Question3：为什么有些人能够预测到未来的市场走势，要预测市场应从哪些方面入手？

在工作中，我经常会碰到这样的问题：你认为今年下半年的市场会怎么样？你觉得明年的房价还会继续上涨吗？你认为淡市什么时候会结束，什么时候会迎来真正意义的回暖？面对这些问题，我们应该如何回答？

我想起一句话，要预测某支股票是涨还是跌，就好比你能猜测到你的上司每天起床时的第一个表情是怎么样的。房地产市场和股票市场大同小异，影响市场变化的因素错综复杂，要想每次正确预测某个行业的市场变化走势，恐怕太困难。

比如，2010年政府出台“国十条”，于是就有很多业内专家称地产行业将会迎来“百日维新”，全国开发商将会面临重新洗牌。而事实上，风波很快就过去了，房价迅速抬头；比如，2007年北大教授徐滇庆和地产名人牛刀登报的一场赌局，两位学者押赌的内容是“08年深圳房价是涨是跌”，徐教授是房价上涨论点的支持者，他登报称，如果2008年7月11日深圳的房价比2007年7月11日低一分钱，他就在报刊上用整版篇幅向深圳市民道歉。结果，北大教授输了这场对赌，再次登报向全深圳市民道歉。

地产大腕、名校学者都不能正确地预判地产未来走势，那让我们这些普通的营销人又情何以堪？

市场变化无定势，但是有常理；市场变化有小波动，但也有不变的大趋势。因此，要回答未来市场情况会如何变化的问题，我们需要站在正常的市场环境和事物发展的普遍规律的角度上分析，即我们预测的是大概率事件而非小概率事件。我们应该如何进行观察和预测市场呢？我一般通过“四个观察”来进行判断。

首先，看经济运行的大环境。地产与中国的整体经济运行情况关系紧密。宏观经济感冒，地产行业就会发高烧。整体经济运行不良，会增大人们投资置业的心理压力，大多数的购房者买涨不买跌，国家经济运行不稳导致房价不稳，房价不稳就容易导致资产缩水。套用一句广告语，国家经济与地产行业之间的关系，就是“你好，我也好”的关系。

作为一个优秀的地产营销人，对于国家经济状况应该要保持强烈的关注热情，因为掌握经济大环境的信息，能让我们在操盘时具有前瞻性。

其次，看一定周期内的国家脸色。经济环境是基础，国家对于地产调控的态度也是重要的风向标。政府出台严厉的调控措施，当然会在一定周期内让购房者充满悲观情绪，从而导致量价齐跌。但是，国家的脸色又如何揣摩？这是一个非常重要的问题，营销人士对于这个问题能建立起自己的观察和判断体系，是非常有必要的。

下面我谈谈自己的心得。

国家的调控脸色不会凭空而来，就像一个人也不会莫名其妙地生气，生气一定是被某些事情给刺激了。因此，我们再想想哪些事情可能会让国家的脸色不好看。第一，房价上升势头太猛，严重影响到民生，地产行业成为一个不受管束的“坏孩子”，政府脸色自然不好看；第二，国家经济运行状况不错，中央有资本对地产行业“动手”。只有在一定时间内，国家经济发展对地产依赖的程度减弱时，地产的好日子可能就不多了。反之，如果国家经济发展压力本身就很大，中央政府时常把“稳增长”作为头号目标，那么给地产下狠招的可能性就不会太大。因此，对于地产调控，国家脸色的形成是建立在“该打”和“能打”的基础上的。

再次，看大城市的地产行情。北京、上海、广州和深圳这些都是房地产发展的重要观察窗口。这些城市的房价开始复苏了，那么全国房价迎来春天的可能性就会很大。如果这些城市的房价开始下探，那就要引起足够的警惕。2007年下半年，在全国楼市高歌猛进时，深圳房价却莫名其妙地开始下跌，最终引发全国楼市“地震”。同样，2009年初，全国楼市难见曙色，而深圳的楼市开始起势反弹，结果带来了全国楼市的春天。

最后，看中央媒体的舆论导向。媒体有时真能明察秋毫。中央媒体的舆论导向肯定代表中央立场。据观察，如果媒体针对某些城市的局部情况反复地进行负面报道，那么，楼市的危机也可能正在酝酿之中。2013年年中，温州豪宅价格腰斩、李嘉诚抛售上海房产套现数百亿、王石提醒大家警惕楼市危机……这些媒体报道，没有理由不让我们对于2014年的楼市情况充满隐忧。

通过对这4个方面的信息梳理和分析，我们基本上能够相对准确地把脉短期内的地产行情走势。当我们面对前文开篇的那些问题时，就拥有更多思考和话语权。同样，对于一个“段位”不高的地产营销人而言，上述的4个方面，也是需要强化知识积累的，这有利于提升你的行业底蕴。