第二节　购物中心投资风险分析及其控制

一般而言，购物中心的投资和经营存在各种不确定因素，投资商在投资开发购物中心前除了对项目进行可行性研究之外，还必须对项目进行投资风险分析，并对有关风险因素作出评价，从而采取措施对其进行控制以减少或分散风险，保证项目的经济效益。

一、购物中心投资风险的含义和特点

1.含义

购物中心投资风险是指开发商在进行购物中心投资运营的过程中，由于各种因素的作用和影响，造成购物中心投资成本上升、收益下降或者项目投资运营失败等产生的不确定性。

2.特点

购物中心投资风险的特点主要有如图3-4所示的几个方面。

二、购物中心投资风险产生的原因

原因一：投资回收周期长

购物中心规模大，建设期长，如采用“租售结合”这种模式，其投资回收期一般要八到十年，甚至长达二三十年之久，在这么长的时间内，购物中心周边的环境、政策等方面都有可能发生变动，购物中心的运营方式或其功能定位有可能不能适应新形势的变化而使其投资收益达不到预期目标，给开发商和投资者带来很大的风险压力。

原因二：投资存在盲目性，缺乏科学合理的研究分析

近年来，房地产开发商和投资商逐渐把购物中心的投资目光转向二三线城市，有些开发商只是看到了一线城市操盘成功的购物中心所带来的巨额利润，而盲目开发，模仿照搬，忽略了矛盾的特殊性。投资前没有结合当地的具体情况进行深入的市场调研就盲目上马，跟风现象严重，导致一些投资项目缺乏总体的科学规划和可行性研究，从而造成了很多项目投资大、经营状况不理想、效益差的结果。

原因三：缺乏有效的经营管理模式

一般欧美发达国家的购物中心开发商采取自身持有的经营管理模式，或者采取投资开发商委托专业的商业管理公司进行经营管理的模式。这两种方式主要建立在商业业态发展成熟的基础上。而我国商业发展相对而言比较滞后，且开发商的经济实力和经验都不足，购物中心的投资开发大多是采用“租售结合”的投资模式，这种经营管理模式使得购物中心难以从整体上把握、进行统一规划和营销活动，加大了购物中心投资开发商经营管理方面的风险。

原因四：不可逆转性

购物中心定位直接决定了购物中心的功能分区和空间结构，一旦购物中心按照其定位建成之后是很改变的，其中必然存在许多不可预见的风险。比如购物中心建成之后，某些功能分区和建筑设计无法满足主力店的经营要求，有可能无法顺利招商造成开发商的损失。

三、购物中心投资风险分类

根据上述投资风险的概念和特征，并结合房地产投资风险的类别，现将我国购物中心投资风险类别主要划分为两大类，见图3-5。

1.外部环境风险

① 自然风险。自然风险因素主要包括：洪水、风暴、火灾、地震、泥石流、滑坡、塌方、气温、施工现场地质条件等。虽然这些因素引起的风险发生的时候无法避免，但是开发商可以通过完善建筑结构，提高防范能力，并且通过投保减少损失。

② 政策风险。为了城市的整体发展，政府会实施相关政策鼓励或限制购物中心的发展。

③ 经济风险。主要包括两个方面：其一是市场风险。购物中心投资的收益主要来源于租金，所以出租面积和租金价格是构成购物中心风险的重要因素，它们受市场供求的影响。其二是金融风险。利率和汇率的变动往往给购物中心融资带来风险。贷款利率上升，购物中心的贷款利息随之上升，投资成本加大。一些利用了外资的购物中心项目，汇率变动影响项目的偿债能力，风险也随之而来。

④ 城市规划及区域发展风险。城市规划的变化会对购物中心的价值产生巨大影响，主要表现在对已建、在建和将建购物中心的用途、建筑密度和容积率等方面。区域发展的变化可能会形成区域经济优势互补，也可能会造成区域内购买力分散，因此，区域发展会影响购物中心的竞争力和价值，会给开发商和投资者带来损失。

2.内部系统风险

① 决策风险。决策风险往往是指由于购物中心项目的投资开发者前期策划准备不充分、决策失误使得购物中心预期的收益无法实现而产生的风险。它主要包括购物中心选址风险、业态组合风险和招商风险等，见表3-1。

② 财务风险。目前我国购物中心的开发商融资手段比较单一，购物中心项目开发主要资金来源是银行信贷。如果企业的资金实力不够雄厚，又缺乏有效的多重资金渠道，外部资金条件一旦发生变化，便立即影响购物中心项目的正常经营开发活动，造成购物中心预期收益无法实现，将带来巨大的财务风险。

③ 技术风险。购物中心的技术风险主要是指建筑规划设计风险，购物中心建筑规划设计中常出现的问题有：设计的建筑物不符合购物中心的定位，电梯的设置不当给人口流动造成困难，建筑材料与承重标准不符合主力店的要求等，一旦建成很难整改，从而使开发商浪费了时间和金钱。

④ 运营管理风险。 购物中心的投资收益主要来自于物业经营收入和地产增值收益，项目的运营模式、运营机构、物业服务等都会直接影响项目投资价值。购物中心的运营管理风险主要表现在管理团队的变动、运营模式的选择不适、运营机构的专业水平和信用低、营销策略不当、管理效率低下、商业运营人才的缺失、物业服务的质量差，从而给购物中心的效益造成损失。

四、购物中心投资风险控制的具体措施

风险具有不确定性，风险因素自然也会随着事物发展的阶段和时间的推移产生变化。根据我国购物中心开发建设的全过程，将购物中心投资风险控制分为四个阶段：投资开发决策阶段、建设前期阶段、工程建设阶段和运营管理阶段。每个阶段都有其具体的风险控制措施，见图3-6。

1.投资开发决策阶段

① 把握政策变动方向，因势利导。在进行投资开发前应该时刻关注国家各项方针政策变化，如宏观经济政策、区域经济政策、财政、金融、税收政策等。并且及时关注政策的变化，一旦发现城市的规划或者商业布局即将发生变动，提前做好准备，防患于未然，达到有效控制政策风险的目的。

② 科学客观的市场调研。购物中心投资金额巨大、投资期长、风险因素繁多，投资决策离不开科学客观的市场调研。对市场状况调查、真实的供求预测分析、风险因素的把握都应该进行客观、科学的判断，从而减少决策风险。

③ 合理的选址。购物中心投资项目的选址是否合理往往决定购物中心投资的成败。综合考虑选址的各种要素，不仅从宏观层面如国民经济和区域经济发展因素考虑，也要从微观层面，如市场供求状况、商圈辐射范围、交通条件等考虑。只有充分考虑到各种因素对选址的影响，才能有效地控制风险，减少损失。

④ 适合的商业规划与租户组合。商业规划就是对项目室内空间的限定和功能的划分进行规划；租户组合是指将各具不同性质、特点的租户合理安排到购物中心的某一处位置，使购物中心的整体面积得到充分有效的利用，实现效益最大化。合理的商业规划能够满足目标消费者的最大需求，同时实现租户最佳利润和投资开发商的长期收益。

⑤ 有序严谨的招商工作。有序严谨的招商工作能有效减少招商的风险，具体要做好如图3-7所示的几点。

2.建设前期阶段

首先，开拓融资渠道，可以增加融资租赁、债券、信托公司等分散融资风险。其次，合理恰当的建筑设计。建筑设计要符合各商户的功能要求，不同的商户都有不同的荷载、高度、卸货等要求，在规划设计之前，应该充分了解与掌握这些要求，以减少技术风险。

3.工程建设阶段

工程建设阶段的主要目的是保证按期、按质、按量，节约、安全地完成开发项目的建设。在此阶段建立科学合理的监管体系，严格把控工程建设质量标准，控制建设成本，并保证投资项目的按期完成，降低风险发生的概率。

4.运营管理阶段

购物中心投资具有双重性，商业运营与管理对购物中心的持续发展和增值具有重要意义。然而。目前我国购物中心投资项目的风险还是很大的，要防范运营管理风险需考虑以下对策。

（1）树立正确的投资理念　转变传统的投资思路，树立开发与运营管理并重的正确的投资理念，将地产开发和运营管理结合起来，通过后期的运营与管理才能使投资者获得利润，促进购物中心的持续经营。

（2）组建高效的运营管理团队　个人的力量往往是有限的，专业的运营管理团队越来越受到行业的重视。提高购物中心运营管理团队的整体素质，增加管理水平，可以及时预测投资风险，进而降低和控制风险，对风险做出及时正确的应变，使得企业能够达到投资目标。

（3）成功的商业策划　商业策划就是指根据市场调查，透析消费者的需求，投其所好，通过归纳总结，推陈出新，以新的经营策略和营销方式提高市场占有率，以获取最大的效益。