第一节 购物中心的投资模式和资金来源
如何筹集购物中心项目开发所需的巨额资金，是商业地产开发企业在购物中心项目开工建设之前必须解决的问题。充分了解购物中心的投资模式和资金来源，不仅可以有效地筹集开发购物中心项目所需资金，还可有效地分散投资风险，从而促使我国的购物中心走上规范化发展的道路。
一、我国购物中心的投资模式
购物中心在我国的发展时间比较短，可以说只是起步阶段，其投资模式也因开发商的专业水平、资金实力、发展战略的不同而不同。目前我国购物中心投资模式主要运用以下两种方式。
1.购物中心的“统一开发、分割销售、售后返租”投资模式
购物中心开发商将项目统一开发建设完之后，把项目分割成若干个小的商铺在市场上出售，在销售时由开发商与商铺投资者签订返租合同，在合同约定期间开发商将出售的商铺统一返租、统一招商、统一经营管理，投资者每年从中获取固定的投资回报。在这种模式下，通过销售商铺取得商铺投资者的资金，对开发商而言，投资回收速度较快，并且能够分散投资风险。
2.购物中心的“租售结合”投资模式
购物中心“租售结合”投资模式是指开发商在购物中心项目开发的过程中，将整个项目的一部分商铺出售，可以在相当程度上缓和资金回笼方面的问题，另一部分持有，组建购物中心管理公司或委托专业管理公司来对购物中心进行出租经营、管理，以获取长期稳定的现金流。值得注意的是，开发商在出售商铺时，通常也会和商铺投资者签订返租合同，取得已出售商铺的管理权，以便对整个项目进行统一管理。目前我国很多开发商专业水平较低，资金实力不足，“租售结合”投资模式被普遍采用。
我国购物中心投资模式的特点，见图3-1。
图3-1 我国购物中心投资模式的特点
二、开发购物中心主要资金来源渠道
我国购物中心投资商、开发商采取“统一开发、分割销售、售后返租”和“租售结合”的投资模式来投资开发购物中心，与其专业水平有很大的关系，但是最主要的原因是其资金实力和融资渠道的差别。我国的购物中心投资商、开发商的综合实力普遍较弱，很少有企业能通过上市发行股票、债券来融资；而且，其融资模式和普通房地产开发没有区别，融资渠道比较单一，银行贷款是其主要的融资渠道。现阶段我国发展购物中心的资金来源渠道主要有如图3-2所示的几个方面。
图3-2 购物中心的资金来源渠道
1.购物中心投资商、开发商、管理商
投资商、开发商主要解决的是项目的资本金，我国房地产项目的资本金要达到总投资的30%。由于购物中心投资额巨大，购物中心的投资商和开发商都需具有较雄厚的资金基础或者较强的融资能力。目前，我国购物中心的投资商不仅限于国内，还包括国外购物中心的开发企业，他们为了企业的战略扩张和投资需求，积极在中国寻求投资合作项目。作为我国具有强大实力的商业地产开发商之一的万达集团，就已经同KIMCO洽谈部分项目。在我国购物中心管理商真正参与投资的并不多见，一般仅投入少量的短期资金，更多的是利用管理经验和商户资源与开发商进行战略合作。
Tips
库帕创建的KIMCO公司是美国最大的购物中心所有者，总部位于美国纽约，作为一家房地产信托投资公司在纽约股票交易所挂牌，1991年上市，其市值由最初的2.46亿美金增加到目前超过50亿美金。
KIMCO在美国和加拿大拥有525家购物中心，总出租面积超过7000万平方英尺。这些购物中心的租户声名显赫，他们是全球第一大零售商沃尔玛、全球最大家居连锁店HOMEDEPOT、美国第二百货折扣店TARGAT和全球最大玩具连锁店“玩具反斗城”等。从业超过20年的库帕见证着欧美商业房地产成长兴衰的历史，人称全球商业地产之王。
2.商铺投资者
在我国，开发商的专业水平低、投资盲目，很多项目都是在修建到一定程度开始销售商铺和招商，在这种情况下，商铺投资者购买商铺的资金就成了购物中心项目的主要资金来源，基本达到项目投资的30%～60%。
3.金融机构贷款
房地产业的发展和金融业有着密不可分的关系，特别是银行贷款在我国房地产企业融资中占了相当大的比重。在购物中心开发的过程中，银行贷款要占项目投资的30%左右。由此可见，金融机构贷款是发展购物中心的主要资金来源。
三、购物中心投资的特点
购物中心在我国的发展只有十几年的时间，作为复杂的商业房地产，在投资开发和经营管理等过程中与一般房地产有很大的不同。和一般的房地产投资相比，购物中心的投资具有如图3-3所示的特点。
图3-3 购物中心投资的特点
① 投资规模大。购物中心属于商业用地，其土地使用权出让价格很高，加上它的规划设计要求也很高，建筑结构复杂且外观设计和内部装修豪华，都使得购物中心所需资金规模巨大，总投资一般超过十亿人民币，大型购物中心有的甚至达到几十亿人民币，所以对开发商的资金储备能力有着很高的要求。
② 投资回收期长。购物中心的经营一般还要经过2～3年的过渡期，才能有稳定的现金流。而且为了吸引主力店入驻，开发商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金的形式，这必然减少了前期回报。我国购物中心的投资回收期一般在10年左右。
③ 投资风险大。购物中心的收益主要来源于租金收入，一方面，我国购物中心的开发商特别是二三线城市的开发商缺乏经验，专业管理水平较低，而购物中心是多功能的商业集合体，其开发和运营难度都比较大，如果后期运营不善，必将面临着巨大的风险。另一方面，购物中心的投资回收期长，在此期间内其收益容易受到周边经济环境、居民生活状况、交通和政府政策变更的影响，商业经营的不稳定性增大。
④ 投资成本高。鉴于购物中心投资风险大的特点，投资商、信托公司等资金提供方为保障资金的安全或分享开发的高收益，一般要求较高的投资回报，对开发商而言融资费用和利息成本都是很高的。
⑤ 稳定的现金流量。在购物中心运营正常化后，开发商支付的成本费用很少，其大部分的运营费用由入驻商户即经营者承担，它只需每年向商户收取租金收入，就能够获得稳定的现金流。