【要点详解】
第一节 房地产征收征用概述
一、房地产征收概述（见表2-1-1）
表2-1-1 房地产征收概述
【例】依法将农民集体所有的土地收归国家所有，是国家为了（ ）利益的需要。[2013年真题]
A．公共
B．社会
C．全民
D．政府
【答案】A
【解析】房地产征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产的行为。
【例】可以依法征收房地产的主体是（ ）。[2010年真题]
A．个人
B．企业
C．农民集体
D．国家
【答案】D
【解析】房地产征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产的行为。征收的主体是国家，通常是政府代表国家以行政命令的方式取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产，集体和单位、个人必须服从。
【例】国有土地上房屋征收补偿协议由（ ）和被征收人签订。[2015年真题]
A．房屋征收部门
B．房屋征收实施单位
C．房屋征收主体
D．房地产评估机构
【答案】A
【解析】为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应对被征收房屋所有权人给予公平补偿。房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
【例】征收是物权变动的一种特殊情形，是政府行使（ ）的行为。[2012年真题]
A．所有权
B．行政权
C．使用权
D．占有权
【答案】B
【解析】征收属于政府行使行政权，是物权变动的一种极为特殊的情形，是国家取得所有权的一种方式。
【例】集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地（ ）的行为。[2009年真题]
A．所有权
B．使用权
C．继承权
D．通行权
【答案】A
【解析】集体所有的土地征收通常简称集体土地征收、土地征收或征地，是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得农民集体所有的土地的行为。我国实行土地公有制，土地只能为国家所有和农民集体所有。因此，土地征收在我国特指国家为了公共利益的需要，将农民集体所有的土地收归国家所有，是土地所有权在集体和国家之间的变动。
二、房地产征用概述（见表2-1-2）
表2-1-2 房地产征用概述
【例】国家征用房屋取得的是该房屋的（ ）。[2015年真题]
A．所有权
B．使用权
C．处分权
D．收益权
【答案】B
【解析】房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的房地产的行为。征用只是使用权的改变，是国家强制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用后，应返还被征用人。
【例】房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人财产的行为。征用的目的是获得财产的（ ）。[2009年真题]
A．所有权
B．使用权
C．处分权
D．收益权
【答案】B
【解析】房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为。征用只是使用权的改变，是国家强制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用后，应返还被征用人。
三、征收与征用的异同（见表2-1-3）
表2-1-3 征收与征用的异同
【例】征收和征用的共同之处有（ ）。[2012年真题]
A．都不必得到财产所有权人的同意
B．都必须得到财产所有权人的同意
C．都应给予公平补偿
D．都可以不给予补偿
E．两者的前提条件相同
【答案】AC
【解析】征收是国家强制取得集体和单位、个人的财产；征用是国家强制使用集体和单位、个人的财产。征收和征用既有共同之处，又有不同之处。征收和征用共同之处主要有两点：①强制性，即都不必得到财产所有权人的同意；②补偿性，即都应给予公平补偿。
【例】关于征收与征用的区别，说法错误的是（ ）。[2010年真题]
A．征收是为了公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要
B．征收应当依法给予补偿，征用应当依法返还或者补偿
C．征收不必得到财产所有权人同意，征用必须得到财产所有权人同意
D．征收要强制取得财产所有权，征用旨在获得财产使用权
【答案】C
【解析】C项，征收和征用的共同点是都具有强制性，均不需要得到财产所有权人的同意，可以强制执行。
第二节 房地产征收的前提条件
一、公共利益的界定（见表2-2-1）
表2-2-1 公共利益的界定
二、公共利益的特点（见表2-2-2）
表2-2-2 公共利益的特点
【例】关于公共利益的说法，正确的是（ ）。[2012年真题]
A．公共利益与政府利益是一致的
B．公共利益小于政府利益
C．公共利益不同于政府利益
D．公共利益的主体是政府
【答案】C
【解析】公共利益不同于国家利益或政府利益。国家利益或政府利益与公共利益在某种程度上会呈现出重合状态。国家或政府的职能包含着实现对一定公共事务的管理，这种管理也是全体公民所必需的。此时，公共利益与国家利益或政府利益是一致的，国家利益或政府利益属于公共利益范畴。政府代表国家行使公共权力，执行公共职能，管理公共事务，政府作为独立的利益主体其利益的存在是客观且显而易见的。政府本身并不绝对代表公共利益，在公共利益之外，政府还有其自身的利益。处理不当时，政府的自身利益和社会公共利益存在着差异甚至冲突。
第三节 国有土地上房屋征收与补偿
一、国有土地上房屋征收的管理体制
国有土地上房屋征收管理体制是指由各级房屋征收管理部门及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。《房屋征收条例》规定的房屋征收管理分工见表2-3-1。
表2-3-1 国有土地上房屋征收管理分工
【例】可以依法向人民法院申请强制执行房屋征收的主体是（ ）。[2013年真题]
A．市、县级人民政府
B．房屋征收部门
C．房屋征收实施单位
D．房屋征收监管部门
【答案】A
【解析】房屋征收的主体是市、县级人民政府。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
【例】国有土地上房屋征收的主体是（ ）。[2014年真题]
A．国务院
B．省级人民政府
C．市、县级人民政府
D．县级人民政府土地主管部门
【答案】C
【解析】国有土地上房屋征收管理体制是指由各级房屋征收管理部门及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。《房屋征收条例》规定房屋征收的主体是市、县级人民政府。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
【例】关于国有土地上房屋征收的说法，错误的有（ ）。[2014年真题]
A．实施房屋征收应先补偿，后搬迁
B．凡在房屋征收评估前进行新建、扩建、改建的房屋，均可增加补偿费用
C．任何单位和个人不得采取中断供水、供电、限制道路通行等方式迫使被征收人搬迁
D．建设单位可作为房屋征收的实施单位实施搬迁
E．被征收人在补偿决定规定的期限内不搬迁的，做出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法强制执行
【答案】BE
【解析】实施房屋征收应当先补偿后搬迁，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不得增加补偿费用的行为。任何单位和个人不得采取中断供水、供电、供热和限制道路通行等方式迫使被征收人搬迁。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。被征收人在补偿决定规定的期限内不搬迁的，做出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法申请人民法院强制执行。
二、国有土地上房屋征收的程序（见表2-3-2）
表2-3-2 国有土地上房屋征收的程序
【例】国有土地上房屋征收补偿费用足额到位的时间应是（ ）。[2015年真题]
A．做出房屋征收决定前
B．实施房屋征收前
C．被征收房屋价值评估后
D．签订补偿协议后
【答案】A
【解析】《房屋征收条例》对做出房屋征收决定设置了三个前置条件，包括：①确需征收房屋的各项建设活动，应符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应广泛征求社会公众意见，经过科学论证。②市、县级人民政府做出房屋征收决定前，应按照有关规定进行社会稳定风险评估。③做出房屋征收决定前，征收补偿费用应足额到位、专户存储、专款专用。
【例】国有土地上房屋征收补偿方案的征求意见期限不得少于（ ）日。[2012年真题]
A．30
B．60
C．90
D．120
【答案】A
【解析】国有土地上房屋征收补偿方案的征求意见期限不得少于30日。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合《房屋征收条例》规定的，市、县级人民政府应组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。市、县级人民政府应将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
三、国有土地上房屋征收的补偿
为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应对被征收房屋所有权人给予公平补偿。国有土地上房屋征收的补偿概述见表2-3-3。
表2-3-3 国有土地上房屋征收的补偿概述
【例】对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋的（ ）。[2014年真题]
A．评估价格
B．类似房地产的市场价格
C．账面价值
D．类似房地产的成效价格房
【答案】B
【解析】对被征收人给予的补偿内容包括：①被征收房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应向被征收人支付搬迁费。③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
【例】国有土地上房屋征收补偿的内容不包括因征收房屋造成的（ ）。[2014年真题]
A．搬迁费
B．临时安置费
C．停产安置费
D．上下班交通费
【答案】D
【解析】对被征收人给予的补偿内容包括：①被征收房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。此外，市、县级人民政府应制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府还应优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
【例】房屋被征收人对房地产评估机构复核的评估结果有异议的，可以向（ ）申请鉴定。[2015年真题]
A．房屋征收部门
B．另一家房地产评估机构
C．房屋征收指导部门
D．房地产价格评估专家委员会
【答案】D
【解析】房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
【例】在国有土地上房屋征收中，被征收人在规定时间内未协商选定房地产价格评估机构的，可由房屋征收部门（ ）决定。[2013年真题]
A．自行
B．报请市、县人民政府
C．组织被征收人投票
D．采取摇号随机
E．采取抽签随机
【答案】CDE
【解析】2011年6月3日，住房和城乡建设部公布了《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》确定。房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
四、国有土地上房屋征收与补偿的法律责任
《房屋征收条例》明确规定了房屋征收与补偿的主体、主管部门和有关单位、个人的法律责任。承担法律责任的种类有行政责任、民事责任和刑事责任。国有土地上房屋征收与补偿的法律责任见表2-3-4。
表2-3-4 国有土地上房屋征收与补偿的法律责任
第四节 集体土地征收与补偿
一、集体土地征收的程序
1．集体土地征收的申请
（1）任何单位和个人进行建设，需要使用集体土地的，必须依法申请，经土地征收将集体土地转为国有土地；但兴办乡镇企业和农村村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
（2）具体建设项目需要使用土地的，建设单位应根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。
（3）在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。
（4）建设单位提出用地申请时，应填写《建设用地申请表》，并附具下列材料：
①建设单位有关资质证明；
②项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件；
③土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；
④初步设计或者其他有关批准文件；
⑤建设项目总平面布置图；
⑥占用耕地的，必须提出补充耕地方案；
⑦建设项目位于地质灾害易发区的，应提供地质灾害危险性评估报告。
2．集体土地征收的审查
（1）在建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。
（2）市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应受理，并在收到申请之日起30日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。
（3）建设项目用地呈报说明书应包括项目用地安排情况、拟使用土地情况等，并应附具下列材料：
①经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应提供乡级土地利用总体规划图；
②由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书；
③地籍资料或者其他土地权属证明材料；
④以有偿方式供地的，还应提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件；
⑤为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应提供城市规划图和村庄、集镇规划图。
（4）有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件的，应在5日内报经同级人民政府审核。同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审查所需的材料及时送该级土地行政主管部门审查。对依法应由国务院批准的建设项目呈报说明书和有关方案，省、自治区、直辖市人民政府必须提出明确的审查意见，并对报送材料的真实性、合法性负责。
（5）省、自治区、直辖市人民政府批准农用地转用、国务院批准征收土地的，省、自治区、直辖市人民政府批准农用地转用方案后，应将批准文件和下级土地行政主管部门上报的材料一并上报。
3．集体土地征收的批准
有批准权的人民政府土地行政主管部门应自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。建设用地审查应实行土地行政主管部门内部会审制度。土地行政主管部门可报人民政府批准的方案见表2-4-1。
表2-4-1 土地行政主管部门可报人民政府批准的方案
4．集体土地征收的公告
（1）征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。
（2）被征收土地的所有权人、使用权人应在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
5．集体土地征收的补偿
二、集体土地征收的审批
集体土地征收过程中最为重要的是土地征收的审批和补偿环节。《土地管理法》第四十四条规定，征收农用地的，应先办理农用地转用审批，再办理征地审批手续。
表2-4-2 集体土地征收的审批
【例】下列集体土地的征收中，须经国务院批准的是（ ）。[2014年真题]
A．基本农田10公顷
B．林业用地20公顷
C．山地30公顷
D．荒地50公顷
【答案】A
【解析】我国实行征收土地由国务院和省级人民政府两级审批。《土地管理法》第四十五条规定，必须经国务院批准方可征收的土地包括：①所有的基本农田。即依照土地利用总体规划和《基本农田保护条例》划入基本农田保护区，禁止占用的耕地，都由国务院批准。②基本农田以外的耕地超过35公顷的。③其他土地超过70公顷的。包括耕地之外的土地超过70公顷的，同时也包括征收耕地35公顷以下，其他土地70公顷以下，两项之和超过70公顷的，都必须报国务院批准。
【例】征收基本农田以外的30公顷耕地，需经（ ）批准。[2010年真题]
A．国务院
B．省级人民政府
C．市级人民政府
D．县级人民政府
【答案】B
【解析】征收土地由国务院和省级人民政府两级审批。其中，必须经国务院审批的土地有：①所有的基本农田；②基本农田以外的耕地超过35公顷的；③其他土地超过70公顷的。除由国务院审批征收的土地以外，其他均由省级人民政府审批。
【例】省级人民政府批准征收土地，必须同时报国务院（ ）。[2013年真题]
A．审批
B．审核
C．审查
D．备案
【答案】D
【解析】由省级人民政府批准征收的土地：除由国务院审批征收的土地以外，其他征收土地的，都由省、自治区、直辖市人民政府批准。省级人民政府批准征收土地的，必须同时报国务院备案。
三、集体土地征收的补偿和安置
1．征地补偿
现行征地补偿制度是由《土地管理法》确定的。《土地管理法》第四十七条规定了集体土地征收补偿标准：
①征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿；
②征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费；
③土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。
【例】下列费用中，属于征收耕地补偿费用的有（ ）。[2010年真题]
A．安置补助费
B．征收管理费
C．地上附着物补偿费
D．青苗补偿费
E．安排被征地农民的社会保障费用
【答案】ACDE
【解析】征收耕地补偿的费用包括：土地补偿费、安置补助费、安排被征地农民的社会保障费用以及地上附着物补偿费和青苗补偿费。B项属于征收机构的征收费用。
2．被征地农民的安置
为妥当安置被征地农民的生产和生活，各级政府和国土资源管理部门积极探索以市场为导向的多种安置途径。目前，主要的安置方式有货币安置、保障安置、农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置和异地移民安置，具体内容见表2-4-3。其中，最为常用的安置方式是货币安置和保障安置。
表2-4-3 被征地农民的安置方式
【例】征收集体土地时，对被征收农民的安置方式有（ ）。[2015年真题]
A．货币安置
B．异地移民安置
C．保障安置
D．转为城市户口安置
E．重新择业安置
【答案】ABCE
【解析】为妥当安置被征地农民的生产和生活，各级政府和国土资源管理部门积极探索以市场为导向的多种安置途径。目前，主要的安置方式有货币安置、保障安置、农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置和异地移民安置。其中，最为常用的安置方式是货币安置和保障安置。
【例】对被征地农民最常用的安置方式是货币安置和（ ）。[2013年真题]
A．入股分红安置
B．保障安置
C．异地移民安置
D．重新择业安置
【答案】B
【解析】为妥当安置被征地农民的生产和生活，各级政府和国土资源管理部门积极探索以市场为导向的多种安置途径。目前，主要的安置方式有：货币安置、保障安置、农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置和异地移民安置。其中，最为常用的安置方式是货币安置和保障安置。
3．征地补偿和安置的步骤（见表2-4-4）
表2-4-4 征地补偿和安置的步骤
【例】征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的（ ）所有。[2009年、2012年真题]
A．农民个人
B．剩余劳动力安置单位
C．地上附着物所有人
D．农村集体经济组织
【答案】D
【解析】征地补偿费用中的各种费用根据情况支付给不同的组织或个人。土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。
4．征地补偿纠纷的处理
（1）补偿标准争议。先由县级以上人民政府协调，协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。
（2）补偿费用分配纠纷。其性质为民事纠纷，当事人为村委会或农村集体经济组织和村民，当事人可以通过民事诉讼解决。
（3）征地信息公开纠纷。属于行政争议，当事人可以通过行政复议和行政诉讼的方式解决。