第6章 房地产的第一场雪(2)

尽管如此，以其独特的地理位置，以及优越的人文、经济意义，北京的的房价仍然难以撼动。成交量的下降，并没有带来价格的下调，相反而是持续呈现涨势，尤其是五环外的近郊项目，占据了成交量的主流，其成交价格更是有接近20%的上涨。

与深圳同病相怜，在新建住房成交量下降的同时，北京的二手房市场也开始沦陷，高端物业抛售、普通住宅成交量趋减的现象不再罕见。

早在2007年10月，北京地区总价值在150万元以上的房产出售量就比9月增加24.1%。在这些地区中，京城北部、东部和南部等地也赫然在列，一向是投资比重的热点区域，仍然不能远离政策的影响，做出抛售的举动，给其它“捂售”的同行们提了个醒。

在各个总价档位房产中，150万元以上房产的成交周期最长，“先天”的不足，让70%的房产业主预感到不断加大的出售压力；同时，又担心未来时局的变幻，购房者购买能力的下降，才导致房产放量的集中。

通常在一场暴雨来临之前，一般都会出现大风狂起，或黑云压城的不祥之兆，又或者一些动物出现异常举动：蚂蚁搬家，燕子低飞，鱼游出水面，蛇过马路，晴蜓低飞……。同理，在市场经济中，人们做出的购买或销售行为，也都在遵循一定的规律，如果异常现象出现，极有可能预示着某种状况的改变。

而这些对市场敏锐的投资者的异常举动，似乎也在向人们暗示着北京房地产市场“山雨欲来风满楼”。

种种迹象已经表明，冬天的脚步越来越近，而寒流仍无止息的迹象，政府又连续奏起高密度的房地产调控强音：11月21日，温家宝总理在访问新加坡时，说出“老百姓总告诉我，不要忘记房价”一句话，让人们再次看到中央调控到底的决心；11月30日，建设部、国家发改委等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》，购房者由此也看到了安居乐业的希望。

房地产的异军突起引无数英雄长袖善舞，然而市场瞬息万变，回归理性的趋势逐渐明晰，在房产崛起中分得一杯羹的房产俊杰们，是继续叱咤风云还是英雄迟暮还很难确定，只有学会自救，才能真正乘风破浪，成就王者。但是如何自救，是留给每个房地产企业的最关键命题，尚无定论，但唯一能肯定的是，只有经过冬天的洗礼，房地产商才会有脱胎换骨的变化，中国的房地产业才更为优质。

黯然退市的悲哀

市场经济从来不拒绝“草根”，而且正因为有了白手起家的“草根”企业们的加入，才会显得更加波澜壮阔、生机勃勃。但在“不以出身论英雄”的市场中，想要生存和谋求进一步发展，无论是“草根”企业，还是“根深叶茂”的名企，都要练就自己的扎实内功，否则，一场风刮来，否会有葬身其中的风险。

向来鱼龙混杂的房地产中介市场，在更是如此。

在市场行情好时，三五张桌子、一两个人就可以加入房地产大军中，虽然草根气浓，但市场从来都不计较“出身”，“不管黑猫白猫，逮住耗子就是好猫”，原本就热闹的房地产行业更显喧嚣和嘈杂。

但好日子稍纵即逝，当房产市场因此而被扰乱，嘈杂之声日益高涨，其分贝之高超过人们忍耐力的时候，规范的呼声越来越高，一些内功不扎实的企业逃脱不了被淘汰的命运。

地产中介公司素有房地产市场“晴雨表”之称，其一连串的倒闭事件，从另一个角度说明国家针对房地产市场宏观调控措施的效用正在显现。

虽然地产中介的准入门槛不高，但每一个店铺的成本却不菲。在市场形势仍然一片大好、房价“高耸云端”的6月，一些低端的门面顶手费被炒到了30万-50万元，仍不乏一些人盲目进入。或许，在市场行情好时，成本矛盾不会显现，一旦市场恶化或降温，就变成了考验承受力的时候，活下来都很困难，就更不论维持和发展。

连续4个月下滑的成交量，给深圳房地产市场蒙上了一层厚厚的霜雪，更为严峻的是，低迷的成交量让深圳中介行业面临有史以来最残酷的考验：大量店铺关门、经纪人被迫离职。

自2007年10月开始，深圳两个地产中介巨头——中原地产和世华地产两家公司，就开始亏损。实力雄厚的大地产中介尚且如此，一些小中介的日子更是苦不堪言，大部分处于亏损状态，更有甚者已有20%的店铺关张。

11月13日，全国中介100强的深圳中天置业倒闭的消息不胫而走。直接导火索就是总裁蒋飞携巨款2600万元逃跑，而颇具讽刺意味的是，恰恰就在几个月前，它刚刚获得“25年中国最具价值的深圳中介品牌”。荣誉加身的中天置业肯定不会自动退出，根据事后调查才得知，倒闭的原因正是深圳楼市的降温，成交量的下降导致该公司资金链发生断裂。

资金链断裂的背后，是不规范操作而形成的自食其果，然而更多的安分守己、勤勤恳恳的中小中介也没有逃脱关门的命运。究其原因，一方面是成交量的锐减，另一方面是房租成本的大幅增加。

在中天置业的行业阴影下，入冬以来最强劲的一股寒流也开始袭击上海。经历了持续的成交量滑坡，上海中介行业也开始重现久违的关店现象，并呈现出蔓延之势。2007年11月，上海约1/3的门店开始勉强维持生计或面临亏损困境，全月业务“交白卷”已成为普遍现象。

眼看形势江河日下，人们不禁开始担心，2005年的关店风潮很可能会重演。尤其是在松江、浦东三林地区，之前是开店的高峰地区，接下来，或许是新一波关店的重灾区。结果不幸言中。

上海徐汇区宛平南路一段不足200米的繁华路段，曾经紧密排列着10家中介。就在2007年上半年时，这里人来人往、生意火爆程度惹人眼红，但几个月过后，“门庭冷落车马稀”成为真实写照，一家名为“协成房产”的中介倒闭。而同样在不足200米的繁华路段南丹东路街头，也有一家遭遇同样命运的中介也翻新以美容美发店的形式再度开张。

2005年，上海中介门店数目约20000家，2006年淘汰到8000家，2007年的数目虽未统计，但可以肯定的是“死伤一大片”。“之前的4个月，在一条小街上，会多出6-8家中介，以夫妻老婆店和兄弟姐妹店为主，集中在5月份和6月份冒出来。接下来的5个月，他们势必亏不起，市场起了大风，怎么办？知难而退，关掉。对于他们来说，开和关都是容易的事。”上海某位中介深有同感。

有了前车之鉴，作为中介大佬的中原地产，也不得不对自己原来的规划作出调整，“中原地产最新的门店数量是170家，接下来，开店要很谨慎，必须放慢开店数，调整网点布局。”

就在全国上下“关”声一片时，北京房地产市场不能独善其身，只是，与其他城市不同的是，这次退市的主角是房地产开发商。

对于北京房地产开发商而言，2007年11月异常寒冷。原本市场上略有趋恶的势头出现，就让一些房产企业开始担忧明天的早餐，而随着审查制度的进一步严格，一些资质不良的企业梦断市场。

2007年11月，北京市建委出台规定，即在办理房地产开发企业资质升级、延续工作中，增加了企业行为审查环节，如果开发企业在工程招标、施工许可、质量管理、竣工备案、工程款支付、房屋交易等行为中存在违规情况，一经发现坚决不予升级或延续资质，对于违法违规企业，还要移送执法大队处罚。

在移送的24家房地产开发企业中，就检查出12家暂定资质的房地产开发企业经审查不符合条件，最终不予延续或升级，最终，这12家企业被注销资质证书，不得不退出市场。

危机来临时，每个企业都想抓住一根救命的稻草。但是，如果根基不稳，抓住一根救命稻草也是纸上谈兵。平时不努力，临时抱佛教，这种生存方式注定要被市场这块试金石所验明正身，成为大浪淘去的沙子。

并购：打响洗牌第一枪

商场从来都是胜者王侯败者寇，市场不仅是智慧与金钱的较量，同时也是忍耐力与毅力的博弈。

在有些企业不能坚持，选择“自甘堕落”的同时，还有一些企业伺机而动，“磨刀霍霍”，向“落败”企业露出了“尖利的爪牙”。在动物界，这种现象被称作为弱肉强食；在企业界，则被视为并购。

随着国家宏观调控政策的不断推出，央行对各家银行压缩贷款的要求更加强烈。年终岁末来临之际，银行往往都会有意识地控制贷款发放，但2007年的情况比往年有过之而无不及。在11月份，央行和银监会就多次召开会议对各家银行给予“窗口指导”，严令各家银行控制贷款规模，甚至对部分银行提出四季度不能增加新增贷款的要求。监管层的三令五申，让各家银行的贷款发放遭遇了外力强制性的“急速冷冻”，也将资金储备不足的房地产开发商“打入冷宫”。

面对越收越紧的银根政策，无望获得贷款和融资之际，如果没有壮士断腕的勇气和魄力，生存的压力和威胁就会直面而来。再加之市场低迷等因素的推波助澜，房地产进入新的调整期。

对任何一个行业，在面临新一轮的调整时期，往往出现“几家欢乐几家忧”的局面。既然有退，肯定也有进，优胜劣汰的自然法则使然。进入2007年10月以来，十余家房地产开发企业就开始出现在上海产权交易所的挂牌出让目录，这也预示着，一幕幕房产收购并购大戏正在上演。

迹象在2007年9月底就已经显现。在9、10月份，令人吃惊的现象出现：上海联合产权交易所房地产开发类企业猛增，有13家开发商挂牌全部或部分转让股票，挂牌总金额高达7.2亿元。“金九银十”仍然是房地产旺季，但2007年的“旺季”不是销售旺季，而是转让股权的旺季。

此次挂牌的房地产项目中涉及金额最大的项目是上海仙乐斯房地产有限公司转让31.4936%股权，挂牌金额高达2.4亿元。作为上海一家知名房地产上市公司，仙乐斯的主要资产是位于南京西路总面积为81000平方米的仙乐斯广场，是一个集大型商场、餐饮、娱乐、办公于一体的智能化楼宇。地理位置优越、功能齐全，仙乐斯广场的盈利能力和巨大潜力不言而喻，但不割肉就要死，抛售其股权其无奈之下的选择。

除仙乐斯之外，还有一个土地出让项目颇为引人注目，即北京宝泰隆房地产开发有限公司出售其100%股权以及直接债券，挂牌价为1.9亿元。北京宝泰公司拥有国有面积为4653.71平方米的土地使用权和在建工程25218.6平方米，更让人大惑不解的是，这些资料均位于北京西单商圈的核心地段，是北京市中心不可多得的黄金地块。

对于房地产企业，土地为王，如同其命脉，而这些房地产开发企业之所以挂牌销售自己的“命脉”，与资本市场对房产开发企业银根收紧不无关系。一些企业虽然拥有待开发土地和项目，但无奈资金紧张，“巧妇难为无米之炊”，眼看一块肥肉烂在自己锅里，倒不如寻求实力强劲、资金雄厚的开发商合作。这样，借助他人资金开发项目，即使不能独享收益，也不会赔的血本无归。

在中小开发商纷纷寻求资金、出售股权时，一些开发商中的“实力派”则趁机迈开“跑马圈地”的步伐。2007年9月26日，上海万科房地产有限公司与上海地杰置业有限公司的原股东签订合作协议，万科收购后者50%的股权，获取地杰国际城项目。实际上，这不是上海万科第一次收购，截至2007年11月，在不到一年的时间里，万科已经相继由恒大地产、南都地产等开发商手中购得上海地区建筑面积为300万平方米的土地开发权。

进入2007年11月，“你卖我买”的房地产并购事件层出不穷，让整个房地产行业更加显得危机四伏。

11月19日，国浩房地产（中国）有限公司以58亿元的价格成功收购北京城建东华房地产开发有限责任公司90%股权。项庄舞剑意在沛公，收购股权不是国浩的最终目的，入主东直门东华国际中心项目才是根本所在。作为北京市重点工程和2008年奥运会配套工程，东华国际位于东城区东直门立交桥东北角，占地面积10.6万平方米，规划总建筑面积近59万平方米，是名副其实的地产“香饽饽”。

奥运会的巨大商机让任何一家企业都无法拒绝，盯上东华国际中心项目者并不是只有国浩房地产一家，华远地产、香港康实公司等多也曾在竞逐之列，最终“花”落国浩，凭借的正是公司的资金实力和国际上市背景。

作为一家全球知名的综合型房地产上市公司，国浩地产此前还曾收购了位于北京金融街的一块优质商业地段，并于1998年成功在此建成一座5A级智能写字楼——国际企业大厦；紧随其后，2001年国浩中国转战上海高档住宅市场，成功收购并开发了铂金级商业街淮海路上地标性高档公寓——淮海晶华……截至2007年10月，国浩中国已开发和正在开发项目总建筑面积达233万平方米，累计投资总额约30亿美元。这次收购东华国际中心项目，也可以算作一次“大手笔”，预示着国浩在华新一轮的战略目标正式拉开帷幕，同时也给北京地产界投下一颗重磅炸弹。