第2章 房地产开发主体法律风险防范(1)
◆内资房地产开发企业的风险分析与防范
——从代理中国某报社参加李某某诉广东某房地产开发公司、广东某市某区房地产开发集团公司、姜某某、中国某报社投资合同纠纷应诉案谈起
【案情简介】
1990年12月5日，湖南省某县人民政府经济技术协作办公室（以下简称“某县经济协作办公室”）与惠阳县房产管理局签订《转让土地协议书》，约定惠阳县房产管理局将坐落在惠州市惠阳区淡水镇熊老屋地段13045平方米土地转让给某县经济协作办公室，每平方米价格450元。惠阳县房产管理局转让土地后，某县经济协作办公室的房屋开发与经营均挂靠某房地产开发集团公司，惠阳县房产管理局按有关规定及时给某县经济协作办公室办好房屋产权和经营手续，挂靠手续费按某县经济协作办公室房屋建筑造价的5%收取。1992年7月4日，中国某报社深圳记者站（以下简称“深圳记者站”）“长富花园”项目的代表姜某某与某县经济协作办公室“长富花园”项目的代表邓某某，以及某房地产开发集团公司签订《“长富花园”房产开发由合伙经营变为独家经营的协议》（以下简称“该协议”），按该协议约定，“长富花园”房产是由深圳记者站为代表的深圳方和某县经济协作办公室为代表的某方各投资50%合伙开发经营，其房产开发挂靠某房地产开发集团公司。由于经济成果已初见端倪，可作结算，双方认为今后由一方经营比合伙经营更有利。经“长富花园”房产开发领导小组讨论决定，由深圳记者站独家接管经营，深圳记者站接管经营后，隶属关系不变，工程名称不变，公章及银行账号不变；移交后某县经济协作办公室不再插手房产开发经营一切事宜；移交时间为7月10日前；深圳记者站分三期支付1350万元给某县经济协作办公室。
1994年7月17日，广东某房地产开发公司成立，法定代表人为姜某某，企业类型为全民所有制，主管部门和出资单位均系中国某报社。1987年至1994年间，姜某某系中国某报社深圳记者站站长，亦是“长富花园”开发项目领导小组成员。1994年10月，深圳记者站出具《淡水“长富花园”产权移交书》，主要内容是：深圳记者站与某县经济协作办公室开发的“长富花园”楼房八栋，第一期工程（四栋）完工后，某县经济协作办公室即退出项目建设，由深圳记者站单方开发，当年广东某房地产开发公司成立，本现场移交给广东某房地产开发公司开发管理，今后“长富花园”的一切产权和物业管理均由广东某房地产开发公司负责处理。广东某房地产开发公司承接“长富花园”开发项目后，仍然继续挂靠某房地产开发集团公司开发经营。1996年11月，惠阳市房产管理局出具《关于“长富花园”产权证明书》，确认“长富花园”工程于1993年年底全部竣工，属商品房性质，总共51000多平方米，现尚余19949.67平方米，其中商业用房面积9426.9平方米，住宅10263.77平方米，其他用房256平方米，产权属于广东某房地产开发公司。1997年10月30日，广东某房地产开发公司与湖南省某县人民政府签订一份《分房协议书》，确认“长富花园”项目由广东某房地产开发公司独家经营后，某县人民政府除已经分得的10650177.7元外，还应收回28498223元，由于受经济形势影响，“长富花园”项目的房产销售不好，某县人民政府不能收回余款，经协商，广东某房地产开发公司从“长富花园”划给某县人民政府价值300万元的房产物业，建筑面积为2386.64平方米。2004年10月29日，广东某房地产开发公司因不按规定参加2002年度企业年检被吊销了营业执照。该公司被吊销执照后没有进行清算。
李某某于1990年年底至1991年4月向淡水“长富花园”投资75万元，1993年1月又向淡水“长富花园”投资100万元，1996年10月28日由广东某房地产开发公司出具《投资证明书》给李某某，《投资证明书》写明：“兹证明李某某同志在淡水镇‘长富花园’第一期投资75万元，第二期投资100万元，总共投资175万元，特此证明。”姜某某以证明人的身份在《投资证明书》上签名。之后，李某某先后两次收到广东某房地产开发公司支付投资利益共337500元港币。后来，因为广东某房地产开发公司一直没有分配投资利益及归还投资款给李某某，也没有给李某某一个合理的说法，为此，李某某于2007年2月5日以姜某某、姜某、某房地产开发集团公司、惠阳市惠阳区房产管理局、惠州市惠阳区国有资产经营有限公司为被告向惠州市中级人民法院提起诉讼，请求判令姜某某、姜某归还投资款175万元；判令姜某某、姜某、惠阳区房产开发集团公司、惠州市惠阳区房产管理局立即停止单方处置“长富花园”的房屋，并清算淡水“长富花园”的投资收益；判令姜某某、姜某、某房地产开发集团公司、惠州市惠阳区房产管理局连带支付“长富花园”的投资收益约400万元；判令惠州市惠阳区国有资产经营有限公司对某房地产开发集团公司承担连带责任。惠州市中级人民法院经审理认为，原告请求姜某某、姜某、某房地产开发集团公司、惠州市惠阳区房产管理局、惠州市惠阳区国有资产经营有限公司承担责任没有事实和法律依据，原告所诉的纠纷是原告与广东某房地产开发公司之间的债务纠纷，可另行提起诉讼，遂驳回了原告的诉讼请求。
2008年3月27日，原告李某某以广东某房地产开发公司为第一被告、某房地产开发集团公司为第二被告、姜某某为第三被告、中国某报社为第四被告向广东省惠州市惠阳区人民法院提起诉讼，要求第一被告立即归还投资款175万元及相关利息，第二被告和第三被告承担归还上述投资款本息的连带责任，第一被告结算“长富花园”投资收益，第一被告支付“长富花园”投资收益给原告，第四被告连带承担第一被告的民事责任。惠州市惠阳区人民法院经审理于2009年3月3日作出一审判决，判决被告广东某房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起10日内归还投资款175万元给原告；被告中国某报社应于本判决发生法律效力之日起15日内成立清算组，对被告广东某房地产开发公司进行清算，于3个月内清算完毕，并以广东某房地产开发公司的财产清偿原告的投资款，逾期不清算，应对原告的投资款的清偿承担连带责任。
一审判决后，李某某、广东某房地产开发公司不服，上诉至惠州市中级人民法院，经过审理，惠州市中级人民法院于2009年11月10日作出了撤销惠阳区人民法院一审判决、驳回上诉人李某某的起诉的终审裁定。
【一审代理意见和判决】
原告诉讼请求
原告李某某的诉讼请求是：1.判令第一被告立即归还投资款175万元及相关利息；2.判令第二和第三被告承担归还上述投资款本息的连带责任；3.判令第一被告结算“长富花园”投资收益；4.判令第一被告支付“长富花园”的投资收益给原告；5.判令第四被告连带承担第一被告的民事责任。
原告诉讼请求的理由是：一是，原告在1990年至1993年间先后向中国某报社深圳记者站在惠州市惠阳区淡水镇开发的“长富花园”项目投资175万元。1994年10月，中国某报社深圳记者站将“长富花园”项目移交给第一被告广东某房地产开发公司，第一被告取得原中国某报社深圳记者站开发的“长富花园”房屋19949.67平方米。1996年10月，第一被告向原告出具投资证明书，确认原告投资“长富花园”的总投资为175万元。第一被告在1997年10月向原合作方某县人民政府划出2386.64平方米房屋，其余的房屋全部由第一被告管理和销售。第一被告除了向原告支付投资款利息（两次）共337500元港币外，至今末与原告结算投资收益和归还投资款本息。第一被告称在2003年至2004年销售“长富花园”八号楼住宅和其他楼零散房产共收回房款420万元，但却分文不付给原告。二是，在第一被告被吊销营业执照后，第二被告某房地产开发集团公司和第三被告姜某某在2007年1月恶意串通，将“长富花园”第一栋北楼整栋共6065平方米的房屋以4245500元的低价格转让给惠州市某实业有限公司，并由第三被告收取上述款项，因此，第二被告、第三被告应对其恶意处分第一被告财产的行为承担第一被告归还原告投资款本息的相应法律责任。三是，第四被告中国某报社作为第一被告的开办人注册资金并未到位，同时，在第一被告注销房地产开发资质和被吊销经营资格后，第四被告长期不对第一被告的财产及债权债务进行清算，任由第三被告侵吞、转移第一被告的资产，造成原告的投资款本息至今无法归还，同时，导致“长富花园”项目的投资收益无法结算，第四被告依法应对第一被告的民事行为承担相应的民事责任。
第一被告一审答辩意见
针对原告的诉讼请求，第一被告广东某房地产开发公司在一审中作出如下答辩意见：1.原告交付给我公司资金的行为实际上是非法集资行为，法院应依法驳回原告的诉讼请求。2.退一步说，原告向我公司投资，不可能只享受利益而不承担风险。广东某房地产开发公司的房地产开发项目主要有两个，一个是惠州“长富花园”项目，一个是深圳梅林通达楼项目。“长富花园”项目在1993年前还盈利，原告两次共分红337500港币，深圳梅林通达楼项目亏损数百万，另外，深圳记者站成立的黑龙江某某经济贸易公司，原告提出由其个人收购自主经营，他承诺移交给他的249万元集资款分期分批归还给各集资者，但原告在第二年即将公司停业，自己携带公司300多万元失踪。本次诉讼，原告对拿去公司的集资款只字不提，只凭一份不全面、不真实的个人资料胡乱找人要投资利息和分红，确实是只求回报不担风险，因此原告向我公司要求投资款及回报，没有事实和法律依据，其诉讼请求应予驳回。
第二被告一审答辩意见
针对原告的诉讼请求，第二被告某房地产开发集团公司在一审中作出如下答辩意见：1.关于惠阳淡水“长富花园”商品房开发项目问题，该项目是我公司依据当时的主管单位惠阳县房管局和该项目的建设方湖南省某县人民政府经济技术协作办公室的要求同意被建设方挂靠我公司开发经营的。在项目的开发经营过程中，我公司从末与原告发生过任何关系。2.关于原告投资惠阳“长富花园”的问题，我公司认为，假设原告所诉其在1990年至1993年间先后向中国某报社深圳记者站在涉案的“长富花园”商品房开发项目中投资175万元属实，那么，作为“长富花园”建设方的内部投资者，我公司与“长富花园”建设方之间的内部关系与原告无关。3.关于原告所谓的我公司与被告姜某某恶意处分被告广东某房地产开发公司财产的问题，我公司认为，原告的所谓“恶意处分”纯属信口雌黄，毫无证据可予佐证。对原告而言，原告无权就“长富花园”的建设方就“长富花园”的财产处置问题对我公司说三道四。综上，我公司认为，原告起诉没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
第三被告一审答辩意见
针对原告的诉讼请求，第三被告姜某某在一审中作出如下答辩意见：1.企业法人承担的责任不应由企业的法定代表人承担。2.原告向广东某房地产开发公司投资的行为在惠州市中级人民法院〔2007〕惠中法民一初字第19号生效判决书中已被认定为集资行为。该行为实际是非法集资行为，并末形成真正的投资关系，不受法律保护。3.原告此次起诉的事由，实际上已由惠州市中级人民法院作出的〔2007〕惠中法民一初字第19号判决书进行了判决。据此，原告此次起诉，法院应当予以驳回。
第四被告一审答辩意见
针对原告的诉讼请求，第四被告中国某报社在一审中作出如下答辩意见：1.原告向广东某房地产开发公司出资是一种非法集资行为。2.广东某房地产开发公司是独立法人，独立承担责任，与我报社无关。