条第（五）项规定，依法被查封、扣押、监管的财产不得设定抵押。农商行空港支行与天竺混凝土公司于2004年12月13日签订的抵押合同中所约定的抵押物于2002年已经被法院依法查封，故双方于2004年12月13日签订的抵押合同应属无效。农商行空港支行要求对双方于2004年12月13日签订的抵押合同中的抵押物优先受偿的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。原审认定双方于2004年12月13日签订的抵押合同有效并确认农商行空港支行就该抵押合同约定的抵押物优先受偿的判决有误，应予纠正。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第130条、《中华人民共和国担保法》第37条第（五）项、《中华人民共和国合同法》第206条、第207条之规定做出判决。
农商行空港支行对原审法院再审判决不服，再次上诉。
法院最终驳回上诉，维持原判。