第1章 房地产基础知识
本章教学要求
1．了解：房地产的概念及其特征；房地产的相关行业；房地产法律法规的层次。
2．熟悉：房地产的不同类型；房地产常用术语的含义；房地产相关法律法规；传统工程项目建设的程序。
3．掌握：房地产项目开发的一般流程。
导入案例
杭州××大厦项目的开发与策划问题
杭州××大厦位于凤起路与建国路的交叉处，占地十余亩，地下三层车库，地上五层裙楼，裙楼以上是一幢23层的商住楼。该项目原计划作为写字楼开发，后由于写字楼市场不景气，项目在建造过程中改为小户型的单身公寓。由于当时市场上新建商品住宅面积普遍很大，很多经济实力不强的年轻人只能“望楼兴叹”。××大厦的单身公寓满足了那些没有足够经济实力购买大户型住房但同时又希望拥有私人空间的年轻人的需求，项目一经推出很快就销售一空，从销售的角度看，该项目的定位是成功的。
但是这个项目本身却存在很多问题，最主要的是该项目的最初规划用途是写字楼，开发商和策划机构在项目建造过程中擅自改变了该项目的用途，将写字楼改为了单身公寓住宅。但是，根据《城乡规划法》等相关法律的规定，土地的用途是受到城市规划主管部门严格管制的。土地使用者擅自改变土地用途必定得不到城市规划主管部门的认可。在这种情况下，该项目虽然被开发商及策划机构定位为住宅，但是很多方面却只能按照写字楼的标准进行建设配套，比如土地使用权只有50年（而一般商品房的土地使用年限是70年），房间内不能设排烟道、管道煤气、生活污水管等设施，阳台不能外挑，水电费、贷款按揭成数等均按公建标准实施，业主入住以后发现吃饭、停车、购物、垃圾排放等都成了大问题。为此，该项目销售完成后，业主与开发商之间的纠纷和官司不断，严重损害了开发商的形象，从这个角度看，该项目的策划定位又是不成功的。
由此可见，了解房地产相关的专业知识对房地产开发与策划而言是很重要的。
（资料来源：徐行．杭城第一单身公寓陷入管理真空 [N]．都市快报，2004-4-20（33）.）