四、案例分析

（一）深圳华侨城的缓慢绅士化

旅游绅士化过程的三条主线：第一，以主题公园为核心的城市娱乐和旅游产业的发展；第二，高尚社区及其配套消费空间的开发与更新；第三，社区阶层结构的变迁。

1.从乡村社区到工人社区

1981以前，深圳华侨城所在地属沙河农场管辖，为典型的乡村景观，该农场最初约有350户，共1500人左右，包括上白石村、下白石村、白石洲村、新塘村四个自然村。1956年，深圳修建铁岗水库，将石岩塘头村68户共486名库区移民拆迁到沙河农场，成立塘头村，最终形成了沙河五村。整个农场人口约为2000人，全部是农民。

1981年，沙河农场成立沙河华侨企业公司，以蛇口模式为样本，积极引进劳动密集型的加工工业。沙河华侨企业公司首先从全国（主要是广东省内）各地华侨农场征调青壮年劳动力，以接受过高中及以上教育的“知识青年”为主10，大量的产业工人聚集到深圳华侨城。当时，政府对企业建设工人社区是按照“三线建设”的模式配给，即政府为开发区配套足够的土地和用地指标用以建设职工宿舍，并负责建成社区的管理模式。从1981年到1985年间，沙河华侨企业公司引进的企业主要聚集在东部工业区，在工业区周边开始建设光华街、光侨街和西组团三处工人社区。光华街、光侨街和西组团都是开放式社区，包括有两房一厅的小户型（西组团居多）、多人间职工宿舍（光华街、光侨街居多），没有电梯、没有奢华的外部装饰，楼房之间较为密集，中间缺乏公共活动空间。

1985年2月，经国务院批准，将沙河华侨农场4.8平方公里的土地设为开发区。同年11月，深圳特区华侨城经济发展总公司成立，由马志民担任指挥部主任，全面领导开发区的建设，将沙河华侨企业公司所辖范围正式改名为“华侨城”11。华侨城开发完全借鉴蛇口模式，并不具有竞争优势。马志民首先聘请新加坡规划大师孟大强先生完成了《华侨城总体规划（1986）》。该规划将华侨城定位为：“以轻型工业为主，兼有商业旅游、文化、居住功能的外向型城市组团。”从空间布局上：第一，深南路以南安排游憩、文化交流设施和提供给华侨居住的别墅区；第二，深南路以北的北片，在深圳湾大酒店对面建设带状的城区级商业中心；工业区分布在东部和西北部；居住区分布在沿深南路的南部和与西北部工业区南侧。这个规划奠定了今天深圳华侨城的基本格局。

从1986年至1988年间，华侨城一方面营造环境，另一方面积极吸引侨资企业。当时的华侨城基本上是一块工业飞地，与周边城市空间并不相连，必须开发工人宿舍区及其配套设施，满足产业工人的生活需求。除继续扩建光华街、光侨街和西组团外，又新建了东组团，随着华侨城居民的日益增多，1987年修建东部菜市场。东组团与之前的三个工人社区在建设理念上存在明显差异，尊重原有地形地貌，富于变化，更适宜居住，成为当时工人阶层理想的工人社区。

2.从工人社区到初级绅士化社区

1989年9月开业的“锦绣中华”主题公园取得巨大成功，开业一年多便收回成本（保继刚，1994）。“锦绣中华”的成功不仅是中国主题公园产业发展的里程碑事件，更重要的是为华侨城经济转型提供了方向。1991年，华侨城又建成了“中国民俗文化村”，开业一年多也基本收回投资。1994年，华侨城和港中旅集团又以5.8亿元的巨资开发“世界之窗”，三年便回收成本。深圳华侨城通过五年的发展，形成我国第一个主题公园集群。图6反映了深圳华侨城早期三个主题公园的游客量情况。

 

图6　深圳华侨城主题公园群游客量情况（1989—1997）

数据来源：华侨城集团旅游部

主题公园的成功激发了华侨城旅游发展的热情。华侨城相继提升和新建了深圳湾大酒店（1985年开业，1998年翻新）、海景酒店（1992年建成，2003年翻新）、华侨城医院（1990年建成）、何香凝美术馆（1997年开馆）、中旅学院、华夏艺术中心（1991年建成）、燕晗山郊野公园等配套设施。三个主题公园的成功奠定了华侨城的产业基础，同时也刺激了周边房地产的开发。1986年华侨城房地产公司成立后，首先完成了《华侨城总体规划（1986）》和《华侨城一期详细规划》12。1987年，华侨城开发的东方花园被评为当时深圳最好的别墅区，主要面向“华侨城”和“港中旅”的中高层职工以及到深圳投资的港澳客商，具有商品房的性质。1990年11月，华侨城又开发了华侨城集团开发的第一个高尚住宅区——海景花园。随后又开发建筑风格基本类似，设施配套更加齐全的桂花苑（1993年入住）、湖滨花园（1994年8月竣工）、中旅广场（1996年入住）、汇文·荔海（1997年9月竣工）等小区。

这一时期华侨城的社会空间出现了明显的变化，表现为由旅游及其配套产业的发展所带来的初级旅游绅士化：第一，三个主题公园的成功带动了旅游相关产业在华侨城的发展，以生产为导向的工业经济秩序向以消费为导向的混合经济秩序转型；第二，主题公园、高尚社区以及相关配套空间的建设，重构了华侨城的空间秩序，由单一的工人社区转变为趋于高尚化的混合社区；第三，旅游业的发展提升了城市空间品味，吸引中产阶层入住，调整了社会阶层结构，重建新的社会秩序。

3.从初级绅士化社区到成熟绅士化社区

1996年，华侨城集团编制了《华侨城总体规划（1996—2005）》，确立华侨城以先进工业为基础，建成21 世纪示范城区、深圳市的高尚型社区和具有国际水平的旅游城，将华侨城西北部工业用地（1986年规划）调整为居住用地，居住人口控制在6万人，并配套10万人的公共服务设施，其中3万人规模服务设施面向旅游者。

1998年，华侨城集团独立投资17个亿的欢乐谷一期开业。与此同时，华侨城围绕主题公园大力发展旅游相关产业，主要表现在三个方面：第一，对原有旅游相关产业进行升级改造，如深圳湾大酒店通过改造和管理引进，重建为华侨城洲际大酒店，海景酒店设为东南亚风格的四星级商务酒店；第二，新建和拓展旅游相关产业，如新建威尼斯皇冠假日酒店，发展经济型连锁酒店“城市客栈”，设立华侨城旅行社等；第三，对原有工业区进行更新改造，开发文化创意空间，如OCT当代艺术中心改造。2006年5月，深圳华侨城创意文化园挂牌成立，随后一批创意文化企业和机构陆续进驻，其中包括一批旅游策划公司、园林景观公司、建筑设计公司等旅游咨询行业的企业，华侨城成为全国重要的旅游创意产业基地。大规模的消费空间建成，如OCT生态广场、华侨城沃尔玛购物广场，而更为高档的益田假日广场也在华侨城社区附近建成。这一时期，最重要的绅士化社区开发是波托菲诺。波托菲诺包括三个小区，一个是波托菲诺·天鹅堡，一个是波托菲诺·纯水岸，另一个是波托菲诺·香山里。波托菲诺房地产价格很高，光从房屋租赁指导价便可比较一二，见表2。

表2　南山区2010年房屋租赁指导租金表

（单位：元/月·平方米）

资料来源：深圳市南山区出租屋综合管理办公室，本表仅节选华侨城部分。

2006年华侨城社区登记的居住人口51355 人，其中常住人口19855 人，暂住人口31500 人。据华侨城集团城管部门估计，城区实际居住人口规模为6~7万人13。其中，波托菲诺·天鹅堡共1495户，波托菲诺·纯水岸共564户，且均为大户型，假设每户有2~3口人，天鹅堡常住人口应该超过4000人，而纯水岸应该超过1200人，两处高尚社区常住人口就超过5000人，还不包括其他绅士化社区。因此，经过高级绅士化后，深圳华侨城居民构成中，中产阶层的比重迅速扩大，成为社区主流。

（二）北京华侨城的快速绅士化

北京华侨城、成都华侨城和武汉华侨城等都以深圳华侨城为模板，通过短时期内的快速开发而形成。从旅游绅士化的角度看，它呈现出一种快速的新建绅士化。

1.北京的后工业社会转型

改革开放以来，北京经济总量快速增长，从1978年的108.8亿元增长到2010年的14113.6亿元，第三产业比重上升，到2010年，北京第三产业比重上升为75.1%。北京是区域性的世界城市。全国100强企业中有将近80个企业的总部在北京。“国字号”的企业和政府经济、金融、贸易机构都在北京。北京也是全国最大的跨国企业的总部基地，全球500企业的中国总部超过50%都在北京，主要分布在北京的CBD、金融街、中关村、燕莎和朝外商圈。跨国企业和机构的进驻，深刻影响北京城市空间的重构，外国人士的住房需求刺激了北京的绅士化，形成封闭社区，城市破碎化（Wu and Webber，2004）。当前，北京正从区域性世界城市走向全球性世界城市，第三产业成为城市经济核心，中产阶层迅速崛起，外籍人才不断集聚，城市社会阶层分化，城市空间重构，北京呈现明显的后工业社会特征。以金融、保险、房地产为代表的高端服务行业在城市中心区高度集聚，这些行业的中产阶层雇员便在中心区周边居住，往往导致绅士化（Sassen，2001）。北京华侨城正是位于北京最重要的商务金融中心CBD周边，城市中心区全球经济功能直接给周边社区绅士化提供驱动力。

2.城乡结合部的社会经济变迁

北京华侨城所在地原有厚俸村、邱家庄、六座屯、南大山子四个自然村。1949年以前，四个村子以畜牧业和农业为主。解放后，该地区作为北京市工业发展的重点区域，逐渐引进大型工业项目，形成了垡头工业区和大郊亭化工区，并由此引发周边工人社区及相关配套设施的建设。厚俸村、邱家庄、六座屯和南大山子正好处在两个重要的工业区之间，受到工业发展的影响较大。到20世纪70年代，垡头工业区附近形成了规模庞大的工人住宅区。垡头也从乡政府改制为街道办，具有城市管理职能。工业区和周边工人社区的建设改变了原有乡村社区的经济生产方式和生活方式。一方面，围绕工业区的建设，南磨房乡陆续组建了建筑、运输、轻工业、农副业、商业和社区服务业等集体企业，吸引了大批农村剩余劳动力。到1992年实行乡级专业化管理后，整个南磨房乡的集体经济总收入达到2.29亿元，到1995年则高达11.33亿元14。另一方面，工业发展也带来大量的外来务工者聚集，主要从事初级的工业生产和建筑业等重体力活儿，主要居住在工业区附近的乡村，如厚俸村、邱家庄、小武基村等。

 

图7　北京华侨城所在地块开发前行政区划

注：图片来源于《朝阳区地名志》编辑委员会. 北京市朝阳区地名志，北京出版社，1993。

工业发展重组了乡村经济秩序，调整了社会结构，也改变了乡村景观，形成了具有城市性质的空间功能和结构，由此带来行政区划和管理的调整。1993年，为了解决城乡结合部街道办事处和乡政府管理界限不明、权属责任不清等问题，北京朝阳区政府将南磨房、高碑店等五个乡改建为地区办事处，保留乡政府的建制，同时具有城市管理职能和农村管理职能，并一直延续至今，期间各村发展情况如表3所示。

表3　1992年和1999年四个自然村的基本情况

数据来源：1992年的数据来源于《朝阳区地名志》编辑委员会. 北京市朝阳区地名志，北京出版社，1993，528-529。1999年的数据来源于朝阳区地名录编辑委员会. 北京市朝阳区地名录，2000，125。

随着工业经济的扩散和工人社区的蔓延，到工业发展的后期，4个村子已经呈现不同程度的工业社会特征：第一，家庭规模越来越小，从1992年至1999年间，4个村子的总人口基本稳定，但户数由1992年的431户上升到1999年的678户，单位家庭的人口数量减少；第二，耕地逐渐被工业发展吞噬，从1992年的1484亩下降到1999年的1060.1亩，其中南大山子的耕地减少最多，但人口增长最快（见表3）。北京华侨城开发以前，4个自然村与周边工人社区是北京低收入阶层聚集、人口稠密的城市空间。

3. 旅游发展与空间消费化

2000年，北京发布了《北京市三、四环路内工业企业搬迁实施方案》，而在2002年发布的《北京奥运行动规划》中更是明确提出到2008年以前对京东南郊和四环路内200家工业企业的调整搬迁目标。地区工业经济主体的搬迁给周边地区的社会空间影响是迅速的、剧烈的，而且是链式反应的：第一，从社会秩序看，大型工厂的搬迁意味着大批产业工人也将迁走，社会秩序重组；第二，从经济秩序看，地区主体经济的搬迁，使得原来围绕主体经济的相关产业链条将不得不调整，大批工人转业，并主要向服务行业转型；第三，从空间秩序看，工业时代的景观将成为遗迹，在更新与推倒之间需要寻找平衡。

2001年6月12日，华侨城集团参加北京举办的文化旅游推介会，被北京朝阳区政府相中，双方一拍即合。自从北京市宣布逐渐关停转移北京东南郊工业区大型项目后，政府部门都在积极寻求新的经济项目以支持地方经济的转型，其中第三产业是最优的选择，而主题公园项目在当时的情形下，可谓优中之优。

2002年5月1日，华侨城集团下属的华侨城控股公司、华侨城房地产公司与北京朝阳区南磨房乡集体企业、北京世纪城房地产开发公司（华瀚集团前身）、北京南磨房旅游公司在深圳威尼斯酒店签订合作协议，正式搭建了具有特殊意义的合作关系——中央国资委下属央企与地方政府下属企业合作。同年6月18日，北京世纪华侨城实业有限公司在北京注册成立，注册资金为1.11亿元人民币15。北京华侨城占地1.5平方公里，规划定位很高，概况为“一个投资主体、两大项目、三片功能区”，即由北京世纪华侨城实业有限公司统一开发，包括旅游项目和房地产（住宅地产+商业地产）项目，分为北京欢乐谷主题生态乐园、北京维吉奥广场和北京华侨城主题居住区三个功能区。

2006年7月29日，北京欢乐谷正式开园。2010年，北京欢乐谷接待的游客量增长了17.8%，成为世界十大增长最快的主题公园之一，游客量达到273.4万人次。近年来，北京欢乐谷游客量增长迅速，节假日效应明显，为北京华侨城带来巨大的游客流，刺激了酒店和周边商业的发展，如维吉奥广场。一些著名连锁品牌店陆续进驻，包括城市客栈、乐购超市等，形成一个价格较高的消费空间。

4. 混合绅士化社区的形成

北京华侨城房地产的开发与城市娱乐和消费空间的发展基本是同步的。首先是原住社区居民的安置。2002年，根据北京市当年的拆迁补偿规定和政府与村民的协商结果，拆迁补偿的标准按照居住人口数量、房屋的面积和户籍关系统筹补偿。一般地，每个人可以分配到50平米左右的住房，实行就地回迁。北京华侨城1.5平方公里地块包括北京欢乐谷（仍有未开发用地）、金蝉欢乐谷（1号院和2号院）以及金蝉南里，即现在欢乐谷社区的管辖范围。其中，金蝉欢乐园，属于高尚主题社区；金蝉南里，属于普通住宅，用以安置厚俸村和邱家庄村民（据笔者调查，主要安置在1号~4号楼及11号~14号楼）（见表4）。

表4　金蝉欢乐园、金蝉南里和翠城馨园开发情况一览表

小区	开发商	物业公司	容积率	绿化率	物业类型	动工时间
金蝉欢乐园	北京世纪华侨城实业有限公司	北京华侨城物业管理有限公司	2.34	70%	公寓（2.60元/平方米·月）	2004年3月15日
金蝉南里	北京世纪华侨城实业有限公司	北京森和物业管理有限公司	2.1	30%	普通住宅（1.35元/平米·月）	2003年12月11日

注：笔者据相关资料整理。

然而，尽管同一时期开发，遵守同一规划，但是小区之间的差异较大。金蝉欢乐园属于公寓式住宅，物业费用较高，且多为大户型（改善型住房），小区环境优越，管理严格，绿化率高达70%，是典型的高尚小区；金蝉南里并非由华侨城物业公司管理，属于普通住宅，物业费用相对便宜，绿化率仅为30%，与翠城馨园这类经济适用房的小区环境基本一致，是典型的普通小区。

表5　2010年北京华侨城居住人口构成

小区	人口规模	人口来源	人口特征
金蝉欢乐园	常住人口约3000人，极少有出租户，也很少有本社区户籍	外地购房者，大多数没有户籍在此，北京户籍人口仅占20%左右	高收入者、部分居民很少居住，以内蒙、山西、山东、广东（深圳）购买者居多，部分作为第二居所
金蝉南里	常住人口约8000人，有较多出租户，本社区户籍人口规模大	原厚俸村、邱家庄居民，南磨房乡企业职工，周边拆迁企业职工	大多数为自己居住房屋，部分用于出租，人口较多，稠密，构成复杂
总计	总人数为12934人，出租人口为2270人，常住人口为10828人，有本社区户籍的仅为4570人

注：总计数据来源于北京欢乐谷社区第六次人口普查结果和笔者调研结果，其中常住人口=户口在本辖区人也在本辖区居住+户口在本辖区之外但在户口登记地半年以上的人+户口待定（无户口和口袋户口）+户口在本辖区但离开本辖区半年以下的人。

与此同时，随着绅士化社区及周边消费空间的成熟，更多的富裕阶层逐渐聚集到北京华侨城，引发周边低收入阶层社区（如垡头西里、金蝉南里、翠城馨园等）房地产价格的上涨，部分低收入阶层开始出售或出租房屋，较为富裕的人口进入，绅士化开始由金蝉欢乐园等高尚小区向周边低收入邻里蔓延，整个社区的阶层构成将出现较大的变化（见表5）。

北京华侨城高尚社区的开发导致地方第一次快速绅士化进程。随着主题公园和商业空间的逐渐成熟，高尚社区周边房地产价格也逐步上升，原有低收入阶层社区也开始出现小规模的绅士化现象，形成混合绅士化社区。

（三）旅游绅士化形成机制的解释

绅士化形成机制的讨论分为两派，一派以史密斯为代表，姑且称作资本学派，主张从生产的角度解释、研究资本流动与社会空间的关系，认为绅士化是城市空间发展不平衡的表现，提出了著名的地租差理论（Rent Gap）16。资本学派得到了经济学、地理学背景学者的广泛支持，影响很大（Smith，1979、1985、1987；Clark，1995；Darling，2005）。然而，选择居住在中心城市绅士化街区（block）的中产阶层只是一部分，许多中产阶层仍然喜欢郊区或乡村的绅士化社区，这些地区显然不是地租差所能够解释的。另一派以雷（Ley）为代表，称作文化学派，侧重于从消费的角度考量消费方式和价值理念的变化对绅士化的影响，认为内城丰富的文化资本和多元的社会性是吸引中产阶层回归的主要因素，而迁入的中产阶层也将绅士化视为一种取得身份认同的过程。文化学派主要来自城市文化研究、城市社会学和部分地理学研究者（Ley，1986；Ley and Dobson，2008）。城市中心区文化的多元性和对资本的吸引力使得具有相同特质的中产阶层聚集。

经济力量在推动绅士化的过程中总是伴随着文化因素的影响（Hackworth and Smith，2001）。著名学者佐京（Zukin，1982）用文化资本（Culture Capital）构筑桥梁，认为文化与资本的结合为绅士化提供了条件，并以纽约苏荷区（SOHO）案例说明了文化与资本是如何推进城市空间的重构。戈瑟姆（Gotham，2005）认为，将资本在旅游和房地产市场的流动性结合起来能够跳出传统对高档邻里消费者需求和文化偏好的过分关注，更好地解释旅游绅士化。诚如前文所述，华侨城的旅游绅士化现象也呈现资本与文化的双重解释。案例中不断提及的政企行为下的制度性安排对城市社会空间也产生巨大影响。政企行为的制度性安排也是影响的形成机制之一。那么政企行为与资本、文化解释如何统合？

1. 资本推动下的地租差

史密斯提出地租差解释界定了资本主义经济背景下地租差的四个预设：

第一，西方国家的产权私有化使得土地和房屋的所有者拥有修缮权，并对特定的、不可移动的空间具有垄断性的控制权；

第二，土地和房屋是固定在具体的空间上，而它们的价值却是变化的；

第三，土地是永久的，但土地上的房屋并非永久，其物理情况和价值一般会有一个较长的周期性的变化；

第四，资本流动是顺畅的，且是完全自私逐利的（Smith，2005）。

地租差是潜在租金水平（Potential Capitalized Ground Rent Level）17与实际租金水平（Actual Capitalized Ground Rent Level）的差价。地租差的形成是城市局部地区（西方国家主要是内城）投资缩减和持续的城市开发和扩张的结果。由于资本在城市空间投入的不平衡，随着时间的推移，地租差将逐渐扩大，最终使得内城更具投资价值，于是资本重新回到内城，引发绅士化，见图8。

 

图8　房屋贬值周期与地租差形成示意图

来源：Smith，2005：63.

然而，地租差在中国情景下，需要做较大的调整。研究表明，在中国情景下，地租差是存在的（宋伟轩等，2010），问题是如何对地租差进行本土化解释。在此，我们需要考虑改革开放三十年，中国城市发展所呈现的两个背景条件：

第一个背景是再次投资的时限约束。在西方，旧城经历较长时间后才会进行再投资，而绅士化进程缓慢，持续的时间也比较长，西方学者很少注意到再次投资的时间限制问题。在中国，新建和修缮房屋、改变房屋和土地的使用性质都需要经过严格的审批，新建房屋在一定年限内，如果没有安全质量问题，一般都不会允许重新建设。更为重要的是，同一个开发商开发房地产后需要一定的时间回收资本并产生盈利，这个周期或长或短，而开发商从决策、规划、审批到再次投资等一系列流程也需要时间。因此，资本对同一空间的再次投资是有时间限制的，当然这种限制并不是那么严格。

第二个背景是中国的快速城市化。深圳城市化水平从1980年的23.81%迅速增长到2005年的100%，年均增长高达7.5%，在短短30年内完成西方城市几十年甚至上百年的城市化进程。快速城市化导致城市迅速开发和扩张，城市潜在租金水平在短时期内迅速攀升。

这两个背景条件事实上是中国绅士化的两个基本预设。由于再次投资的时限约束，在一定时期内，城市某一地区的投资会出现相对滞后，实际租金水平保持相对稳定，如果这一时期内城市迅速发展和扩张（快速城市化），那么这一地区的潜在租金水平将迅速上涨，导致地租差迅速扩大，达到资本获取满意回报的水平，于是该地区就可能发生绅士化，见图9。

 

图9　中国快速城市化背景下地租差形成示意图

由于中国的快速城市化，城市潜在租金水平迅速上涨，而受再次投资时限约束的影响，实际租金水平增长缓慢，导致中国地租差迅速扩张，远比西方国家更快地达到资本回流城市中心区的回报要求。简单而言就是城市发展太快，城市内部任何地区投资的短暂停滞都能导致地租差扩大，引发绅士化。

改革开放初期，深圳潜在租金水平和实际租金水平都很低。随着深圳快速城市化的推进，深圳华侨城周边地块逐渐发展成为城市中心区，华侨城成为深圳重要的商业服务中心，潜在租金水平迅速上升。与此同时，华侨城早期投资建设的厂房和工人社区无法体现土地经济价值，但又没有达到再次投资的时间限制，因而实际租金维持在相对低的水平。因此，深圳华侨城的地租差迅速扩大，当扩大到能够获取可观利润时，绅士化就发生了。

北京华侨城位于北京近郊，原属城乡结合部，潜在地租和实际地租水平都很低。进入21世纪，快速城市化首先使得北京华侨城周边交通区位迅速改善，紧邻北京CBD商圈的北京华侨城地块的潜在地租水平迅速上升。北京华侨城原地块却因经济转型和投资下降导致实际地租水平下降，地租差迅速扩大。华侨城集团正是前瞻性地看到了这一地块的投资价值，才与地方资本一道推动北京华侨城的旅游绅士化。

2. 社会文化表征与积累

地租差只能部分解释两个案例地绅士化的形成。因为，地租差并不能预测绅士化发生的具体地点和时间，也不能回答绅士化的持续性问题。一个城市有许多绅士化社区，为什么一些中产阶层会选择旅游绅士化社区？为什么一些绅士化社区走向消亡，一些走向超级绅士化，而另一些则长期保持稳定？社会文化解释通常就被认为是这一内在逻辑。

文化学派认为社会文化具有如下五个作用：

第一，它能够形成文化吸引力影响的中产阶层的迁居决策；

第二，它能够通过社会空间的文化表征构建中产阶层的身份认同；

第三，它能够营造一种关系和氛围促进社会资本的积累；

第四，它能够促进中产阶层都市惯习的形成，构建全球精英社区；

第五，它是一种强势的文化，能够影响其他社区。

社会文化显然是一种绅士化动力，但往往不是首要的动力，而是一种“隐藏”动力。主题化反映的是社会文化的选择。正是由于绅士化社区主题化的文化选择不同，直接影响了中产阶层对绅士化社区的选择。开发商正是在这一点上寻找到商机，通过借用全球中产阶层文化精英的品味和经验，构建中产阶层的空间想象，通过资本生产不同文化特征的绅士化社区，满足不同中产阶层的需求。通过空间的想象化工程，开发商运用不同的文化表征生产不同的绅士化社区，针对不同文化喜好的中产阶层。社会文化很好地解释了中产阶层选择城乡结合部的社区还是内城的社区取决于他们对绅士化社区表征文化的喜好程度。

社会文化作为一种资本是可以生产和积累的。开发商的主题化开发赋予了高尚社区最初的文化符号，而中产阶层所进行的空间文化再生产活动，产生绅士化的文化积累。空间的文化再生产活动源于中产阶层的原创性活动。人们在日常生活中形成一定的观念、价值观、规范、信仰以及思考方式，表现为一定的群体共性，这种共性即可能称为文化。在一起生活的时间越长，共性就越丰富，对居民的约束力就增强，由此形成文化积累。然而，文化积累可能使社会空间更具吸引力，从而导致空间价值的提升，绅士化得以持续；文化积累也可能使社会空间僵化、缺乏活力，逐渐失去吸引力，从而导致空间价值难以提升，绅士化停滞，甚至衰退。无论何种情况，空间再生产过程中的文化积累将使得空间越来越专属于特定的居民，他们比其他任何人都更适应这样的文化，从而产生空间的文化排异现象。这种文化排异恰恰为中产阶层身份认同的构建提供可能。

3. 政企行为的制度安排

社会文化解释和地租差解释都只能回答旅游绅士化的可能性，并没有解释其必然性。事实上，绅士化的发生和持续还取决于政企行为。

中国绅士化是在全球化背景下，由政府推动，投资者、金融机构和中产阶层等共同参与的社会空间再造过程。

政府往往希望在低收入社区实现绅士化，引入富裕人口，从而促进社区“致富”，以达到社会和谐的目标。问题是政府如何控制置换？这首先需要理解中国旅游绅士化置换的特殊性。以深圳和北京华侨城为例，说明两种不同的置换控制政策如何发挥作用，并影响旅游绅士化，以实现政府混合社区的理念，见表6。

深圳华侨城高尚社区的开发基本是在棕地上建设，属于新建绅士化，不涉及拆迁补偿和原住社区居民的安置等问题。然而，新建绅士化主要体现在对周边社区的间接置换，会改变更大范围的社区阶层结构（Davidson and Lees，2010）。当然，间接置换的补偿安置目前还不会作为中国政府和开发商考虑的问题。即使如此，深圳华侨城仍需要安置旅游绅士化发展过程中就近居住的旅游及相关产业中的低收入职工和早期工业化阶段的老居民，这是旅游绅士化置换的特殊性之一。安置政策主要体现在两个方面：第一，企业制度性的集中安置，包括集体宿舍和职工公寓；第二，设法满足中低收入阶层在社区内日常生活的基本需求。目前阶段，深圳华侨城的旅游绅士化并不过多涉及原住社区居民的拆迁安置问题。由于安置政策主要涉及华侨城集团的内部职工，因而由于旅游绅士化所引发的置换问题很容易就转化为企业内部问题，通过企业制度性的安排得到较好的解决。

表6　深圳华侨城和北京华侨城对中低收入居民的安置方式对比

注：笔者整理。

北京华侨城的旅游绅士化也呈现新建绅士化的特征。在北京华侨城案例中，政府更多地参与了安置政策的制定和落实，包括如下方面：

第一，北京华侨城拆迁安置采取“现金+购房优惠”的政策。征地拆迁依据居住人口数量、房屋的建筑面积和户籍关系统筹补偿。村民在购买楼房的同时，户籍也从村民转为城市居民。

第二，村民在征地拆迁前就已经完成就业转制工作。2009年，乡属集体经济有田华四公司、和众运输集团、东方盛泽商贸集团、天润物华有限公司、华瀚投资集团、亮都投资公司、北京世纪华侨城七大专业公司，涉及城市商贸、开发建筑、现代物流、文化休闲四大产业，经济总收入超过80亿元18，吸纳了很大部分原厚俸村、邱家庄和南大山子的劳动力。此外，居民还通过自主创业和出租房屋获取可观的经济收入。

第三，保留中低端消费空间和消费机会。

深圳华侨城和北京华侨城案例分别验证了两种不同的置换控制策略。从两个案例可以说明，更为富裕的中产阶层迁入并非是导致低收入阶层迁出的全部原因，而对低收入阶层的安置、地方经济转型所带来的就业变化、消费空间的演变以及文化变迁也是导致社区置换的原因。深圳华侨城是企业制度性安排内化了旅游绅士化所带来的置换问题，而北京华侨城是政府和企业共同对社区进行制度性安排，其中政府不仅使得原住居民就地回迁，还提供就业岗位，形式上促进了混合绅士化社区的形成。