Question4：为什么在“福布斯榜”和“胡润百富榜”中地产老板总能占据大半数席位？

每一期的富豪排行榜，总会有大量的地产老板榜上有名，甚至很多次的首富宝座都是由地产老板占据着。

2007年，碧桂园掌门人杨国强的女儿——年仅26岁的杨惠妍以160亿美元的净资产荣登《福布斯》中国富豪榜的首位。2013年的万达老板王健林，他以860亿元的净资产成为“胡润百富榜”的首富。2012年王健林的资产还仅有488亿元，一年时间里财富增长了372亿元，平均每天赚1.019亿元，平均每分钟赚70776元。网友给王健林算了一笔消费账：他要想买辆奔驰车，只需10分钟；要想在北京买套房，1个小时的收入就能买下一套价值424万元的房子。

房地产成为名副其实的造富工厂。房地产也成为一个妇孺皆知的多金行业，相比能源、电子、IT等行业，地产业为什么会有如此惊人的造富能力？是哪些原因让地产行业的富翁如雨后春笋般漫山遍野呢？

我认为地产批量造富的秘密主要体现在以下三个方面。

首先，房地产是一个朝阳产业，满足海量的市场需求。众所周知，欧、美、日等国家，早在20世纪七八十年代，其基础设施建设的高峰期就已过去，再加上本世纪以来人口老龄化的加速，房地产在满足绝大多数人的基本需求之后，难免要走下坡路。而在中国，不论从人均产值还是城镇化的水平来看，都与发达国家相差甚远，房地产行业依然是朝阳行业，朝阳行业自然拥有更好的土壤生产更多的富豪。

中国的城市化进程在人类历史上都是十分罕见的。2011年中国历史上第一次出现城市人口超过农村人口，城市化率超50%。中国从一个具有几千年农业文明历史的大国进入了以城市社会为主的新成长阶段，这种转变，对于房地产而言无疑是重大的福利，因为城市化比例每年增加一个百分点，城市人口每年就增加一千多万，城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。海量的市场需求，使地产行业成为令许多人艳羡的行业，因为它充满“钱”景。

你可能会问，全国数万家房地产商开足马力建房子，难道房子还不够吗？我告诉你，不仅现在不够，未来20～30年房子处于绝对短缺的状态也是事实。这种状况会一直持续到中国的人口城乡分布结构相对稳定了，也就是中国农民不再往城里搬了，像美国、日本、欧洲一样，城市中大多数人进入中产阶级行列了，那时我们的住房才能够基本达到供求平衡。

其次，土地价格疯涨，倒逼富豪制造。以长沙为例，2002年左右，有两三家本土企业为政府修建城市干道，政府则以土地作为资金支付给企业，以冲抵工程款。于是这几家企业获得了大量廉价的土地。企业老板在为手里大量土地如何变现而发愁时，土地却迅速成长为一棵参天的摇钱大树。当年几万、几十万一亩的土地都变身成为几百万、甚至上千万一亩，当财富增长的速度达到百倍甚至千倍时，富翁的制造就易如反掌了。

最后，利润率虽处正常值，但资金规模庞大。地产行业的利润率越来越受到挤压，经过这些年的发展和公开竞争，行业暴利的持续能力也越来越弱了，地产行业的利润率也回归到正常值。尽管利润率不高，但是资金总量高，所产生的相对利润额也会非常可观。我把地产行业和制造业做个类比，家电卖场每卖出一台售价为4000元的冰箱，赚取800元，毛利润为20%，如果要赚1个亿，需要卖出12.5万台；如果开发商要赚1个亿，毛利润也为20%，假定市场均价10000元/平米，开发商只要卖出5万平米即可。如果以单套房子100平米计算，那么只要售出500套房子就可以赶上家电行业销售十几万台产品的利润。而且，开发商回款的速度要远远快于家电行业。

这个例子再次证明，为什么中国人不愿意做实业，而热衷于进入地产行业，其原因就在于地产行业不论是赚钱速度还是赚钱规模都远远超过了普通实业。正如有网友调侃说如果乔布斯生在中国，他可能在生产出第一台iPhone后，就会把赚得的钱投入到房地产业。此后不会有iPhone2、iPhone3，也不会有iPad等系列产品的诞生了。

以房地产开发为主的投资驱动型发展模式也愈加受地方政府的宠爱，因为偏爱，所以会导致土地、人力等资源要素向房地产行业超配，造成这些要素价格长期低于正常值，资源配置发生扭曲，收入与财富的分化自然就表现出来，富豪也由此增多。

除此之外，房地产规模化复制的特点也是“造富”的重要原因。产品的规模化“量产”，就如同在全国各地打造出一台又一台的巨型印钞机，在昼夜不息地为开发商印制现金。