第四节 物业费在哪些情形下实行政府指导价？

物业费根据物业的类型、物业服务的阶段以及提供服务的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

一般情况下，物业费实行市场调节价，由物业服务提供方与接受方双方根据市场规则协商形成价格。只有在政府价格主管部门及其他有关部门有特别规定的情况下，物业费才实行政府指导价。

从我国目前的实践操作来看，物业费实行政府指导价常见于特殊的物业业态或者特殊的物业管理阶段，如政策性住房、普通住宅区以及前期物业管理阶段。下面介绍几个省市的典型规定。

一、北京市

按照《北京市物业服务收费管理办法（试行）》第6条第1款的规定，经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业费政府指导价标准。

该办法同时规定，经济适用住房小区物业费基准价标准为0.55元/平方米/月，且该收费标准已含物业管理企业的营业税及附加，不能上浮，下浮不限。对于电梯、生活饮用水水泵运行维护费也规定了指导价标准。

根据上述规定，在北京市，只有特殊业态（经济适用住房小区、危改回迁小区）以及特殊阶段（在未成立业主大会前），物业费才实行政府指导价。

二、山西省

《山西省物价局、山西省住房和城乡建设厅关于规范物业服务收费管理的通知》第2条规定：“物业服务收费按照不同物业的性质和特点，分别执行政府指导价和市场调节价。住宅小区前期物业和保障性住房小区物业服务收费实行政府指导价，物业服务等级基准价及浮动幅度由设区市价格主管部门会同同级物业管理主管部门根据各自职能结合当地实际情况统一制定，具体收费标准由建设单位或业主与物业服务企业根据规定的等级基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；其他物业管理服务收费实行市场调节价，收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。保障性住房小区的认定由各市房地产行政主管部门根据当地实际情况确定。”

根据上述规定，在山西省，物业费实行政府指导价的范围为：住宅小区前期物业和保障性住房小区物业服务。

三、浙江省

《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》（浙价服〔2005〕80号）第7条规定：“物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅小区（不包括别墅等高标准住宅，下同）的前期物业服务收费实行政府指导价；非住宅物业、别墅等高标准住宅，以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。”

根据上述规定，在浙江省，物业费实行政府指导价仅适用于普通住宅物业项目的前期物业管理阶段。