第6章 哪些商铺投资能获利(2)

这类综合性房地产项目追根溯源，应该是20世纪90年代来自香港房地产商的概念。既然来自香港地区，我们就不必有多少疑问，毕竟香港地区土地资源紧张，开发商采取这种发展模式也实在是不得已而为之。正如上面所谈到的，这种综合房地产容易产生诸多矛盾，从而影响商铺的投资收益，既然如此，商铺投资者在投资选择时必须就到底投资在哪种商铺上进行判断，是投资专业商铺，还是其他类型的商铺。

八大指数决定商铺投资价值

房地产是最具投资价值的商品之一，这样的事实已经被无数城市发展的经验所验证。然而在一个城市中什么样业态的房地产产品投资收益率最大，却是一个相对专业和复杂的话题。下面总结的“八大指数”，可以称得上是攻玉的他山之石。

（1）方便生活

无论是投资商业还是住宅，拥有方便的生活环境是投资能否稳当的一个基本要素。

尤其是商业地产，方便生活意味着人气旺盛，人气旺盛自然价值就越大。如今，在重庆，类似解放碑、观音桥等商圈附近的生活区域已经非常成熟，如果在这些成熟区域合理投资，将拥有良好的投资回报。

当然，这些成熟区域的问题在于：投入资金的门槛不低，转手的门面或者住宅数量不多，同时购房者的竞争大。因此，投资者也可以到一些新区域寻找更多的投资机会。不过，投资者在投资前，应尽可能地了解新区域未来的发展前景和投资潜力。如果未来发展是值得肯定的，那即使这个区域现在生活不方便，但如着眼长远，却意味着将有更高的收益回报，投资者一定要有前瞻性的投资眼光。

（2）时尚活力

一个有时尚感的社区环境首先来自建筑本身提供的时尚外观，在目前大部分情况下，通常是现代风格、简洁的材料、透明的空间和体型，也许有明快的色彩穿插其中。在如今的重庆房地产市场上，这样的小区很多，快节奏的生活让人们越来越喜欢简单同时有特色的建筑小区，像同天·观云邸、一米阳光等项目的外立面都有让人过目不忘的建筑风格。

其实，从长远来看，传统风格、同样有特色的建筑尽管不容易让人心潮澎湃，但是其流行的时间也许更为持久。例如在重庆，类似庆隆·南山高尔夫、保利国宾上院、金科10年城这样的项目尽管外立面是传统的风格，但是其流行的持久程度却可能更加久远，其在市场上的热销也证明了这一点。

（3）自然环境

美丽自然、灿烂阳光、清新空气、休闲环境，一直是在繁华都市里生活逼仄的人们的居住理想。因此花园洋房是重庆人的最爱之一（别墅也喜欢，但是投资门槛有点高），而在花园洋房里，带花园的1楼或者带屋顶花园的顶楼往往最先被卖完，同样也是价格最昂贵的。

一个享有优越自然环境社区的形成无非是两种可能，一种是在山川湖泊、森林公园等自然风景区旁边得天独厚占据了一个好地块；另一种是从无到有地造一个好环境，没有天然山水，可以积土成山、挖地成池。

例如像上海等其他城市的市民很少见江水，看到不错的沿江项目就会显得很兴奋，兴奋之余的举动就是频频投资，如今沿江物业的购房比例居高不下就是一个证明。

（1）公共关系

看一个小区的住宅是否值得投资，其中一个方式就是看这个小区的未来业主的素质是怎样的，他们的职业、他们的生活状况、他们所代表圈层的兴趣爱好、生活格调是怎样的，这是中国人以类聚观念在居住上的具体表现。

住宅很讲究圈层概念，而商业地产投资同样要注重圈层，说得直白一点，就是你要投资的商铺周围聚集了一些什么样的人，聚集了一些什么样的生意，这些环境对投资将产生何种影响。毕竟，做生意最重要的就是和气生财，对自己的客户如此，对周围的商家伙伴也是如此。

（5）容积率

其实容积率对于任何一个项目而言都是最重要的参数之一，然而对于投资物业来说，容积率的高低对于投资物业的潜力并没有直接影响。

打个比方，都市中心的物业（如写字楼、高层住宅）往往容积率就高，有的甚至高达5以上，但是这个容积率并不影响这些物业价值攀升；而对于相对郊区的物业（如花园洋房、别墅）往往容积率低，有的甚至低于0. 5，但是在历年来房价上涨的过程中，往往就是这些低容积率物业价格上升最快。

因此，容积率尽管重要，但是只要一个项目的地段合理，其容积率高低不过于离谱，对投资性物业影响不大。

（6）安全

安全才安心。然而对于一个小区而言，安防系统做到什么程度和这个区域的治安有很大关系，一个到处以铁栅封闭门窗的城市环境的潜台词就是这个区域没有安全感。好在重庆如今各大小区先进的门禁系统，良好的物管保安培训让投资者人身和财产安全得到前所未有的加强。

值得一提的是，在重庆投资，不安全的影响开始来自一些目前不可预期的因素。比如，投资的这个小区开发商实力是不是够强，能不能保障小区配套完善形成成熟社区；小区所在的规划是否合理，是否存在市政建设同小区建筑冲突等问题。

（7）安静

安静的居住环境尽管非常重要，但那是对于住宅投资而言，商业地产却意味着越热闹越好。

所以安静这个指数可以从两个方面来权衡：要想投资商业地产，最好选择车水马龙的闹市，人多车多生意多；而要想投资住宅，则尽可能地需要个安静的居住环境，休息和休闲毕竟需要安静和轻松的心情。即使在最热闹的地段进行投资，都不妨选择一个噪声污染和光污染相对轻微的朝向和楼层。

（8）人文环境

近几年出现了几个中国传统文化主题的产品：北京有观唐，广州有清华舫，成都有芙蓉古城，长沙有个汀湘十里。

西方的现代居住环境比东方更科学，但是东方住宅形态中却有一种西方住宅所没有的人文因素，它可能不是物理性的，但绝对是心理性的，能够打动业主的内心。人文环境既与建造者有关，也与居住者有关。这种氛围是一种共同的人文表现，能直接反映一个社区的底蕴。相对而言，人文环境更多影响居住者的心情。

投资者如何评估店铺价值

（1）如何评估商铺的价值

经常被问及这样的问题：这个铺值多少钱？其实这个问题的答案不在任何专家或发展商那里，也许投资人应当自己去作一些小的研究，答案就在我们自己的手中。

商铺属于生财工具，一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱，这样才能保证自己的回报长期稳定可靠，因为没有人愿意赔本租场地的，所以必须研究各种行业的成本模型。

我们在一个适于经营服装业的地段考察一个铺位，首先应当去了解周边服装铺的经营状况，比如衣物的档次、每周的出货量、顾客的种类等。

一般而言，场地成本占其总成本的1／5 ~ 1／1，对于一个10平方米的服装铺而言，若平均单件价格为100元，每周出货约30件，那么每日的营业额为130元，考虑每年四个月的淡季营业额对折，所对应的单位营业额为36元／平方米。按照1／5的场地成本、8年的物业投资回报期计算，净售价应当为21021元／平方米。这里还没有考虑税收、空租、佣金等因素。

当然，刚才的算法是静态的，适用于成熟地区。对于新兴地区商铺的估价就复杂多了，必须考虑市政交通、新建住宅等等预期带来的人流量，存在较多的不确定因素。在这样一个短小的篇幅，不能尽言详细的方法，但是最简单的办法是考察同规模同档次的成熟地区，再考虑新地区的建设周期，毕竟消费模式不会有大的差距。

评估商铺的价格，也不能简单地说是该地区住宅售价的多少倍，因为即便是同样地区的商铺，可能因为适用于不同的经营种类，就导致价值的迥异。

（2）什么是好的商铺

好的商铺一般具备如下特性：适用行业广泛、人流量大、目标人流档次高。在这个意义上，一些甲级商厦的低层商铺是最佳的商铺，商业街带来天然的人流量，甲级写字楼的大量人流代表高的消费力量……事实上，一些含金量高的商铺物业往往被发展商所保留作为长期投资，能够进入市场流通的较少。

应当认识到，能够在市场以出售形式换现的商铺，往往已经属于第二流的品种，投资的时候才应当慎之又慎。在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的，所以底铺远远好于在楼上的铺位；同时，要区分人流的种类，休闲人流的价值要远远高于交通人流，前者如商业中心、娱乐中心，后者如地铁通道等。

人气也是另外一个重要指标，要看看周边商业是否已经或者预期成势，周边是否有重要的顾客来源等，值得提出的是，狭窄街道形成的双边型商铺结构比宽阔马路造成的双单边商铺结构有利得多；商铺平面结构也很重要，一方面要有较宽的门面接触顾客，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。

现在，较多出售的是位于商厦内部的分割铺位，这是商铺投资中风险因素最多的一种。因为位于商厦内部，会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约，还会受到商厦内其他经营者的影响。无论怎样，首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，形成商厦内部和外部左右逢源之势，并且一旦有空租，总是位置不佳的首当其冲。

商铺的选择是一个需要全方位考虑的问题，投资者不能只关注于租金或是客流量，综合考虑，你才能发现各方面的问题，更能找到各方面都是最好的商铺。

黄金商铺与边缘商铺利润倒挂

随着各大商业项目的崛起，投资者浏览着大量的商铺信息与漫天的广告，不禁开始迷茫：选商铺，到底应该把握哪些要素？而随着城市中心商铺门槛越来越高以及城市发展速度越来越快，有些投资者开始怀疑：城市中心商铺，就一定比边缘商铺好吗？

商铺的投资已进入高潮期，越来越多的投资人士关注着商铺投资中的宝藏，显然商铺已经结束了可以轻易买到原始股的童话时代。

下面给投资者进行了售价与租金回报分析，同时也为投资者算一笔清晰的投资账。

（1）以某广场的某一商业项目为例

假设目前售价10000元／平方米、租金10元／平方米／天、面积为100平方米的商铺，出售总价为1000000元、月租金回报30000元、年租金为360000元。

除去每年最少一个月的空置期，需负担物业费36000元（30元／平方米／月）和供暖费15000元（50元／平方米，按3个月算）外，该商铺的年租金实际收益为360000元- 30000元（空置期一个月租金）-物业费36000元-供暖费15000元＝279000元。

年投资回报率为7%，投资回报年限为11. 3年。

（2）以边缘地段的商铺投资为例

假设目前售价为12000元／平方米、租金5元／平方米／天、面积为100平方米的商铺，出售总价为1200000元，月租金回报15000元，年租金为180000元。

除去每年最少一个月的空置期，需负担物业费30000元（25元／平方米／月）和供暖费15000元（50元／平方米，按3个月算）外，该商铺的年租金实际收益为180000元- 15000元（空置期一个月租金）-物业费30000元-供暖费15000元＝120000元。

年投资回报率为10%，投资回报年限为10年。

注：年收益回报率＝（年度租金收益-年度物业费-年度取暖费）÷投资总额×100%。

通过以上的对比我们不难看出，一个是投资黄金旺铺，一个是投资边缘商铺，但测算结果却是出人意料。这种黄金商铺与边缘商铺利润倒挂的现象已经引起了众多投资者的关注。

我们知道，回报率一直是商铺投资的关键，投资就是为了回报。按照这几年的形势来看年回报率平均高于7%的商铺投资都是不错的投资选择。如果是资金投入比较大的项目，年平均回报率高于5%的商业地产也可考虑，但投资商铺决不能盲目追求位置。

如果小业主以高价购买了商铺，那必然要求高租金，就给经营造成巨大压力。而在返租的销售方式下，租金和售价就更容易脱节，因为开发商承诺了若干年的固定回报，掩饰了实际可能的租金。这样过高的售价其实是有泡沫的售价，有时还造成不断涨价的假象，使原本就不够理性的投资者越发头脑发热，这实际上是一个杀鸡取卵的危险做法。

投资者应量力而行，充分估计未来的收入水平及支付能力。因为商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也就越高，最终将影响商铺投资的收益。此外还要注意商铺周边房地产发展的状况及趋势。商铺价值提升是一个动态的过程，要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。

商铺选址投资指南

正确选择店址是开店赚钱的首要条件。一个运营项目很好的店铺，若选错了店址，小则影响生意兴隆，大则还可能导致“关门大吉”。科学选址将使你获得“地利”优势而生意兴隆。因此，投资者在选择商铺的时候，应考虑店铺的运营。