第8章 房地产的第一场雪(4)
作为深圳大型地产中介公司之一，中天置业由在当地打工十余年的蒋飞在2003年创建。在房价攀上高升的天梯时，地产中介的发展也是一日千里。不到四年的时间，中天置业就演绎了一则房地产中介暴富的神话：截至2007年10月，中天置业总资产已经超过8000万元，150家门店在全国开花，员工多达2000余人，在强手如林的房地产中介市场，占有了属于自己的一方天地。
但是，在中国经济史上，从来都不缺少一夜暴富的神话，暴富且能够持久者却寥寥无几。中天置业就没有走出这个怪圈。
原本是声名显赫的房地产中介高人，却沦落成为警察通缉的罪犯，在人们迷惑不解之时，这正是深圳房地产市场呈现的一种有价无市现象。根据国家发改委最新公布的数据，2007年10月，全国房屋销售价格较上年同期上涨了9.5%。其中，深圳房屋销售价格较上年同期上涨19.5%，为全国涨幅之最。不过，与此同时的房价与房产交易陷入了背道而驰的怪圈：深圳楼市成交低迷，成交量比高峰期下跌80%，11月10日整个深圳的二手房成交2套；北京楼市陷入有价无市的僵局，11月12日至11月18日与前一周相比，成交套数下降11.8%，成交面积下降16.2%。
企业与个人命运，总是与行业大趋势息息相关。如果房地产市场仍然欣欣向荣、风光依旧，蒋飞当然继续可以乘着房价高升的东风，延续自己的财富梦。而后来出乎意料的铤而走险，正是在房地产冬天到来做出的无奈之举。
房地产市场低迷，房产中介首当其冲，以前的风光瞬间消失不见。为转嫁风险，不管是开发商，还是中介商，都在竭尽所能地寻找出路，铺天盖地的房产广告、裁员、购房优惠等不一而足。其中，当然不能缺少一些旁门左道，比如携款潜逃。
在同样恶劣的天气下，有些树木容易被风暴刮倒，有些却依然挺立、挺拔，究其原因，正是在于自身内部“构造”的不同。中天置业的危机，也不仅仅是交易量惹的祸，而是有更深层次的原因。正如一位业内人士所说：“它早已是一只在海上漂流的破船，只不过后来起了一阵风，它才塌陷。”
从2003年白手起家开始，短短不到四年的时间从5家店铺扩张到140多家，触角伸及上海、成都等城市，如此疯狂地扩张，最容易导致的恶果就是资金链的断裂。而且蒋飞一直坚持直营方式扩张，相对加盟而言，成本要高出许多。近年来，中介代理机构将手中持有的购房者的巨额房款用作门店扩张，几乎已经成为行业内“公开的秘密”，在融资无门的窘境下，蒋飞最终选择了挪用客户的购房款。
蒋飞东窗事发之后，仅11月14日下午，就有中天置业的8名被骗客户报案，涉及金额高达588.1万元，其中最多的有260万元，最少的也有3万元。
城门失火，殃及池鱼，蒋飞携款逃亡的受害者不仅仅是被骗客户，被牵连的还有整个房产中介。中天置业所有门店全部歇业停顿，为整个行业平添阴霾，购房者对房产中介的信任也降至冰点。网友网友牛刀在博客写到：深圳的三级市场，受中天置业影响，挂牌价普遍走低，个别豪宅降价幅度达40%。深海油鱼发帖说：有直降30万，从1.8万降到1.5万的，也有只降了一两千的。不过大多一个结局：挂出好多天了还是无人问津。而深圳地产股10月26号集体暴跌，并呈持续下跌之势。
国际上，没有任何一家国家的房地产可以逆市场规律大肆飞扬五年，中国房地产概莫能外。更何况，在中国解决住房困难、一直高房价，在某种程度上等同于解决国计民生问题。因此，当站在房地产销售前沿的房产中介开始“雪花”滑落时，其上游的地产开发商也极有可能迎来一场严寒。
危世警言：警惕“温水煮青蛙”
美国康乃尔大学曾经做过一个著名的“青蛙试验”，实验第一次是将青蛙放入热水中，青蛙马上感到不适、恐惧而立刻跳出水中；第二次是将青蛙放入冷水中，再渐渐给水加温，青蛙没有觉察到潜在的危机而继续留在水中，等它感到水温过高时，却已来不及逃脱被煮熟的厄运。
对于企业来说，无论有多长的历史，取得多大的成功，警惕危机才能使生命延续成为可能。所以在顺境中最可怕的就是缺乏危机意识。因为真正的危机不是来自危机本身，而是对危机的麻木不仁及对危机到来的茫然不知。所谓“生于忧患，死于安乐”就是这个道理。
事实上，政府不愠不火的加息政策就是一锅温水，而风光无限的房地产商则是一群还不懂得未雨绸缪的懵懂青蛙——把青蛙放到热水中，青蛙由于受到过热刺激而迅速弹跳出来得以逃生；而把青蛙放进正在加热的温水中，慢慢把水加热，一开始青蛙悠哉游哉，并没有意识到危险的存在，等到水温渐高，青蛙欲想逃生，可为时已晚，最终被活活煮死。加息的温水在渐渐升温，而房地产商浑然不知，依旧闲庭散步。
加息不是不痛不痒，也不是隔靴搔痒，是滴水穿石的慢功，其潜在的累加效用和时滞效应就是埋在房地产的一颗杀伤力极强的炸弹。
宏观政策尤其是货币政策往往具有时滞效应。所以，政府加息、提高首付等从紧政策往往不会产生立竿见影的效果，但经过累积、发酵就会对楼市产生巨大的冲击力。
由于外资、民间资本等大肆进入楼市，使得中国的楼市牛气冲天，看似毫发无损，甚至快马加鞭。但这并不是中国楼市冒“规律之大不韪”，走一条逆风飞扬的蹊径。加息的温水还在汩汩做响，青蛙尚未感觉危机，但这并不是不存在危机的信号，是时间滞后使然。
政府加息的幅度较小，给市场造成错觉，冲劲极大的牛市由于上升惯性，不会因为政府的小幅加息而止住向前驱动的步伐。后置风险依然存在，随着股市泡沫的不断膨胀，这种风险会日益上升，直至浮出水面。
加息对楼市的影响还体现在心理层面。高企的房价远远溢出了购房者的购买力，很多消费者不得不对高房价望而却步，商品房的空置率越来越高。而政府的加息、提高首付等政策，也从客观上促使购房者的心理钱包缩小。
表面繁荣的楼市，实际上已是暗波涌动，隐藏着巨大的漩涡——购房者不再对购房趋之若鹜，观望的氛围越来越厚重。一旦购房者使出了杀手锏购买，将意味着房市萧条，开放商的噱头再响，房子一样卖不出去，就无法在预期内顺利变现。
房地产素来现金为王，一旦资金链出现危机，将会输得很惨。而市场低迷则是房地产开发商资金链紧绷的头号杀手。而且，加息还在推波助澜，增加了开发商的还贷压力。市场与贷款两面夹击，开发商如风箱里的老鼠，生存的天花板越来越低。
薪越加越多，水越来越热，水的温度向沸点逼近。在疯狂中丧失理性的房地产开发商成了温水中的青蛙。大洋彼岸的次贷危机，已经给我们提供了房产失控所导致的恶果。而中国楼市的泡沫也在越来越大。不过，我们不必担心楼市的泡沫会破裂。
政府连续加息政策的出台，醉翁之意在于抑制楼市的非理性泡沫。楼市有泡沫，狂热的开放商只享冲浪的惬意，无视热浪下的暗礁。为了实现楼市的理性稳健发展，面对楼市的非理性增长，政府自然不能作壁上观，加息形成累加效应和货币政策独有的时滞效应以挤压日益膨胀的股市泡沫，因此楼市会出现震荡，并出现大洗牌。理性回归势必会产生阵痛，狂欢的房产开发商与投资者最有可能是阵痛的埋单者。所以，明智之举是暂时从温水中跳出来：收敛狂热的投资脚步，适当时该收手就收手，寻找规避风险的避风港，准备好过冬的棉衣。