1.3 物业管理法律责任

案例

停车场大树砸坏小轿车，物业服务企业应否承担法律责任

某日，北京市宣武区一小区内一棵高达10余米的大树被大风连根拔起，砸坏了停在树旁的一辆轿车。事发后，平安保险公司依据保险合同为车主陈先生理赔了3.3万元。5个月后，平安保险公司在宣武区人民法院起诉，要求为该小区提供物业管理服务的物业管理公司承担原告理赔给客户的3.3万元经济损失。其理由是，大树被风刮倒前已有歪斜，该小区物业管理公司应预见到后果并事先采取措施。被告物业管理公司则认为，大树倾倒属不可抗力，不应承担责任。

法院经审理后，判决该物业管理公司承担赔偿责任。其法律依据是，《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，不可抗力是指“不能预见，不能避免并不能克服的客观情况”，包括台风、洪水、地震等自然原因和战争等社会原因；第一百零七条还规定，因不可抗力不能履行合同或者他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

本案中的大风，是否属于不可抗力，是本案的关键。一般认为，不可抗力独立于人的行为之外，不受人的主观意志所支配。如属正常的刮风下雨，即使程度强烈也不能视作不可抗力；而对于台风、闪电，气象台未能预先预报，或者虽已预报但当事人已经采取必要措施却仍不能避免损害后果发生的，则当属不可抗力。本案中正常的刮风现象并不是不可预见的。大树被大风刮倒之前已出现倾斜，物业管理公司理应预见到损害后果的发生，采取相应的防护措施。但该物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，没有作为，其假定完全不适用于不可抗力免责条款。因此，该物业管理公司应该承担赔偿责任。

1.3.1 物业管理法律责任的含义与构成要件

1.物业管理法律责任的含义

法律责任也称为违法责任，是指自然人、法人或国家工作人员因其违法或违约行为应承受某种不利的法律后果。在物业管理实践中，违法行为是指违反物业管理法律规范的行为；违约行为是指当事人违反物业服务合同或有关管理制度、规定的行为。

法律责任是法律规范的有机组成部分，一旦法律关系主体符合法律责任的构成要件就必然受到法律的处理和制裁。法律责任具有国家强制性，并以法律的规定为最终依据。

2.物业管理法律责任的构成要件

违法行为是法律责任的前提，法律制裁是法律责任的必然后果。但不是每个违法行为都要引起法律责任，只有符合一定条件的违法行为才能引起法律责任，这种能引起法律责任的各种条件的总和称为法律责任的构成要件，物业管理法律责任的构成要件如下：

（1）违法性。政府行政主管部门的工作人员、物业服务企业、业主和使用人在进行物业管理服务、使用物业的活动中，必须遵守国家物业管理法律规范，如果因故意或过失违反了物业管理的法律规范，导致有损失事实发生，就属于违法行为。如物业管理公司乱收费、业主违章搭建或违章装修等。

（2）危害性。危害性是指违法行为人的行为对国家、集体或公民的合法权益造成了侵害，具备了法律规定的危害后果。如违章装修损害房屋的结构所造成的房屋质量的破坏，对公民的生活与安全带来了隐患；房屋装修时堵塞或改变给排水管道，妨碍相邻他人正常给排水等行为。

（3）可罚性。可罚性是指行为人的违法行为符合法律规范所规定的制裁条件。可罚性是违法性和危害性的法律后果，是前二者派生的。

以上物业管理法律责任的构成要件缺一不可，只有同时具备，才能由当事人承担物业管理的法律责任。

1.3.2 物业管理法律责任产生的原因

1.侵权行为

侵权行为是指侵犯他人人身权利、财产权利和政治权利的行为。

侵权行为是一种民事违法行为。根据我国有关法律的规定，侵权行为一经发生，受害人有要求侵害人赔偿其财产或身心损害所带来的经济损失的权利，侵害人则负有赔偿这种损失的义务。如物业管理活动中，物业服务企业因业主未履约缴纳物业管理费，就采取停电、停水，甚至更换出入门磁卡限制业主进出园区等行为，就属于侵犯业主人身权利、财产权利的侵权行为。

2.违约行为

违约行为是指合同当事人不履行或者不完全履行合同的责任。

违约责任，基于法律的规定或当事人的约定而产生，是合同一方当事人因违反合同而产生的民事责任。违约责任随合同的产生而产生，没有合同关系，就不可能存在违约责任问题，因而违约责任只能存在于合同当事人之间。违约责任，仅仅是一种财产责任，法律一般只强制违约者用其财产来弥补给对方所造成的财产损失。违约责任在通常情况下，合同当事人违约之所以承担违约责任，并非必须出于当事人之间的约定，即使当事人在合同中没有列明违约责任条款，根据合同法的规定，也不影响违约责任的存在，仍然要承担民事责任。当事人一方既有违约行为，又有侵权行为时，发生法律责任竞合，受害人有权选择追究违约责任或者侵权责任。如物业管理活动中，业主拒绝缴纳物业管理费的行为，物业服务企业因不作为导致电梯故障频发造成损毁，属于违约行为。

3.行政违法行为

行政违法行为，是指违反行政管理法规并应受到行政法律制裁的行为。它包括以下几种情况：

（1）国家工作人员执行公务时违反有关法规等行为。

（2）公民违反行政管理法规应受到行政处罚等行为。

（3）法人违反行政管理法规应受行政处罚等行为。

如物业管理活动中，政府房地产行政主管部门的工作人员在接到物业服务企业随意出租公共用房造成园区生活秩序混乱的投诉后，却收受物业服务企业财物或者其他好处不予查处的行为；业主和使用人强占小区公共绿地种植果菜的行为；住宅物业的建设单位未通过招标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的行为，都属于行政违法行为。

4.犯罪行为

犯罪行为是指具有严重的社会危害性，触犯国家刑事法律，应当受到刑法处罚的行为。

犯罪行为必须由4个要素构成：犯罪客体、犯罪客观方面、犯罪主体、犯罪主观方面。犯罪客体是指刑法所保护的，为犯罪行为所侵害的社会关系。犯罪客观方面是指刑法所规定的犯罪行为的客观事实特征，包括危害行为、危害后果、危害行为与危害后果之间的因果关系。犯罪主体是指实施了犯罪行为，依法应当被追究刑事责任的自然人和法人。犯罪的主观方面是指犯罪主体对其所实施的危害行为及其危害后果所持的心理状态，包括故意和过失。故意分为希望危害后果发生的直接故意和放任危害后果发生的间接故意；过失分为疏忽大意的过失与过于自信的过失。如物业管理活动中，物业服务企业违反国家消防安全有关规定，造成重大事故，且损失巨大，就要依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

1.3.3 物业管理法律责任的种类

在物业管理活动中，存在的法律责任的种类繁多，民事责任、行政责任和刑事责任等在物业管理法律制度中均有可能适用。有许多违反物业管理法律规范的行为都表现为其责任主体要承担多种法律责任。

根据物业管理违法行为性质、程度不同，法律责任包括民事责任、行政责任和刑事责任。

1.民事责任

民事责任是民事主体违反合同义务或法定民事义务而应承担的法律后果。民事责任可分为违约责任、侵权责任和无过错责任。

（1）违约责任。违约责任是指一方不履行物业服务合同义务或履行义务不符合约定，依法应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等民事责任。如物业服务企业不按合同约定提供服务，减少保洁次数，降低保洁标准；业主不缴纳住宅专项维修资金。

（2）侵权责任。侵权责任是指在物业管理中，民事主体因违法实施侵犯公、私财产权和公民、法人人身权的行为而应承担的民事责任。如物业修缮施工时没有设置明显标志和安全措施而造成他人损害的；违章建筑或附属设施影响他人采光和通风；秩序维护人员滥用职权、殴打业主等行为都属侵权行为，应承担侵权责任。

（3）无过错责任。违法者主观有过错是法律责任不可缺少的构成要件，但是许多民事责任的构成要件则不要求行为者主观是否有错，只要有损害事实发生，就要承担民事法律责任。这种责任，主要反映了法律责任的补偿性，而不具有法律制裁意义。

2.行政责任

行政责任是指物业管理行政主体和物业管理行政相对人的行为违反物业管理法律规范而必须承担的法律责任。如没有营业执照而从事物业管理活动；物业服务企业采用不正当的手段获利；物业管理人员的渎职行为及妨碍国家行政管理和业主委员会对其实施的管理和监督等违法行为，都应受到相应的处罚。承担行政责任的方式有责令限期整改、行政处罚、行政处分等。

3.刑事责任

刑事责任是行为人违反刑法的规定、实施犯罪行为所应承担的法律责任，由国家司法机关依法给予行为人以相应的刑事制裁。如物业服务企业秩序维护人员监守自盗；业主或使用人违法存放爆炸物引发爆炸，造成人员伤亡等。承担刑事责任的方式是刑事处罚，包括主刑和附加刑。

1.3.4 物业管理法律责任的承担方式

1.承担物业管理民事法律责任的方式

（1）停止侵害。是指停止正在进行的侵害行为。如侵害人因违章装修造成相邻人房屋受损，受害人（相邻人）有权要求其停止违章装修行为，以防止损害扩大。

（2）排除妨碍。是指将妨碍他人权利行使的障碍除去。如在公共通道堆放物件，妨碍邻居通行，当邻居提出排除妨碍的请求时，堆放物件人应及时清理堆放物件，承担排除妨碍的民事责任。

（3）消除危险。是指行为人的行为有造成他人损害或再次造成他人损害的危险时，行为人应将危险之源除去。如危房已出现险情，随时有可能倒塌而危及邻居，邻居有权要求消除危险，危房业主有责任修缮或拆除危房，消除危险。

（4）返还财产。是指一方当事人将无权占有的他人财产返还给对方当事人。如房屋租赁到期，承租人托辞不搬，非法占有出租人房屋，出租人有权要求其搬离，返还房屋财产，承租人应返还所承租房屋。

（5）恢复原状。是指将损坏的财产修复，条件是既有修复的可能，也有修复的必要。如楼上当事人私自更改排水系统，造成楼下邻居墙体渗水，楼下邻居有权要求楼上当事人恢复排水系统原貌，以杜绝墙体渗水，楼上当事人应满足楼下邻居的要求。

（6）赔偿金。是指行为人支付一定的货币，赔偿因其不法行为给他人造成的损害。不能采取其他责任方式时，—般可以采取货币赔偿损失的责任方式。如因物业管理公司维护人员操作不慎，供水管线跑水，水淹楼下住户，造成一定经济损失。物业管理公司可依楼下住户损失的金额，予以货币赔偿。

（7）违约金。是指违约方按照法律规定和合同的约定，付给对方的一定数额的货币。这是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。如物业管理公司没有按照物业服务合同约定，擅自减少保洁人员，造成保洁次数不足，保洁质量不到位，根据物业服务合同中违约责任的相关约定，可给付业主或业主委员会一定数额的货币作为违约金，以补偿业主的损失。

（8）修复或更换。均属质量担负责任，如对房屋施工质量的保修或室内设施的维修、更换或重做。如楼宇单元门出现质量问题，安装厂家需通过维修予以修复。如多次维修仍无法修复，就应为业主更换新的单元门。

（9）消除影响，恢复名誉。是对侵害人身权的行为适用的一种责任形式。如房屋承租人利用所租房屋进行赌博、卖淫、嫖娼等活动，使房屋主人名誉遭受到损害，行为人应承担消除影响、恢复名誉的民事责任。

（10）赔礼道歉。是指公开认错、赔不是的行为。这表示了对不法行为的谴责以及对受害人的利益的确认和保护。

（11）取消或限制部分权利。是指由于行为人不履行其应尽的义务而取消或限制其享有对应的部分权利。如不允许拖欠物业管理费的业主进入业主委员会。

2.承担物业管理行政法律责任的方式

1）物业行政管理相对人的行政处罚种类

（1）警告和通报批评。警告是管理机关对违法者的正式谴责和警戒，是强制性的行政处罚，应有书面裁决。通报批评也是对行为人的谴责和警戒，适用于处分有较大危害性的违法行为人，通报批评常与其他处罚同时使用，也可单独使用。

（2）罚款。罚款是经济制裁，使用较为广泛。在《物业管理条例》等法规中，均有罚款的规定。

（3）没收财产。这是行政机关将非法所得、违禁物或实施违法行为的工具予以收缴并上交国库的处罚。

（4）行政拘留。这是特定行政机关对违法的公民在短期内剥夺其人身自由的一种处罚，应由县级或县级以上的公安机关决定并施行。

（5）劳动教养。这是行政处罚中最严重的形式，是特定行政机关对屡次违反治安管理法规或者犯有轻微罪行尚不够科刑的人所施行的一种强制教育改造的行政处罚。劳动教养处罚由地方一级公安机关的劳动教养委员会决定，由省、市司法行政机关负责执行。

（6）许可证处罚。这是指组织或个人依法持有的许可证，由于持证人违反管理规范而被特定机关没收、撤销或扣留。如改建房屋者违反建筑管理法规，以致原合法取得的建筑施工许可证被撤销。

（7）停止营业。这是房地产行政管理机关或营业单位的上级主管部门，因营业单位有严重违法行为，致使管理混乱，不能维持正常生产、经营活动，而命令其停业整顿的行政处罚。

2）物业管理行政主体的行政处罚种类

物业管理行政主体的行政责任包括对内部的行政处理和对外部的行政赔偿。

（1）物业管理行政主体内部的行政处理。政府行政主管部门工作人员在执行公务中违反行政法规规定，应及时纠正、处理。包括对违法行为的处理和对违法行为人的处理。

（2）物业管理行政主体对外部的行政赔偿。主要是执行《中华人民共和国国家赔偿法》的规定。

2.承担物业管理刑事法律责任的方式

对于严重违反物业管理法律规定，给国家、集体、公民财产或生命健康造成严重损害，情节严重，触犯刑事法律规定的，由司法机关依法追究刑事责任。