一 现阶段住房市场化程度及其影响

鉴于住房问题对我国改革开放以来社会转型的巨大影响，许多社会学者从20世纪90年代我国城镇居民住房处于再分配与市场化并轨体制时期，便开始探究中国住房体制改革对中国社会的影响。尽管当时的研究重点是从“住宅商品化的视角来观察中国单位制现象的作用和命运”（边燕杰等，1996），但其所描述的当时中国城镇居民住房“分配”中，“福利性原则渗入了商品交换性的原则”开创了改革开放以来对城镇住房机制问题研究的先河。其后对中国城镇居民住房市场化问题的研究主要集中在住房获得机制及其所映射的社会分层机制方面，并形成了三种具有代表性的结论：“市场转型论”，强调住房市场化开辟了新的住房资源分配渠道，住房资源的占有状况更多地取决于个人在市场上的竞争能力与支付水平；“权力持续论”，强调在市场改革过程中，再分配权力仍然具有延续性，单位制和再分配权力仍然对住房资源的分配产生重要影响；“双重分层体系论”，强调一方面，按照市场运作逻辑，住房资源基于个人经济支付能力分化，另一方面，原有再分配体制中的权力精英，还可以在房改过程中抢占有利的政策机会或通过行政能力享受市场特权谋取住房利益（胡蓉，2012）。随着住房市场化的深入，原有再分配体制下的相关因素逐渐淡出，学者开始关注市场化条件下区域市场化程度对住房市场化的影响（胡蓉，2011）、精英群体对住房的市场化运作、城镇独生子女家庭购房能力、城镇房改房拥有者的购房能力（蔡禾、黄建宏，2013）等。

从调查结果看，我国城镇居民住房市场化进程的快速推进提高了我国城镇居民的住房自有率，城镇居民自有住房的市场化程度迅速提高，同时城镇居民自有住房价值得到大幅提升。

1．住房市场化的快速推进提高了我国城镇居民的住房自有率

改革开放以来我国城镇居民市场化住房体制改革的最大成果是城镇居民家庭住房自有率的大幅度提高。在再分配体制向市场化体制转换的过程中，从改革公房低租金制度着手，分阶段调整租金，并对公房实行全部或部分产权销售，使住户取得住房的所有权，最终使住房这种特殊商品得以进入消费品市场，实现了住房资金投入产出的良性循环。原公房作为最早进入住房市场化的房源，不仅大幅提高了城镇居民住房自有率，同时也盘活了住房资源，为城镇居民进入住房市场提供了市场能力。

据国家统计局披露，1983年我国城镇居民家庭住房自有率为9.4%，而2008年我国城镇居民家庭住房自有率达到87.8%。而CSS数据显示，2013年我国城乡居民家庭住房自有率为93.5%，较2011年的调查上升了1.9个百分点；其中城镇居民家庭住房自有率为89.6%，较2011年的调查上升了1.7个百分点。2013年18.6%的家庭拥有两套以上住房，较2011年的调查提高了3.5个百分点。在中国传统的“安居”文化和快速增值的房地产市场共同作用下，拥有自有产权住房成为目前我国城乡居民，尤其是城镇居民的普遍愿望。

从表4-1可以看出，目前我国城镇居民自有住房中，有60%以上为2000年以后的住房市场化体制时期获得的。其中，直辖市的住房市场化启动较早，60.1%的居民在2000年以后拥有了自有住房，21世纪10年代拥有自有住房的比例为6.3%；而省会城市及以下城镇居民中，21世纪10年代获得自有住房的比例高于直辖市。

表4-1 分地区自有住房获得年代

2．我国城镇居民自有住房的市场化程度迅速提高

由原公房产权出售激活的城镇住房市场进一步提高了城镇居民自有住房的市场化程度。城镇居民在市场化体制转轨中所获得的市场能力在银行信贷的支持下，加速了城镇住房市场化的进程。目前我国城镇居民自有住房的市场化程度得到快速提高，商品房已成为城镇居民自有住房的最主要来源，原公房的比例下降；而保障性住房政策得以落实，保障性住房规模也有所扩大。从目前看，在获得自有住房的过程中，通过房地产市场购买商品房已成为最主要的渠道。从表4-2可以看出，目前在县级及以上城市中，居民自有住房中商品房的比例均在55%以上；其中，2011年以来随着房地产开发向三、四线城市转移，县城居民自有住房中商品房的比例快速提高，由2011年的43.2%上升到2013年的55.2%。随着住房市场化的推进，家庭自有住房中购买原公房的比例快速下降，其中直辖市居民自有住房中购买原公房的比例从2011年的30.9%下降到2013年的14.2%。在住房市场化的同时，我们也可以看到，保障性住房的比例自21世纪10年代以来提高较为迅速，其中直辖市居民拥有自有产权保障性住房的比例由2011年的0.8%上升到2013年的3.4%；省会城市居民拥有自有产权保障性住房的比例由2011年的2.8%上升到2013年的11.7%。

表4-2 分地区自有住房性质

3．住房市场化使城镇居民自有住房价值得到大幅提升

住房市场化不仅使城镇居民住房自有率得到迅速提升，同时在房地产价格大幅飙升的背景下，城镇居民自有住房的资产价值也得到快速提高。表4-3显示，目前城镇居民自有住房未实现增值的比例均在10%以下；从居民自有住房增值10倍及以上的情况看，直辖市为27.2%，省会城市为16.7%，地/县级市为13.3%，县城为8.4%，镇为4.8%。从各类城镇居民自有住房平均增值幅度看，直辖市平均增幅为19.5倍、省会城市平均增幅为9.0倍、地/县级市平均增幅为5.9倍、县城平均增幅为3.9倍、镇平均增幅为3.3倍。

表4-3 分地区自有住房增值情况

而从自有住房性质看，增值幅度最大的是购买原公房，增值幅度在10倍及以上的比例为32.5%，平均增值幅度为18.6倍；其次为购买保障房，增值幅度在10倍及以上的比例为23.3%，平均增值幅度为9.8倍；再次为购买小产权房，其增值幅度在10倍及以上的比例为12.2%，平均增值幅度为6.2倍；而购买商品房的增值幅度平均为4.7倍。城镇居民住房市场化体制为人们住房自有产权的获得提供了新的渠道，但从城镇居民自有住房的增值情况看，以原有再分配体制为基础而获得的原公房和以公共产品性质进入住房市场的自有产权保障性住房，均因其不同性质及不同程度的福利性，在进入市场交易状态下具有了极大幅度的获利空间。

表4-4 自有住房性质增值情况

注：未考虑物价因素。

综上所述，改革以来我国城镇居民住房市场化体制的逐步建立，有效缓解了改革初期城镇居民住房短缺的状况，通过公房出租和出售为城镇住房市场化积累了资金，同时也提高了城镇居民住房的自有率，并为其住房市场能力的获得创造了条件。随着住房价格的抬升，城镇居民以住房资产为核心的家庭资产也得到大幅度增值。但是，在住房市场化转轨过程中，单位层级、个人在单位中的职位和资历，以及原公房出售中远低于市场的价格等不平等因素被合理化，最终转变为城镇居民之间住房市场化能力的差异。这一系列不平等因素在我国住房市场化的推进过程中将继续发挥影响。