第5章 稳步发展，谨慎前行(1)

稳打稳扎，保持发展的节奏

今天不谈成功，只谈失败与教训。一个企业、一个人对社会的贡献体现在直接产品能提高人们的生活质量，另一方面是用你的失败让人少走弯路，为社会减少浪费，节约财富。我不想给人王石干什么都很成功的概念，事实上，我也有过许多失败和教训，我很愿意看到年轻人因为我的失败而戒去浮躁，少走弯路，因此我愿意与人共享失败。我是商业人，只是一个明白的商业人所图的利应当是社会的平均利润，做生意只能这么脚踏实地一步一个脚印地走。任何时候都不可头脑发热，只有头脑不发热，才能理智地控制住发展的速度和节奏。

——摘自王石语录

背景分析

王石是一个很注重企业发展节奏的管理者，这一点与做财务出身的郁亮有很大不同。郁亮追求的是资产的规模和周转的速度。2004年，万科完成了权力的交接，王石把企业管理大权交给了郁亮，而郁亮一上任就开始了万科急速扩张的道路。有数据为证，2004年万科的销售额只有91.6亿元，然而到2011年，仅7年时间，万科的销售额就达到了1026亿元，这是其他很多同行都难以望其项背的。

这种急剧扩张的发展模式显然是一把双刃剑。一方面，此战略确实壮大了万科的实力，使万科在四大房企里遥遥领先。然而，另一方面，万科此时也面临着比以前更加复杂的处境，主要是产品质量问题。过度强调快速发展，必然会在质量上有所欠缺。因为房屋质量问题，上海万科金色雅筑项目和深圳万科金色领域项目先后遭遇业主送花圈维权。2012年的“毒地板事件”也对万科造成了不小的冲击。

一系列事件把万科推上了风口浪尖，在外游学一年的王石突然回到国内，并且声称“万科要开始进入平稳发展模式”。王石虽然这样说，但万科表示总的发展方向不会变，这显然是新旧两代管理者在发展节奏上出现了分歧。对于这种分歧，郁亮给出的解释是：“在战略上没有根本分歧，但做法上有一些不同意见。比如有段时间我说可以利用资本市场更快地发展，他说资本市场不一定可靠，要找到不依靠资本市场发展的模式，我就说有机会我们就要用，没有机会就算了。他说，我们要注意这些问题。这中间，我们也找不到依靠资本市场发展的路径，在公司发展速度上，快和慢我们是有些分歧，但大的方面不会有。”

虽然如此，王石还是认为万科要控制好发展的节奏，他甚至发出警告说：“如果万科一意以利润为导向，那么后千亿时代可能面临覆灭式的危机。”王石这样说并非危言耸听，在高速发展的背后，万科确实存在很大的隐患。财报周报显示，万科2011年三季度末的2832亿元的资产规模中，就有2236.5亿元来自负债。

王石注重保持企业的发展节奏是有一定道理的。他认为企业要想更长远地发展，就要建立和执行成熟的企业运行机制。任何企业的发展都要善于保持好自己的节奏，否则是要付出代价的。

拓展透析

作为中国房地产业的一匹“黑马”，自1994年成立以来，顺驰一直保持着几何级数的扩张速度。2003年7月，顺驰召开蟒山会议，决定要成为一家全国性的房地产公司。从当年9月起，顺驰在华北、华东和华中等城市疯狂拿地，以速度与大手笔获得“天价制造者”之称。

2003年，顺驰提出年销售额40亿元的计划，目标是当时房地产行业的龙头万科；2004年，顺驰又提出年销售额100亿元的目标，当时的万科与富力地产加起来的年销售额还不到100亿元；2005年，顺驰的目标是比2004年翻一倍，达到190亿元；2006年则为400亿元；2007年要达到800亿元。

顺驰的目标就是3～5年做成一个千亿元级的企业，5～10年成为中国10强、世界500强。有这样的想法，顺驰是疯狂的。

现实中，顺驰的扩张速度甚至比自己的规划更快。2004年，顺驰在天津、北京、上海、南京等16个城市同时开工，并计划进入西安、昆明、杭州、广州等主要城市及周边二、三线城市。此时的顺驰占地面积已达1347万平方米，建筑面积近1450万平方米。数字是抽象的，具体一点来说，拥有这么多的土地，即使是一个大型房地产公司，也要10年的时间进行开发。

劲头十足的顺驰，在当时受到很多企业的追捧，甚至有人称顺驰为“发展中房地产企业的希望”。但是，顺驰超速扩张的背后存在很大的隐患。

有这么多的地，就要投入大量的资金，然而筹集如此多的资金十分困难。为此，公司提出所谓“缩短从现金到现金”的商业模式，通俗一点来说就是，用一个项目的回款来补另一个项目所需的费用。这种融资方式可以缓解资金压力，但稍有不慎就会给企业带来灭顶之灾。

然而，顺驰为了拿地，不惜抬高地皮价格，导致土地成本不断上升。为了收回成本，顺驰就走高端路线。“世纪城”、“蓝水假期”、“半岛蓝湾”等多个高档项目同时亮相，产品价格比周边地区每平方米高出1000～2000元。如此，利润虽然提升了，但是资金周转的速度也降了下来，这样一来顺驰的资金链更加紧张。

最终，到2006年，尽管到年底公司就有30亿元的销售回款入账，但仍拖欠10亿元的土地出让金和工程欠款。为了补上这个资金缺口，顺驰老总孙宏斌不得不以12.8亿元的超低价把55%的控股权卖给香港路劲基建公司。

由此看来，顺驰的问题不在资金上，而在于没有把握好企业扩张的速度，没有掌控好企业发展的节奏。任何一个企业的发展都是这样的，不能片面地求快、求速度，进而丧失企业发展的本来节奏。就像河南建业CEO胡葆森说的那样：“企业在做百年老店的过程中是不需要冲刺的，当然遇到机会的时候需要加速一下，但从心态上来讲一直要保持匀速前进。”

领头羊时刻保持清醒

很多人在谈到中国的房地产市场时总是指责房地产企业缺乏道德，但实际上，伦理道德的缺失目前不仅仅是房地产行业的问题，而是整个社会在经济高速发展的环境下所共同面临的问题。

现在的房价居高不下，是由多方面的因素决定的，行业政策、土地政策等多种因素决定了房价居高不下。这么说来，高房价的责任不完全在房地产商，但是不可否认的是，房地产行业自身也确实存在着问题，最大的问题是整个房地产行业仍旧缺乏自律精神。

对于房地产行业来说，地产商是需要自律的。首先，不管为用户提供的是有形的产品，还是无形的服务，质量始终都是最重要的。其次，房地产企业在追逐商业利润时也需要保持自律的清醒，不能因为贪图暂时的利益而伤害了整个市场和消费者，否则，最终连企业自身也会受到伤害。

目前国家对房地产行业的宏观调控方向是对的，我对于抑制房价举双手赞成。如果不对房价进行控制，而是任由房价继续上涨，那么，房地产泡沫就会不断膨胀，而曾经发生在日本和美国房地产市场的危机就可能在中国上演。在这种宏观调控中，可能会有一些不尽如人意的地方，但我们还是要承受起来，并从积极的方面去理解、去接受，因为中国房地产行业的健康不光对我们房地产企业自身有利，对其他行业，甚至是整个经济都有利。

——2013年“哈佛中国论坛”王石答记者问

背景分析

2009年至2010年年初，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化，但部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，2010年4月17日，国务院就有关问题向各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构下发国发10号文件的通知。这就是房地产宏观调控“新国十条”。