1.2 房地产项目可行性研究的作用

1.作为项目投资决策的依据

房地产开发具有投资量大、涉及面广、建设期长等特点，因此，在投资前，为了避免和减少投资决策的盲目性，提高开发项目综合效益，应在市场预测和投资环境分析的基础上，对拟建项目在技术上是否适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可能等进行综合论证。通过可行性研究，明确该开发项目是否可行，从而为投资决策提供科学的、可靠的依据。

可行性研究报告是投资决策者的决策依据，科学的决策会减少项目实施过程中的损失和浪费。可行性研究报告能够全面提供项目决策所需的重要数据和信息，明确开发的房地产产品的供求状况、市场竞争能力、成本与收益和风险程度，从而得出项目是否可行、建议采用何种方案和重点控制的敏感性因素等结论供决策者判断和分析。

2.作为项目筹集资金的依据

通常，房地产开发所需的巨额资金通过银行信贷、保险公司投资、企事业单位集资以及发行建设债券和股票等途径筹集。目前，开发项目的资金主要来源于银行的信用贷款。房地产开发企业向银行申请贷款时，必须附有开发项目的可行性研究报告，经银行对其审查，确认该项目在规定的时间内具有偿还能力，不会承担过高的风险时，银行才会同意贷款。同样，其他途径的主要资金来源方，在投放资金前，也必须对项目的可行性报告进行审查。

此外，当房地产开发项目的所需资金来源于多种途径时，投资方应进行可行性分析，确定最佳的资金筹措方式，以减少资金利息和开发项目的总投资。

3.作为项目规划设计的依据

项目规划设计是房地产开发的重要前期工作，为了保证开发产品的质量和按期交付使用，就必须提供可行的设计方案。可行性研究报告能够为规划设计提供大量、详细的调查和研究结果，因而为编制出较高质量的规划设计方案提供保证。

在房地产开发项目可行性研究中，根据开发场地的规划要求，对拟开发项目的占地面积、建设性质和规模、建筑密度、容积率以及其他设计条件都提出了明确要求，并对开发场地的工程地质条件和原来使用情况做了调查分析，这些资料为编制设计文件和规划设计提供了依据。

4.作为申请市政配套的依据

可行性研究报告对项目用地的条件进行了详细的分析调查，初步估算出项目所需的水、电、燃气等的用量，以这些数据为基础可以向自来水公司、供电局、煤气公司、电信局、市政局等部门提出配套和增容申请，保证项目按进度计划实施。

由于房地产开发涉及面广，为了保证开发项目顺利进行，牵涉到与有关部门签订协议或合同，明确双方的权利和义务，并使其受到法律的约束和监督。在可行性研究中，对诸如土地征用、拆迁方案、主要材料供应、设备选型、开发项目的总造价等有关问题作了论证和估算，从而为同有关部门签订协议或合同提供了依据。

5.作为申请建设执照的依据

房地产开发应符合城市经济社会发展计划和城市规划的要求，符合各种法规要求。在可行性研究报告中，对开发场地、总体布局以及建设方案做了论证，为申请建设场地和建设执照提供了依据。

6.作为项目投资有序性的保证

由于房地产项目涉及面广、周期长、风险高，如果没有一个投资的计划安排就难以保证项目投资活动正常运行。特别是房地产项目可行性研究中的资金筹措和还贷计划为房地产项目的资金运用提供了一套有效的执行程序，保证了资金的正常运作。