积极稳妥地进行农民欢迎的合村并居

合村并居是农村发展的时代要求。“撤村并居也是农民适应农村巨大变迁和科学发展农村社会事业的理性选择。这些年来，新农村建设的另一个困境是农村的公共服务难和基础设施建设难，主要原因是农民居住过于分散。”

在百年前的欧洲城市化过程中，许多国家就曾推动过合村并居。直到2011年8月，意大利政府还在推出举措，要求人口少于1000人的城镇相互合并。

合村并居是对村庄建设的重新规划。虽然城市规划建设已得到全世界的认可和实施，但对农村进行规划建设，还是引起一些中国学者的疑虑。他们希望让村庄“自然进化”，让农村、农业、农民保持“原生态”。然而，原生态只不过是观光客的理想和希望，原生态常常意味着停滞，意味着贫穷，这并不是当地居民的祈愿。城市设计、城市规划的理念已经深入人心，农村同样需要规划设计。既然不能听任城市自然演进，为什么要听任农村自然演进？

总的来看，新型社区比传统农村社区生活舒适，上楼比不上楼好。这当然要考虑农村的生产方式，新型农村社区建设、新型城镇化并不是要大城市化，而是要建设符合农民生产、生活、交往特点的新型社区。

问题的关键是，如何最大程度地保障农民权益，进行农民欢迎的合村并居。

为此，青岛市各级政府进行了有益探索，并创新出了许多有效的工作方式。

个案5

胶南灵山卫街道案例：水到渠成 保障民生

2011年，灵山卫有15个村参与改造，整体搬迁8个村，累计拆迁农户3000多户，拆迁总面积67万平方米，新开发建设面积120多万平方米。三年来，实施拆迁改造的15个村，未发生集体上访，更未发生影响稳定的群体性问题，实现了和谐拆迁，创造了拆迁进度快、群众满意度高的“灵山卫模式”。这一模式的关键就在于：

为了确保拆迁改造工作顺利进行，灵山卫在整个过程中始终坚持顺应村民意愿，保障村民利益，使拆迁改造工作做到水到渠成。

拆迁前进行评估和设计。灵山卫对拆迁改造可能发生的矛盾隐患及时进行预测、评估和化解，最大限度地争取到民意的支持，确保条件成熟。与此同时，对拆迁后的居住条件、发展前景进行周到的设计，确保居住满意。

拆迁过程做到公开透明。要争取民意就要进行广泛深入的宣传，还要做到公开透明。灵山卫通过村干部入户，用真情感动群众，确保让每一户都能够吃透政策，让群众充分认识到拆迁改造是一项强村富民的民心工程；党员干部带头签协议、带头搬家、带头拆房，带动周边群众。同时，从政策制定、组织实施等各个环节严格制定并遵守流程，确保拆迁公正透明。为了营造良好拆迁氛围，采取果断措施，及时处置恶意阻挠、蓄意破坏拆迁的不法行为。

拆迁后切实保障村民利益。按期发放拆迁村民生活补助，充分保障群众的合法权益，使村民提前过上了幸福文明的城市社区生活。

个案6

胶州丰田社区实践：先建后拆 充分补偿

2008年8月26日，丰子屯村全村76户258人仅用1天时间全部完成搬家，正式告别土坯房、迁入新楼房，成功改造为丰田社区，实现了1套旧宅换得2套新宅及1间车库、1间商业网点房，户均资产净增20万元，村集体财力净增110万元。同时，该社区全面落实了医疗保障和养老保险制度，开启了农村社区建设的良好开端。其成功的要素可以概括为：

实际上，丰田社区只是胶北镇众多以宅基地换楼房、以承包地换保险构建起的新型农村社区之一。在拆迁改造过程中，胶北镇坚持先规划后实施、先建设后拆迁和先保障后完善的原则，使得拆迁工作一举成功。

先规划后实施。结合该镇中远期发展规划和功能分区，胶北镇利用周转用地，规划了北依便民服务中心区、西接商务区、东连工业集聚区、人口与产业紧密结合、公共服务与商业设施配套完善的丰田社区，与香江迎宾大道北侧在建的工人公寓共同形成错落有序的民居建筑群，保障了人气与商气的加速集聚。同时，所有市政管线被纳入镇驻地和工业集聚区的整体规划，建设了小型污水处理厂和垃圾回收站，从根本上保障了小城镇良好的生产生活环境。

先建设后拆迁。变村庄为社区、变村民为镇民，涉及思想观念和生活习惯的改变，只有让群众看到实惠，才能促进思想的解放。为此，该镇投资1200万元，按照大、中、小三种户型，建设了8栋总面积18000平方米的村民安置楼，按照“优先安置60岁以上老人、保障所有独立基本户”的原则进行房屋分配，得到全体村民的认可和支持，所有村民在1天时间内全部搬入新居。

先保障后完善。胶北镇给予每个独立基本户住宅和商业网点房各一套，保障户均年财产性收入1.1万元；从落户该村土地的企业税收中，返还镇财政收入的11%，作为村民的养老保障金。此外，该镇预留了一定数量的楼房和商业网点房作为村集体资产，以保障村庄的持续发展。在此基础上，不断完善社区公共服务设施，提升社区发展水平，使一个传统村庄顺利变身为现代化的城市型新社区。

个案7

黄岛样本：捆绑式开发破解旧村改造难题

在多年的旧村改造实践中，黄岛区的决策者认为，原先零星开发、边建边拆的村庄改造模式安置规模小、标准低、周期长，已不能适应当地的经济发展要求。于是，在全面调查和深入研究后，一个新的村庄改造模式应运而生，这就是对地理位置好、可进行市场化运作的社区实行“捆绑式开发”。

“捆绑式开发”模式就是将商品房开发用地的土地使用权和安置房建设权捆绑起来进行公开招标。在村庄安置用地的面积和范围确定后，按照安置政策和拆迁安置方案，计算所需安置房面积，从村庄面积中扣除村庄安置用地面积，得出商品房开发面积，中标人与村庄签订安置房委托代建合同，与政府签订商品房开发用地土地使用权出让合同，并为村庄建设完安置房后，再进行商品房开发。

并不是所有村庄都适用“捆绑式开发”。经对拟改造的村庄进行经济测算，可通过融资用地解决安置楼建设资金的村庄，方可进行“捆绑式开发”；那些因土地价格低或规划确定为工业用地、经测算不可行的村庄，则由区政府直接投资建设安置楼。

薛家岛示范居住区毗邻开发区行政商务核心区与凤凰岛旅游度假区，地理位置优越，成为第一个运用“捆绑式开发”模式的试点。按照“统一规划、统一建设、统一补偿、统一回迁”的原则，黄岛区在薛家岛示范居住区建设过程中，创新拆迁模式，由分期分散拆迁转为一次性整体拆迁；创新安置模式，由分散安置转为一次性集中安置，安置周期比以前缩短了1—2年，在几个村同时改造时，突破自然村落独立安置的传统思维，将相近村落集中在同一区域安置；创新资金运作模式，采用招标形式吸引社会资本参与；创新安置用地的供地方式和融资用地的收益返还模式，政府承担土地成本，融资用地所得的土地出让金全额用于村庄改造。这些创新举措，既让开发商有利可图，又让国土资源得到有效使用，同时还让老百姓住上了楼房，实现了政府、群众、开发商“三赢”。

个案8

平度蓼兰镇案例：以农为本 自愿集中

平度市蓼兰镇正在建设的许家社区，40多幢深蓝色二层小楼已悄然矗立起来，寂寥的冬季，笔者远远就被这一簇不俗的“深蓝”抓住了视线。

据了解，许家村离蓼兰镇驻地4公里，不靠公路、不临城镇，是典型的农业村庄。作为山东省面积最大的县级市，平度辖1788个村庄，许家村这样的村庄占大多数，先行一步的许家社区建设，似乎给出了一种“以农为本”的新型社区样本。

走近许家村，深蓝色的“小二层”就变得具体起来，有车库，有庭院，还有放农具的过廊、小仓库……“楼上楼下240平方米呢，”社区居民张堂云在门前欣喜地说道，“花了不到20万元的成本价就有了自己的小别墅，以前想也不敢想。”

据了解，平度市2012年重点推进42个集聚型社区，许家社区是其中之一，包括许家、长庄、田家庙、小庄、张家疃、侯西庄6个村，1000多户，3200多口人。这么大的集聚型社区，为啥寻思着盖小二层别墅？

“新型农村社区的住宅要因地制宜。”村支书徐忠军是30年的老村官了，他谈了自己的观点，认为当下最适合农村实际的是小二层别墅和多层楼相结合的方式。“小二层别墅能适应农村的居住方式和生活习惯，但太不省地方了，”他分析，“多层楼其实受到很多农村年轻人的欢迎，他们向往现代化生活，家里的地有老年人种。但都来住楼，拖拉机、水泵和生产农具往哪放？”徐忠军的结论是，等到未来实现规模经营了，种地的人大大减少，“高楼化”的时机才会成熟。而目前应循序渐进，许家社区住宅规划建设中，采取的是小二层别墅、三四层楼房、五层楼房各占1/3的模式。

通过交谈，笔者初步梳理出这个村的改造理念：要盖“适合农民居住的房子”，还要注意考虑“性价比”。

“虽然农村生活发生了很大变化，但农民挣钱还是相对辛苦的。”徐忠军告诉笔者，为了既改善村民生活又降低居民的购买成本，他们聘请了平度城乡规划设计院进行了统一规划，楼体结构统一图纸、统一施工，大大降低了建筑成本。

“这是今年新建成的6幢小楼，因为人工、建筑材料等成本上升，造价是21万多。”徐忠军很仔细地算着成本账。

“社区中心服务楼后面准备再建两排多层楼体。”徐忠军一一勾勒着社区的土地空间开发规划：目前，综合服务厅、警卫室、卫生室等场所正在封顶，都是二层单体楼座。村南还能再建容纳200户的楼房……

“许家社区的6个村，各个村的居民购房价格上都是一样待遇，”徐忠军介绍道，“村内的旧房也不错，将根据财力和村民意愿进行逐步改造，不逼农民上楼。”目前，邻近的田家庙村、长庄村，已陆续有村民自愿购买平价“小二层”，融入新社区。