序言3 新型园区孵化器，扣住中国产业地产的命门

我个人有幸参与了中国第一个孵化器——武汉东湖新技术创业中心SBI创业街模式的设计运营，可以说，我算是中国第一批对孵化器模式有比较系统和深入钻研的探索者。近30年来，沧海桑田，中国式孵化器几经沉浮，如今终于迎来了一个巅峰时刻。

其实从接触孵化器开始，我就一直坚定一个信念，“孵化器乃是中国特色产业地产的最佳路径”。值此书付梓之际，我就简单谈谈我对于孵化器的新时期发展趋势和转型道路的看法。

距离世界上第一个孵化器——美国贝特维亚中心诞生31年之后，1987年，在中国武汉光谷诞生中国第一个孵化器——东湖新技术创业中心。我的两位老领导——“中国孵化器第一人”龚伟，以及被称为“孵化器市长”的成都市市长唐良智都是东湖创业中心的筑基者和发扬者。

从1987年到2015年，28年弹指一挥间，孵化器早已不是当年的概念和范畴，甚至已经上升为“国策”——国务院总理李克强多次视察各地的孵化器，倡导“大众创业、万众创新”。

中国孵化器从诞生起，就与美国孵化器有着相似的载体路径——如何盘活利用城市废旧楼宇，为创业者提供场地。在这方面，我认为中国孵化器是从本土经验孕育而出的，是真正原生且接地气的模式，以孵化器作为中国产业地产最重要的发展路径是完全符合历史逻辑的。

在这里，我想谈谈在产业地产的框架下应该如何做新型的园区孵化器，这一点我主要是想和传统的孵化器区别开来。

之前的传统孵化器，就是简单的物业出租，加上少许增值服务，以至于孵化器的运营方更像是闲置物业的“二房东”。但是产业地产框架下的新型园区孵化器在“人、财、物”三个方面与传统孵化器相比有了很大的升级。

传统孵化器的“人”，主要是解决创业的问题；而园区孵化器，则侧重于解决就业，即如何“育成”一个企业的品牌和规模，并在更大范围内吸引更加专业、高效的团队，以丰富的人力资源参与企业品牌化发展中。

传统孵化器的“财”，主要是针对如何吸引资金，为初创中小企业提供一个良好的资本环境；而园区孵化器的“财”，我认为其核心在于投资。因为园区自身已经足以成为一个优质投资品，所以园区孵化器要解决的问题就是如何让整个项目成为一个投资品，引入更大更广的投资者。这是一个很有趣的课题。

传统孵化器的“物”，主要还是增值服务的物业，但园区孵化器推行的是“物流”的概念，注意这个“物流”的概念更广义，涉及资金流、信息流和物流，也就是从更大的方面让园区内的要素流动起来，使得园区运作和企业发展都更有效率和章法。

现在很多产业地产商甚至传统房地产企业都开始谋划“地产+孵化”的这种孵化器模式，比如于2015年成立的毛大庆的优客工场（UrWork），万科的VK Incubator，以及张江高科、东湖高新、华夏幸福、光谷联合、宏泰发展、亿达中国、天安数码城、北科建等。

这种模式与产业综合体开发模式相似，都是以地产为载体，产业孵化为核心，配套有住宅和商业等。地产业务的主要目的在于帮助企业完成资本的原始积累，最终孵化器还是要通过服务、运营以及信息整合平台，来使资产持续流动起来。

因此，孵化器、地产、金融这三者之间的关系实际上十分紧密。必须先做地产开发，并通过租售完成孵化器的原始资本积累；到了中后期，通过增值服务以及对被孵化企业的资本运作来实现成长式收益。单纯做其中一环很难获利，所以孵化器应该打一套“组合拳”。产业地产转型孵化器虽然有很多先天优势，但随之而来的孵化器被地产挟持等现象也不容忽视。

实际上，东湖新技术创业中心的SBI模式也在向“地产+孵化”转型。这种模式在过去实际上是一种“三权分立”的孵化模式，投资人拥有所有权、创业者拥有使用权、孵化器行使经营权，有点类似于产权酒店的模式。不过现在东湖新技术创业中心主要是通过自身的关系网络以及品牌获取较低价格的土地，再配以品牌和服务的输出，加上一定的资金来完成孵化。所以这种模式对政府的议价能力很强，通常能以较低价格拿到位置很好的地块，比如它在苏州和东莞正在做这样的事情。

“地产+孵化”模式的孵化器主要收入来源于多个方面，一方面是产业园的配套销售，一方面是物业租金收入，还有一部分是政府的补贴、税收返还和专项资金支持等。此外，还有孵化器通过提升自身的服务来获得增值性收入，包括创业教育、创业投资、创业网络等一系列的服务。

我一向不太提倡以租金、物业入股的股权投资形式。因为在孵化企业发展的初期，企业需要的是能加速其成长的软件服务，而不是很大的厂房或者土地。

其次，孵化器提供物业的租金价值在初期投入中占比很小，不如直接投资的作用大。所以对这些要素如何作价、如何评估并不被孵化企业看中，它们更加看重孵化器能带来怎样的社会资源，建立怎样的服务平台。

在这里，我想提一下普洛斯。尽管专注于物流地产的普洛斯并没有进入到“产业”这个环节，导致目前普洛斯在中国的扩张越来越困难。不过，普洛斯这种基金模式对于国内孵化器转型来说仍有可以借鉴的地方。毕竟，目前国内能够很娴熟地运用地产市场、产业市场和资本市场这三个要素，实现跨界操作的专业团队和开发商都不多，它们要么是缺少土地议价能力，要么是缺少专业的团队，或者是对项目不懂、对产业不懂，或者是没有资本运作的平台和能力。如何把这三个要素整合起来达成一个高效的孵化器模式，我觉得这是很值得向普洛斯背后的资本逻辑去取经的。

从目前孵化器的活跃区域来看，北京、上海、广州、深圳等地自然是走在前面，此外西安、重庆、成都、武汉、苏州也有一些比较好的案例，而西部地区相对来说比较初级。在这些活跃区域中，值得注意的是东莞。在经历了很长时间的低迷后，东莞现在提出产业复兴、科技振兴，实际上就是因为它一直以低端制造业为主业，忽视了科技创新、忽视了孵化平台的搭建，所以在觉醒之后，东莞是有机会大跨步向前赶超的。

最后我想说的是，如今，新型的孵化器概念已经进入社会的方方面面，而不止于一个楼宇、一个园区。孵化器实际上已经成为“全生命周期的创业孵化链条”，我认为这是非常契合本土化产业地产商轻资产运作的蓝本，是产业地产下一步发展极为重要的方向。

谨以此书，向28年来为中国的“孵化器大厦”不断添砖加瓦、默默奉献的从业者，表达我们最朴素而真诚的敬意！

梁椿

2016年元旦