【要点详解】

第一节 区位理论

一、区位

1．区位的概念

（1）区位的概念

区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。它首先可标示为某一事物的空间坐标，但除了解释为空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。

（2）房地产评估与区位

房地产与其他财产、资产、商品的最大不同，是其位置不可移动。因此，评判一宗房地产的好坏，考虑的重要因素之一是其区位。

（3）区位选择时考虑的区位要素

企业、个人等主体在进行区位选择时，考虑的区位要素主要有：区位周边的空间环境特性、通达性、互赖性、排斥性和成本费用。

2．区位的特征和种类（见表1-1-1）

【例】我国古代称江河以南为阴，江河以北为阳，这说明含有阴阳两字的地名，大都与（　）区位有关。[2012年真题]

A．天文

B．自然

C．经济

D．交通

【答案】B

【解析】自然地理区位是指某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。我国古代称山南为阳，山北为阴；水以北为阳，以南为阴。含有阴阳两字的地名，大都与自然地理区位有关。

【例】某城市位于东经116°23＇，北纬39°54＇，该经纬度反映的是该城市的（　）。[2011年真题]

A．自然地理区位

B．经济区位

C．社会区位

D．天文区位

【答案】D

【解析】按照客体的多样性，区位可分为自然区位和社会区位两大类。自然区位又可分为天文区位和自然地理区位。其中，天文区位是指某一事物的经纬度位置。

【例】“甲写字楼位于火车站的北侧”表示的是甲写字楼的（　）。[2014年真题]

A．环境

B．方位

C．距离

D．朝向

【答案】B

【解析】在特定的时间，区位是确定的和唯一的，由方位和距离所决定。因此，主体和客体间的区位关系有方位关系和距离关系。方位是指方向和位置，主体和客体间的区位关系可以用方位表达。例如，某座写字楼位于火车站东南侧。距离是指与某一事物或场所（如市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、工作地、居住地等）的远近。主体和客体间的区位关系必须有距离因素。例如，某住宅小区距市中心3公里。

【例】区位由（　）和距离所决定。[2013年真题]

A．坐落

B．朝向

C．方位

D．地址

【答案】C

【解析】区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。它首先可标示为某一事物的空间坐标，但除了解释为空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。区位是由方位和距离决定的。

【例】下列关于区位的说法中，错误的是（　）。[2009年真题]

A．区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系

B．区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定

C．地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化

D．政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位

【答案】B

【解析】B项，在特定的时间，区位是确定的和唯一的，由方位和距离所决定。

【例】店铺内柜台的摆放体现的是（　）。[2015年真题]

A．微位置

B．小位置

C．方位

D．朝向

【答案】A

【解析】区位可以用不同的距离尺度表述。根据尺度的大小，大体有大位置、小位置、地址和微位置四个层次。其中，微位置仅涉及单一店铺、房间内的布局，如店铺内柜台的摆放、房门的开设、厨房的位置等。美国埃斯德·劳德经过一周的观察，发现90%的女士走进商店后习惯先向右看，因此建议把色彩明快、富有吸引力的柜台放在右侧，以便抓住女性顾客的注意力。这说明柜台位置对销售的影响，是典型的微位置研究。

【例】某百货商场把色彩明快的柜台布置在一层的右侧，以便抓住女性顾客的注意力，根据区位尺度大小，这反映的是（　）。[2012年真题]

A．大位置

B．小位置

C．微位置

D．地址

【答案】C

【解析】区位可以用不同的距离尺度表述。根据尺度的大小，大体有下列四个层次：①大位置，从比较远的距离范围研究主体和客体间的区位关系。如从几千公里甚至全球角度研究区位。②小位置，从相对较近的距离范围研究主体和客体间的区位关系。如从几百公里内，从省域内研究区位。③地址，用较小的尺度研究区位，一般指店址、场址、厂址。④微位置，它仅涉及单一店铺、房间内的布局，如店铺内柜台的摆放、房门的开设、厨房的位置等。本题中，把色彩明快、富有吸引力的柜台放在右侧，以便抓住女性顾客的注意力是典型的微位置研究。

3．房地产区位的概念

区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而成了房地产的重要组成部分。房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等区位因素，具体内容见表1-1-2。

虽然任何资产在某一时间都有一个具体的位置，但房地产不可移动，位置固定不变，其他资产可以移动，位置能够改变。因此，价格、价值与区位密切相关几乎是房地产所独有的（不排除相同的商品在不同的购物环境中的售价不同）。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位状况不同，价格、价值会有所不同，甚至差异很大。

【例】对一套住宅位置的完整描述应包括该房地产的（　）等。[2015年真题]

A．坐落

B．方位

C．面积

D．朝向

E．楼层

【答案】ABDE

【解析】一宗房地产的位置，是指该房地产所在的地方，包括：①坐落，即该房地产所在的具体地点，如门牌号等；②方位，即该房地产在所在区域中的方向和位置，如在城市、住宅小区、十字路口地区中的方向和位置；③与相关场所的距离，如该房地产离市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、工作地、居住地等的远近；④临街（路）状况，即该房地产是临街还是不临街，是一面临街还是两面临街等；⑤朝向，即该房地产的建筑物的正门或房间的窗户正对着的方向，坡地从高到低的方向；⑥楼层，当该房地产为某幢房屋中的某层、某套时，其所在的楼层也是一种位置。

二、区位理论

1．区位理论的概念

区位理论简称区位论，是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。具体地讲，主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。

2．农业区位理论

农业区位理论的创始人是德国古典经济学家杜能，其代表作是《孤立国同农业和国民经济的关系》（简称《孤立国》）。

（1）杜能“孤立国”理论的假设前提

“孤立国”理论的假设前提是：

①孤立国是一个天然均质的大平原，在其中央只有一个城市；

②城市是孤立国中农产品的唯一销售市场，而农村则依靠该城市提供工业品；

③孤立国内唯一的交通工具是马车；

④农产品的运输成本与其重量及从产地到市场的距离成正比；

⑤农业经营者以获取最大利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种。

（2）杜能农业区位理论的主要内容

①杜能区位理论的基本经济分析

杜能根据其假设前提，认为市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式；农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和。因此，某个农业经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润（P），将由农产品的销售价格（V）、生产成本（E）和运输成本（T）三个因素决定，它们之间的关系为：

P=V-（E+T）

按假设前提进一步分析，杜能假定：孤立国中的唯一城市是各地农产品的唯一销售市场，农产品的销售价格都要由这个市场来决定，因此在一定时期内，孤立国内同一种农产品的销售价格是相同的，即V 是个常数；孤立国各地发展农业生产的条件完全相同，从而同一种农产品的生产成本是相同的，即E也是个常数，因此，V与E之差也是个常数，故上式可改写为：

P+T=V-E=K

上式中，K为常数，即利润加运输成本等于一个常数。其意义是只有把运输成本降到最小，才能将利润增到最大。因此，杜能农业区位理论所要解决的主要问题就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运输成本的目的，从而最大限度地增加利润。

【例】农产品的销售价格为V，生产成本为E，运输成本为T，农业经营利润P可表示为（　）。[2010年真题]

A．P=V+E+T

B．P=V-E+T

C．P=V-E-T

D．P=V+E-T

【答案】C

【解析】杜能根据其理论前提，认为市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式；农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和。因此，某个农业经营者是否能在单位面积上获得最大利润（P），将由农产品的销售价格（V）、生产成本（E）和运输费用（T）三个因素决定，他们之间的关系为：P=V-（E+T）。

【例】根据杜能区位理论的基本经济分析，某个农业经营者要在单位面积土地上获得最大利润的决定因素有（　）。[2013年真题]

A．市场供给量

B．市场需求量

C．农产品销售价格

D．生产成本

E．运输成本

【答案】CDE

【解析】杜能根据其假设前提，认为市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式；农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和。因此，某个农业经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润（P），将由农产品的销售价格（V）、生产成本（E）和运输成本（T）三个因素决定，即P=V-（E+T），市场价格-成本-费用=利润。

②“杜能圈”

根据区位经济分析和区位地租理论，杜能在《孤立国》中提出了六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，这就是著名的“杜能圈”孤立国，如图1-1-1中A所示。

第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐烂、难运输的农产品。

第二圈为林业区，主要生产木材，以解决城市居民所需的薪材以及提供建筑和家具所需的木材。

第三圈为轮栽农作区，主要生产粮食。

第四圈为谷草农作区，提供的商品主要是谷物和畜产品。

第五圈为三圃农作区，即本圈内的土地，1/3种黑麦，1/3种燕麦，其余1/3休闲。

第六圈为畜牧业区，主要发展畜牧业。

③“杜能圈”的修正模型

“杜能圈”过于理论化，不太符合实际。为了更加符合实际，杜能在《孤立国》对其进行了修正，将“杜能圈”修正为图1-1-1中B。假设当有一条通航河流可达中心城市时，若水运成本只及马车运输成本的1/10，于是一个距城市100英里、位于河流边上的农场，与一个距城市10英里、位于公路边上的农场是等同的。这时，农作物轮作制将沿着河流两岸延伸至边界。

当存在多个大小不同的城市时，大小城市之间就会在产品供应等方面展开竞争，其结果是根据实力和需要形成各自的市场范围。大城市人口多，需求量大，不仅市场范围大，市场价格和地租也高。小城市则市场价格低，地租低，市场波及范围也小。

3．工业区位理论

工业区位理论的奠基人是德国经济学家韦伯，其区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。工业区位理论见表1-1-3。

【例】工业区位理论的奠基人韦伯认为，工业产品的（　）最低点是工业企业选址的理想区位。[2014年真题]

A．原料成本

B．生产成本

C．运输成本

D．销售成本

【答案】B

【解析】工业区位理论的奠基人是德国经济学家韦伯（Alfred Weber），其区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

4．中心地理论

中心地理论是由德国著名地理学家克里斯塔勒在《德国南部的中心地》一书中提出的。具体内容见表1-1-4。

【例】需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的（　）购买力和服务水平。[2014年真题]

A．最低

B．一般

C．平均

D．最高

【答案】A

【解析】需求门槛指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的最低购买力和服务水平。

【例】关于中心地理论的说法，正确的是（　）。[2012年真题]

A．商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所通达的最近路程

B．需求门槛是指某中心地能够维持供应某种商品和服务所需的最高购买力和服务水平

C．中心地职能以商业、服务业方面的活动为主，不包括中心地制造业方面的活动

D．克里斯塔勒中心地理论的假设之一是厂商和消费者都是社会人

【答案】C

【解析】C项，中心地职能是指由中心地提供的商品和服务，中心地职能主要以商业、服务业方面的活动为主，同时还包括社会、文化等方面的活动，但不包括中心地制造业方面的活动。A项，商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或者中心地提供商品和服务的最大销售距离和服务半径。B项，需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的最低购买力和服务水平。D项，克里斯塔勒假设厂商和消费者都是经济人。

5．城市空间结构理论

城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结果，是土地利用方式、程度和效果的总和。城市土地利用结果反映城市空间的基本结构形态和城市内各功能的地域差异。同心圆城市空间结构概述见表1-1-5。

（1）同心圆理论

同心圆理论是伯吉斯总结出的。他基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列形态。城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构，如图1-1-2（a）所示。

伯吉斯同心圆理论的弱点同杜能区位理论一样，忽略了交通道路、自然障碍物（如河、湖等）、土地利用的社会文化和区位偏好等方面的影响，与实际有一定的偏差。巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将同心圆模式修正为星状环形模式[见图1-1-2（b）]，使其更接近单中心城市的真实情况。

（2）扇形理论（见表1-1-6）

（3）多核心理论（见表1-1-7）

（4）中心商务区土地利用模式（见表1-1-8）

【例】中心商务高度等于（　）之比。[2009年真题]

A．中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积

B．中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积

C．中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积

D．中心商务区建筑面积总和与总建筑面积

【答案】A

【解析】中心商务高度指标（CBHI）=中心商务区建筑面积总和÷总建筑基底面积；中心商务强度指标（CBII）=中心商务用地面积总和÷总建筑面积×100%。

【例】城市中心商务强度指标是指（　）。[2010年真题]

A．中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积

B．中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积

C．中心商务用地建筑面积总和/总建筑基底面积

D．中心商务区建筑面积总和/总建筑面积

【答案】B

【解析】界定中心商务区（CBD）主要有两项指标：中心商务高度指标（CBHI）和中心商务强度指标（CBII）。其中，城市中心商务强度指标（CBII）=中心商务区建筑面积总和/总建筑面积×100%。

【例】城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和，其代表理论有（　）。[2013、2010年真题]

A．多核心理论

B．扇形理论

C．级差地租理论

D．中心商务区土地利用模式

E．同心圆理论

【答案】ABDE

【解析】城市空间结构的代表理论有同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式。C项属于地租地价理论。

（5）商业区区位选择指向特征（见表1-1-9）

【例】关于商业区位选择的说法错误的是（　）。[2013年真题]

A．商业区位的空间取向主要考虑接近和方便消费者

B．众多商家在地段上的集聚是为了展开竞争

C．地价是商业区位选择的重要因素

D．商业区位选择是为了追求商家最大利润与消费者最大剩余效用间的平衡

【答案】B

【解析】商业区位选择指向特征有：①单一的消费指向性。商业区位选择以最大限度地接近或方便消费者前来购物为单一的空间指向性，着眼的是商业设施与顾客的关系。②空间关系的外部性。众多商家在地段集聚是为了创造共同市场。③地价是商业区位的重要因素。权衡商业效益与地价的关系是商业区位选择中极为重要的因素。④商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡。

（6）城市空间结构对区位的影响

（1）城市土地利用分异和中心地体系决定区位的土地成本、效益和市场地域。城市土地利用从中心到郊区依次是商业、居住、工业和农业用途，呈层圈状分布。这是由用地付租能力和用地效益两方面的原因决定的。

（2）城市功能分区的土地利用主导功能决定了区位的优势和未来发展。

（3）城市空间结构的重构和演变影响区位格局变化和时序选择。随着城市的发展，出现了郊区化、逆城市化，城市空间结构也随之发生变化，出现副中心、卫星城、新市镇，导致城市中心人口减少的“面包圈”现象，从而改变了城市功能区位的中观格局及其土地利用的时序选择。

第二节 供求理论

一、房地产需求

1．房地产需求概述（见表1-2-1）

【例】房地产价格与房地产（　）负相关。[2012年真题]

A．需求

B．供给

C．开发成本

D．价值

【答案】B

【解析】一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系非常普遍，经济学家称之为需求规律。房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。

【例】消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是（　）。[2009年真题]

A．若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求

B．若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求

C．若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求

D．若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求

【答案】C

【解析】消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受到其预期的影响。当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求，因为“今天不买，明天更贵”；相反，就会持币观望，减少对房地产的现时需求，因为“今天买进，明天更低”。这就是通常所讲的“买涨不买落”。

【例】决定房地产需求量的一般因素有（　）。[2009年真题]

A．房地产的价格水平

B．消费者的收入水平

C．消费者的偏好

D．相关物品的价格水平

E．房地产开发企业对未来的预期

【答案】ABCD

【解析】某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。

【例】影响房地产需求量的因素主要有（　）。[2012年真题]

A．房地产的价格水平

B．房地产开发的技术水平

C．消费者的收入水平

D．消费者的偏好

E．房地产开发商对未来的预期

【答案】ACD

【解析】影响房地产需求量的因素包括：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。

2．房地产需求曲线

房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系——某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图1-2-1（a）中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格（P），横坐标轴表示该种房地产的需求量（Q），因为在价格较高时需求量减少，在价格较低时需求量增加，所以得到的是一条向右下方倾斜的需求曲线（D）。

如果考虑影响房地产需求量的非该种房地产价格水平因素，那么需求量不再是沿着需求曲线变动，而是整个需求曲线发生位移。例如，消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。如果在每一价格水平下需求量都增加了，需求曲线就会向右位移；反之，需求曲线就会向左位移。如图1-2-1（b）所示。

二、房地产供给

1．房地产供给概述（见表1-2-2）

【例】房地产市场价格变动与房地产市场（　）正相关。[2015年真题]

A．供给

B．需求

C．成交量

D．空置率

【答案】A

【解析】决定房地产供给量的因素之一是该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多；相反，房地产开发企业愿意开发的数量就会越少。供给量与价格正相关的这种关系，被称为供给规律。用房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系，就是一条向右上方倾斜的供给曲线。

【例】影响某地区某一时期房地产供给量的因素包括（　）。[2015年真题]

A．房地产的价格水平

B．消费者的收入水平

C．房地产开发成本

D．消费者对未来的预期

E．房地产开发企业对未来的预期

【答案】ACE

【解析】某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发建设成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发企业对未来的预期。

【例】决定房地产供给量的一般因素有（　）。[2013、2010年真题]

A．房地产价格水平

B．房地产开发建设成本

C．房地产开发技术水平

D．消费者对未来的预期

E．房地产开发企业对未来的预期

【答案】ABCE

【解析】决定房地产供给量的一般因素有房地产价格水平、房地产开发建设成本、房地产开发技术水平和房地产开发商对未来的预期。D项属于决定房地产需求量的一般因素。

【例】导致房地产供给缺乏弹性的原因是（　）。[2014、2011年真题]

A．程式化进程加快

B．土地总量有限

C．房地产开发周期长

D．房地产不可移动

E．政府垄断建设用地使用权出让市场

【答案】BCDE

【解析】由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期较长、房地产不可移动特性导致房地产不能在不同地区之间调剂余缺等，使得房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，所以房地产供给缺乏弹性。

【例】房屋施工面积和新竣工量指标通常用来反映房地产市场的（　）状况。[2015年真题]

A．需求

B．交易

C．供给

D．营销

【答案】C

【解析】在市场调研中涉及的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。

【例】下列房地产市场指标中，属于反映房地产市场供给状况指标的有（　）。[2014年真题]

A．新竣工量

B．房屋成交量

C．空置量

D．商品房吸纳量

E．房屋施工面积

【答案】ACE

【解析】房地产市场供给的状况，需要通过对一系列指标的统计来进行分析，在市场调研中涉及的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。

2．房地产供给曲线

房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系——某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图1-2-2（a）中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格（P），横坐标轴表示该种房地产的供给量（Q），因为在价格较低时供给量减少，在价格较高时供给量增加，所以得到的是一条向右上方倾斜的供给曲线（S）。

如果考虑影响房地产供给量的非该种房地产价格水平因素，那么供给量不再是沿着供给曲线变动，而是整个供给曲线发生位移。如图1-2-2（b）所示。在房地产开发成本下降导致整个供给曲线向右位移的情况下，每一价格水平都有更多的供给量，或者说，对每一数量水平，房地产开发企业都愿意接受较低的价格。

三、房地产均衡价格

在其他条件不变的情况下，需求曲线上的每一个点都是消费者愿意并且能够接受的房地产价格与数量的组合，供给曲线上的每一个点都是房地产开发企业或拥有者愿意而且能够提供的房地产数量与价格的组合。因为市场交易是自愿交易，或交易双方一致同意的交易，所以房地产市场交易价格和数量，必须是供求双方都愿意而且能够接受的价格和数量。

图1-2-3是需求曲线和供给曲线结合在一起形成的。E点是需求曲线与供给曲线的交点，它同时处于需求曲线和供给曲线上。因此，E点是供求均衡点，其所对应的价格和数量是消费者和房地产开发企业或拥有者都愿意接受的价格和数量的组合。其中，E点所对应的价格Pe被称为均衡价格，所对应的数量Qe被称为均衡数量。

由上可见，房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。一般地说，在市场力量作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地恢复到均衡价格水平。

均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。

总的来讲，房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关，即供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有同方向变化（需求和供给均增加或者均减少）、反方向变化（需求增加而供给减少，或者需求减少而供给增加）、变动幅度不同（需求的增减大于或者小于供给的增减）等情况。

【例】当房地产供给一定时，房地产价格与房地产（　）正相关。[2013年真题]

A．需求量

B．开工量

C．销售量

D．竣工量

【答案】A

【解析】房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关，即供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。

四、房地产供求与价格关系的特殊性

在理论上可把房地产的供求状况分为以下4种类型：

1．全国房地产总的供求状况；

2．本地区房地产总的供求状况；

3．全国同类房地产的供求状况；

4．本地区同类房地产的供求状况。

房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。至于其他类型的房地产供求状况对该房地产的价格有无影响及其影响的程度，要视这些供求状况的波及性如何而定第三节 地租地价理论。

第三节 地租地价理论

一、地租和地价的概念（见表1-3-1）

二、地租的产生和发展（见表1-3-2）

三、级差地租、绝对地租和垄断地租（见表1-3-3、表1-3-4）

【例】根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和（　）后的余额。[2009年真题]

A．平均税费

B．平均利润

C．平均市值

D．平均价格

【答案】B

【解析】李嘉图定义的地租量，其多少与土地肥力有关，等于土地产出与使用同量资本和劳动的最劣等土地的产出差额。他认为农产品的价值是由最劣等地即最大劳动耗费决定的，这样，耕种劣等地以上的土地由于生产率高、单位成本低，所以农产品的价格除了补偿它的生产成本和平均利润外，余额部分就转化为地租，即：地租=市场价格-生产成本-平均利润。

【例】级差地租Ⅰ是等量资本和等量劳动（　）的转化形态。[2015年真题]

A．在同一块土地上连续投入产生的每次级差超额利润

B．投在等面积不同土地上产生的级差超额利润

C．投在不同面积的土地上产生的级差超额利润

D．投在不等面积不同土地上产生的全部利润差额

【答案】B

【解析】级差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。马克思把级差地租分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。其中，级差地租Ⅰ是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。

【例】级差地租Ⅱ是指（　）。[2012年真题]

A．在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态

B．等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态

C．不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度的不同而形成的差别地租

D．使用土地所获得的超额报酬或收益

【答案】A

【解析】级差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。马克思把级差地租分为级差地租I和级差地租Ⅱ。级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。

【例】等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度的土地上所产生的超额利润转化的地租是（　）。[2013年真题]

A．绝对地租

B．垄断地租

C．级差地租Ⅰ

D．级差地租Ⅱ

【答案】C

【解析】级差地租Ⅰ是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。A项，绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租；B项，垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租；D项，级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。

四、地租与地价的关系

根据马克思主义地租理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租，两者的关系为：

地价=地租/平均利息率

例如，假定平均利息率为5%，每年200元的地租可以看成一个4000元资本的利息，据此推算出地价为4000元，并认为地价实际上“不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，它是按普通利息率计算的。但是，地租的这种资本化是以地租为前提，地租却不能反过来由它本身的资本化而产生并得到说明。”

地租与地价之间的数量关系，用现代现金流量折现方式来表达则为：

上式中，P0为第1年初的地价；Pn为第n年末的地价；Rt为第t年末的地租（t=1,2,3, …,n）;i为折现率。

对于永久租期的土地，也就是土地所有权，则地租与地价之间的数量关系为：

若每年的地租额为定值R，并且折现率i不变，则地租与地价之间的数量关系为：

【例】某块土地的地租为200万元，价格为4000万元。若该块土地的地租增加到300万元，利息率不变，则价格为（　）万元。[2010年真题]

A．4000

B．6000

C．9000

D．10000

【答案】B

【解析】根据地租理论，地价是地租的资本化，两者的关系为：地价=地租/平均利息率。由此推算出：平均利息率=（地租/地价）×100%=（200/4000）×100%=5%。则当地租增加到300万元时，地价=300/5%=6000（万元）。

第四节 城市化理论

一、城市及其产生和发展

1．城市概述（见表1-4-1）

【例】居民点分为城市和乡村两大类，两者之间的主要区别有（　）。[2014年真题]

A．人口年龄构成不同

B．人口职业构成不同

C．产业结构不同

D．职能类型不同

E．地形地貌不同

【答案】BCD

【解析】城市与乡村的区别主要表现在：①城市是以非农人口集聚为主要特征的居民点，在人口职业构成上不同于乡村。②城市的人口数量、人口密度、建筑密度、容积率等都比乡村大得多，在规模和密度上不同于乡村。③城市建设用地类型多样复杂，基础设施和公共服务设施比乡村完备，在空间形态和物质构成上不同于乡村。④城市一般是一定地域的政治、经济和文化中心，是工业、商业、交通、文化、教育等产业的集聚地，在职能类型和产业结构上不同于乡村。

【例】将城市分为棋盘形城市、放射形城市和不规则形城市，是按（　）划分的。[2015年真题]

A．城市用地结构

B．城市道路格局

C．城市商业格局

D．城市地形地貌

【答案】B

【解析】城市的分类包括：①按城市人口规模，将城市分为大城市、中等城市和小城市。②按城市行政等级，将城市分为直辖市、地级市、县级市和建制镇。③按城市职能，将城市分为具有综合职能的城市和以某种职能为主的城市。④按城市地理位置，可将城市分为南方城市和北方城市，沿海城市和内陆城市，边境城市和内地城市等。⑤按城市地形地貌，可将城市分为平原城市、山地城市、丘陵城市、盆地城市、高原城市、河谷城市等。⑥按城市平面几何形状，可将城市分为块状城市、带状城市、星状城市等。⑦按城市内部结构，可将城市分为单中心城市和多中心城市。⑧按城市道路格局，可将城市分为棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市等。

【例】按照城市（　）划分，可将城市划分为块状城市、带状城市、星状城市等类型。[2014年真题]

A．地理位置

B．地形地貌

C．内部结构

D．平面几何形状

【答案】D

【解析】通常根据城市的人口规模、行政级别、职能、地理位置、地形地貌、平面几何形状、内部结构、道路格局等，将城市划分为不同的类型。按照城市平面几何形状，可将城市划分为块状城市、带状城市、星状城市等。

【例】按城市内部结构，城市可分为（　）。[2010年真题]

A．块状城市、带状城市、星状城市

B．单中心城市、多中心城市

C．棋盘形城市、放射形城市

D．大城市、中等城市、小城市

【答案】B

【解析】城市按内部结构可分为：①单中心城市；②多中心城市。A项是按平面几何形状对城市进行的分类；C项是按道路格局对城市进行的分类；D项是按人口规模进行的城市分类。

2．城市的产生和发展（见表1-4-2）

【例】城市是人类社会第二次社会劳动大分工的产物，最早的城市是以（　）为主的集市。[2009年真题]

A．畜牧业

B．商业

C．制造业

D．手工业

E．服务业

【答案】BD

【解析】城市是社会生产力发展到一定阶段，人类社会劳动大分工的产物。城市是人类第二次社会劳动大分工的产物，当初以商业和手工业为主的集市即是最早的城市。

【例】大量乡村人口向城市迁移，城市人口规模不断扩大，城市发展处于（　）阶段。[2015年真题]

A．绝对集中

B．过度集中

C．相对集中

D．相对分散

【答案】A

【解析】城市进化理论认为，从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变阶段包括：①绝对集中阶段，指在工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断扩大，城市化水平迅速提高的时期。②相对集中阶段，指随着工业化进入成熟期，城市化处于高速发展的阶段，人口不仅继续向城市集中，也开始向郊区扩展，但市区人口增长速度高于郊区人口增长速度，仍然是向中心集聚的过程。③相对分散阶段，指进入后工业化的初期，城市化增长模式发生了重要变化，城市经济结构中第三产业的比重开始超过第二产业，在市区人口继续膨胀的过程中，郊区人口增长速度超过了市区人口增长速度，出现了郊区化的前兆。④绝对分散阶段，指进入后工业化的成熟期，第三产业在城市经济结构中占据主导地位，人口流动的主要方向发生逆转，开始由市区向郊区迁移，导致郊区人口上升，市区人口绝对数量下降，出现负增长，城市发展进入郊区化以至逆城市化时期。

【例】工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断扩大，城市化水平迅速提高，这种现象为城市发展演变的（　）阶段。[2013年真题]

A．绝对集中

B．绝对分散

C．相对集中

D．相对分散

【答案】A

【解析】B项，“绝对分散”阶段指人类社会进入后工业化的成熟期，第三产业在城市经济结构中占据主导地位，人口流动的主要方向发生逆转，开始由市区向郊区迁移，导致郊区人口上升，市区人口绝对数量下降，出现负增长，城市发展进入郊区化已至逆城市化时期。C项，“相对集中”阶段指随着工业化进入成熟期，城市化处于高速发展的阶段，人口不仅继续向城市集中，也开始向郊区扩展，但市区人口增长速度高于郊区人口增长速度，仍然是向中心集聚的过程。D项，“相对分散”阶段是指城市经济结构中第三产业的比重开始超过第二产业，在市区人口继续膨胀的过程中，郊区人口增长速度超过了市区人口增长速度，出现郊区化的前兆。

【例】从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可依次划分为（　）四个阶段。[2010年真题]

A．相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散

B．相对分散、相对集中、绝对集中、绝对分散

C．绝对集中、相对分散、相对集中、绝对分散

D．绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散

【答案】D

【解析】城市进化理论认为，从工业化社会到后工业化社会，城市发展演变可划分为以下四大阶段：①“绝对集中”阶段；②“相对集中”阶段；③“相对分散”阶段；④“绝对分散”阶段。

二、城市化（见表1-4-2）

【例】城市化进程中的各种量变和质变会引起（　）变化。[2012年真题]

A．城市体系属性

B．城市形态

C．城市生态

D．城市居民生活方式

E．城市人口性别

【答案】ABCD

【解析】城市化进程中的各种量变和质变引起的变化包括：①城市体系的属性和动态特征的变化；②城市形态的变化；③城市生态的转变；④城市性态的改变。

三、郊区化（见表1-4-3）

【例】关于郊区化的说法，正确的有（　）。[2013年真题]

A．郊区化是城市郊区的乡村地域向城镇化地域转化的过程

B．大城市外围区人口绝对量的下降可作为城市郊区化的标志

C．发达国家的郊区化现象主要始于20世纪20年代

D．郊区化是城市发展中的一个必然阶段

E．郊区化的发展动力来自城市内部的离心力量

【答案】CDE

【解析】郊区化是指区域城市化水平达到一定程度（70%～80%），市区发展速度变得缓和平稳，人们开始追求理想的自然生态环境和良好的社会环境，城市人口、就业岗位和服务业在大城市由市区向外迁移的一种分散化过程。A项是郊区城镇化；B项，郊区化会导致城市外围区人口数量增加。

【例】城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程，称为（　）。[2014年真题]

A．郊区城镇化

B．逆城多城镇化

C．过度城镇化

D．再城镇化

【答案】A

【解析】郊区城镇化是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。这种郊区城镇化发展的动力包括来自向心的、离心的以及本土的各种力量。

四、逆城市化

1．逆城市化

逆城市化现象，即大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程。其结果是大都市区人口的绝对数量下降，人口的净增长率为负值。

城市化的主要动力在于集聚经济，又称规模效益。当城市人口过度膨胀，规模越来越大，超过城市的环境容量或承载力时，就会产生住房紧张、交通拥堵、居住环境恶化等一系列“城市病”，从而导致城市集聚不经济，此时就会出现逆城市化现象。

2．再城市化

逆城市化是城市化进程中一种暂时的调整，而不是一种长久的变化。近年来由于经济全球化和大都市区的更新运动，使大城市居住环境得以改善和后工业活动增长，又促成了城市体系中人口集中趋势的恢复。如20世纪70年代衰退的纽约、伦敦等城市后来又恢复了增长，巴黎、芝加哥等城市走出了低谷；而那些一度增长滞缓的东京、巴塞罗那等城市后来也扩展得更为快速。这种继大城市衰退（逆城市化）之后的城市复兴被称为再城市化。