激活新建房市场 稳住二手房市场
——关于房地产市场定向调控的建议
今年1—2月，全国商品房销售面积同比下降16.3%，其中住宅销售面积下降17.8%；房地产开发投资同比增长10.4%，增速比上年同期下降8.9个百分点；房屋新开工面积同比下降17.7%，其中住宅新开工面积下降19.8%；房地产开发企业土地购置面积同比下降31.7%。这些数据表明，房地产市场的调整在持续，对经济增长的影响在加大，需要引起高度重视。
我们难以扭转房地产市场调整的大趋势，但要努力减弱市场调整对经济增长的短期影响。需要注意的是，新建商品房市场与二手房市场有不同的功能和特点，必须采取区别对待、定向调控的政策措施。特别要防止宏观调控政策出现偏差，导致投机投资性存量房大量涌出，进一步加剧市场供求矛盾，对房地产投资和经济增长产生更大冲击。
（一）减弱房地产市场调整对经济增长的影响，不仅要激活新建商品房市场，而且要稳住二手房市场，防止投机投资性存量房大规模抛售。
商品房交易市场包括新建房市场和二手房市场。房地产市场对经济增长的影响，主要来自新建商品房市场，表现为带动房地产投资、消费和相关产业发展；而二手房市场的变化主要引起部分再装修和家具、家电等购买的变化，对经济增长的直接和间接影响较小。但需要注意的是，新建房市场与二手房市场是相互联系的，二手房市场需求作为商品房总需求的组成部分，会分流新建商品房市场的需求，其交易量增加会导致新建商品房的需求量减少。
目前我国二手房市场规模已较大，且更容易扩张和收缩。从住建部监测的40个重点城市数据看，2013年新建商品房成交面积增长17.4%，二手房成交面积增长48.8%，后者占前者交易量的50.5%；其中新建商品住宅成交面积增长15.7%，二手住宅成交面积增长62.6%，后者占前者交易量的52.8%。2014年新建商品房成交面积减少9.4%，二手房成交面积减少25.7%，后者占前者交易量的45.2%；其中新建商品住宅成交面积减少10.9%，二手住宅成交面积减少28.1%，后者占前者交易量的46.3%。可以看出，二手房市场虽收缩得更快，但仍分流了新建商品房市场近一半的需求，其中大部分是具有可替代性的。因此，要减弱房地产市场调整对经济增长的影响，既要激活新建商品房市场，又要稳住二手房市场，避免二手房市场冲击新建商品房市场。
现在市场上对商品房价格上涨的预期已发生根本性变化，新的投资投机性购房需求已很少，但过去多年投资投机性购房形成的存量房仍很多。从其他国家房地产市场泡沫破裂的历史经验看，这些存量房是可能导致房地产市场大幅波动的重大隐患。新的房地产市场调控政策必须重视这个问题，对新建商品房市场与二手房市场实行区别对待、分类指导，防止投资投机性存量房这只“老虎”猛然出笼，严重冲击新建商品房市场和整个房地产市场，对经济增长带来更大的负面影响。
（二）新的调控政策要明确对新建商品房市场与二手房市场的不同政策取向，实施定向调控，引导有效需求。
这里指的有效需求，就是有利于带动房地产投资的新建商品房交易，而不是二手房的转手买卖。主要建议是：
——实施税收定向调控政策，支持新建商品房交易和房地产开发，继续限制二手房市场投机投资炒作。
调整完善房地产税收政策，主要是调整或取消前几年调控房价上涨时实施的限制购房的税收政策，把这部分需求释放出来，但应当针对新建商品房的购买需求调整政策。重点是实施定向调控，对购买新建商品房的首次需求（第一套住房）和改善型需求，取消各种税收限制措施，实行对购买方减免契税的优惠政策；降低开发商的各种税费负担，支持房地产企业降低成本和房价。同时，还应当通过适当方式，继续保留对二手房交易特别是对出售方的税收限制政策，以发挥稳住二手房市场的作用，防止投资投机性存量房利用税收政策调整的机会加快出逃。
值得指出的是，对于税收政策调整后的效果，还要进行跟踪分析，及时加以完善。例如，最近财政部、税务总局调整了住房交易环节营业税政策，将个人转让住房营业税征免税年限由5年调整为2年，对这项政策调整，就需要观察实施效果，防范不利影响。2011—2013年，我国房地产市场上的炒房现象彼伏此起、比较突出，当时因房价上涨吸引不少投资投机性资金入市购房，形成了一批规模较大的二手存量房，其中多数受到20%的营业税限制尚未出手。现在将营业税征免税年限由5年调整为2年，这部分二手存量房的所有者（特别是担心房产登记的群体）很可能乘机大量抛售，除非房价大幅反弹或预期改变。同时，由于原来部分营业税转移到购房者身上，现在支出消除或减少了，二手房对购房者的吸引力会增强，从而更多分流对新建商品房的需求。这些都可能加大新建商品房市场的调整压力，对房地产投资和经济增长产生更大冲击。如果短期内出现以上后果，必须尽快采取补救措施。建议有关部门抓紧加强这方面的研究，做好相关应对预案或配套方案。
——实施信贷定向调控政策，加大对购买新建商品房、房地产业转型发展的信贷支持，但保留对购买二手房的信贷政策不变。
最近有关部门已调整房地产信贷政策，将购买第二套房的首付比例下调为40%，同时下调了首套房、二套房公积金贷款的首付比例。出台这项政策是适时的，有利于提高购房者的短期支付能力。但还需要研究增加一个有效的配套方案，把政策实施范围总体上限定在购买新建商品房上，才能真正发挥促进房地产投资增长的作用。对于购买二手房的信贷政策，应规定继续执行原来的首付款比例。主要理由是，现在能够支持个人购房的信贷资金是相对有限的，在房地产市场仍面临诸多不稳定、不确定因素条件下，这些信贷资金存在着一定风险，必须使这些信贷资金切实用到有利于稳定房地产市场、支持投资和经济增长的方面，而不能用到可能产生不利影响的方面。
同时，要引导银行业金融机构支持开发企业的合理融资需求，扩大市场化融资渠道，支持房地产企业兼并重组，支持企业发展养老、健身、旅游、文化等房地产业，带动住宅过剩城市的房地产业转型发展、改造升级。
——引导地方政府定向扶持市场，支持对新建商品房的需求和开发商降价促销等，保留对二手房交易的限制措施。
支持各类城市政府稳定本地房地产市场，但要加强宏观调控导向，明确定向扶持要求，引导各地政府把政策着力点放到扶持新建商品房市场上，避免扶持政策被用到二手房市场上并产生负面效应。
不论是已经取消还是尚未取消限购政策的城市，都应对新建商品房市场与二手房市场采取不同政策措施。一些新建商品房严重供过于求的城市，为加快消化商品房待售面积，减弱对房地产投资和经济增长的持续拖累，仍可对二手房交易继续实施必要的限购措施。
各地城市还可通过财税、公积金等政策，支持购买新建普通商品房的首次需求、改善性需求，如对购房信贷给予一定的资金补贴，减少银行业金融机构的减息负担和风险压力，改变金融机构的顺周期行为和倾向，促进商业银行等金融机构扩大个人购房信贷。
对于个人转让住房营业税征免税年限调整后的政策效果，各地政府要密切关注。如果出现二手房交易量激增而严重挤压对新建商品房的需求，必须及时采取应对措施，加大对购买新建商品房的支持力度，提升对购房者需求的吸引力，减弱投机投资性存量房出逃带来的不利影响。