■ 过度投资房产

理财渠道单一、理财需求尚未得到充分开发的现状导致农民投资普遍存在盲目性。其中过度投资房产的现象最为严重。湖南银监局郴州分局曾做过一个抽样调查，当地约80%的富裕农民把资金投到了房屋建设和门面上。经济条件稍差一点的农户，也纷纷将多年的积蓄用在盖房上。

浙江省是我国经济相对发达地区，全省农村居民人均纯收入是全国农民人均纯收入的两倍，已达4582元，是我国目前小康标准的1.84倍；其农村居民恩格尔系数为41.6%，明显低于50%的小康标准。我国农民的传统习惯是富裕先建房，较富裕的浙江农村也概莫能外，甚至有过之而无不及。目前，浙江农村建房已全面由土墙瓦房转向修建钢筋混凝土结构的楼房，农民的居住条件大大改善。与此同时，农民进城购房的户数也高于同期其他省份，有关数据显示，2002年，浙江4万多农户购置了商品房，这在一定程度上提高了城镇化水平。城镇化水平提高的实质是农村人口向城镇转移，从而农村常住人口不断减少，伴随着这一过程，农村建房热情应有效地缩减。然而，从经济相对发达的浙江省农村发展实践来看，事实并非如此。

2002年暑假期间，一些研究人员组织了一次关于农村住房投资状况的抽样调查。其间，共发放问卷180份，有效问卷回收108份。调查对象遍布浙江省各地区，以杭州、温州、金华及丽水地区为主。调查对象限定为现居住房为二层（含）以上楼房的农户，一则这是浙江绝大多数农户的居住状态，二则考虑到这部分农户属于农村中收入相对较多、较能干和被模仿的群体，从而排除了老弱病残者和部分低收入户。这既能反映浙江农村大多数农民的实际状况，也可以反映伴随经济发展和人均收入的提高，浙江甚至全国农村建房的未来趋势。

调查显示，全部调查对象中，户均住房造价9.55万元，平均每平方米368.4元，而全国农村住房平均造价为258元，这与浙江经济实力相适应，表明农村居民居住有高档化和追求舒适的趋向。所有的调查对象中，利用老住宅地基修建的现住房有46户，约占总数的42.6%。仍保留旧住宅的有44户，修建现住房用的是新地基的约占总数的40.7%，他们一般有两套住房。其中有33户的旧住宅处于闲置状态，另外11户由亲朋好友居住；其余的农户旧房地基或旧房已出售。在不计算旧住宅可利用面积情况下，所有调查对象户均居住面积259.2平方米，人均为60.8平方米，是全国农村人均住房水平的2.5倍，是城市居民平均住房面积的3.4倍。如此高的户均和人均住房面积，其利用率不高是可以想象的。

调查中发现，有相当一部分住房建了三四层，但只有第一二层利用了，上几层的连门窗、楼梯扶手也没有安装。更为关键的是，在这样的住房面积和住房利用情况下，有将近60%的被调查农户表示有再次修建住房的必要。即使明确回答子女将来不会在农村生活，以前的老住宅现也处于闲置状态，表示想再修房的比例也不低。

从中可以看出，过度投资房产不仅没能让资产得到有效利用，还让多数房产处于闲置的状态，体现了多数农民投资盲目跟风的现况。为了减轻农村住房投资过度的现象，各级政府应对此予以高度重视，加速城市化进程，积极探索农村有效金融渠道。同时，规划好农村住宅建设，农民们也应当开拓其他更有效的投资项目。

当然，除了农民自用房的投资，许多纯房产投资也是很有学问的，接下来就简单介绍一下这方面的知识。

1．住宅房产投资

通常对于一个刚刚涉足房产投资的人来说，肯定会选择住宅房产作为第一次投资的房产类型。如果从投资者的角度来研究一下，就会发现在城市的近郊购买住宅时不会特别贵，并且当城市有了一定的发展之后，房子的价格就会上涨，因此投资的价值非常大，有很大的概率可以赚到钱。当更多的人住到这里来的时候，房子周围相关的服务行业及设施就会越来越齐全，此时从商业投资方面考虑的价值与机会也就逐渐显现出来了。因为这几年在进行房产投资宏观调控的过程中，将短期房产投资的首付升高了不少，但是如果进行长期投资就不用考虑这方面的因素了。所以如果你打算投资房产，最好还是选择长期投资，而不是短期内的投机。

2．商用房产投资

投资商用房产时需要注意，这种房产是不是适合投资，主要是由它的销售额决定的。销售额能够将商业区是不是有很好的收益以及房地产价格高低的情况表现出来。在这种房产上进行投资时，最主要的需要注意的方面就是物业面积是否足够大、周围交通是否便利、来往的行人是否足够多、人们会不会因为在此驻足而成为顾客、在这里消费的人主要属于哪种类型、做哪些项目的经营会比较好一些、这里的竞争对手是否非常多、城市格局以及将来周围会有怎样的发展。综上所述，各种情况都会给房产未来有怎样的价值产生巨大影响。

3．工业房产投资

在工业型房产上进行投资时需要将很多情况考虑清楚，比如给排水的情况怎么样、工业用水的情况如何、能源情况如何、交通是否便利等。了解了这些因素以后，就能确定一个工业区房产是不是有足够的价值，值得你花费时间、精力与金钱去在这上面投资。因为这种房子从技术性上来讲非常有针对性，因此对绝大多数人来说，这种房子没有多少投资的价值。正是由于这样的特点，工业房产在建造的时候得离城市的中心地区远一点，并且这种类型的房产，投资时的花费会比其他房产少一些。

4．写字楼房产投资

这种类型的房产，只有在商务特别发达的商贸地区以及城市的中心位置才会有更多价值提升的空间。在写字楼房产上投资时，要注意将一个地区的商贸是否发达、当地的基本政策是不是合理、在技术方面进行创新的环境如何、对人才的需求程度是不是很高等因素都认真了解一下。还需要注意的是，你也应该对这里其他行业的情况怎么样，有没有足够的基础设施建设等做一些必要的了解。

由于写字楼和其他房产有很大的不同之处，通常会呈现两种截然不同的现象。一种情况是租金特别高，因为它处在非常繁华的地方，地理位置也特别有优势；还有一种情况是租金非常低，这是因为它的地理位置没有任何优越性。

5．酒店公寓房产投资

在最近的这几年中，人们对投资酒店式公寓的热情越来越高，不少人认为这是一种非常赚钱的投资，于是将大量的钱都投资到这上面来。

一般来说，只有在公司成员以及客商流通非常多，周边相应的服务设施也相对完善的成熟商务中心，才适合建立酒店式公寓。这种地方的服务主要都是那种家庭化的，可以将有经验的酒店管理公司请来管理，并给入住的人员提供别的公寓所没有的需要付费的商务服务。