第1章 房地产项目可行性研究概论
1.1 房地产项目可行性研究的含义
可行性通常是指“可能的，行得通的，可以实现或可以成功的”的意思，与可能性是同义语。这里的“可行性”，是可行而不是最优，但可行性研究应做到尽量地最优，在可行的基础上保持最优。
可行性研究这种方法最早出现于美国。20世纪30年代初期美国为开发田纳西流域，开始采用这种方法，把可行性研究列入流域开发程序，作为开发规划的必要程序，保证了工程的顺利进行，取得了较好的经济效益。第二次世界大战以后，这种方法发展迅速，可行性研究不仅应用在工程建设方面，而且还在生产领域中被广泛运用和推广。通过几十年的不断充实和完善，可行性研究已扩展到很多领域，范围十分广泛，目前已形成一整套系统、科学的研究方法。虽然各国对可行性研究的内容、作用、阶段划分有所不同，但作为一门科学已被各国所公认。各国对这门科学的命名并不一致，西方国家称其为可行性研究，俄罗斯和一些东欧国家称其为技术经济论证，日本称其为投资前研究。
房地产开发是较复杂的综合性行业，它除了具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务等特征外，还具有投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、经济风险高和社会环境影响大等特点。所以在作出房地产项目决策之前，对该项目进行可行性研究分析正日益重要且必要。
房地产项目可行性研究于20世纪70年代末期引入我国，它是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题：一是要确定项目在技术上能否实施；二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。具体地讲，房地产开发项目的可行性研究是对开发项目的必要性、项目实施的市场条件（供给和需求）、项目选址和开发规模、企业的投融资能力、项目开发模式、开发经营周期、投资效益等方面所做的调查研究和全面的技术经济分析论证。它是决定一个开发项目是否应该投资，并以最小的投入获得最大的产出，即以最小的开发成本取得最佳经济效益的科学手段，为开发项目决策提供科学依据的一种科学分析方法。它是开发商投资决策和项目策划的科学参考依据，是开发项目立项的必要文件，是环保等政府职能部门进行社会、环境评价的依据，是房地产开发项目实施的指导性文件。
通常，房地产项目可行性研究有三个层次，且为层层递进、层层深入。
1.投资机会研究阶段
该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
投资机会研究也就是根据投资意向，进行初步分析、评价，形成投资建议。投资机会研究的主要任务是寻找投资机会，选择开发项目，形成投资建议。投资机会研究就是在城市规划区内，以城市规划、市场预测为前提，寻找最有利的投资机会；进行调查研究，收集资料，进行现场踏勘，选择开发项目；根据掌握的市场信息，进行粗略的分析和计算，分析项目是否可行；在项目可行的基础上，提出项目建议书。
投资机会研究的目的在于激发投资者的兴趣，也就是寻找最有利的投资机会，即以某种类型的开发项目为研究对象进行投资机会的分析，具有机会研究的典型含义。因为研究是对某一个项目而言的，如果可行，就会使意向变为投资建议，就可以促进项目下一阶段的研究工作。
投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果投资机会研究认为该项目是可行的，就可以进行下一阶段的工作。
2.初步可行性研究阶段
初步可行性研究主要是进一步判断投资机会研究的结论是否正确，是否可以投资，同时也决定后面的详细可行性研究是否进行。初步可行性研究是介于投资机会研究和最终可行性研究的中间阶段。当然，那些不需要进行投资机会研究的项目，如已经拟定的开发项目，就可以直接进行初步可行性研究。这就是说，初步可行性研究有些是在投资机会研究基础上进行的，有些则不是。
初步可行性研究的深度和广度都比投资机会研究进了一步。其研究内容基本上与详细可行性研究相同，但在深度上与最终可行性研究比较，仍然是粗浅的，对房地产开发的投资估算、经济评价等，仍采用简便方法进行估算。在初步可行性研究中，如果认为某些部分对项目取舍具有决定性作用，则可以对这一部分进行独立的专题研究，有时也称为辅助研究。这些辅助研究有区域性房地产市场供求研究、开发产品定位研究、租售价格研究、营销研究、开发时机研究、开发模式研究等。辅助研究可以和初步可行性研究同时进行，也可以分别进行。辅助研究可以否定初步可行性研究，如果在详细可行性研究之后进行辅助研究，辅助研究还可以否定详细可行性研究。所以虽然名为辅助研究，实为关键性研究。初步可行性研究对项目所需投资和收益的计算，是在投资机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。
3.详细可行性研究阶段
详细可行性研究是在初步可行性研究的基础上，采用最新的资料和数据，对房地产开发项目进行深入的技术经济论证，对开发项目是否可行作出判断，对项目实施提出建议，是委托方确定最优开发方案和科学决策的依据。详细可行性研究是详尽、全面的论证，要在科学、准确的资料和数据的基础上，设计出多种方案，进行比较、分析。详细可行性研究对项目所需的投资和收益的计算，误差允许在±10%范围内。
详细可行性研究就是通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否的关键步骤。
这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%～1.0%。
投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究，三者并不存在必然的因果关系，主要是按研究的深度和粗细程度划分的，不是实际工作阶段的顺序。在实际研究工作中，根据项目规模大小和繁简程度，以及实际要求，可以实行三阶段研究，也可以只进行两阶段或一阶段研究，但详细可行性研究是不可缺少的。在实行三阶段研究时，如果在投资机会研究之后，项目决策尚在两可之间，初步可行性研究就必须进行；如果已有足够的数据可供决策，就可以直接进入详细可行性研究阶段。一般规模的小项目和简单项目，则只做详细可行性研究。