1.2 物业管理法律规范

案例

这栋楼能单独进行物业管理吗

北京某机关将小区内的一栋住宅楼全部买下，分给单位职工居住。但该单位认为负责小区的物业管理公司管理费比较高，物业管理服务质量也较差，所以想把自己买下的这栋楼封闭起来，由本单位自己进行管理或由本单位委托其他物业管理公司来管理。该想法一经提出，开发商、物业管理公司立即明确告知该单位，绝不能由其单独进行物业管理。可该单位员工认为，既然业主有权选聘物业服务企业，开发商、物业管理公司就没有任何权力对此进行干涉。双方为此争论不休。

分析

首先，根据《物业管理条例》第九条第二款规定：“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”第三十四条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”物业管理区域的划分是不能由业主擅自做主的，该机关所购置的住宅楼是该小区的组成部分，不能形成独自的物业管理区域。既然只有一个物业管理区域，就不能由两家物业管理公司来进行管理。其次，根据《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，全体业主，当然包括本案例中的该单位业主，他们有权利对物业管理公司的工作进行监督、审查、批评，也可以选聘、解聘该物业管理公司。但是这种权利不能任意地、无限制地行使，而必须按照法定的程序通过业主大会、业主委员会来代表行使。因此，不允许业主按照自己的意愿，在没有经过业主大会、业主委员会，或绕过业主大会、业主委员会的情形下，擅自作出决定，单独委托其他物业管理公司。

如果该机关所购置住宅楼的业主擅自单独聘用物业服务企业，其行为在法律上是无效的。因为，他们的行为没有物业管理法律规范做依据。

1.2.1 物业管理法律规范的含义与构成

1.物业管理法律规范的含义

法律规范是由国家权力机关制定或认可，并由国家强制力保证其实施的行为准则。法律规范是基本的法律单位，在所有的社会行为规范中，是一种特殊的行为规范。

物业管理法律法规范是指由国家制定或认可，并具有普遍约束力，以国家强制力保证对物业管理中某一类具体关系或某一具体活动进行调整的行为规范。物业管理法律法规范是法律规范的一种。

2.物业管理法律规范的构成

法律规范规定的是具体的行为，因此，其表达方式不能含糊，必须有一个严谨的逻辑结构，即由假定、处理和制裁三部分组成，称为法律关系构成的三要素。物业管理法律规范也是由这三要素构成的。

（1）假定。假定就是物业管理法律规范中指出的适用该规范的条件和情况，是只有合乎哪种条件，出现哪种情况，才能适用该规范的有关规定。即指出在什么情况下这一规范生效。如《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”“有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”其中的“物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为”，就是该项法律规范的假定部分，只要出现这种假定情况，该项法律规范就会发生作用。如果不符合这种假定情况，则不适用该项法律规定。

（2）处理。处理就是法律规范中规定的具体行为规则，即物业管理法律规范中规定的法律关系主体应当做什么，不应当做什么；允许做什么，禁止做什么，或者要求做什么。这是物业管理法律规范中最基本、最核心的部分。如果没有它，法律关系主体的作为或不作为、合法与违法就失去了衡量的尺度。如《物业管理条例》第四十六条规定“物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”，就是物业服务企业在符合该项法律规范的假定条件和情况（“物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为”）出现后，物业服务企业所应当做的。

（3）制裁。制裁就是指法律规范中规定的违反该法律规范所带来的法律后果、法律责任，即对违反该法律规范行为的处置。它说明了违反法律规范时必须承担什么样的法律后果，该法律后果是国家的强制措施，是法律规范得以实现的根本条件。《物业管理条例》第四十六条第二款规定“有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”中的“予以制止或者依法处理”就是制裁部分。这是国家强制力的具体体现，也是法律规范作为一种特殊的社会行为规范的威慑力所在。

法律规范的制裁部分在法律条文中有的作了明确规定，有的未作直接规定，还有的是规定在其他法律文件中，但假定、处理和制裁这三要素是任何一个法律规范在逻辑上都必须具备的。制裁部分在法律规范中的具体形式不尽相同，有的是单独设立一章法律责任或罚则，有的是与假定、处理合写在同一条文中，也有的是分写在不同的法律或规章中。

总之，假定、处理、制裁这三要素在物业管理法律规范中是密不可分的。假定是物业管理法律规范适用的前提，不具备假定中所规定条件的，该物业管理法律规范就不能被使用；处理是物业管理法律规范的核心部分，没有它，物业管理法律规范就失去了尺度作用；制裁是物业管理法律规范的保证，只有通过它，才能保证合法权益不受侵害，纠正违法行为。

1.2.2 物业管理法律规范的表现形式

物业管理法律规范包括中央和地方所有立法机关、行政机关制定或颁布的有关物业管理方面的行为规范，其表现形式主要有以下几种。

1.宪法

宪法是我国的根本大法，由我国最高权力机关全国人民代表大会经过特定的立法程序制定和修改，具有最高的法律效力，其他所有的法律和法规都必须依据宪法制定，不得与其相抵触，否则无效。宪法中关于物业权属的条款是物业管理立法的根本依据和指导思想。

2.法律

法律是由我国最高权力机关全国人民代表大会及其常务委员制定、颁布的规范性文件的总称。其法律地位、法律效力仅次于宪法，是制定行政法规、地方性法规和其他规范性文件的依据。目前，适用我国物业管理的法律有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国侵权责任法》等。

3.行政法规

行政法规是由国家最高行政机关国务院根据宪法和法律制定的有关国家行政管理活动的规范性文件，包括条例、规定、办法三种形式。行政法规法律地位、法律效力低于宪法和法律。如《物业管理条例》、《城市市容和环境卫生管理条例》等。

4.地方性法规

地方性法规是指由省、自治区、直辖市或全国人民代表大会特别授权的市（如深圳）的人民代表大会及其常务委员会制定和发布、只在本辖区内有效力的规范性文件。如《北京市物业管理办法》、《深圳经济特区物业管理条例》等。

5.部门规章

规章，一类是由国务院所属各部委在部门权限内根据法律和行政法规制定和发布的规范性文件，又称为部门行政规章，其地位低于国务院的行政法规和其他规范性文件。如《物业管理服务收费办法》、《住宅专项维修资金管理办法》等。

规章的另一类是由省、自治区、直辖市的人民政府以及省、自治区人民政府所在地的市及国务院批准的较大市的人民政府所制定的有关规章。如《北京市住宅专项维修资金管理办法》、《广州市房屋修缮管理规定》等。

规章的地位低于宪法、法律、行政法规，不得与它们相抵触。

6.司法解释

为适应司法实践需要，最高人民法院在总结审判经验的基础上，对某些法律法规作出司法方面的解释，作为立法的补充和执行的依据。如《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等。

7.政策文件

政策文件是由无权制定行政规章的行政机关，在其法定的职权范围内制定的在一定区域范围内具有约束力的规范性文件。它的法律效力低于法规、规章，但可作为行政机关所做的具体行为的依据。如《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》、《深圳市物业管理资质证书管理规定》等。

以上有关的法律规范，由高而低，在不同层次上对物业管理各方面的社会关系和具体活动发挥着调整作用，但是，各层次的法律效力不同，低层次的规定必须与高层次的规定精神相一致，不能抵触。

1.2.3 物业管理法律规范与物业管理法律关系

物业管理法律关系是物业管理法律规范与物业管理实践发生联系的途径，物业管理法律规范正是通过物业管理法律关系实现其调整物业管理社会关系的目的。因此，物业管理法律规范与物业管理法律关系的统一是法律调整物业管理关系正常发挥作用的重要保证。

1.物业管理法律规范是物业管理法律关系产生的前提

物业管理法律规范是物业管理法律关系产生的前提，它保证各种具体的物业管理法律关系的建立都必须有严格的法律根据。如果没有相应的物业管理法律规范的存在，就不可能产生物业管理法律关系。如物业服务企业与业主之间的合同关系，有《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等法律规范进行调整，有严格的法律根据，其所构成的就是法律关系；而物业服务企业与业主之间的友谊关系等，一般不由法律调整，不存在相应的法律规定，所以也就不存在法律关系。另外，由于一些人对物业管理概念认识不清，对物业管理法律规范理解不准确，也不能产生物业管理法律关系。如有些业主将本属于与开发商之间的房屋质量问题，错误地认为应由物业服务企业来承担责任，而这一法律关系事实上是不存在的，一味地坚持这一认识，结果只能使自身合法权益受到损害。

2.物业管理法律关系是物业管理法律规范实现的特殊形式

物业管理法律规范总是针对同一类情况、同一类法律关系主体而制定的，物业管理法律关系则是在某一具体情况下具体的权利主体与义务主体之间所结成的具体的权利与义务关系。物业管理法律规范是人们抽象的行为模式，物业管理法律关系则是使物业管理法律规范在人们的实际行为中加以具体化的主要工具。因此，物业管理法律规范是抽象的，物业管理法律关系则是具体化了的。物业管理关系的法律调整如果没有物业管理法律规范就会缺乏根据，不能形成统一的社会秩序；反之，如果没有物业管理法律关系，物业管理法律规范的抽象的一般的规定也不可能转化为现实的具体的物业管理关系，形成现实的法律秩序。如《物业管理条例》对物业管理合同内容有着较为详尽的规定，但这只是抽象的，只有当业主与物业服务企业双方根据该条例签订合同，即建立物业管理法律关系时，物业管理法律关系的主体、客体及权利和义务才是具体化了的。