第5章 哪些商铺投资能获利(1)

商铺投资前要作好细致考察

自“限购令”出台之后，房地产交易市场变得低迷，市场上的投资者就纷纷将目标转向商业地产，期望通过投资商业地产投资商铺来实现收益，这使得商业地产的发展进入了一个快速增长的时期。

“一铺养三代”、“今日寸金置铺，明日寸铺寸金”、“不限购，临街商铺，核心商圈，低投资高回报……”不少开发商打出了这样的广告语，吸引投资者的广泛关注。

然而在这股商铺投资热的背后，显然也存在着诸多的风险，让投资者不得不注意：业内人士认为，虽然商业地产投资回报率比较诱人，但投资商业地产的风险要远远大于住宅，尤其是那些从来没有商业地产投资经验的新手，更要谨慎为之。商业地产以经营论成败，投资者千万不要被一些开发商诱人的广告冲昏了头脑，以为商铺不受调控影响就可以大举“吃进”。

目前，商铺的形式多种多样，在各种商业区、住宅区和专业市场，以及大型购物中心等商业地产里，随处可见大大小小的商铺。尽管都是商铺，但不同地方、不同类型的商铺商业环境、运营特点、投资特点都有显著不同。投资者在投资商铺需从以下几点考虑：

从长线看投资前景。买商铺看的是未来。要保证地产的升值，商铺的地理位置就是一个相当重要的因素。在选择商铺的同时，还要注意的是判断当地的商铺是否已经达到饱和状态。开盘很久但空置率仍然很大的商铺即便价格再低，也要谨慎考虑投资性，不能盲目投资。此外周边的交通情况也很重要，对于临街的商铺来说，路面是否平整，车流量、人流量以及车速，都直接影响商铺的经营状况。

商铺投资作为一个高回报的投资理财工具一直为广大投资人所关注。可是商铺投资与住宅、写字楼投资相比，它的投资价值组成、投资回报所需的技术条件非常复杂，需要正确的分析判断，否则投资就难以成功。所谓“知己知彼，百战不殆”，为此，建议商铺投资者在投资前一定要对投资项目本身作好细致的考察。

“风险永远是与利益并存的”，有投资就有风险。从投资角度看，商铺对有闲置资金的居民而言确实具有相当的吸引力，但商业地产运作的复杂程度远远高于住宅，而且未来也潜伏着诸多的变数，市场供求关系变化、选址不当以及开发商的项目实施能力都会影响收益。投资者一定要认真分析，投资错了可能血本无归。

商铺投资是一项综合性的投资，要看所在地的人气、商业环境、交通和周边区域的整体规划等。盲目投资只会造成不必要的损失。一般而言，投资商铺时要七看：

①看商铺所在地段是否有足够的人气；

②看商铺所在地是否有良好的商业环境；

③看商铺所在地是否有发达的交通和充足的停车位；

④看商铺所在区域的整体规划，避免因拆迁、改造改建等造成损失；

⑤看商铺所在具体位置，投资商铺要规避“坑子铺”，避免客流被隔离栏、绿地、高架桥等阻断；

⑥看市场定位，准确的市场定位可以提高回报，尤其是专业批发市场，找准市场定位可事半功倍；

⑦看开发商有无提供退出机制。

商铺投资者在投资时头脑里要有清晰的投资步骤，才不会盲目投资从而给自己造成重大的损失。上面提到的七个要点，将在后面的内容中详细地解说，让投资者更为详尽地掌握投资细节，做到有的放矢。

投资商铺前期五大要素

商业投资者的第一步便是结合自身经济条件和投资预期，寻找适宜的项目类别。就个人投资者而言，最常见的投资就是依托社区消费支撑选择社区商铺和投资商业街。投资专家表示，同为适宜个人投资者的商业投资类别，但决定结果的关键往往在于最初投资者对于物业的考察关注点是否偏离了目标。

投资社区商铺应考虑以下一些要素。

（1）小区规模、居住人口的密集度

社区规模大小、入住率高低都会直接影响到这个社区商铺未来的发展前景。

（2）居民的生活标准和消费习惯

业主的收入水平、消费习惯、年龄及职业特点会影响该地区商铺的业态和发展。例如，某小区的业主平均年龄在30岁，那么该地区的商铺则比较适合开办咖啡厅、快餐店、练歌房等，满足年轻人娱乐休闲的需求。相反，如果业主以普通阶层的成家人士居多，那么这一地区的商铺就应以开设中低档的大众餐馆为主。

（3）业态配比的合理性

假如在一个容纳500 ~ 600户的小区内，开了十几家美容美发店或超市，同一业态的商铺超过了小区内整体居住人群的总消费水平，形成超负荷消费，那么，这样的社区商铺总体经营情况都不会好，最终要有部分投资者撤退。

投资商业街应该考虑以下一些要素。

第一，地段、交通是首要的。

地段成熟、交通方便对形成一条好的商业街至关重要。其能够辐射到的周边区域及客流量的大小直接影响到整个商业街的发展。

第二，业态规划、定位很重要。

开发商在最初开发项目时，业态配比是否适用直接影响其未来的发展。遵循一定的商业规律，才可以避免资源浪费。投资者在决定投入之前，可以向开发商详细地咨询相关情况。

第三，整个商业街是否实行统一的管理。

商业街后续配备的物业管理公司，其管理是否到位也直接影响到整体商业街的未来发展及走势。但如果把一个一个的商铺都分散卖出去，产权分散，开发商在进行后期管理时难度就大得多。

第四，推广有无完整的计划。

一个商业街的商圈氛围及购物人群的形成和聚集，大约需要2 ~ 3年的时间才能培养出来，而开发商在最初开发商铺时，是否有推广预算，计划是否完善，影响商业街未来的发展。

第五，同一地段商业街是否过于雷同。

同一地段的雷同项目过多就会相互分散客流，但这一点要一分为二地看待。因为商业还讲究一种“扎堆”氛围，所以要理性预算目标人群的总体消费能力，再考察现有的供应是否已经满足了这种消费需求，然后再对一个地区的商铺是否过于雷同作出判断。

投资商铺10个重点注意事项

（1）土地性质

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”。可以看出，所投资的“商铺”如果原来是居住用地的话，以后会有麻烦。

（2）规划变更

要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这也是决定投资是否成功的重要环节。

从宏观角度看，整个城市如果推出新一轮规划纲要的话，所投资的商铺未来肯定受到新一轮规划的影响。从微观角度看，一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线，可以肯定该商铺有着上升的价值。

（3）相关权益

所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等，这里都会涉及投资客的“权益”。

（1）面积大小

商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑，商铺面积一般在50 ~ 100平方米为宜。

类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势，如小饮食业、服装店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等，面积都不需要过大。

（5）用途结构

商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究，特别考虑投资商铺做餐饮业时，绝不能回避这一点。

住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的，哪怕沿街也不行。投资商铺前一定要了解是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等。商铺内在结构和尺寸也大有讲究，譬如层高是多少、能否加装夹层（或者送夹层）等。底层商铺层高若在5米以上，投资客可以自己加装夹层。一层用于经营；二层用于居住或小型办公室，这是最理想的商铺了。

要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高，这类商铺一来便于经营；二来物业公司也方便管理，商铺价值也就相应提高了。

（6）设备装修

购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况，尤其对房屋的装饰要有详细的约定。

（7）税费品种

商铺买卖需要缴纳税费，个人投资客一定要厘清这些税费。因为，这些费用所占房价的比例很高。主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等，具体都要在协议中讲清楚。有人建议，如果是某企业出售的商铺，有的可以采用股权转让形式进行投资。据说，这样可以合理规避部分税费。

（8）抵押贷款

投资商铺时若考虑办理抵押贷款，必须了解房地产抵押贷款方面的有关知识。

（9）回报时间

商铺投资讲究的是长期回报，从目前国内外大型商业地产开发经验来看，一个优质商铺所获得的长期租金收益远远高于初始投入。

（10）市场因素

市场因素对商铺的影响是至关重要的，这里包括宏观、中观以及微观等各种因素。有些是能够预见并掌控的，但有些却是难以预料的，这就要看投资客本人的综合素质了。

投资过程需考虑5项技术条件

商铺投资过程是一个复杂的决策过程，商铺投资者在投资过程中要慎重考虑，一般而言需要考虑以下5项技术条件。

（1）商业区域，规模产生效益

在商业区域内的商铺，不仅在经营方面有互补、互动的作用，而且在对外宣传上也有规模效应，所以在商业区域内的店铺，其投资获利能力远远超过独立的店铺。为此，投资者在投资商铺时，不妨考虑在商业区域内选择，这样有助于减少风险。

下面三种商业区域的店铺，投资者可以结合分析它们的特点来协助投资抉择：

①位于交通运输站的店铺，以上班族为主要服务对象，以经营日常用品以及价格较低且便于携带的消费品为主。

②位于住宅附近的商铺，以社区居民为主要服务对象，以经营综合性消费品为主。

③位于办公楼附近的商铺，以经营文化办公用品为主，且商品档次应较高。

④位于学校附近的商铺，以经营文具、饮食、日常用品为主。由于学生购买能力有限，商品以中、低档用品为主。寒、暑假对这些商铺影响很大，商铺投资者对此必须有清楚的认识。

通过对以上不同商业区域、商铺不同的功能性特点的介绍，可以发现商铺是极富个性化的房地产品种，商铺投资者必须在投资过程中进行足够的研究，要考虑商铺所在地段的商业环境、客户基础、客户特点，从而对商铺的位置、大小做出符合未来经营需要的选择，毕竟所投资的商铺最终要通过经营才能获得相应的回报。

（2）选择合适的经营者，降低空置率

商铺经营者的水平高低是投资商业店铺能否盈利的关键，投资者应注重选择好的租户，聘请高水平经营人员或经营能力强的人员。如果选择的租户其经营内容不适合周边市场环境，或者经营水平低、管理素质低下，必然导致商铺的经营混乱，最终也会导致经营亏损，并不得不关门歇业。如果租户关门歇业，尽管可以再选择新的租户，但商铺一定时间的空置是不可避免的，所以发生租金损失也是必然的。

（3）高水平规划，提高商铺投资价值

商铺的规划设计对商铺的功能性影响很大，高水平的规划设计，可使得店铺显得品种繁多而井然有序，从而吸引更多的顾客。那些规划设计不科学，缺乏对经营者、消费者功能需求的商铺一定会给商铺投资者带来损失。

例如，一个商业房地产项目规划设计不合理，商铺的面宽为6米，进深20米，那么这样的商铺的功能性就有问题，合适的租户比较少。租户范围缩小，商铺的投资价值必然降低。对于位于大型购物中心里面的商铺来讲，不合理的规划将导致有些地方的商铺很难被购物者青睐，这样的商铺，零售商是不会轻易选择的，除非整个购物中心的商业环境特别好，零售商因为商铺外部的因素而做出投资选择。

（1）行业类别，锁定商铺投资预期期望

商铺投资过程中，除了对上述三个技术方面的问题做考虑外，还需要对商铺可能适应的经营行业做甄别。我们难以设想一个商铺投资者在进行商铺投资时，对即将投资的商铺所适合的行业未做任何考虑就盲目进行投资的情况。当然，一般的商铺投资者的确很难对商铺投资的深层问题进行考虑，哪怕是初步考虑，原因首先在于商铺投资者对商铺投资相关的专业知识不够了解。

关于商铺适合行业的问题，仅举几例说明。例如，在火车站、汽车站附近，投资批发性店铺为宜；在居住区和办公区，以投资零售商铺为宜等。但是，在投资实际操作中，投资者仍需做深入的行业调查和市场细分，才能保证一定的投资准确率。

（5）专业化程度，影响商铺投资收益

在大城市里，有些公寓、写字楼、商业混合的大厦，即所谓的“综合楼”，上层供居住及办公使用，底下几层作为百货商场，虽然其优点是可保证有一定的消费者，但其混杂性带来的消极影响也很严重。例如：人员混杂，安全容易出问题，而且容易产生矛盾；住户嫌公司、百货商场人来人往，既增加了电梯的拥挤，又破坏了宁静的环境，使其居住质量受到影响。公司、百货商场因受到指责并且容易受到住户意见的牵制，最终在一定程度上影响其日常经营。