住宅出售与住宅租金

在探讨如何解决城市住宅问题时，有不少同志提出实行住宅商品化，这是一个根本性的改革，在理论上是有根据的。但在我国目前条件下是否完全行得通，是值得研究的。下面就这个问题谈谈笔者的粗浅看法。

在我国现有条件下住宅作为商品的可行性怎样呢？为说明这个问题，首先应分析一下住宅出售的形式及其价格。

由于住宅这种商品使用价值的消费要延续相当长的时间，因此，“就有可能把使用价值零星出卖，每次有一定的期限，即将使用价值出租”。住宅作为商品就分出售和出租两种形式。为叙述方便，我把前者称为一次性出售，后者称为分期出售。

按照价值规律的要求，商品的价格应以价值为基础，价格大体符合价值；商品价值取决于生产商品的社会平均必要劳动消耗。

一次性出售价格由哪些因素构成呢？（1）生产过程中消费的建筑材料、磨损的工具的价值；（2）建筑设计师和建筑工人创造的价值属于个人部分，即他们的工资收入；（3）他们为社会创造的价值，即利润；（4）土地占用费，即房管部门征用农田土地或拆迁时所付出的补偿费用。同时，还由于住宅所处的位置不同，带来的生活、交通方便程度，所获得效益不同，必然形成级差地租，也应由国家征收。这样有利于城市人口的合理分布。

住宅分期出售的价格，即租金，应该包括：（1）逐渐收回的住宅建设投资，即按使用年限计算的折旧费；（2）逐渐收回的住宅投资的利息；（3）维护费和管理费；（4）租用期间的土地使用费；（5）利润。

以上是把住宅作为商品的两种出售形式价格的理论分析。如果以成本价格计，均不包括利润。

北京市房管局根据本市的情况对部分住宅进行了一次测算，以商品价格计租，钢混楼房一平方米使用面积月租金为2.00元，砖混楼房为1.66元；以成本价格计租，钢混楼房为0.69元，砖混楼房为0.64元。

按商品房计租，钢混楼房每平方米的租金为现行租金的14.71倍，砖混楼房为13.61倍；按成本租金计租，则分别是现行租金的5.07倍和5.16倍。

北京市分析了936户（4062人）职工1980年1～5月份住房的支出，每人每月为0.62元，占职工平均收入的1.47%。如按成本租金计租，以钢混楼房为例，每人每月的房租支出应为3.14元，按商品化计租则为9.12元，分别占总支出的7%和22%（见表1）。

一次性出售，不要说按商品价格计算，就是按成本价格计算，购一个使用面积为40平方米的钢混楼房（约合建筑面积58.94平方米）就需15029元，购同样使用面积的砖混楼房（约合建筑面积55.2平方米），就需11156元，具有这种购买力的人显然是极少的。北京市对以上职工的调查，按家庭人口平均，每人月收入在50元以上的有68户226人，占住房人总数的6%，其中有64%的人居住水平在6平方米以上；居住水平在2平方米以下的极端困难户中，89%的人收入在30元以下，11%的收入是30～40元（见表2）。

以上分析的居民收入与居住情况只是一个城市的一个点，当然不能反映全国的情况。因我国南北地理环境之异和城市大小之别，房屋造价是不尽相同的。但从中也可以说明一些问题：（1）住宅按商品价格出租，在目前工资水平的情况下，是难于执行的，就是按成本价格出租，对一些群众来说也是困难的；（2）一次性的出售，按成本价格计，有购买能力的人也是相当少数，而一般来说，收入较高的人居住水平也比较高，不急需买房，住房困难的多数又是收入低的，这在全国是有普遍性的；（3）在目前房租未进行改革的情况下，就是有购买能力的人，只要能从国家那里分配到住房，也不愿意去买房。如前所述，按成本价格购一套使用面积40平方米的钢混楼房住宅，需15029元，如将这笔款存入银行，按目前一年期计算，每月可得到利息67.63元；租同样的住宅，按商品价格计租，每月为80元，按成本租金计，每月为27.60元，按现行租金计，只需5.44元，除商品租金大于利息外，利息是成本租金的2.45倍，是现行租金的12.43倍，何况住宅使用年限终了时，存入银行的货币可能还增值了呢。从个人经济利益来分析，购住宅是不合算的。

按照我国目前的情况，住宅无论是出售还是出租，要实现完全意义上的商品化是很困难的。但是，只要采取有效的政策和措施，按成本价格出售或出租，却是可以逐步推行的。

几点建议

（一）逐步对房租进行改革

国家现有的住宅主要是出租，而无论是出售还是出租，改革房租都是个关键性的问题。现行住宅低租金制的主要原因之一是由低工资制决定的，房租的普遍提高及其幅度要与工资的提高及其幅度大体相适应，否则，不利于人民的生活和社会的稳定。但是，由于受生产发展水平的制约，在工资还不可能有较大幅度提高的情况下，也应使一些住房多的人支付较多的房租。对房租的调整，那种采取要调都调、要不调都不调“一刀切”的办法，是不利于调剂住房余缺的。

第一，改革应在同一的基础上起步，这就要求首先统一租金标准。不管是中央还是地方，是军还是民，都实行统一的租金标准，不能搞“三六九等”，人为地制造矛盾，就全国的城市来讲，类别相同的城市，租金水平也应大体相同。

第二，实行累进计租。累进计租要确定一个合理的起点线，据北京市对九百多户住房情况的调查，平均每人居住面积以6平方米起点为宜，超过起点线部分的，实行成本租金以至商品租金，并累进计租。将来分配住房的对象主要考虑起点线以下的职工。

第三，制定一个合理、统一的住房分配标准。这个标准既要反对平均主义，又要反对特殊化，以此作为实行累进计租的依据。

以上三种办法的优点是：（1）从总的方面来讲，提高了租金水平；（2）有可能调剂出一些住房，解决一部分群众的困难；（3）有利于限制特殊化和不正之风，群众满意。不足之处是达不到成本租金的水平，还不能实现“以租养房”。租金调整后其差额部分，住单位房的由单位补贴；不住单位房的由财政直接补贴。

第四，把房租完全包括在工资里，实行成本租金。按北京市的家计调查推算，维持现在的居住水平，工资应增加8%，按6平方米的水平，工资应增加10.82%。这种做法的好处是，在一定程度上鼓励个人购建住宅，使那些目前居住水平较低的职工增加收入，缺欠是，一些供养人口较多的职工生活会受到一定的影响。除此之外，还有一些问题值得研究，如对一些自己无房或只有少量住房的企业，特别是自负盈亏的企业，因提高了职工工资，成本随着也增加，产品的价格要上涨，甚至有可能出现连锁反应。如果把工资增加到完全意义的商品住宅的出售、出租水平，以上缺欠将会更加扩大；由于住宅这种商品的价格高，职工对住宅的消费从总的来讲，必然呈现收缩的趋势，这不利于住宅建设的发展，增加工资在一定程度上还会加重对其他商品的压力。只有通过发展生产来提高工资，实现住宅商品化，问题才有可能得到解决。

据以上情况的分析，实行累进计租和制定一个合理的住房标准，在目前来说是比较切合实际的。

（二）采取有效的政策和灵活的措施，积极鼓励私人和企业购建住宅

在我国，就群众在购建住宅的资金方面，也可以从现有国家和企业每年几十亿的建房投资中，抽出一部分，区别不同情况，实行部分无偿补助和低息贷款；对私人建房，在设计和建筑材料方面，国家可以提供帮助，使那些有购房能力的人乐于去买房建房；银行可以开设“建房储蓄”户头，即使现在还不具备条件的人也能积极地去创造条件，这样扩大了群众的购建房能力，尽快解决他们的住房问题。也可以使现有的部分住宅收回投资。这种做法，在罗马尼亚、南斯拉夫、匈牙利等国家也有较成功的先例。这样，国家支出是一，调动出的私人资金也可能是几，在国家不增加支出的情况下，就可以加快住宅建设速度。

在鼓励私人购建住宅方面，四平市的经验值得我们认真研究。他们的具体做法是：

（1）住宅出售给职工个人的价格只计工程造价，其他费用由地方开支，扩大了职工的购建住房能力。

（2）在资金上可以一次付清，也可以分期付，还可以私人借资给房管部门，得到租用住宅的优先权。一次付清的可享受30%优惠待遇；分期付清的可先交造价的25%，欠额由职工所在单位出据，在职工工资中逐月扣缴，根据家庭总收入不同数额，规定十、十五、二十年不同期限还清，欠款部分每年加收一定的利息。

（3）对有的购建住宅户要求在地点和楼层予以照顾的，也可满足。

由于他们采取了切合实际、灵活多样的做法，去年要出售的432套住宅中，到9月底止已卖出318套，占74%，其中私人购88套，占28%，加之他们边建边卖，资金周转快，使国家投资的315万元起到了465万元的作用，多解决了239户群众的住房问题。

在解决住房问题上，除个人购建外，积极鼓励企业购建住宅是十分重要的。目前企业实行利润留成，用于职工福利部分，国家鼓励他们多建住宅。所以企业购建住宅的潜力很大，调动出更多的资金购建住宅，不仅可以解决职工的住房问题，还可以减轻市场压力，在当前更可以减少盲目建设，重复建设，有利于国民经济的调整。

总之，如何调动各方面的积极性，加速住宅建设，尽快解决好群众的住房问题，是我们考虑问题的一个基本出发点。逐步实现住宅商品化，又是国家、集体、个人相结合，解决住房问题的重要途径。

原载《房产通讯》1981年第2期