二、地租、地价与不动产市场
城市土地分等定级与估价的研究
林增杰 廖永林
城市土地不仅是国家土地资源的重要组成部分，而且也是国家的一笔巨额资产。如何发挥土地资产在社会主义建设中的积极作用，并逐步将其纳入国民经济的运行系统，是我国经济建设发展和经济体制改革需要认真研究的一个重要课题。对城市土地分等定级与估价的研究，正是这一课题的重要组成部分。
一、土地分等定级是地价评估的基础
城市土地分等定级与估价是对城市土地利用的适宜性的评定和对城市土地资产价值进行科学评估的一项工作。它们都旨在揭示城市不同区位条件下土地价值的差异规律。不同的是，土地分等定级是用等级高低次序表现其差异程度；地价评估是用货币量表现这种差异的大小。
中国大陆城市土地分等定级最初是为适应征收土地使用税的需要，运用经验和级差收益测算相结合的方法来划分土地等级，后来又发展到采用多因素综合评定法，并结合级差收益测算等方法划分土地等级。随着土地使用制度改革的逐步深化，以及地产市场的出现和发展，土地分等定级已不仅限于为征收土地使用税服务，还为地产市场管理的地价评估提供了可靠的依据。为了能在更大程度上满足地产市场发展的客观需要，从我国的国情出发，土地分等定级必须与土地估价相结合，在土地分等定级的基础上进行土地估价。
从原理上分析，土地分等定级的成果实质上反映了决定地价的区域因素的等级分布，也反映了各类用地地价分布的差异规律和基准地价的差异界限。所以，土地分等定级成果从量上为确定不同的基准地价提供了区域范围，尤其对于土地交易资料贫乏的地区，地价评估可以以土地分等定级成果为基础，采用个别因素和微观因素差异比较的方法，给定相应的地价水平。这一方法已在南京、杭州及石狮等城市进行了实践，并取得了较好的效果。
有的学者提出不经过土地分等定级而直接评估地价的意见，理由是世界上许多国家及我国的港台地区，都没有进行土地分等定级，一般都是采用市场比较法等进行土地估价。我们认为，国情不同，海外的方法不能照搬，大陆土地市场发育的现状，不具备直接估价的条件。因为：(1)大陆土地市场刚刚发育，交易信息少，且交易点分布不均匀，存在大量交易空白区，如果没有土地等级的控制，就难以测算地价信息空白地区的基准地价;(2)土地市场不健全，市场交易资料畸形，地价畸高畸低、信息失真、瞒价的情况普遍且严重，难以把握合理地价水平，直接估价难度大。当然，我们也主张在经济发达的沿海开放城市，以及房地产买卖、出租案例众多且样点分布均匀的地区进行直接估价的尝试。就全国大多数城市而言，目前土地估价还是要以土地分等定级为基础，即用土地等级控制地价区域的差异，然后通过调查取得的地价信息点，推算各等级的平均地价——基准地价。将来，随着我国土地市场的不断发育和完善，土地交易信息量充足且分布均匀时，可以逐步过渡到直接用市场地价信息评估地价，并进而按地价水平划分地价区级，为征收土地使用税(费)和地产经营服务。
二、土地分等定级方法研究
城市土地是人类社会、经济活动的载体，是自然、社会、经济等各种要素综合影响的产物。城市土地质量是各种影响要素在城市间或城市内的不同组合形式所表现出的综合效应。为了区分影响城市土地质量各种要素在城市间和城市内的不同组合形式所表现出的综合效应，城市土地评价可分为对城市土地质量总体水平和对城市内部各地段间的土地使用价值的评定。前者用“等”，后者用“级”，分别表示其差异水平的高低次序。
(一)城市间土地分等的基本方法
城市土地分等是根据城市土地利用的地域差异，分析影响城市间土地利用效益的各种因素，评定各城市土地的整体效益，划分全国各城市的土地等次。目前，由于还没有制定出城市土地分等的统一标准和技术规范，因此，城市土地分等工作还处于理论和方法的研究阶段。根据现阶段研究的成果，城市土地分等的基本方法可以归纳为：(1)采用多因素综合评定和定量、定性相结合的方法；(2)以城市现状水平为测算依据进行初步分等；(3)选定调整参数逐步修正、完善分等方案。
多因素综合评定是通过选择影响城市整体效益的因素和因子，并赋予相应参数，然后用一定数学公式进行加权求和，得到多项指标的综合评分值(总分值)，最后依各城市的总分值进行排队，确定城市土地分等的初步方案。由于现有基础资料的统计口径不一、不全，各城市的总分值与实际情况不一定完全一致。所以，要对定量化取得的各城市土地等位进行定性分析和调整，使初步方案逐步接近于客观实际的可行方案。同时，各城市土地分等的定量化资料，主要反映被选因素和因子的现状水平，未考虑各城市的未来发展和变化的速度。在调整土地分等方案时，要通过调查和纵横的对比、分析，取得一定参数或系数，对初始方案进行修正。
现有的研究成果表明，城市土地等位呈以下规律分布：沿海城市的土地等位普遍高于内地城市，内地城市的土地等位又高于边远地区的城市；特大城市的土地等位高于大城市，大城市的土地等位高于中小城市。这充分反映了城市土地等位同城市的地理区位、区域经济发展水平和城市规模等都有着密切的联系。因此，城市土地分等应着重选择城市区位、集聚规模、城市土地的投入、产出水平等方面的因素和因子。通过对被选因素和因子的指标选择和赋值及多项指标的分析和计算，从定量和定性两方面综合确定各城市的土地等位。
(二)城市土地定级方法
城市土地定级是根据城市内部的区位条件、环境条件等因素的差异，并用级别高低次序表现其差异程度。我国城市土地定级有着悠久的历史，早期是出于税收和地价管理的需要，土地定级与确定地价结合进行。自20世纪80年代以来，为适应土地使用制度改革和征收土地使用费(税)的需要，采用经验和级差收益测算相结合的方法，以后又逐步摸索和推广了多因素综合评定法，进行城市土地定级。随着土地使用制度改革的不断深化，地产市场的发育和发展，城市土地定级在综合定级的基础上开始了土地分类定级的研究，把土地定级与地价评估结合起来，并根据土地收益或地价划分土地级别。1989年，国家土地管理局颁布了《城镇土地定级规程》，统一了土地定级的标准和技术规范。目前，全国已有230个城市和城镇按该规程的要求划分了土地级别。
1.土地综合定级方法
土地综合定级是运用多因素综合评定法，揭示城市土地的使用价值或价值及其在空间分布的差异性，划分土地级别。其具体做法是，以土地评价单元为样本，选择对单元发生作用的因素和因子，并赋予相应指标和参数，然后用一定的数学公式进行计算、聚类和划分土地级别。城市土地质量影响因素主要包括：土地区位条件、城市基本设施和环境优劣度等。土地区位条件主要指繁华程度和交通条件；城市基本设施指生活设施完备度和公用设施完备度；环境优劣度指自然环境和社会环境的优劣状况。土地定级因素选定后，要用特尔菲测定法、层次分析法、因素穷尽成对比较法等确定各因素对土地级别的影响程度，即权重。城市内各地段质量的优劣必须用该地段的诸因素和因子的不同组合形式所反映的综合效应来表示。
2.土地分类定级方法
城市土地按其实际的经济利用方式可分为不同用地类型。不同用地类型有其相应的用地要求、选择条件和表现出不同的土地利用特点与收益。一般城市土地分类定级分为商业用地、居住用地和工业用地等主要用地类型的定级。不同用地类型由于各自用地条件的特点不同，会形成不同的最适宜用途的中心，并形成相应的随距离增加适宜性变化的规律。如商业用地随着距繁华中心距离的增加，其经济效益急剧下降，适宜性也会发生极大的变化，而工业用地和居住用地的这种变化就比较平缓。因此，按城市主要用地类型，分别评价其区位特点，可以揭示各自级别的变化规律，进而可以更准确地评估各类用地地价。
土地分类定级主要采用全域覆盖法。土地的固定性和永久性决定了土地可持续使用，土地用途之间可以相互转换，随着城市的发展和各种经济活动的加剧，土地用途的合理性只是相对的，土地用途的转换将更加频繁。因此，土地分类定级必须对每一类用地采用全域覆盖方法，即假设全部土地作为某一类用地时，对其区位优劣的差异性进行评定，使成果适应动态变化的土地用途转换需要。
城市是一个相互影响、相互作用的系统，各类用地不是单独存在，而是相互依存的。如商业活动需要市场，因此居住用地的存在是商业用地存在的内在要求和前提。土地分类定级要分析各项活动之间的联系与作用，客观地反映各类土地级别的分布规律。
根据杭州市土地分类定级的实践，我们认为，土地分类定级与土地综合定级可以分别进行，也可以结合进行，二者互为印证，其成果可以运用于不同的侧面。土地分类定级便于更准确地评估各类用地的地价，有利于管理和应用；土地综合定级可以为确定土地使用税税率起到控制和指导作用，为测算城市土地基准地价提供依据。但是，单独进行土地分类定级，其成果不能完全满足需要，还必须在分类定级的基础上进行综合。综合的方法可以有两种：一种是采用土地分类定级与土地综合定级并行或结合进行；另一种是在土地分类定级基础上进行土地估价，运用地价分区划分土地综合级别。
三、土地估价方法研究
大陆的地价评估工作正处在试点和探索阶段，海外地价评估的方法可供参考，但不能照搬，急需研究适合我国国情需要的地价体系及其评估方法。我们认为，国家需要建立以基准地价和标定地价为核心的地价体系。基准地价是按不同土地级别、区域分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地的平均价格；标定地价是在基准地价基础上，按土地使用年期、地块大小、形状、容积率、微观区位和市场行情条件，修正评估出的具体地块在某一时日的价格。基准地价和标定地价构成地价体系中两个相互对应的地价层次。基准地价主要反映城市内部地价总体变化的趋势，是国家对地价进行宏观控制，管理和引导土地市场中地价变化的依据。标定地价是地方政府对地价实行微观管理，防止地价暴涨、暴跌，维持合理地价水平的标准，也是政府部门确定土地交易底价和实施地价管理政策的依据。
根据许多城市地价评估的实践，基准地价评估常用的方法可以归纳为：级差收益测算法、剩余法(含租金剥离法、契价剥离法)和因素比较法。不同用地类型，其适用的估价方法也不同。如商业用地适用租金剥离法、级差收益测算法；住宅用地适用契价剥离法、租金剥离法和因素比较法；工业用地适用级差收益测算法、因素比较法和成本法(如成片开发的工业用地)。各种估价方法作如下简要的介绍：
(1)级差收益测算法。
级差收益测算法是通过建立土地级别与企业利润、资金、劳动投入量的函数关系式，然后剔除非土地因素影响，推算级差收益，进而还原为地价。其函数关系式可描述为：
Y=F［x1,x2,f(x3)］
式中，Y表示企业利润；x1表示资金投入量；x2表示劳动投入量；f(x3)是单位土地面积的级差收益；x3表示企业所在的土地级别。这里最重要的是选用合理的数学模型及系数。
(2)租金剥离法。
租金剥离法是把铺面租金或房屋租金中的地租剥离出来后，再还原为地价。其基本测算公式为：
地租=房租-(折旧费+修缮费+管理费+保险费+利息+税金)
地价=地租/利息率
(3)契价剥离法。
契价剥离法是把房屋交易契价中的地价剥离出来的一种测算方法。其基本测算公式为：
地价=房屋交易契价-房屋现价-税金-管理费-利息
式中，房屋现价指房屋买卖时的现存价值，其计算公式是：
房屋现价=房屋重置价×房屋成色(成新度)
(4)因素比较法。
比较法包括市场比较法、因素比较法等。由于大陆地产市场还不发达，地产交易信息量少，直接采用市场比较法评估地价目前还有困难。南京、杭州等城市采用因素比较法评估基准地价取得了较好的效果。因素比较法是指地产市场信息空白区域与市场信息比较多，且分布较均匀的区域之间进行定级估价因素指标的比较，综合判定土地级别与地价的一种方法。因素比较法可以用于市区或土地开发区的地价评估。如杭州市下沙开发区采用因素比较法评估地价，将开发区内各种条件——评价因素和市区逐一比较，得出开发区内各影响工业用地级别的因素和因子的作用分值，进而计算开发区各因素总分值，用经过修正的分值在全市工业用地总分数轴上的位置确定下沙工业区的土地级别，然后以市区相同土地级别的工业用地地价作为开发区的基准地价。
标定地价主要通过各种微观区位条件、使用年期及土地用途的修正而取得。不同用地类型，其微观区位、条件的选择也不同。如商业用地微观区位条件可选择临街类型、交叉路口形式、公交站点、进深和容积率等；住宅用地微观区位条件可选择交通条件、购物条件、就学条件、临路类型、微观景观、“三废”污染程度、采光通风、休憩条件和微观位置(朝向、层次、容积率)等。各种修正系数可以通过抽样调查、统计分析取得。
目前对成片开发区土地的地价评估的认识还很不一致，但大部分地区是采用成本法和因素比较法评估地价。
根据我国大陆地产市场发育的现状，我们认为，目前全国大多数地区的地价评估还应在土地分等定级的基础上进行，随着地产市场的不断发育和完善，再逐步过渡到直接运用地产信息评估地价。