第2章
投资项目可行性分析的基本原理

2.1 投资项目可行性分析工作阶段的划分及要求

按照联合国工业发展组织编写的《工业项目可行性分析手册》，一般把项目投资前期的可行性分析分为机会分析、初步可行性分析、详细可行性分析和评估与决策四个阶段。

由于建设项目前期的各工作阶段在工作性质、工作目标、工作要求及作用的不同，因而其工作时间与费用也各不相同，通常因为各阶段分析的内容是由浅入深的，故项目投资和成本估算的精度要求也由粗到细，分析工作量由小到大，分析的目标和作用逐步提升，因而分析工作的时间和费用也随之逐渐增加，各阶段工作的目的和要求如表2-1所示。

需要说明的是，以上收费的百分比只表明在前三个阶段之间的相对关系，而不是绝对标准。由于项目之间的复杂性、涉及的工作范围和难易程度、论证人员的业务水平以及相互竞争程度均有很大的不同，因此收费的百分比也会有较大差异，实际执行时，只作为取舍时的基本参照。

2.2 投资项目的机会分析与项目建议书

2.2.1 投资项目机会分析的基本问题

1.机会分析概述

在进行项目前期可行性分析的论证研究过程中，初期首先要进行的是有关投资机会的分析，投资机会分析的主要任务是为建设项目的投资方向和设想提出建议。具体而言，投资机会分析就是要从一般机会或特定机会的分析中，发现投资的切入点或可能的接口，找出可供投资的项目。在我国，应根据国民经济发展的长远规划、行业和地区规划、经济建设方针、建设任务和技术经济政策，在一个确定的地区、企业或部门内部，结合资源情况、市场预测和建设布局等条件，选择建设项目，寻找最有利的投资机会。

机会分析可分为一般机会分析和特定项目机会分析。二者既有联系也有区别，一般机会分析要求对某个指定的地区、行业或部门鉴别各种投资机会，或识别利用以某种自然资源或工农业产品为基础的投资机会。此项分析，通常由国家机构和公共或营销中介的机构进行，作为制定经济发展计划的基础。在对这些投资机会做出最初鉴别之后，再进行特定项目的机会分析，即将项目的设想转变为概略的项目投资建议，以引起投资者的注意，使其做出投资响应，并从几个有投资机会的项目中迅速而经济地做出抉择。然后，编制项目建议书，为初步选择投资项目提供依据。经批准后，列入项目建设前期工作计划，作为国家或投资者对投资项目的初步决策。

鉴于此阶段的分析工作较粗略，通常是根据类似条件和背景的工程项目来估算投资额与生产成本，初步分析建设投资效果，提供一个或一个以上可能进行建设的投资项目和投资方案的，故此阶段所估算的投资额和生产成本的精确程度大约应控制在±30%，大中型项目的机会分析所需时间约在1～3个月，所需费用约占投资总额的0.2%～1%。如果投资者对这个项目感兴趣，则可再进行下一步的可行性分析工作。

有关机会分析的问题按一般机会分析和特定项目机会分析两种情况具体分述如下。

2.一般机会分析

（1）一般机会分析的概念和主要内容。一般机会分析是分析项目机会选择的最初阶段，是项目投资者或经营者通过占有大量信息，并经分析比较，从错综纷繁的事务中鉴别发展机会，最终形成确切的项目发展方向或投资领域的过程（或称项目意向）。按照联合国工业发展组织推荐的纲要，一般机会分析通常需要做地区分析、部门分析和资源分析。

作为一种全方位搜索投资切入点的过程，一般机会分析的主要内容需要进行大量的信息数据的收集整理和分析，具体表现为三个方面：① 地区分析。通过分析地理位置、自然特征、人口、地区经济结构、经济发展状况、地区进出口结构等状况，选择投资或发展方向。② 部门分析。通过分析部门特征、经营者或投资者所处部门（或行业）的地位作用、增长情况能否做出扩展等，进行项目的方向性选择。③ 资源分析。通过分析资源分布状况、资源储量、可利用程度、已利用状况、利用的限制条件等信息，寻找项目机会。

（2）一般机会分析的依据、基本方法和分析结果。一般机会分析所做的地区、部门、资源三个方面的分析需要有关地区经济发展及产业结构预测、地区社会发展现状及预测、地区资源状况及数量显示、有关法律法规、部门发展情况及增长率、进出口结构、趋势分析等方面信息及数据的支持作为依据。

一般机会分析运用的方法主要是要素分层法，这是项目机会选择中比较常用的一种方法。所谓要素分层法，是指通过将一般机会分析所涉及的各个方面的要素列出并区分类别，对各要素重要程度给出权重，并通过评分的方法找出关键要素，来确立项目方向。由于项目选择涉及许多要素，要素分层法就是将这些杂乱无章的影响因素按照项目机会、项目问题、项目承办者的优势、劣势等进行分层；通过要素的分层分析，并采取主观评分的方法来判断机会与问题、优势与劣势各自的强弱，从而做出判断。所以，要素分层法是一种将定性（要素分层）与定量（要素评分）相结合的方法；它要求在占有充分信息的情况下，将影响项目发展的有利因素和不利因素做出直观展示，简单直观，易于操作，十分便于决策。

对于要素分层法的具体操作应用，可按下面的步骤进行：① 先列出项目影响因素，通常是随机列举项目意向所涉及的所有（或主要）影响因素。② 再对影响要素分层。根据各要素对项目机会、项目问题、承办者所处优势、承办者所处劣势分别列出。③ 做出分层矩阵。用矩阵的形式将影响因素列举出来，矩阵形式如表2-2所示。④ 进行要素评分。运用主观评分的方法对各影响要素打分。评分的方法不限，可采取一般评分法，也可采用加权评分法，或采用高低点评分法等。⑤ 对评分进行修正。分析项目问题转化为项目机会的可能性；劣势转化为优势的可能性；对转化后的情况重新评分。具体评分时可运用头脑风暴法等，先请评分人员分别评，然后集中起来介绍自己打分的理由，最后再分别打分。有些复杂项目，争议比较大的项目可重新几次打分，使分数评得科学、公正。⑥ 做出机会选择——项目设想的决策。核算项目机会、项目威胁、优势、劣势和各自的得分，并依据得分决定放弃该项目还是建设该项目。

总之，对于一般机会分析来说，主要应通过分析下列各要点来鉴别投资机会或项目设想，一旦证明是可行的，就需对它们进行详尽的分析。① 在加工或制造方面有所需的丰富自然资源；② 为加工工业提供农业原料的现有农业布局情况；③ 对某些因人口或购买力增长而具增长潜力的消费品以及对新研制产品的今后需求；④ 在经济方面具有同样水平的其他国家中获得成功的同类制造业部门；⑤ 与本国或国际的其他工业之间可能的相互关系；⑥ 现有制造业通过前后工序配套，可能达到的扩展程度；⑦ 现有工业生产能力的扩大，可能实现的经济性；⑧ 生产要素的成本和市场供应情况；⑨ 一般投资趋向及工业政策；⑩ 进口的情况及出口的可能性；⑪ 多种经营或多元化经营的可能性。

一般机会分析的结果是提供机会分析报告或项目设想。该报告或项目设想为决策者提出可供选择的项目发展方向。

3.特定项目机会分析

（1）特定项目机会分析的概念与主要内容。所谓特定项目机会分析，是指在一般机会分析已确定了项目发展方向或领域后，所做的进一步调查分析，经方案筛选后，可将项目发展方向或投资领域转变为概括的项目提案或项目建议。与一般机会分析相比较，特定项目的机会选择更深入、更具体。

对于特定项目进行的机会分析，其主要内容一般应涉及市场分析、项目意向的外部环境与承办者优劣势分析等具体内容。

所谓市场分析，是对已选定的项目领域或投资方向中若干项目意向进行市场调查和市场预测。通常不仅要做市场需求预测，还需做市场供应预测；同时还要概略了解项目意向相关需求。例如，若确定新型建筑材料的市场需求，就需要分析建筑业的发展概况。在特定项目机会分析阶段的市场分析不同于可行性分析阶段的市场调查和预测，这个阶段不需要具体分析市场与项目规模的关系，而是从宏观的角度把握市场的总体走势及动态。

所谓项目意向的外部环境分析，是指需分析除市场之外的其他与项目意向有关的环境，如具体政策的鼓励与限制（包括税收政策、金融政策等），以及进出口状况和有关政策等。

至于项目承办者优劣势分析，即分析承办者经营选定的项目意向有哪些优势，有哪些劣势，劣势能否转化为优势；也可以通过寻找投资或发展“机会”和“威胁”的方式，再分析将“威胁”转化为“机会”的途径进行优劣势的评价。

（2）特定项目机会分析的方法和结果。特定项目机会分析的方法也主要采用要素分层法。特定项目机会分析的结果是最终为决策者提供具体项目建议或投资提案；同时提出粗略的比较优选和论证的依据。

2.2.2 机会分析的成果表达与项目建议书的基本内容和要求

1.机会分析的成果表达——项目建议书

通过对市场投资机会的分析研究，可以获得和提出是否选择切（进）入市场、有必要弥补需求缺口的关于投资机会的初步结论或对其投资与否的建议。而此初步结论或对其投资与否的建议，其成果的表达形式一般就是项目的机会分析报告或项目建议书。若对此机会分析报告或项目建议书文件再在可行性分析基础上做进一步必要的补充和完善，其内容和新成果的主要形式就是介于项目建议书与项目评估报告之间，常常表现为一般意义上的另一种新文件形式——项目策划书。

所谓项目建议书是在项目周期内的最初阶段，通过机会分析以提出一个轮廓设想来要求建设或改造某一具体投资项目和做出初步选择的建议性文件，是一种反映机会分析成果、通常由项目承办单位按一定隶属关系向上级主管部门或投资者呈报立项申请的主要载体形式。

2.项目建议书在可行性分析中的地位和作用

项目建议书作为项目前期管理的基础性文件，主要是从总体和宏观上对拟建项目考察其市场需求、建设的必要性、建设条件的可行性和获利的可能性，并做出对项目进行投资的建议和初步的设想，它是固定资产投资决策前对拟建项目做的轮廓设想（方案），可作为国家（地区或企业或投资者）选择投资项目的初步决策依据和开展进一步可行性分析的基础。通常，项目建议书的主要作用表现在以下三个具体的方面：① 在宏观上考察拟建项目是否符合国家（或地区或企业）长远规划、宏观经济政策和国民经济发展的要求，初步说明项目建设的必要性；初步分析人力、物力和财力投入等建设条件的可能性与具备程度。② 对于批准立项的投资项目即可列入项目前期工作计划，开展可行性分析工作。③ 对于涉及利用外资的项目，项目建议书还应从宏观上论述合资、独资项目设立的必要性和可能性。在项目批准立项后，项目建设单位方可正式对外开展工作，编写可行性分析报告。

3.项目建议书的基本内容与要求

由于项目建议书是初步选择投资项目的依据，各部门、各地区、各行业和各投资主体（业主）应该按照国民经济和社会发展的长远规划、行业规划、地区规划等要求，通过调查、预测、分析和初步可行性分析，提出项目的大致设想，编制项目建议书。

按照原国家计划委员会的有关规定，通常工业项目的项目建议书应包括九个方面的主要内容与要求：一是单位名称、生产经营情况和主管单位名称（若是合资合作项目，还应包括合作对象名称、注册国家和法定地址、法定代表姓名、职务）；二是拟建项目的背景，投资的必要性和可能性；三是产品的销售地区与市场分析；四是项目总投资估算（若是合资合作项目，应说明中外双方投入的资金额及投入方式，其中以技术设备和工业产权投入的，应说明技术和设备作价的外汇金额）；五是资金来源、构成及借贷资金的条件；六是拟采用的生产技术和主要设备；七是其他建设和生产条件；八是经济效益的初步分析；九是主要附件（如合作对象的资信情况、国内有关部门对投入资金的意向函件和产品销售市场的初步调研和预测报告等）。

具体内容在深度上的要求如下。

（1）关于投资项目建设的必要性和依据。① 阐明拟建项目提出的背景、拟建地点，提出（或出具）与项目有关的长远规划或行业、地区规划资料，说明项目建设的必要性。② 对改扩建项目要说明现有企业概况。③ 对于引进技术和设备的项目，还需说明国内外技术的差距与概况以及进口的理由，工艺流程和生产条件的概要等。

（2）关于产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想。① 产品的市场预测，包括国内外同类产品的生产能力、销售情况分析和预测、产品销售方向和销售价格的初步分析等。② 说明（初步确定）产品的年产量，一次建成规模和分期建设的设想（改扩建项目还需说明原有生产情况及条件），以及对拟建规模经济合理性的评价。③ 产品方案设想，包括主要产品和副产品的规模、质量标准等。④ 建设地点论证，分析项目拟建地点的自然条件和社会经济条件，论证建设地点是否符合地区布局的要求。

（3）关于资源、交通运输及其他建设条件和协作关系的初步分析。① 拟利用的资源供应的可能性和可靠性。② 主要协作条件情况、项目拟建地点水电及其他公用设施、地方材料的供应情况分析。③ 对于技术引进和设备进口项目应说明主要原材料、电力、燃料、交通运输及协作配套等方面的近期和远期要求，以及目前已具备的条件和资源落实情况。

（4）关于主要工艺技术方案的设想。① 主要生产技术与工艺。如拟引进国外技术，应说明引进的国别以及国内技术与之相比存在的差距，技术来源、技术鉴定及转让等概况。② 主要专用设备来源。如拟采用国外设备，应说明引进理由以及拟引进设备的国外厂商的概况。

（5）关于投资估算和资金筹措的设想。投资估算根据掌握数据的情况，可进行详细估算，也可以按单位生产能力或类似企业情况进行估算或匡算。投资估算中应包括建设期利息、投资方向调节税和考虑一定时期内的涨价影响因素（涨价预备金），流动资金可参照同类型企业情况进行估算。资金筹措计划中应说明资金来源，利用贷款的需要附上贷款意向书，分析贷款条件及利率，说明偿还方式，测算偿还能力。对于技术引进和设备进口项目应估算项目的外汇总用汇额及其用途，外汇的资金来源与偿还方式，以及国内费用的估算和来源。

（6）关于项目建设进度的安排。① 建设前期工作的安排，应包括涉外项目的询价、考察、谈判、设计等。② 项目建设需要的时间和生产经营时间。

（7）关于经济效益和社会效益的初步估计（可能的话应含有初步的财务分析和国民经济分析的内容）。① 计算项目全部投资的内部收益率、贷款偿还期等指标及其他必要的指标，进行盈利能力、清偿能力初步分析。② 项目的社会效益和社会影响的初步分析。

（8）有关的初步结论和建议。对于技术引进和设备进口的项目建议书，还应有邀请外国厂商来华进行技术交流的计划、出国考察计划，以及可行性分析工作的计划（如聘请外国专家指导或委托咨询的计划）等附件。

链接——案例2-1

“中国火炬基金”资助的中外合资M产品项目建议书

项目名称：M产品（国家科技火炬计划项目） 承担单位：大华药厂

H产品（国家医药管理局重点项目） 申报单位：大华药厂

Q-wa系列产品 申报时间：1994年××月

1.企业概况

大华药厂是国家二级企业，我国医药行业的重点骨干企业，以开发、生产Q-wa药物为特色，有中国Q-wa药物专家工厂之称。

该厂有着稳定和高水平的管理基础，曾获国家医药局企业质量管理最高奖，主要出口产品质量指标均达到或超过英、美、日药典标准。新任领导班子基本具有大学以上文化程度，并具备长期的药厂管理经验，上任仅一年多便实现产值、销售收入、人均收入分别比上年增长12.5%、24.6%、7.4%，利税增长5.5倍的好成绩。同时在1993年与外商达成2项合资协议，现已正式设立1家合资企业并投入生产，企业蒸蒸日上。

该厂生产技术和设备先进，特别是Y1车间的技术设备基本从国外引进，具有国际先进水平。所有产品都按照符合国际GMP和美国食品和药物管理局（Food and Drug Administration，FDA）要求的企业内控标准组织生产。

该厂Q-wa药物研制和开发能力强，每年均有新产品问世和工艺技术的改进突破，形成了以优质产品为“龙头”、具有较强竞争力的产品结构体系，具有国际高新技术水平，市场前景良好，经济效益可观，盈利水平高而且较稳定，年出口创汇160万美元以上。

企业简介见附件一。

2.拟合资项目介绍

（1）项目简况。拟合资项目以M产品为尖端产品，以H产品为中坚产品，以T产品为主形成的系列产品为基础产品。同时为使合资项目尽快形成生产能力和实现盈利，该厂技术设备先进、经济效益优良的Y1车间也作为中方出资投入合资企业。中外双方出资和项目总投资情况详见附件二。

（2）拟合资项目产品介绍（见附件三）。

（3）生产建设条件。拟合资项目的规模与该厂的经济实力相当，符合市场前景的要求和行业及地方发展规划，生产条件具备。

M产品：该厂已具备年产120t的生产车间，技术上已具备更大规模生产的条件。拟合资后产量将增加7倍。

H产品：该厂已采用全新工艺，已通过中试，大规模生产条件已成熟。该厂已具备生产该产品的新车间以及附属能源和环保工程，一旦资金到位即可投入规模生产。

T产品系列：该厂已实现大批量生产，资金到位可在短时期进一步扩大生产规模。

该厂不仅具备生产M产品的先进工艺，而且具有高水平的研制能力，使用国外引进的先进设备和检测仪器，均为国际上20世纪80年代末和90年代初期的先进水平，产品完全符合美国、英国药典要求。该厂已在本市国家开发区预定3200m2的厂房，合资后M等产品将在开发区生产。开发区新建车间将在全国率先达到国际GMP和FDA要求。

（4）拟合资项目的财务分析。① 历史效益状况（1991—1993年）见附件四。② 拟合资项目的财务状况预测如表2-3所示。

从上述财务指标可以看到，拟合资项目在3年中可收回投资400万美元，达注册资本金的80%，在财务上效益优良。

3.结论和建议

基于以上对该项目的技术、市场和效益的分析，急需对该项目投入资金，抓住市场机遇。该厂申请该项目立项，列入“中国火炬基金”项目。

注：均按万美元为单位，换汇率按官价（8.8:1）。

附件四 历史效益状况（略）

【案例点评】项目建议书是在项目周期内的最初阶段，通过机会研究以提出一个轮廓设想来要求建设某一具体投资项目和做出初步选择的建议性文件。有关产品内容的项目建议书是一种最常见、基本的项目建议书文本格式。

该案例以国内某医药企业大华药厂拟利用外资合资生产经营尖端产品M和已经通过了中试的中坚产品H，并最终形成以T产品为主的系列基础产品作为投资机会的载体——项目，在宏观上符合国家（和企业）长远规划与经济政策和国民经济发展要求的前提下，主要对企业自身人力、物力和财力投入等建设条件的可能性与具备程度进行了考察和初步分析，确认了项目的投资机会，初步说明了上马建设该项目的必要性和建设条件自身的可行性与获利的可能性，所提出的项目投资建议和初步设想，具有一定的参考价值，只是在有关市场机会的分析说明方面，尤其是具体分析方法的操作说明上缺少进一步阐述，故略显不足。

链接——案例2-2

中外合资在D国兴建华迪拉丝厂项目建议书

1.项目背景资料——谈判概况

（1）为增强中外民间联系，发展外向型经济，199×年9月××日至××日，以D国丙·廷素实业有限公司董事长丙·廷素披猜先生及总经理诺顿·纳先生为首的D国民间技术贸易考察团一行8人，应中国××省有关单位的邀请，对该省G市有关厂矿企业进行了技术考察，在考察中对中国××省的部分技术设备表现出浓厚的兴趣。本着平等互利、友好协商的精神，双方进行了合作洽谈，愿意就一些项目进行广泛合作。双方同意并签订了由中方提供技术、设备对D国的拉丝机械进行技术设备更新改造的意向书，同时对方邀请中方赴D国考察和进一步洽谈。

（2）199×年11月××日至12月××日，由中国××省南岭民间对外经济技术合作实业总公司总经理李××率领的中方代表团赴D国考察，并与D国有关公司（名称略）进行了洽谈。199×年12月××日签订了合作意向书，199×年12月××日共同签署了备忘录。

1）合作意向书。中国南岭民间对外经济技术合作实业公司（以下简称中方）与D国丙·廷素实业有限公司（以下简称D方），关于在D国纳新县合资兴建拉丝厂的合作意向书（199×年12月××日于D国首都BG市）。

为发展中D友谊，促进双方技术经济的发展，双方一致同意在D国纳新县合资兴建拉丝厂，暂定名称为“D国华迪实业有限公司”。双方对以下条款取得了原则性的一致意见：

① 中D双方在D合资新建的拉丝厂，中方投入所需的拉丝设备及技术，D方投入该厂所需的生产场地、厂房、流动资金、运输车辆及所需的外部条件，并负责办理合资公司在D的登记、注册等手续。

② 合资公司总投资约折合D国货币741万铢。其中中方占46%，约341万铢；D方占54%，约400万铢。

③ 中方投资以D方提供的原料规格及产品所需求的拉丝机一台，按到达D国首都BG市的CIF价13.65万美元，折合D国货币341.25万铢作价（包括随机易损备件一套及调试工程技术人员费用），有关设备型号与D方讨论后选定。

④ 中方派出2名管理、技术人员赴D国，参与合资公司的生产技术、管理等工作，其工资待遇参照D国同等水平，住宿由D方安排，工资由合资公司发放。

⑤ D方投入合资公司的厂房，按8年计为48万铢，水电改装费30万铢，开始生产后水电费按实际消耗摊入成本。

⑥ D方投入全新的10t、3t载货汽车各1辆，折合140万铢。

⑦ D方提供合资公司生产流动资金100万铢。

⑧ D方负责拉丝机到达D国首都的关税，约62万铢，负责办理有关免税手续，力争减免关税。

⑨ D方提供D国货币20万铢，作为合资公司的前期费用（如设备运输、安装调试等费用）。

⑩ D方负责合资公司产品原料的供应及产品的销售。

⑪ D方应协助办理中方赴D国人员的工作许可签证。

⑫ 合资期限定为8年。

⑬ 建设投资折旧率定为每年25%。

⑭ 双方一致同意，风险分摊及利润分成，按各方的投资比例分摊，中方为46%，D方为54%。

⑮ 合资公司将成立由中D双方各二人组成的董事会，董事会为合资公司最高权力机构。董事会每年在D国或中国召开1次会议，费用由合资公司支付。

⑯ 8年后，若双方同意中止合作，企业清盘，处理的资产残值（包括固定资产余值及自有流动资金回收），按D方54%、中方46%的比例分配。

⑰ 合资公司章程及正式合同，待双方政府对项目批准后再行签订。未尽事宜，待后再行协商。

⑱ 该意向书中英文一式4份，双方各执2份。

双方公司名称、代表签字。

2）洽谈备忘录。在备忘录中对有关具体合作事项做了进一步明确安排（略）。现仅将投资协议列表如下：

中方：机器设备CIF（D国首都BG市）价格为3.4百万BAIIT

D方：

① 汽车（中、重型车辆）　　　　1.l百万BAIIT

② 流动资金　　　　1.0百万BAIIT

③ 土地租金（8×12×5000）　　　　0.48百万BAIIT

④ 供变电、供水　　　　0.30百万BAIIT

⑤ 运输及基础　　　　0.20百万BAIIT

⑥ 进口关税（18%）　　　　0.62百万BAIIT

小计　　　　3.7百万BAIIT

合计　　　　8.1百万BAIIT

2.项目建议书

（1）项目名称及所在地。

项目名称：中D合资华迪冷拔拉丝厂（企业暂名为D国华迪实业有限公司）。

项目所在地：D国纳新县。

（2）项目主办单位：① D国丙·廷素实业有限公司。负责人：董事长丙·廷素披猜先生，总经理诺顿·纳。② 中国××省G市南岭民间对外经济技术合作实业总公司，负责人：总经理李××。

（3）举办合资企业的理由。20世纪90年代D国经济飞速发展，建筑用φ2～6mm线材需求剧增。D国丙·廷素实业有限公司在纳新县的原有钢网厂，产品供不应求，而φ2～6mm钢丝供货紧张，因此，该公司急需自建一座拉丝厂，但D方缺乏独立完成整体设计、实施生产、技术管理及拉丝机的整套技术。希望中方提供技术、设备，合资兴建。这就为××省技术和成套设备出口提供了一个极好的机会。经现场考察，拉丝厂拟建在纳新县公司原有钢网厂内，厂房、水、电、交通等外部条件已基本具备，按照台时1t计，产品有销路，不仅可满足该公司钢网厂及与其有业务关系的钢网厂对线材的需要，且可部分投放市场。此项目风险小、经济效益好。经协商，中方将提供：① 拉丝厂的整体设计；② 安装调试及培训当地工人；③ 对拉丝厂的生产管理；④ 冷拔钢丝的全套设备。

如该项目兴办成功，能为中国××省的技术及产品打入D国及东南亚市场奠定良好基础，可用中方的技术设备在尽可能短的时间内为国家创汇。所以，在D国建立此类合资工厂是很有必要的。

（4）中方合营者情况。中方合营者名称、主要业务经营范围、经济实力等（略）。

（5）国外合营者情况。D国合营者名称、法定代表、业务范围、经济实力、资信等（略）。

（6）合资经营的主要内容。

① 生产规模及产品。规模：年产3000t线材。产品：各种建筑用线材。

② 合营期限：8年。

③ 合资企业职工：管理人员4人，技术人员3人，生产工人15人，勤杂人员2人，共计24人。

④ 总投资及合资比例：项目总投资296400美元。出资比例为D方51%，中方49%。

⑤ 出资方式和资金来源。D方以土地、厂房使用权、运输设备和流动资金等作价出资；中方以整体设计、机器设备、管理知识作价出资。

⑥ 产品技术性能及销售方向。合资经营企业的产品（线材），在现有的建筑线材中可以达到上等水平，并可生产中国标准、英国标准和世界通用型标准3种标准线材。原材料可选用沸腾钢和镇定钢2种钢材。产品大部分由D国丙·廷素实业有限公司所属的工厂自行消化，少部分产品在市场销售。

⑦ 生产经营条件。合资企业所需的生产场地、原材料、燃料、动力等由当地提供解决，交通工具、流动资金由D方解决，技术及生产设备由中方解决，销售经营由D方负责，协作配套由双方共同协商。

（7）技术、经济效益初步分析。根据市场调查和预测，D国今后建筑材料需求量很大，特别是现在D国数条高速公路正在修筑，路面钢网供不应求。据调查，当地φ9～10mm盘圆市场价格为310美元/t。制作钢网的φ4mm盘圆，每吨市场价格为500美元，其差价为190美元，中方所提供的生产设备，可年产3000t，扣除各种费用后，每吨利润可达90美元，因此，预期项目的投资效益是比较高的。

（8）项目实施计划。现中方正组织项目的总体设计和机械选型，开始着手编写可行性研究报告。待该项目正式批准后，即通知D方签署正式合同和章程，力争早日实施。

中方合营者（名称略）　　　　199×年12月××日

【案例点评】该案例是一个典型的国内对海外投资兴办实业（工厂）项目的建议书，内容侧重于工业生产性非矿山开采项目在海外投资的机会发掘与可能性的确认问题。建议书较全面、完整地反映了此类项目从市场的机会研究开始，分析确认投资项目可能性的全过程，在海外投资机会的研究分析上有一定的代表性。

该案例的机会分析从外方来华考察访问的接待谈判引出项目意向，通过我方对此特定项目意向就合资建设的必要性和依据，包括拟建项目提出的背景、拟建地点，与项目有关的外方企业的资料，我方现有企业概况、国内外技术差距、“走出去”的理由及工艺流程和生产条件的概要说明等所做的简要分析，初步阐明了项目建设的必要性。

一个完整的项目建议书，在内容上通常包含8方面的基本要求（如2.3节所述）。由于该案例所涉及的范围较小、内容有限，故在该建议书中，所阐明的产品方案除产品及其生产规模和技术性能外，主要是对产品的销售方向做了初步分析；对资源、交通运输及其他建设条件和协作关系的说明包括拟利用的资源（人力、物力）供应的可能性和可靠性；至于有关投资和资金筹措的设想，则对出资方式和资金来源做了初步说明；但就该项目产生的经济和社会效益所做的初步估计还是比较实际的。

2.3 项目的初步可行性分析与详细可行性分析

2.3.1 项目可行性分析概述

1.项目可行性分析的概念

所谓项目可行性分析，即所谓“可以或不可以行得通的方案分析”，通常是指在投资决策前，对与拟建项目有关的社会、经济和技术等各方面情况进行深入、细致的调查分析；对各种可能拟订的技术方案和建设方案进行认真的技术经济分析与比较论证；对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合分析建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性和有效性，以及建设可能性和可行性，从而确定该项目是否应该投资、如何投资；是继续投资使之进入项目开发建设的下一阶段，还是就此终止不投资等，为项目的投资决策提供可靠的科学依据，为下一步工作的开展打好基础。

2.可行性分析的主要任务

由于完成一个项目可以有多种途径，有各种方案，即达到目标的载体形式在完成作为一次性任务的项目过程中可行性方案不是唯一的，需在多个可行性方案中选定最优或最佳方案和最佳时机，以为该项目的决策提供科学依据。故应按照最佳方案符合“从全局出发，技术上先进，经济上合算，完成时间尽可能最短”的要求对项目投资方案进行分析和评价也就成为可行性分析的基本任务。具体说来，就是要按照国民经济长期规划和地区规划、行业规划的要求，对拟建项目进行投资方案规划、工程技术论证、社会与经济效果预测和组织机构分析，经过多方面的计算、分析、论证评价，为项目决策提供可靠的依据和建议。因此，项目可行性分析是保证建设项目以最少的投资耗费取得最佳经济效果的科学手段，也是实现建设项目在技术上先进、经济上合理和建设上可行的科学方法。

3.可行性分析在投资项目可行性分析中的地位和作用

（1）作为建设项目投资决策和编制可行性分析报告的依据。可行性分析是项目投资建设的首要环节，项目投资决策者主要根据可行性分析的评价结果，决定一个建设项目是否应该投资和如何投资。因此，它是项目投资的主要依据。

（2）作为筹集资金向银行申请贷款的依据。我国的建设银行、国家开发银行和投资银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，首先会对贷款项目进行全面、细致的分析评估，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款的能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。

（3）作为项目主管部门商谈合同、签订协议的依据。根据可行性分析报告，建设项目主管部门可同国内有关部门签订项目所需原材料、能源资源和基础设施等方面的协议和合同，以及同国外厂商就引进技术和设备正式签约。

（4）作为项目进行工程设计、设备订货、施工准备等基本建设前期工作的依据。可行性分析报告是编制设计文件、进行建设准备工作的主要根据。

（5）作为项目拟采用的新技术、新设备的研制和进行地形、地质及工业性试验工作的依据。项目拟采用的新技术、新设备必须是经过技术经济论证认为可行的，方能拟订研制计划。

（6）作为环保部门审查项目对环境影响的依据，和作为向项目建设所在地政府与规划部门申请施工许可证的依据。

作为在项目意向确定之后（如立项后）对项目的进一步判断，可行性分析又可以分为对项目做初步估计的初步可行性分析与对项目做全面、详细的可行性分析两个具体阶段。初步可行性分析是介于机会分析和详细可行性分析的一个中间阶段；详细可行性分析则是一项需对一个项目的技术、经济、环境及社会影响等进行深入调查分析，费时、费力、费资金的工作，特别是大型的或比较复杂的项目更是如此。

2.3.2 项目初步可行性分析

1.项目初步可行性分析的概念

项目建议书经国家有关部门（如计划部门）或投资者审定同意后，对于投资规模较大、工艺技术较复杂的大中型骨干建设项目，仅靠机会分析还不能决定取舍，在开展全面分析工作之前，往往需要先进行初步可行性分析，以进一步判明建设项目的生命力。因初步可行性分析可将详细可行性分析的内容简化，做出粗略的论证估计，故其目的十分明显：一是分析项目是否有前途，从而决定是否应该继续深入调查分析；二是看项目中是否有些关键性的技术或项目问题需要解决；三是必须要做哪些职能分析或辅助分析（如实验室试验、中间试验、重大事件处理、深入市场分析等）。

2.项目初步可行性分析要解决的问题

（1）项目建设有无必要性？

（2）项目需要多长时间完成？

（3）需要多少人力、物力资源？

（4）需要多少资金且能否筹集到足够的资金？

（5）项目财务上是否有利可图？

（6）项目经济上是否合理？

3.项目初步可行性分析阶段的基本工作目标

（1）分析投资机会所得出的结论，并在占有详细资料的基础上做出初步投资估价。该阶段工作需要深入弄清项目的规模、原材料资源、工艺技术、厂址（坐落位置）、组织机构和建设进度等情况，进行经济效果评价，以判定是否有可能和必要进行下一步的详细可行性分析。

（2）确定对某些关键性问题进行专题辅助分析。例如，市场需求预测和竞争能力分析，原（材）料辅助材料和燃料动力等供应和价格预测分析，工厂中间试验、厂址选择、合理经济规模，以及主要设备选型等分析。在广泛的方案分析比较论证后，对各类技术方案做筛选，选择效益最佳方案，排除一些不利方案，缩小下一阶段的工作范围和工作量，尽量节省时间和费用。

（3）鉴定项目的选择依据和标准，确定项目的初步可行性。根据初步可行性分析结果编制初步可行性分析报告，决定是否有必要继续进行分析，如通过所获资料的分析确定该项目设想不可行，则应立即停止工作。该阶段是项目的初选阶段，分析结果应做出是否投资的初步决定。

（4）初步可行性分析是介于机会分析和详细可行性分析之间的中间阶段，其分析内容和结构与可行性分析的内容和结构基本相同。主要区别在于所获资料的详尽程度不同，分析的深度不一样。两者对建设投资和生产成本的估算精度要求一般控制在±20%的范围，投资估算可采用0.6指数估算法、因子法、工程系数法和投资比例法等，分析所需时间大致为4～6个月，所需费用约占投资总额的0.25%～l.25%。

4.项目初步可行性分析的主要内容

初步可行性分析的结构及分析的主要内容基本与详细可行性分析相同。所不同的是占有的资源细节有较大差异。具体而言，初步可行性分析涉及的主要内容有：① 市场和生产能力。进行市场需求分析预测，渠道与推销分析，初步的销售量和销售价格预测；依据市场销售量做出初步生产规划；② 物料投入分析包括从建设到经营的所有物料的投入分析；③ 坐落地点及厂址的选择包括坐落地点选择与厂址选择的部分；④ 项目设计包括项目总体规划和工艺设备计划、土建工程规划等；⑤ 项目进度安排；⑥ 项目投资与成本估算，包括投资估算、成本估算、筹集资金的渠道及初步筹集方案。

5.项目初步可行性分析的结果与作用

初步项目可行性分析的基本成果主要包括：市场和工厂生产能力、原材料投入、地点和厂址、工艺技术和设备选择、土建工程、企业管理费、人力资源、项目实施及经济评价。

若已就投资的可能性进行了项目机会分析，那么项目的初步可行性分析阶段往往可以省去。如果关于部门或资源的机会分析包括足够的项目数据，则可继续进入项目可行性分析阶段或决定终止进行这一分析，那么有时也可越过初步项目可行性分析阶段。然而，如果项目的经济效果使人产生疑问，就要进行初步项目可行性分析来确定项目是否可行，除非初步项目可行性分析的某一方面已通过详尽的市场分析或对一些其他的功能分析进行了深入的调查。可以通过捷径来决定投资支出和生产成本中的次要组成部分，但不能决定其主要组成部分。必须把估计项目的主要投资支出和生产成本作为初步项目可行性分析的一部分，但并不一定只依靠确实的报价单作为估计根据，以往的项目数据可作为主要的参考。

经过初步可行性分析，可以形成初步可行性分析报告，该报告虽然比详细可行性分析报告粗略，但是对项目已经有了全面的描述、分析和论证，所以初步可行性分析报告可以作为正式的文献供决策参考；也可以依据项目的初步可行性分析报告形成项目建议书，通过审查项目建议书决定项目的取舍，即通常所称的“立项”决策。

6.辅助（功能）分析

辅助（功能）分析包括项目的一个或几个方面，但并非所有方面，且只能作为初步项目可行性分析、项目可行性分析和大规模投资建议的前提或辅助。其分类如下。

（1）对要制造的产品进行的市场分析，包括市场的需求预测及预期的市场渗透情况。

（2）原料和投入物资的分析，包括项目使用的基本原料和技术物资的当前和预测的可获得性，以及这些原材料和投入的目前和预测的未来价格趋势。

（3）实验室和中间工厂的试验，根据需要进行试验以决定具体原料是否合适。

（4）厂址分析，特别是对那些运输费用影响大的项目的厂址的选择十分重要。

（5）规模的经济性分析，一般作为技术选择分析的一个部分进行。如果牵涉几种技术和几种市场规模，则分开进行这些分析，但分析不扩大到复杂的技术问题中去。这些分析的主要任务是在考虑各种选择的技术、投资费用、生产成本和价格之后，评价最具经济性的工厂规模。这种分析通常对几种规模的工厂生产能力进行分析，分析该项目的主要特性，并计算每种规模的结果。

（6）设备选择分析。若项目的设备涉及的部门多，来源分散，且成本各不相同，则应坚信此种分析。一般在投资或实施阶段进行设备订货，包括准备投标、招标并对其进行评价，以及订货和交货。如果涉及巨额投资，项目的构成和经济性，在极大的程度上取决于设备的类型及其资本费用和经营成本，所选设备直接影响项目的经营效果。在这种情况下，如果得不到标准化的成本，那么设备选择分析就是必不可缺少的。

辅助分析的内容根据分析的性质和打算分析的项目各有不同，但由于其关系到项目的关键方面，因此其结论应为随后的项目编制阶段指明方向。在大多数情况下，投资前辅助分析如果在项目可行性分析之前或与项目可行性分析一起进行，其内容则构成项目可行性分析的一个必不可少的部分。

若一项基本投入可能是确定项目可行性的一个决定因素，而辅助分析有可能表明否定的结果，则应在初步项目可行性分析或项目可行性分析之前进行辅助分析。若在所要求的对一项具体功能的详细分析过于复杂，不能作为项目可行性分析的一部分进行，辅助分析则与初步项目可行性分析或项目可行性分析分头同时进行、若在进行项目可行性分析过程中发现，尽管作为决策过程一部分的初步评价可以早些开始，但比较稳妥的做法是对项目的某一方面进行更详尽的鉴别，则应在完成该项目可行性分析之后再进行辅助分析。

辅助分析的费用必须和项目可行性分析的费用联系起来考虑，因为这种分析的一个目的就是要在项目可行性分析阶段节省费用。

2.3.3 项目的详细可行性分析

机会分析、初步可行性分析、详细可行性分析、评估与决策是投资前时期的四个阶段。在实际工作中，前三个阶段依项目的规模和繁简程度可把前两个阶段省略或合二为一，但详细可行性分析是不可缺少的。通常改扩建项目只做初步和详细可行性分析，中小项目一般只进行详细可行性分析。

1.详细可行性分析

详细可行性分析也叫（或简称）可行性分析，是在项目决策前对项目有关的工程、技术、经济等各方面条件和情况进行详尽、系统、全面的调查、研究和分析，对各种可能的建设方案和技术方案进行的详细比较论证，并对项目建成后的经济效益、国民经济和社会效益进行预测和评价的一种科学分析过程和方法，作为建设项目投资决策的基础，它是项目进行技术、经济、社会和财务方面评估和决策的依据，是项目具体实施（进行建设和生产）的科学依据。因此，这个阶段是进行详细、深入的技术经济分析的论证阶段。

2.详细可行性分析的主要目标

（1）深入分析有关产品方案、生产流程、资源供应、厂址选择、工艺技术、设备选型、工程实施进度计划、资金筹措计划，以及组织管理机构和定员等各种可能选择的技术方案，进行全面、深入的技术经济分析和比较选择工作，并推荐一个可行的投资建设方案。

（2）着重对投资总体建设方案进行企业财务效益、国民经济效益和社会效益的分析与评价，对投资方案进行多方案比较选择，确定一个能使项目投资费用和生产成本降到最低限度、以取得最佳经济效益和社会效益的建设方案。

（3）确定项目投资的最终可行性和选择依据的标准。对拟建投资项目提出结论性意见。可行性分析的结论，可以推荐一个认为最好的建设方案；也可以提出可供选择的几个方案，说明各个方案的利弊和可能采取的措施，或者也可以提出“不可行”的结论。按照可行性分析结论编制可行性分析报告，作为项目投资决策的基础和重要依据。

（4）可行性分析是决定项目性质的阶段（定性阶段），是项目决策分析的关键环节，该阶段为下一步的工程设计提供基础资料和设计依据。因此，在此阶段，要求建设投资和生产成本计算精度控制在±10%的范围内；分析工作所花费的时间为8～12个月；所需费用中，大项目约占总投资的0.2%～1.0%，中小项目约为总投资的1.0%～3.0%。

3.详细可行性分析的依据

对一个拟建项目进行详细可行性分析，必须在国家有关的规划、政策、法规的指导下完成，同时，还要有相应的各种技术资料。详细可行性分析工作的主要依据有：

（1）国家有关的发展规划、计划文件，包括对该行业的鼓励、特许、限制、禁止等有关规定。

（2）项目主管部门对项目建设要求请示的批复。

（3）项目建议书及其审批文件。

（4）项目承办单位委托进行详细可行性分析的合同或协议。

（5）企业的初步选址报告。

（6）拟建地区的环境现状资料，以及自然、社会、经济方面的有关资料。

（7）主要工艺和装置的技术资料。对某些需要经过试验的问题，应由项目承办单位委托有关单位进行试验或测试，并将其结果作为可行性分析的依据。

（8）项目承办单位与有关方面取得的协议，如投资、原料供应、建设用地、运输等方面的初步协议。

（9）国家和地区关于工业建设的法令，法规，如“三废”排放标准、土地法规、劳动保护条例等。

（10）国家有关经济法规、规定，如中外合资企业法、税收、外资、贷款等规定，国家关于建设方面的标准、规范、定额资料，市场调查报告等。

4.详细可行性分析的基本原则与程序框架

（1）详细可行性分析的基本原则。

1）科学性原则，即要求按客观规律办事。这是可行性分析工作必须遵循的最基本的原则。遵循此原则需做到：运用科学的方法和认真的态度来收集、分析和鉴别原始的数据和资料，以确保它们的真实和可靠。真实、可靠的数据资料是可行性分析的基础和出发点。要求每项技术与经济的决定要有科学的依据，是经过认真的分析、计算而得出的。

2）客观性原则，也就是要坚持从实际出发、实事求是的原则。建设项目的可行性分析是根据建设的要求与具体条件进行分析论证而得出可行或不可行的结论。

承担可行性分析的单位要正确地认识各种建设条件。这些条件都是客观存在的，分析工作要求排除主观臆断，要从实际出发。

要实事求是地运用客观的资料做出符合科学的决定和结论。可行性分析报告和结论必须是分析过程合乎逻辑的结果，而不应掺杂任何主观的成分。

3）公正性原则，就是站在公正的立场上，不偏不倚。在建设项目的可行性分析工作中，应该把国家的和人民的利益放在首位，综合考虑项目利益相关者的各方利益，绝不为任何单位或个人而生偏私之心，不为任何利益或压力所动。实际上，只要能够坚持科学性与客观性原则，不是有意弄虚作假，就能够保证可行性分析工作的正确和公正，从而为项目的投资决策提供可靠的依据。

（2）详细可行性分析的一般工作流程与程序框架。按照我国现行的工程项目建设程序和国家颁布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，可行性分析的一般工作流程如下。

1）建设单位提出项目建议书和初步可行性分析报告。各部、省、自治区、直辖市或计划单列市和全国性工业公司及现有的企事业单位或投资业主，根据国家和地区经济发展的长远规划、经济建设的方针任务和技术经济政策，结合资源情况、建设布局等条件，在广泛调查分析、收集资料、踏勘建设地点、初步预测投资效果的基础上，提出需要进行可行性分析的项目建议书和初步可行性分析报告。跨地区、跨行业的建设项目及对国计民生有重大影响的大型项目，应由有关部门和地区联合提出项目建议书和初步可行性分析报告。

2）项目业主、承办单位委托有资格的工程咨询或设计单位进行可行性分析工作。各级计划部门汇总和平衡项目建议书。当项目建议书经国家或地区的计划部门、贷款单位或有关部门授权的工程咨询单位评估同意，并经审定批准后，该项目即可立项，分别纳入各级的前期工作计划和贷款计划。项目业主或承办单位就可委托经过资格审定的工程咨询公司（或设计单位）着手编制拟建项目的可行性分析报告。委托方式可由国家计划部门或主管部门直接给工程设计咨询公司下达计划任务；也可由各主管部门、国家专业投资公司、项目业主采用签订合同的方式委托给有资格的设计咨询单位承担可行性分析工作。在主管部门下达的委托任务或双方签订的合同中，应规定分析工作的依据、分析的范围和内容、前提条件、分析工作的质量和进度安排、费用支付办法及合同双方的责任、协作方式和关于违约处理的方法等（见附录A）。

3）设计单位或（有资质的）咨询单位进行可行性分析工作。设计或（有资质的）咨询单位与委托单位签订合同承担可行性分析任务以后，就可以开展工作了。图2-1给出了以经济性为主进行可行性分析工作的基本流程。通常，此类分析有下面五个基本步骤。

① 组织班子与制定计划。承担可行性分析的单位在承接任务后，需获得项目建议书和有关项目背景与指示的文件，摸清委托者的目标意见和要求，明确分析内容，之后方可组成可行性分析工作小组或项目组，确定项目负责人和专业负责人。项目组根据书面任务书，分析工作范围和要求，制定项目工作计划，安排具体实施进度。

② 调查分析与收集资料。项目组在摸清了委托单位对项目建设的意图和要求后，首先应组织收集和查阅与项目有关的自然环境、经济与社会等基础资料和文件资料，并拟订调研提纲，组织人员赴现场进行实地踏勘与抽样调查，收集整理得到的设计基础资料。必要时，还须进行专题调查和分析。这一阶段主要通过实际调查和技术经济分析，进一步明确拟建项目的必要性和现实性。调查分析主要从市场调查和资源调查两方面着手。市场调查要查明和预测社会对产品需求量、产品的价格和竞争能力，以便确定项目产品方案和经济规模；资源调查包括原材料、能源、厂址、工艺技术、劳动力、建材、运输条件、外围基础设施、环境保护、组织管理和人员培训等自然、社会、经济的调查。为选定建设地点、生产工艺、技术方案、设备选型、组织机构和定员等提供确切的技术经济分析资料，通过论证分析，分析项目建设的必要性。

③ 方案设计和优化。根据项目建议书要求，结合市场和资源调查，在收集一定的基础资料和数据的基础上，建立几种可供选择的技术方案和建设方案，结合实际条件进行多次反复的方案论证比较，会同委托部门明确选择方案的重大原则问题和优化标准，从若干方案中选择或推荐最优或次优方案，分析论证项目在技术上的可行性，进一步确定产品方案、生产经济规模、工艺流程、设备选型、车间组成、组织机构和人员配备等总体建设方案，以备用做进一步的综合经济评价。在方案设计和优化过程中，对重大问题或有争论的问题，要会同委托单位共同讨论确定。

④ 经济分析和评价。项目的调研与经济分析人员应根据调查资料和领导机关的有关规定，选定与该项目有关的经济评价基础数据和定额指标参数，列表并注明数据来源。

在前一阶段分析论证了项目建设的必要性和可能性，以及技术方案的可行性之后，应对所选择确定的最佳建设总体方案进行详细的财务预测、财务效益分析、国民经济评价和社会效益评价。从测算项目建设投资、生产成本和销售利润入手，进行项目营利性分析、费用效益分析和社会效益与影响分析，分析论证项目在经济上和社会上的营利性和合理性，进一步提出资金筹集建议，制定项目实施总进度计划。当项目的经济评价结论达不到国家规定的标准时，可对建设方案进行调整或重新设计。

⑤ 编写可行性分析报告。在对建设项目进行了认真的技术经济分析论证，证明了项目建设上的必要性、技术上的可行性和经济上与另外评价了项目在社会和环境影响方面的合理性与有益性后，即可编制详尽的可行性分析报告，推荐一个以上项目建设可行性方案和实施计划，提出结论性意见和重大措施建议，为决策部门的最终决策提供科学依据。或经过技术经济的分析论证，在报告中提出项目不可行的结论意见或项目改进的建议。图2-2所示的就是项目从立项开始到编写可行性分析报告期间进行详细可行性分析的程序框架。

5.详细可行性分析的基本方法

进行详细可行性分析的方法很多，如经济评价法、市场预测法、投资估算法和增量净效益法等。在此，重点介绍常用于投资总额估算的投资估算法和增量净效益法两种基本方法。

（1）投资估算法。投资费用一般包括固定资金及流动资金两大部分，固定资金中又分为土地费、建筑费、设备费、技术设计费及项目管理费等。投资估算是可行性分析中一个重要的基础性工作，投资估算的正确与否将直接影响项目的经济效果，因此，要求尽量准确。

投资估算根据其进程或精确程度可分为指数估算法、因子估算法和单位能力投资估算法。

1）指数估算法，即用“0.6次方法则”，也叫指数法则。0.6是公式的平均指数，其公式为：

式中，x为投资结算数；y为同类老项目的实际投资数；C2为新项目的生产能力；C1为老项目的生产能力；CF为价格调整系数。

【例题2-1】新地开发区需建造一座日产200t的冷库，已知该地区原来建设一座150t冷库需投资300万元，老价格调整系数为1.8，则新建冷库的投资额为：

当然，指数有时可根据实际情况进行变动，如扩大生产规模时，可增至0.9～1。

2）因子估算法。因子是指主要设备与其他设备的比值。

【例题2-2】东海船厂拟建造一艘船，已知船体为100万元，机器设备因子为0.6，各种仪表因子为0.2，船上各种机械因子0.3，电气设备因子0.08，油漆因子0.07，其他因子0.3，因子之和1.55。则一艘船的投资额为：100×（1+1.55）=255（万元）。

3）单位能力投资估算法。单位能力投资估算是根据历史资料得到生产能力投资，然后与新建项目生产能力相乘，进行项目投资估算的，其关系式为：

式中，为被估算项目投资额；K为单位生产能力投资额；Q为被估算项目的生产能力。

【例题2-3】根据资料冷库K可得到的单位投资费用为1.5万元/t，则可推算出200t冷库的投资费为300万元。

这种方法十分简便明了，但比较粗糙，而且由于各地区新建、改扩建项目各种投资费用都不同，因此，使用时要充分考虑各种因素。

（2）增量净效益法（也叫有无对比法）。将有项目时的效益（成本）与无项目时的效益（成本）进行比较，求得两者差额，即为增量效益（成本），这种方法称为有无对比法（或有无比较法）。

有无对比（比较）法比传统的前后比较法更能准确地反映项目的真实成本和效益。因为前后比较法不考虑不上项目时项目的变化趋势，仅评价当年的状况凝固化，将上项目以后的效益（成本）与评价当年的数据做静态的比较，因为和现在的情况相比较，无项目时费用和收益在计划期内是可能发生变化的，所以如果忽视这些可能性，就会人为地夸大或低估项目的效益。有无对比（比较）法则先对不上项目时企业的变动趋势做预测，将上项目以后的效益（成本）与其逐年做动态比较，因此得出的结论更科学、更合理。下面以实际案例来说明如何用有无对比法进行增量净效益的计算。

【例题2-4】由于市场对A生产设备需求的增加，G公司决定在不停产条件下扩大A生产线规模，该扩建项目建设期为3年，项目生命期为10年，第4年开始投入使用，第4年至第10年的产量如表2-4所示。该公司目前A设备的年产量为10万件，如不扩大生产线的规模，通过挖掘内部潜力，在2年内每年可增加A设备产量1万件，然后每年保持12万件的水平，试用增量净效益法对该扩建项目进行分析。

可见，若采用前后比较法，将A产品现在的产量10万件作为静态的对比基数，则在扩建项目之前的10年产量为100万件，而实施项目后10年的产量为173万件，就会认为实施该项目产生了73万件产量的增量效益，而通过有无比较法分析我们可知该项目的生产增量应为56万件，即采取前后比较法后将使项目效益虚增17万件。

2.3.4 项目建议书和初步与详细可行性分析之间的关系

1.项目建议书与可行性分析报告的区别

我国项目建设前期工作中的项目建议书和可行性分析报告，通常在分析范围和内容结构上基本相同，但因二者所处工作阶段的作用和要求不同、分析的目的和工作条件不同，故在分析的重点、深度和估算精度等要求上也有所不同。二者的主要区别在于：

（1）分析的任务不同。机会分析阶段的项目建议书是为发现市场投资机会提出项目（立项准备）所做的分析和研究，初步可行性分析的任务也只是初步选择项目以决定是否需要进行下一步工作，所以主要是论证项目的必要性和建设条件是否具备，是从大的方面考虑有无可能；而在（详细）可行性分析阶段的可行性分析则必须进行全面、深入的技术经济论证，做多个方案比较，推荐最佳方案，或者否定该项目并提出充分理由，为最终的项目决策提供可靠的依据。

（2）基础资料和依据不同。在项目建议书阶段之后所做的初步可行性分析工作，由于缺乏详细的设计资料和论证材料作为分析工作的基础，其基本的依据是国家的长远规划、行业及地区规划、产业政策，与拟建项目有关的自然资源条件和生产布局状况，项目主管部门的有关批文，以及初步的市场预测资料。而在可行性分析阶段，除了以批准的项目建议书和初步可行性分析作为依据外，还具有详细的设计资料和经过深入调查分析后掌握的比较翔实、确凿的数据与资料作为依据。

（3）内容的繁简和深浅程度不同。初步可行性分析阶段的工作不可能也不要求做得很细致，而只要求有一个大致的轮廓，因此其内容较为概略和简洁。如对项目的生产工艺技术方面的分析，在初步可行性分析时只做出初步设想方案和基本的规定；而在可行性分析阶段则要确定生产工艺流程和主要设备选型。在进行项目经济评价时，初步可行性分析一般只做静态的初步分析评价；而在可行性分析时须做详细的动态分析评价等。

（4）投资估算的精度要求不同。初步可行性分析的项目总投资一般根据国内外类似已建工程有关数据或单位生产能力进行测算或对比推算，与实际发生的投资额差距较大，借鉴国外的经验投资误差允许控制在±20%以内；而可行性分析阶段，必须对项目所需的各项投资费用，包括固定资产投资、流动资金、建设期贷款利息、投资方向调节税和物价因素影响的投资额等分别进行比较详细、切实的精确计算，并要求投资估算的误差不应超过±10%。

（5）上报的分析成果内容不同。机会分析和初步可行性分析阶段的分析成果应包括：初步可行性分析报告和项目建议书，并须附上市场初步调查报告、建设地点初选报告、初步勘察报告等文件；而（详细）可行性分析阶段的分析成果中除初步可行性分析报告外，还必须附上市场调查报告、厂址选择报告、地质勘察报告、资源（包括水资源）调查报告、环境影响评价报告和自然灾害预测资料等文件。

2.初步可行性分析与详细可行性分析的关系

作为投资项目前期工作的两个不同阶段，初步可行性分析与详细可行性分析工作间既有联系又有区别。从形式上看，除了所需时间、估算精度和所需费用占总投资的比重不同外，初步可行性分析作为机会分析和详细可行性分析之间的一个过渡阶段，其间最主要的区别还在于所获取资料的详细程度不同。如果在资料充分的情况下，可直接进行详细可行性分析，而无须进行初步可行性分析。从内容上看，初步可行性分析和详细可行性分析在对服务功能、分析重点、结构内容和层次深度的要求上确实存在一些具体的差异，详细的比较如表2-5所示。

续表

续表

续表

链接——案例2-3

金屋房地产开发项目初步可行性分析报告

1.地块概况

（1）位置。附地图表示地块位置（略）。该地块位于建设路63号，临近开元路附近，北靠海科工业区。行政属道北区花苑路街道所辖范围。该地块现为新华机械厂的单位用地。与著名学府——FD大学仅一街之隔，与MB公园也相距不远。

（2）大小及形状。该地块占地面积约57.5亩，即36335.25m2，地块被规划中的道路（华新路，宽30m）分割成东、西互相对立的小地块，同时地块南侧有部分土地为FD大学所有，地块形状较不规整。

（3）现状及相邻关系。现状：该地块所在地为新华机械厂的单位用地。该单位为大型国有企业，目前尚在生产经营中。厂区的绿化环境较好。工业属性为机械制造业，没有严重的工业污染。相邻关系：该地块南侧与建设路直接相邻，直接面对FD大学校门，景观较好，是未来设置小区入口比较理想的位置，东面目前主要是棚户区。与海狮区交界的昌江河在上一年已经过河道疏浚，但水质仍较差。北面紧靠规划中路宽30m的华新路，目前是华新矿山机械厂及天成实业公司的厂房，西面是新华机械厂等的工业厂房。

2.区域环境

（1）区域环境现状。该地块属道北区花苑路街道区域，紧邻海科工业区和海狮区两区的交界处。区域在20世纪五六十年代即被定位为机械工业区，至今仍云集了大批国有机械工厂。其南面为该市著名学府——FD大学，书香氛围浓郁。其周边自20世纪70年代末以来随着大批居民的迁入，已建设成为以海华新村为代表的中小型居民新村。物业形态以早期多层旧式居民公房为主，地块周边商业配套较匮乏。另外，与海狮区交界的昌江河虽经过河道整治，但水质及河域环境仍差强人意。

1）环境特征：典型工业区，生活配套设施匮乏，绿化及区域整洁度一般。

2）人文特征：以工薪阶层为主流，经济状况中等；高度集中的教育基地提升了区域的文化氛围。

（2）区域配套状况。

1）商业网点：商业网点主要集中在花苑街附近，距离地块约600m，地块周围商业网点不多，以零星小店为主，有一些便利店和超市。

2）交通设施：海狮高架路和地铁工程目前正在施工，2年内道路通车，3年内轨道交通投入使用，与站点距离步行约10分钟。行经的公交线路有49路、81路、142路……

该区域内原公交状况较好，随着地铁工程建设，填补了区域内立体交通的空白，使该地块周边的道路交通状况更趋优越。

3）学校：FD大学、区实验中学、市第三小学、区第一小学。

4）医院：道北区中心医院、铁路职工医院。

5）文化娱乐设施：MB公园、索山开放公园、开元体育馆、海科电影院、通达饭店。

6）金融设施：中国工商银行、中国建设银行、通海证券、中国农业银行。

（3）区域环境展望。

1）新时代绿地。距离该地块约1000m的大型环境项目新时代绿地将于2000年年初全面启动，总投资为5亿元，至当年年底将基本建成。该绿地为生态景观型城市公共绿地和高品位。自然风景园，通过地形整治，叠山理水，在西、北面分别形成8～18m峰峦起伏的“山岭”，山地东南分别为湖面、湿地、沼泽和河道等，水域面积为6.7万m2。

随着该绿地的建设，地块周边将具备市区楼盘所缺乏的环境与生态优势。

2）海狮高架及地铁工程。整个工程由海狮路高架道路工程和地铁工程两部分组成，是集地面交通、高架交通、高架轨道交通于一体的综合工程。其中，地铁从海科区开始，向北延伸到道北区的华茂大厦，全长11km，在离该地块500m处的华新路、海科路口交会处将设一站。高架工程南起道南区，北至道北区的幸福路与科达路交口处，全长近8.24km，设计时速60km，其中将在海狮路设上下匝道一对，整个工程将在2002年贯通，2003年轨道交通建成通车，届时周边交通拥挤的状况将得到有效改善。

3）规划展望。随着该区域旧城改造步伐加快和城市工业布局的调整，再加上原有的FD大学及新时代绿地、高架道路、轨道交通系统的建设，政府规划中也已将该区域房地产开发确定为以面向白领阶层的中档偏上的楼盘，因此该区域有望在近几年内发展成为区内较有影响的生活居住区。

3.市场分析

（1）区域市场综述。

1）市场现状分析。由于历史上该区是比较有名的“贫民窟”，新中国成立之后又是一个以机械制造为主的工业区。因此，该区在人们习惯印象中为较差的区域。加之，商业发展与市政建设速度缓慢，导致该区住宅市场的发展明显滞后于全市住宅市场发展的脚步，与滨海市其他各区相比，该区住宅市场现状呈现以下特征。

① 供求比例失调。住宅市场自1998年开始复苏，市场供应量有了明显的回升，回升速度之快使得1999年便出现了市场供过于求的现象，当年全市供求比例为1：0.74。至2000年在全市有效需求增加、市场供应量受控的前提下，全市供求比例趋于合理，达1：0.98，而这一现象在该区却截然相反。

1999年，该区商品房批准预售面积为51万m2，已登记预售面积为85万m2，两者之比为1：1.67；2000年，该区商品房批准预售面积为42万m2，已登记预售面积为72万m2，两者之比为1：1.71，很明显该区住宅市场的供应量相当短缺，无法满足区内市场需求。需要指出的是，上述的供求比失衡很大一部分反映在结构比例上，一方面市场还有大量存量房空置；另一方面真正适应市场需求，特别是中档物业的供给量远远不足。由此导致的结果便是，区内客源大量外流，他们选择邻近的区域置业，汇缘楼盘中该区客源与海科区客源数量持平的现象就是最有力的证明。

② 楼盘价格普遍较低。滨海市房地产价格呈现出西高东低、南高北低的分布状况，这一现象在该区更突出。以海狮路高架为例，地处花苑路附近的楼盘价格大约为4000元/m2，而地处南端的开元路周边的楼盘价格基本上在5000元/m2上下，造成这样的格局，一方面是传统的历史原因，另一方面北部经济相对南部地区发展迟缓、市政建设滞后，更使得两地区域面貌形成了较大的落差。从成交价格来看，2000年该区预售成交主力单价为3000～4000元/m2，主力面积为90～100m2/套。主力总价为30万～40万元/套，明显低于其他区域。

③ 开发理念相对落后。与滨海市其他各区相比，该区住宅市场的开发整体上显得较为平淡，这一方面表现在区内各楼盘在产品设计上少有经典之作；另一方面多开发商对楼盘的策划包装也未加以足够的重视。因此，在明星楼盘不断涌现的今天，很少可以看到该区楼盘的身影。

2）市场走势分析。展望该区住宅市场未来走势，应该说是可以谨慎乐观。通过对其住宅市场的分析方面使我们了解到该区住宅市场存在的现状，同时，也得到以下启示：

① 区内住宅需求量远未得到满足的市场现状，使我们有足够的理由相信，在该区开发中档偏上的住宅是有雄厚的客源基础的。

② 区内楼盘价格普遍较低，这意味着其有一定的上升空间。

③ 区内开发理念的相对落后，先进的开发意识和企划水准将大有市场可为。

以上启示，说明在该区开发住宅具有较多的市场机会点，但关键取决于区内整体环境的提高和能否提供高品质的楼盘这两个条件。对于前者，回答是肯定的，昌江河的改造，地铁和高架道路的通车，新时代绿地的开工，区域环境的整体改善指日可待。因而，我们相信随着高品质优秀楼盘不断涌入，道北区住宅市场必将走出平淡，成为新的开发热点区域。

（2）区域市场分析。根据目前该区住宅市场状况，各楼盘的分布位置，大致可以分为四个商品房住宅区域，其中三个是传统区域，一个是新兴区域，选择周边与该地块最接近的区域进行了分析，它们分别为：

1）铁路以南地区。这一区域是该区的黄金地段，无论地理位置还是交通状况在该区都是最好的，一过昌江河即进入市中心区。而火车站所在的区域更成为拉动经济的增长点。因此，无论现在和未来，这里的房地产定位都是中高档的物业。目前，这一区域的楼盘数量较少，价格一般都在5000元/m2左右，其中昌江河沿岸的百灵家园楼盘更是创下了该区商品房销售价格之最，销售均价达7000元/m2以上。

2）内环线两侧地区。此区域集中了该区内大量的小规模楼盘，楼盘的价格基本上都在4000元/m2左右，无论内环线以内还是内环线以外附近楼盘，价格相差都不大。如MB公园附近的楼盘价格基本在4000元/m2上下，这是因为从内环线到铁路北侧一大片地区基本上都是危棚简屋，周围环境较差，而内环线到MB公园一大块区域则绝大多数是新建居民新村，FD大学也在其中，商业街的建设和发展使该区域成为以文化、教育、休闲为特色的住宅区，优越的环境弥补了地段不足，该区域被认为是目前该区居住环境最好的地区，因此形成了内环线外楼盘与环线内楼盘价格趋同的状况。

3）海华新村周边地区。这一区域是目前该区楼盘供应量较集中的区域。由于该区域离市中心较远，地处该区边缘，开发的商品房住宅多为中低档次物业，因而楼盘价格也相对较低，一般在3000元/m2左右，凭借海华新村内的成熟配套，该区域受到广大工薪层的青睐。因此，成交量也比较大。值得一提的是，受高架道路和地铁工程的带动，海华新村地区的部分楼盘价格已开始上扬，2000年10月开盘的海新花苑楼盘开盘价已达到3400～4100元/m2。

4）本案所在区域。这一区域是该区未来楼盘开发最为密集的区域。根据市政府的规划，华新路以南的工厂将逐步搬迁，发展成新型居住区，这为该区域的住宅开发提供了丰富的土地储备，但目前该区域的住宅开发仍处于起步阶段，楼盘开发主要以新时代绿地为中心向外辐射。

早在上一年，就有许多业内人士推测，随着新时代绿地规划的确定，2000年该区将形成新的开发热点，但事实并未如此，与全市公共绿地点的房地产开发热和销售热相比，2000年新时代绿地周围的开发迟迟不见大动作，显得冷冷清清，绿地周边仅有少量早期开发的楼盘，主要包括运盛苑、保利苑和花苑公寓，售价除了花苑公寓稍高（4200～4600元/m2）外，其余都在3500～3700元/m2。

新开发的中、大型楼盘，分别是绿地西南侧的今日家园、明馨苑和阳光城，这三个楼盘的规划建筑面积总计近60万m2。目前明馨苑已于1月开始内部预订，7月正式开盘，其他两个楼盘预计也将于2000年年中后进入内部预订或预售阶段，据悉，明馨苑开盘均价定为4500元/m2，今日家园略低为4350元/m2，阳光城则预计也不会低于今日家园。

从目前这些楼盘的定价策略来看，开发商对该区域抱以极为乐观的态度，因而都充分挖掘了该区域的地段价值的定值空间。对于本案而言，这些楼盘的出现，一方面，对该地块未来开发形成了巨大的市场竞争，构成不利因素；另一方面，也为该地块所在区域的地段价值提升打下了基础，创造了有利条件。

① 明馨苑。该楼盘位于绿地西侧，北向面对绿地，西临华西路，小区规划建造7幢11层和3幢18层小高层，总建筑面积逾8万m2，交房时间约在2002年第二季度。该楼盘已于春节前开始接受内部预订，平均单价为4500元左右，顶层200m2的复式房型报价最高为5900元/m2，是区域内最高单价。该楼盘以86～111m2/套的二室和116～150m2/套的三室为主，总价为35万～70万元/套。户型设计上采用了错层房型，因而在房型上具有一定优势，该楼盘不足之处在于地块紧临运输要道华西路，比较嘈杂。

② 今日家园。该楼盘位于华新路以南，昌江路以东，越胜路以西，开元路以北，北与新时代绿地相接壤，景观条件较好，小区规划以多层住宅为主，部分为小高层住宅，总建筑面积超过30万m2，是目前海科区环线外规模最大的楼盘之一，目前仍处于桩基工程阶段，预计将在2002年第二季度交房。该楼盘平均预订单价为4350元/m2左右，预计两房总价在40万元/套左右，三室总价为50万～60万元/套。在房型上，该楼盘同样采用区域内流行的错层房型，错层方式较为简洁，为三步台阶的东西向小错。

③ 阳光城。该楼盘位于越胜路以北、昌江路以西的位置，规划将建造30万m2的商品房项目。该楼盘已于2000年12月正式开工，据了解，小区将建成多层J高层和高层多种物业形态相结合的综合小区，并且整个小区将由一条长达1km的长廊贯穿小区，围成一个环，并可通达每幢楼房。另外，在沿越胜路一线则建造一排以小房型为主的单身公寓，既可作为自然的挡音墙，又可以作为服务公寓进行租赁。整个小区将用3年多时间建造完成，一期规模达18万m2。预计2001年5月推出。该楼盘作为距离该案地块位置最接近的楼盘，其市场反应将对该地块未来开发具有最重要的参考性。

这些楼盘是该地块最主要的竞争对手。

（3）市场定价。目前，区域内可供参考的楼盘数量较少，所有楼盘中除明馨苑外，今日家园、阳光城等主要的大型楼盘都未在市场上正式露面，但从已知信息来看，区域市场的启动具有较高的起点，单价普遍超过4300元/m2。拿该地块与这些楼盘相比，应该说是互有长短，一方面，由于本案距离区域内新时代绿地这一重大的环境卖点相对位置较远，“绿地效应”所产生的地段升值空间，对该地块作用不大；另一方面，理想的地理位置、良好的地块环境现状及优越的东、南向的景观也形成该地块在区域内独特的开发优势。因而，就该地块综合条件来讲，价格定位应略低于上述楼盘，但考虑到该地块开发时区域市场整体价格水平较高，以4300元/m2左右的主力单价定位为宜，总价控制在45万元/套左右。如该地块开发在品质上或在营销上有突出表现的话，则价格还将有一定的上升空间。

4.效益测算

（1）面积。该地块总占地面积××××m2（产权证面积），大约合××亩，规划中30m路幅的华新路自南向北穿过该地块，把地块分成东、西两块；花苑路将拓宽至80m，地块红线退让50m；原厂区内有一条铁路，用来运输大型机械，该铁路目前还不能拆除，以上面积约为30000m2（45亩），故实际可以使用的面积约为160000m2。

（2）技术经济指标，包括规划总用地、拓宽+绿化（红线后退50m）、辟路（30m）、铁路占用地、居住区用地（其中：住宅用地、道路用地、绿化用地）、总建筑面积（其中：住宅建筑面积、公建面积）、平均每户建筑面积、住宅平均层数、建筑占地、容积率、绿化率。

（3）成本预测（见表2-6）。

（4）项目进度。工程分15万m2、15万m2和11.08万m2三期建设，施工工期安排4.5年。

① 一期，2001年12月—2003年12月，2002年6月预售。

② 二期，2003年6月—2005年6月，2004年1月预售。

③ 三期，2004年6月—2006年6月，2005年1月预售。

整个工程从2001年12月开始，到2006年6月全部竣工。

（5）销售计划。按照多层结构封顶，高层完成结构2/3以上（至少7层）后才能销售的规定，该项目2002年6月开盘，到2007年6月完成整个项目的销售。销售期共60个月（5年），每月销售面积6730m2（62套）。具体实施安排如表2-7所示。

（6）投资分析。项目总投资163462万元，资金占用时间表如表2-7所示。最高资金占用额为55670万元，占用时间为3个月；平均占用资金额为31703万元，占用时间为5.25年。

（7）投资利润率。① 项目总销售面积为403800m2（销售平均售价为4300元/m2）；② 总销售收入为173634万元（总投资为163462万元）；③ 总销售利润为10172万元（已扣除利息和税金）；④ 实际投资利润率为（10172万元÷31703万元）×100%=32.08%；⑤ 年平均利润率为32.08%÷5.25=6.11%。

5.项目优劣势分析

（1）优势分析。根据该地块自身条件与周边环境状况及市场的现状走势，该地块未来项目的开发优势在于：

l）市场方面。① 该区的商品住宅市场一直以来未得到有效发展，现有楼盘整体水平较低，无法满足顾客需求，因此区域内已经积累了大量有效客源。② 该区域没有知名楼盘，优秀楼盘的加盟将成为市场新宠。

2）环境方面。① 按照市政府规划，该区华新路以南的工厂逐步搬迁，将改造成为中档居住区，区域性质的改变，将提升区域价值。② 地块区域内高架、地铁工程已经开工建设，新时代绿地5月即将启动，生态环境优势已经确立，区域环境面貌、交通现状得到全面的改善。③ 地块南侧的FD大学，东侧的昌江河形成区域内特有的景观优势。④ 地块内部原厂区内栽有大量成年大树，为该地块开发前期环境的营造带来优越的先天条件。⑤ 地块距离高架路约500m，属于“闹中取静”，能充分享受高架与地铁带来的交通优势，而且不受其噪声污染、空气污染等负面影响。⑥ 地块周边的地区将为项目开发带来丰富的外区客源。⑦ 作为地铁沿线物业，该地块的未来开发也将吸引大量地铁沿线路经区域的居民，以及在沿线商务区内工作的人士。

（2）劣势分析。

1）市场方面。① 区域内几个大型楼盘将在2000年年中涌现，市场供应量急速上升，有效需求将被逐步消化，该项目的预售最早也要在2002年6月，区域内销售竞争激烈。② 交通环境的改善，地域距离感将逐步减小，高架沿线以及原先比较偏远地区的低价（土地价）同质楼盘将分流该项目的部分客源。③ 传统地段观念，对吸引外区客源有一定的负面影响。

2）环境方面。① 地块周边，尤其是西侧、北侧为机械制造业工厂区域，在短期内仍将存在，较区域内其他楼盘，尤其新时代绿地周边楼盘，不具备生态环境优势，无法利用“绿地效应”去挖掘地段升值潜力，因而对该项目的开发、产品价值的提升形成不利因素，只有依靠提高楼盘的质量来克服。② 地块所在区域作为新兴居住区，生活配套设施需要该项目在开发过程中加以配备完善。③ 地块被规划道路分割成东、西两块，破坏了地块的完整性，增加了总体设计的难度；地块沿华新路的南侧是比较好的，适合作为项目的主入口。④ 地块内有原重型机器厂使用的铁路，破坏地块完整性，在购地后须向铁路局专题打报告申请拆除。

3）效益方面。该项目的总投资为163462万元，年投资利润率偏低（6.11%），周期为6～7年，资金量大而投资回收期长，存在一定的市场风险。这就要求事先计划细致，使成本严格控制在计划范围内。

6.总结

通过对环境方面和市场方面的调查、分析，该地块拥有众多的有利条件。大量市政基础设施和配套设施的建设，将使区域面貌有望在近几年内得以全面改观，使该区域成为整个地区最具生活条件的新兴居住区。而区域环境的改善，也使得该区域传统中心区的地位得到加强，成为市场的热点。对该地块而言，正是区域市场的形成和良性发展，构成了该地块未来开发的核心优势，该项目可以开发。

但是，房地产市场的复苏启动和区域地段价值的提升使得土地价格上扬、成本增加，加之大量新楼盘上市，市场价格不可能在短时间内快速提高，因而项目的利润上升空间有限。而且其他优势开发商介入竞争，使该项目只有在产品设计、包装、销售等方面做得更好才能与之相抗衡。

【案例点评】对于投资规模较大、工艺技术较复杂、处于不同层次和规模的大中型骨干建设项目，仅靠机会研究不能决定取舍时，在项目前期开展全面研究工作之前，往往需要先进行初步可行性分析，来进一步判明建设项目的生命力——分析项目是否有前途，以决定是否应继续深入调查研究；看项目中是否有关键性技术或项目问题需解决；须做哪些职能研究或辅助研究（如实验室试验、中间试验、重大事件处理、深入市场研究等）。进而通过初步可行性分析解决项目建设有无必要性，需要多长时间和多少人力物力资源完成，需要多少资金且能否筹集到足够的资金，项目财务上有无利益可图、经济上是否合理等问题。

初步可行性分析作为介于机会分析和详细可行性分析之间的中间阶段，其主要研究的内容和基本结构与详细可行性分析相同，只是详尽程度有异。所关注的重点：一是市场和生产能力。为此要进行市场需求分析预测，渠道与推销分析，初步的销售量和销售价格预测；并依据市场销售量做出初步的生产规划。二是物料投入分析，包括从建设到经营的所有物料的投入分析。三是项目坐落地点及厂址的选择。四是项目总体规划和工艺设备计划、土建工程规划等的项目设计。五是项目进度安排。六是项目的投资与成本估算，包括投资估算、成本估算、筹集资金的渠道及初步筹集方案。要达到的目的是分析投资机会研究的结论，做出初步投资估价，鉴定项目选择的依据和标准，确定项目的初步可行性。

一般而言，房地产项目由于涉及的内容丰富、范围较为广泛，有集房屋的自然属性、社会属性及其间内部密切联系于一体的特点，在进行初步可行性分析时，除要考察分析房地产项目具有的一般房地产项目的共性特点外，还应就新开发拟建项目具有的固定性与投资的风险性，产品生产的单一性和开发建设的差异性，使用的耐久性与开发周期长、投资大和保值性与增值性明显，价格受区域环境变化的影响大，涉及的法律法规较多，其发展与多个行业密切相关，且社会经济效益明显等特殊性因素进行初步分析，以便为后续做出项目是否初步可行的判断打好基础。

该案例是对国内独资经营房地产开发项目所做的初步可行性分析。报告中围绕项目基础性因素地块的特点，案例做了多方面的初步考察分析。其中研究人员把研究的重点放在了考察房地产项目自身区别于同类项目在地块上的差异上，以便对拟建项目的投资机会进行确认，具体则通过区域环境分析和市场与项目的优劣势分析做了辨别，认识到该拟建项目因所在地块构成区域市场及其良性发展具有未来开发价值的核心优势，从而得出该项目可以开发的初步结论。至于对该房地产项目兼有的集生产、经营和服务三位一体的三重性质——房地产业不仅经营土地与建筑产品，同时还从事土地的开发和房屋建设，是介于工业（第二产业）和服务业（第三产业）之间的、以第三产业为主的独立产业部门的投资与开发所需涉及的其他详细内容，该初步可行性分析报告未做进一步说明，留待具体开发投资时的详细可行性分析去解决，这也恰是该类开发性与具体投资性项目可行性分析在初步分析与详细分析之间的区别所在。

链接——案例2-4

关于在境外W市合资合作开办技术贸易公司的初步可行性分析报告

1.概况

（1）动议的提出。199×年11月至199×年12月，M国W市商会代表、M国Z公司总裁K先生先后与中方就发展进出口贸易问题进行了多次会谈。建议中方N市玉顺商贸实业公司和M国Z公司合资合作在M国W市开办一家具有法人资格的能够代表中方N市生产水平的技术、贸易公司，利用M国Z公司已有的销售渠道，使中方N市的商品直接进入M国市场。与此同时，在中方N市成立一个相应的办事处，从事货源组织、产品质量检查、督促按期交货、委托运输等全部履约工作。

（2）意义。合资合作在M国开办贸易公司，可利用M方经营多年的销售渠道，能够减少贸易中的环节，降低成本，克服因文化差异带来的心理障碍，客观上可使中方N市的商品在M国市场上占据一席之地，是发展中国家对外贸易的捷径。

（3）目标和内容。① 公司成立后199×年的出口贸易额可达15万美元，逐年增加，从第3年开始年贸易额不低于45万美元。M方对完成上述数额的贸易负责提供订货合同，主要出口品种为××等。② 在M国W市开办公司的同时，在中方N市相应成立一个办事处，负责完成货源组织、产品质量检验、督促按期交货、委托运输等全部履约工作。③ 合作合资公司成立后，可考虑在M国其他地区建立分支机构。

（4）合资双方基本情况。① 中方N市玉顺商贸实业公司基本情况（略）。② M方W市基本情况。该公司是一个实力雄厚的商业团体，在M国信誉良好，由拥有一定资产限额以上的各分公司组成，活动范围遍及世界，每年成交额数亿美元（具体情况略）。

2.市场与货源分析

（1）M国是世界最大的商品市场，并且预计在未来较长时期内增加工业产品、消费产品原料进口的趋势不会改变，中方有可能成为向M国出口部分商品和原料的基地。

（2）N市商品进入M国市场的有利条件较多：① 中方N市工业发达，尤其以××等产品而著名。② 中方N市是中国著名古城，有一定知名度。③ 中方N市位于沿海地区和长江流域两大经济发达地带交会处，五种运输方式俱全；还是长江中下游主要经济、文化、科技、信息中心；拥有30多所高校、79个研究院（所）、9个工业门类、1896个工矿企业。

3.投资总额与资金筹措

（1）投资总额及双方比例。本着以最小投入获得最大收益的原则，暂定第一期投资总额为300万美元，其中中方N市出资55%，M方出资45%。

（2）资金筹措。中方N市出资需采取一家牵头，多家入股的方式。

（3）资金的运用（略）。

4.经济效益分析

（1）商品成本=年经销额-经营费用-利润

商品成本的收回全部作为中方N市的创汇收入。以第三年为例：年经销额为2000万美元的商品成本为45万美元。

（2）利润=年经销额-费用-成本

纯利润=利润-税金-企业留利纯利润收入即合资供分配的收入（略）。

5.经营组织及雇员

（1）管理机构。公司实行董事会领导下的总经理负责制。董事会由5人组成，其中中方3人，M方2人。董事长由中方担任，副董事长由M方担任。经理部门的高级管理人员由董事会聘用。其余人员由经理部聘用。

（2）雇员。所有雇员工资标准，原则上由董事会确定（见附表，略）。

6.组织实施计划

（1）立即成立由双方派人参加的筹备小组，负责在国内的申请、报批直到成立前的全部筹办工作，并办理在M国的场地租用、登记注册及公司成立前的所有筹办工作，包括确定公司名称和地址、起草公司合同、章程等。

（2）进度要求。① 可行性报告在199×年12月初经双方讨论确认，着手进行详细可行性研究工作。② 详细可行性分析报告一经确认、审批后，即开始在两地的选址工作。③ 公司的合同、章程在199×年6月中旬讨论完毕。④ 199×年12月底，中方N市派工作小组赴M国实地考察。⑤ 199×年5月，中方邀请M国来中方N市正式签订合同章程。⑥ 199×年12月之前，争取在两国获有关方面批准。⑦ 199×年2月，合资公司在M国W市正式成立，中方N市派出代表团赴M国出席仪式。⑧ 199×年12月，中方N市成立办事处。

以上进度要求，双方均全力争取达到，若遇到特别情况应经双方商议变更。

【案例点评】该案例是对中外合资合作在境（海）外W市开办技术贸易公司项目做的初步可行性研究，属于国际直接投资项目可行性分析的范畴。因报告内容涉及中国企业以合资合作方式走出国门的诸多内容——特别是涉及中外合资合作经营过程中的对境外直接投资问题，虽然报告仅为初步可行性分析，但该案例还是有一定的代表性，对于了解此类项目的前期管理——尤其是可行性分析工作的全貌仍有一定的参考价值。

一般而言，作为合资合作项目和对境外进行的国际直接投资项目的可行性分析，通常可以采取在专家指导下企业自行编制的方式，或委托专业的咨询公司编制两种方式之一来实现。但无论哪种方式，都必须首先坚持投资价值最大化和科学性的原则。为此，需要投资者同时考虑收益和风险两个因素，尽可能减少风险使投资最大化，要运用由定性和定量分析相结合的一整套科学决策程序和决策方法来保证各种分析数据的合理、可靠，以避免投资出现重大损失和项目经济效益的实现。此外，报告中应使研究的结论尽量简单、明确，对于推荐方案的生产、技术指标和特点的总结，对项目各阶段的预测和指导以及应提醒注意的问题都应该明确指出，避免因隐瞒而造成不必要的损失。重点在三个方面进行分析，在市场研究中解决好市场需求状况的预测、对消费者和产品的分析及对竞争对手的预测问题，在生产研究中搞好对生产所需资源、项目选址和生产技术等方面的考察分析，在财务与经济研究中突出考察可能发生的投资费用和生产成本，对投资项目的成本和效益进行估算——包括投资、收入、成本与其他财务费用估算，并在此基础上实施经济分析与评价——包括项目的财务效益分析评价、投资公司的整体分析评价及对母国和东道国的社会效益分析与评价。需要指出的是，因国际投资涉及不同的国家，在财务和经济效益的分析研究中应特别注意对母国和东道国在涉及投资领域的行政、税收和外汇政策方面的区别以及政治和法律风险等内容的考察分析。

作为中外合资合作项目的可行性分析，通常分为项目建议书和可行性分析报告两阶段进行。该案例作为初步可行性分析报告，在一定程度上要肩负项目建议书——发现市场机会、确认项目立项的作用，故报告未就拟建项目的详细情况做出说明，而是留待详细可行性分析时去做。但报告按要求依然回答了初步可行性分析所应该涉及的中外双方合资者概况、合资经营的目的、合资经营的范围和规模、项目的市场与资源情况、投资方式和资金筹措、经营组织与经济效益等主要内容。只是省略了一些作为合资合作的附件材料，如意向书、外商投资者资信情况、初步市场调查和市场预测报告等。

2.4 详细可行性分析的内容、要求与成果表达及编制大纲

项目详细可行性分析，即项目可行性分析是在对项目进行深入、细致的技术经济论证的基础上对多种方案所做的比较和优选，以及就项目投资最后决策提出的结论性意见。故其在内容上，应能满足作为项目投资决策的基础和重要依据的基本要求。

2.4.1 可行性分析的基本内容与具体要求

虽然项目详细可行性分析所涉及的内容很多，但可行性分析的基本内容就其中经济性而言一般可概括为三大部分（见图2-3）：一是产品的市场调查和预测分析（也叫市场分析），这是可行性分析的先决条件和前提，它决定了项目投资建设的必要性，是项目能否成立的最重要的依据。二是物质技术方案和建设条件，从资源投入、厂址、技术、设备和生产组织等问题入手，这是可行性分析的技术基础，它决定了建设项目在技术上的可行性。三是对经济效果的分析和评价，说明项目在经济上的“合理性”和“有益性”，它是决定项目应否投资的关键，因此也是项目可行性分析的核心部分。可行性分析一般就是从以上三大方面对建设项目进行优化分析，并在进一步考虑项目的环境与社会影响效果两大因素后，从而达到为项目投资决策提供科学依据目的的。

具体而言，可行性分析的基本内容和深度要求，应按国家的有关规定确定。以新建一般工业生产项目的可行性分析为例，其经济性为主的分析常含10个方面的内容。

（1）总论。综述项目概况、可行性分析的主要结论概要和存在的问题与建议。总论中应阐明对推荐方案在论证过程中曾有的重要争论问题和不同的意见、观点，并对建设项目的主要技术经济指标列表说明（见表2-8）；说明建设项目提出的背景、投资环境、项目建设投资的必要性和经济意义，项目投资对国民经济的作用和重要性；提出或说明项目调查分析的主要依据、工作范围和要求；说明项目的历史发展概况、项目建议书及有关审批文件。

（2）产品的市场需求和拟建规模。调查国内外市场近期需求情况；国内现有工厂生产能力的估计；销售预测、价格分析、产品竞争能力、进入国际市场的前景；建设项目的规模，产品选择方案和发展方向的技术经济比较和分析。

（3）资源、原材料、燃料及公用设施情况。经过国家正式批准的资源储量、品位、成分及开采、利用条件的评述；所需原料、辅助材料、燃料的种类、数量、质量及其来源和供应的可能性；有毒、有害及危险品的种类、数量和储运条件；材料试验情况；所需动力（水、电、气等）公用设施的数量、供应方式和供应条件、外部协作条件及签订协议和合同的情况。

（4）建厂条件和厂址方案。厂址的地理位置，与原料产地和产品市场的距离，厂址周边的条件；根据建设项目的生产技术要求，应在指定的建设地区内，对建厂的地理位置、气象、水文、地质、地形条件、地震、洪水情况和社会经济现状进行调查分析，收集基础资料，了解交通、运输及水、电、气、热的现状和发展趋势；厂址面积、占地范围、厂区总体布置方案、建设条件、地价、拆迁及其他工程费用情况；对厂址选择进行多方案的技术经济分析和比较选择，提出选择意见。

（5）项目工程技术方案。在选定的建设地点内进行的总图和交通运输的设计，须进行多方案的比较和选择，以确定项目的构成范围，主要单项工程（车间）的组成，厂内外主体工程和公用辅助工程的方案比较论证；项目土建工程总量估算；土建工程布置方案的选择，包括场地平整、主要建筑和构筑物与室外工程的规划；采用技术和工艺方案的论证，技术的来源、工艺路线和生产方法，主要设备选型方案和技术工艺的比较；引进技术、设备的必要性及其来源国别的选择比较；设备的国外分交或与外商合作制造方案的设想；应附上工艺流程图等。

（6）环境保护与劳动安全。环境现状调查，拟建项目“三废”（废气、废水、废渣）种类、成分和数量，对环境影响的预测；治理方案的选择和回收利用情况；对环境影响的预评价；劳动保护与安全卫生；城市规划；防震、防洪、防空、文物保护等要求及相应的措施方案。

（7）生产组织、劳动定员和人员培训。对全厂生产管理体制、机构的设置和方案的选择论证；工程技术和管理人员的素质和数量的要求；劳动定员的配备方案；人员培训的规划和费用估算。

（8）项目实施计划和进度要求。按照勘察设计、设备制造、工程施工、安装、试生产所需时间和进度要求，选择整个工程项目实施方案和制定总进度，并用条线图（道尔顿图或阶段横线进度表、甘特图）和网络图来表述最佳实施计划方案的选择。

（9）经济效果的分析与评价。对各项基建费用、流动资金和项目总投资的估算；项目资金来源和筹措方式（包括贷款计划）；企业生产成本估算；项目财务评价、国民经济评价和不确定性分析。

（10）评价结论与建议。对建设方案做综合分析评价与方案选择；运用各项数据，从技术、经济、财务、社会和环境等各方面论述建设项目的可行性，推荐一个以上的可行方案，提供决策参考，指出其中存在的问题；最终应得出结论性意见和改进的建议。

以上关于可行性分析的内容主要是对新建项目而言的。若对于改建或扩建项目进行可行性分析，还应增加对原有固定资产的利用和企业现有概况的说明和分析等内容。鉴于建设项目的性质、任务、规模及工程复杂程度的不同，可行性分析的内容应随行业不同而有所区别，并各有侧重，深度和广度也不尽一致。如对资源生产型矿产企业，重点应弄清矿藏资源的产量和开采条件；对于纺织企业，则应主要调查市场的销售要求；对于非工业项目的可行性分析内容，应结合各行业（如农业、运输、公用事业）情况，参照工业项目要求在内容上做适当增减；对于工业、交通中的中小型项目（不含技术引进和设备进口项目）和农业、商业、文教卫生等项目，如经济、技术条件不太复杂、协作关系比较简单的，初步可行性分析与可行性分析可以合并为一个阶段；对于合资项目，则应根据“中外合资经营项目经济评价方法”的规范要求进行可行性分析。

2.4.2 可行性分析的成果表达及其作用

既然可行性分析是关于“可以或不可以行得通的方案分析”，其分析成果就需要通过一定的载体形式有效地表达出来，可行性分析报告就是这样一种有效的载体形式。它是在确定某一具体拟建项目之前，全面分析论证该项目是否可行，并根据这一可行性分析成果写成的最后的书面报告。通常，报告具有三大基本作用。

（1）作为可行性分析人员向投资者进行汇报或交流的基本形式。投资者要对其投资活动进行分析论证，可以采用多种方法进行。如果一位投资者只投资一个项目或对某一项目特别重视或有兴趣，那他可以亲自进行或亲自组织领导一个小组进行可行性分析工作，这时可行性分析主体和投资主体是统一的。但是在大多数情况下，投资主体不可能亲自进行可行性分析工作，一方面，是精力有限，投资主体有更重要的工作要做，不应该在这样具体的问题上投入太多的时间；另一方面，在现代社会经济中，投资项目可行性分析涉及众多的专业和领域，越来越成为一种专门的社会职业，由这种专业的人员去做会更加具有效率和高质量。在这种情况下，可行性分析主体和投资主体就是分离的，这就面临着一个问题：可行性分析工作者如何把自己的成果向投资者进行全面、准确和简洁的汇报或交流。在做可行性分析过程中，可能也要进行一些必要的交流，但是可行性分析报告是最基本和最重要的汇报或交流的形式。首先，这是一种正式书面的形式，便于保存、传播和反复分析；其次，这种形式现在已经形成比较规范的结构形式和内容体系，也容易比较和查阅；最后，可行性分析报告提供的是一种内容全面的终极结果，对投资决策具有权威性的参照意义，是投资者进行项目最终决策的重要书面依据。

（2）作为可行性分析工作的主要成果的载体表现形式。为让投资者满意和使可行性分析报告发挥更大的作用，当然首要的是应切实做好可行性分析工作，不但要认真地做好调查分析、预测分析和资料准备工作，充分占有各种有效信息资料，而且还要利用各种科学方法来构造、分析比选、论证评价可能的项目方案。但同样的可行性分析成果，若总结表现的形式不同，其作用也可能会有很大差别。其中最主要的是要处理好以下三个方面关系。一是科学地选定可行性分析的内容。虽然可行性分析报告是可行性分析成果的主要载体表现形式，但不可能是包容可行性分析过程的全部内容。必须选择主要的、需要用文字表达的成果，一些不确切的、不正规的和需要严格保密的信息资料可通过其他渠道交流。二是正确处理好主次、详略的关系。可行性分析涉及的问题众多，如果都等量齐观，那可行性分析报告的规模就太大了，同时投资者也并非会对所有的方面都同样有兴趣，故需在保持结构、内容完整的条件下，尽可能地突出重点。三是处理好可行性分析正文、过程和方法的关系。可行性分析工作不仅在内容上要满足投资者的需要，而且还应该尽量让投资者了解可行性分析的过程、依据和方法。其目的是让投资者对可行性分析报告的真实性、可靠性和精确性放心。但是过程、依据和方法可有选择地在可行性分析报告中体现，更多的则需要通过其他方式来交流。

（3）作为评价可行性分析机构或人员工作成效的基本依据。投资者和可行性分析人员之间是一种委托与被委托的关系，这种关系的严格形式就是可行性研究合同。投资者要评价或考核可行性分析人员的工作，可行性分析报告是最重要、最基本的依据。如果双方是合同关系，那么合同是否被完成、履行情况如何，主要的依据就是可行性分析报告。

2.4.3 对编写可行性分析报告文本格式的基本要求

虽然可行性分析报告研究分析的对象和内容不同，可行性分析的委托者和承办者各异，报告在长短、详略上会有区别，但随着其理论和实践的不断丰富和发展，人们已经找到了可行性分析工作的基本规律并形成作为分析成果载体的形式——可行性分析报告的相对固定模式。

1.可行性分析报告的文本格式

按照原中国国家发展计划委员会审定发行的《投资项目可行性分析指南》的规定，正式的可行性分析报告文本格式如下。

（1）可行性分析报告书面文本（装订）排序。① 封面：项目名称、分析阶段、编制单位、出版年月，并加盖编制单位印章。② 封一：编制单位资格证书，如工程咨询资质证书、工程设计证书。③ 封二：编制单位的项目负责人、技术管理负责人、法人代表名单。④ 封三：编制人、校核人、审核人、审定人名单。⑤ 目录。⑥ 正文。⑦ 附图、附表、附件。

（2）报告文本的外形尺寸统一为A4（210mm×297mm）。

2.可行性分析报告编写内容的基本要求

通常，可行性分析报告的书面文本形式应包括标题、正文、落款及附件四个大部分。

（1）标题。可行性分析报告的标题一般采用公文的标题形式加上方案的名称，如《××轿车有限公司关于开发新产品Y系列发动机流水线的可行性分析报告》、《关于中马合资经营聚丙乙烯有限公司可行性分析报告》。

（2）正文。正文一般包括前言、主体和结论。

1）前言。前言也称为总论。它概要的说明可行性分析的总体情况，交代项目提出的背景和依据，简略介绍论证与项目设计方案的目的和意义以及主要工程的规模和范围，预计的经济效益和社会效益，存在的主要问题和建议。如某经济技术开发区管委会为三资企业项目拟订的可行性分析报告中总论部分有以下内容，可供参考：① 项目名称。② 项目主办单位及项目负责人。③ 中外合营各方的基本情况。④ 项目前期工作情况。⑤ 合营方式、投资总额、中外各方投资比例和投资金额。⑥ 合营期限。⑦ 可行性分析总概括和结论。

2）主体。这是可行性分析报告的重点部分。这部分要运用定量分析和定性分析的方法，在技术、经济等方面对项目进行论证和评价。其中的主要内容应包括以下几个方面。

① 市场分析和生产规模。首先，国内外市场情况的调查、分析和预测。要求联系价格可能发生的变化情况，进行市场供求情况的分析以及该项目产品所处的市场生命周期阶段分析。这里应包含有：A.市场容量的现状与前景。B.可替代产品的预测及由此可能引起的市场扩大情况，该项目现存或潜在的替代产品可能造成的影响。C.市场供求情况的长期发展趋势。D.目前市场饱和率、项目投产时的市场饱和率。该项目产品可能达到的市场占有率。

其次，产品方案和生产规模的选定及其理由。A.叙述产品方案：包括品种、规格、型号、性能、用途、质量标准和特殊要求，论述该产品方案选择的理由。B.经过对产品进行销售趋势分析、相关产品分析和产品普及率分析，判断该产品的经济生命期：如试销期、畅销期、饱和期、滞销期、淘汰期。C.分析产品价格水平、产品质量、产品功能、包装外观等情况，与国内外生产同类产品主要竞争对手的产品进行对比分析，判断该产品的竞争能力如何。D.销售渠道、销售方式及其他条件。E.市场需求对生产规模的影响。F.技术设备对生产规模的影响。G.资金、原材料、能源供应对生产规模的影响。H.生产规模对经济效益的影响。

最后，选定产品方案和确定生产规模。

② 物料要求及供应办法。A.对主要物料（包括原材料、辅助材料、维修材料、包装材料、配套件、燃料和动力等）的品种、规模、质量、数量的要求。B.对物料供应可靠性的分析。C.对物料供应来源的落实分析。D.物料的供应办法，国内可供数量的调查和落实措施，进口数量和渠道。E.物料供应的费用，包括价格、运费和仓储费用等。

③ 厂址选择与工程内容。A.对选定厂址的条件分析。B.需要场地总面积及总平面图草案。C.土建工程内容和工作量。

④ 引进技术与进口设备。A.引进国外技术情况，包括有效专利、专有技术及其先进适用性分析。B.进口国外设备的名称、型号、规格、数量、来源国别和厂商及国内外市场价格情况。C.国外技术服务内容和有关初步安排计划。D.消化、吸收、创新目标及措施。

⑤“三废”治理与安全防护。A.说明拟建项目生产过程中排出的废气、废渣、废水的名称、数量、浓度，并说明对水、空气、土壤的影响及对人体、动物、植物的毒害情况。B.简述“三废”治理方案。C.“三废”治理费用估算。D.劳动保护（防尘和防毒）措施方案。E.劳动保护和投资费用估算。F.安全（防火、防爆）方案。G.安全防护及投资费用估算。

⑥ 项目设计方案。A.全厂总平面布置图方案和运输规划方案。B.装置和装置区的投资估算。

⑦ 投资效益分析。A.项目总投资预算，包括固定资产投资、投资前支出和流动资金的预算。B.产品成本计算。C.资金来源的分析：合营各方的投资金额、投资比例和出资方借贷资金的来源、借贷的条件及利率、贷款偿付方式。D.经济效益分析，包括静态分析和动态分析：

a.静态经济效益指标。

劳动生产率

年净利润率=年净利润×100%÷总投资额

投资回收期=总投资额÷（年净利润+年折旧额）

中方投资利润率=中方年净利润×100%÷中方投资额

外方投资利润率=外方年净利润×100%÷外方投资额

资金利税率=（中方年净利润+营业税+所得税）×100%÷中方投资额

投资创汇率=中方年净外汇收入中方投资额×100%÷中方投资额

b.动态经济效益指标：企业盈利净现值额、企业获利指数、动态投资回收期、动态投资创汇率、内部收益率、盈亏平衡点、目标利润、敏感性（度）分析。

E.外汇平衡，包括外汇平衡表，平衡措施（提出两个以上可供替代的平衡方案）。

⑧ 企业组织、劳动定员和人员培训。

⑨ 项目实施计划与进度要求。A.签订合同、章程、协商董事会名单以及报批的计划进度。B.工程设计计划进度。C.引进技术、进口设备的计划进度。D.试生产和正式投产的计划进度；E.项目实施费用估算。

⑩ 项目技术经济效果的综合评价等。在论证时，重点要放在对关键点和难点的分析上，明确提出解决的具体措施和办法。如果是非可行性的方案，则要指出不可摆脱的不利因素，说明不能实施——不可行的理由；如果有弥补的办法，应提出有效的弥补措施。

3）结论。以结论作为结尾，就是通过上述的论证得出可行或不可行的结论。对项目各备选的可行性方案对比、筛选，最终选出最佳方案，以供决策者参考。可行性分析报告的结尾可按公文的结尾格式，写上“以上报告当否，请审批”或“以上报告是否可行，请批示”等。

（3）落款，包括单位名称、公章和报告的年、月、日。

（4）附件。根据需要附上必要的表格，如主要设备表、分项投资估算表、外部条件及物料供需要求表等，以及必要的附图，如工艺流程图、车间平面图等。

3.对可行性分析报告编制单位及人员资质的要求

可行性分析报告的质量取决于编制单位的资质和编写人员的素质。承担可行性分析报告编写的单位和人员，应符合下列要求：① 编制单位应具有经国家有关部门审批登记的资质等级证明。② 编制单位应具有承担编制可行性分析报告的能力和经验。③ 可行性分析人员应具有所从事专业的中级以上专业职称，并具有相关的知识、技能和工作经历。④ 编制单位及人员，应坚持独立、公正、科学、可靠的原则，实事求是，对提供的可行性分析报告质量负完全责任。

2.4.4 编制可行性分析报告应注意的问题

为确保向拟建项目的投资者提供可靠的决策依据，编写可行性分析报告应注意解决以下几个问题。

（1）从实际出发，按经济规律办事。编写可行性分析报告一定要从实际出发，以实事求是的态度，认真、全面、细致地做好调查分析工作，收集准确、可靠的数据，通过科学的分析和论证，冷静、中肯地评价有关项目建设的必要性和可行性，并选择技术上合理、经济上合算（有益）、经济风险尽可能小的最优方案和最佳时机，得出可靠的结论。这些既是职业道德的要求，也是政策和法律的规定。尤其要防止出现两种恶果：一是凭着主观愿望，为使某项工程能够上马，就在事先定好的框框里打转转，只讲有利的条件，有意掩盖潜在的不利因素，得出早已拟订好的结论。如果这样做有可能给投资者带来无可估量的巨大损失。二是为了否定某项工程方案，片面强调甚至夸大不利因素，少讲甚至不讲有利的条件，以致对有利于国民经济发展有很大影响的建设项目得不到及时立项。总之，必须从实际出发，实事求是，摆脱个人主观偏见，把一切情况写清楚，从而合乎逻辑地归纳出结论，以便投资者做出正确的决策。

（2）编写报告必须尽可能掌握与项目有关的专业知识。可行性分析是一项十分复杂和艰苦细致的工作，所要研究分析项目的内容涉及许多专业知识性很强的问题，为此必须组成一个专家小组。一般来说，专家小组在经济方面和技术方面的人员构成比例以3∶7为最佳。按联合国工业发展组织的要求，任何较大型项目的可行性分析小组的成员应该包括下列人员：① 1名工业经济专家；② 1名市场分析专家；③ 若干名精通拟建项目的工艺师或工程师；④ 1名机械师或工艺工程师；⑤ 1名土木工程师；⑥ 1名会计师。

由此可见，编写该项目的可行性分析报告的工作并非一个人所能承担的。同时编写报告的主持人必须掌握与项目有关专业知识，精心组织协调，才能保证可行性分析报告的编写质量。

（3）重视对不确定性因素的分析研究。可行性分析的核心是要求提供合乎理想而且可靠的对经济效益的评价。在对经济效益的论证过程中，所使用的数据，如产品成本、产品销售、利润额、贷款还本付息等资料，不管用何种方法得出，大部分都是来自预测和估算的，与将来实际情况会有相当大的出入，也就是说这些数据中含有不确定性的因素。这些不确定性因素的变化会影响项目的经济效益变动，给拟建的项目带来潜在的风险，可能会造成决策失误。这种对建设项目的一些不确定性因素变化而引起经济效益的变化及其变化程度的分析，称为不确定性分析。

预测和估算发生误差的原因很多，如技术和工艺的变化或重大突破，新产品、替代产品的出现及没有预见到的经济形势的变化等。为了分析弄清和减少不确定性对经济评价的影响，需要进行不确定性分析，以预测项目可能承担风险的程度，确定对项目经济评价的可靠性。

不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析及概率分析。具体分析的方法可参见第12章及其他相关著述中的内容。

2.4.5 一般工业项目可行性分析报告编制大纲

在此，按照原国家发展计划委员会审定发行的《投资项目可行性研究指南》的规定，我们以一般工业投资项目可行性分析报告的编制大纲为例，说明报告编制的具体要求，可供相关人员参考。一般工业项目可行性分析报告的编制大纲如下。

1.总论

（1）项目背景

① 项目名称

② 承办单位概况（新建项目指筹建单位情况，技术改造项目指原企业情况，合资项目指合资各方情况）

③ 可行性分析报告编制依据

（2）项目概况

① 拟建地点

② 建设规模与目标

③ 主要建设条件

④ 项目投入总资金及效益情况

⑤ 主要技术经济指标

（3）问题与建议

2.市场预测

（1）产品市场供应预测

（1）产品市场供应预测

① 国内外市场供应现状

② 国内外市场供应预测

（2）产品市场需求预测

① 国内外市场需求现状

② 国内外市场需求预测

（3）产品目标市场分析

① 目标市场确定

② 市场占有份额分析

（4）价格现状与预测

① 产品国内市场销售价格

② 产品国际市场销售价格

（5）市场竞争力分析

① 主要竞争对手情况

② 产品市场竞争力优势、劣势

③ 营销策略

（6）市场风险

3.资源条件评价（指资源开发项目）

（1）资源可利用量。矿产地质储量、可采储量、水利水能资源蕴藏量、森林蓄积量等

（2）资源品质情况。矿产品位、物理性能、化学组分，煤炭热值、灰分、硫分等

（3）资源赋存条件。矿体结构、埋藏深度、岩体性质，含油气地质构造等

（4）资源开发价值。资源开发利用的技术经济指标

4.建设规模与产品方案

（1）建设规模

① 建设规模方案比选

② 推荐方案及其理由

（2）产品方案

① 产品方案构成

② 产品方案比选

③ 推荐方案及其理由

5.场址选择

（1）场址所在位置现状

（1）场址所在位置现状

① 地点与地理位置

② 场址土地权属类别及占地面积

③ 土地利用现状

④ 技术改造项目现有场地利用情况

（2）场址建设条件

① 地形、地貌、地震情况

② 工程地质与水文地质

③ 气候条件

④ 城镇规划及社会环境条件

⑤ 交通运输条件

⑥ 公用设施社会依托条件（水、电、气、生活福利）

⑦ 防洪、防潮、排涝设施条件

⑧ 环境保护条件

⑨ 法律支持条件

⑩ 征地、拆迁、移民安置条件

（3）场址条件比选

② 建设投资比选

① 建设条件比选

③ 运营费用比选

④ 推荐场址方案

⑤ 场址地理位置图

6.技术方案、设备方案和工程方案

（1）技术方案

① 生产方法（包括原料路线）

② 工艺流程

③ 工艺技术来源（需引进国外技术的，

应说明理由）

④ 推荐方案的主要工艺（生产装置）流程图、物料平衡图、物料消耗定额表

（2）主要设备方案

① 主要设备选型

② 主要设备来源（进口设备应提出供应方式）

③ 推荐方案的主要设备清单

（3）工程方案

① 主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案

② 矿建工程方案

③ 特殊基础工程方案

④ 建筑安装工程量及“三材”用量估算

⑤ 技术改造项目原有建、构筑物利用情况

⑥ 主要建、构筑物工程一览表

7.主要原材料、燃料供应

（1）主要原材料供应

① 主要原材料品种、质量与年需要量

② 主要辅助材料品种、质量与年需要量

③ 原材料、辅助材料来源与运输方式

（2）燃料供应

① 燃料品种、质量与年需要量

② 燃料供应来源与运输方式

（3）主要原材料、燃料价格

① 价格现状

② 主要原材料、燃料价格预测

（4）编制主要原材料、燃料年需要量表

8.总图运输与公用辅助工程

（1）总图布置

1）平面布置。列出项目主要单项工程的

名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程

顺序和布置方案

2）竖向布置

① 场区地形条件

② 竖向布置方案

③ 场地标高及土石方工程量

3）技术改造项目原有建、构筑物利用情况

4）总平面布置图（技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置）

5）总平面布置主要指标表

（2）场内外运输

① 场外运输量及运输方式

② 场内运输量及运输方式

③ 场内运输设施及设备

（3）公用辅助工程

1）给排水工程

① 给水工程。用水负荷、水质要求、给

水方案

② 排水工程。排水总量、排水水质、排

放方式和泵站管网设施

2）供电工程

① 供电负荷（年用电量、最大用电负荷）

② 供电四路及电压等级的确定

③ 电源选择

④ 场内供电输变电方式及设备设施

3）通信设施

① 通信方式

② 通信线路及设施

4）供热设施

5）空分、空压及制冷设施

6）维修设施

7）仓储设施

9.节能措施

（1）节能措施

（2）能耗指标分析

10.节水措施

（1）节水措施

（2）水耗指标分析

11.环境影响评价

（1）场址环境条件

（2）项目建设和生产对环境的影响

① 项目建设对环境的影响

② 项目生产过程产生的污染物对环境的影响

（3）环境保护措施方案

（4）环境保护投资

（5）环境影响评价

12.劳动安全卫生与消防

（1）危害因素和危害程度

① 有毒、有害物品的危害

② 危险性作业的危害

（2）安全措施方案

① 采用安全生产和无危害的工艺和设备

② 对危害部位和危险作业的保护措施

③ 危险场所的防护措施

④ 职业病防护和卫生保健措施

（3）消防设施

① 火灾隐患分析

② 防火等级

③ 消防设施

13.组织机构与人力资源配置

（1）组织机构

① 项目法人组建方案

② 管理机构组织方案和体系图

③ 机构适应性分析

（2）人力资源配置

① 生产作业班次

② 劳动定员数量及技能素质要求

③ 职工工资福利

④ 劳动生产率水平分析

⑤ 员工来源及招聘方案

⑥ 员工培训计划

14.项目实施进度

（1）建设工期

（2）项目实施进度安排

（3）项目实施进度表（横线图）

15.投资估算

（1）投资估算依据

（2）建设投资估算

① 建筑工程费

② 设备及工器具购置费

③ 安装工程费

④ 工程建设其他费用

⑤ 基本预备费

⑥ 涨价预备费

⑦ 建设期利息

（3）流动资金估算

（4）投资估算表

① 项目投入总资金估算汇总表

② 单项工程投资估算表

③ 分年投资计划表

④ 流动资金估算表

16.融资方案

（1）资本金筹措

① 新设项目法人项目资本金筹措

① 新设项目法人项目资本金筹措

（2）债务资金筹措

（3）融资方案分析

17.财务效益分析

（1）新设项目法人项目财务效益分析

1）财务评价基础数据与参数选取

① 财务价格

② 计算期与生产负荷

③ 财务基准收益率设定

④ 其他计算参数

2）销售收入估算（编制销售收入估算表）

3）成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

4）财务效益分析报表

① 财务现金流量表

② 损益和利润分配表

③ 资金来源与运用表

④ 借款偿还计划表

5）财务评价指标

① 盈利能力分析

A.项目财务内部收益率

B.资本金收益率

C.投资各方收益率

D.财务净现值

E.投资回收期

F.投资利润率

② 偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

（2）既有项目法人项目财务评价

1）财务效益分析范围确定

2）财务效益分析基础数据与参数选取

（1）新设项目法人项目财务效益分析

1）财务评价基础数据与参数选取

① 财务价格

② 计算期与生产负荷

③ 财务基准收益率设定

④ 其他计算参数

2）销售收入估算（编制销售收入估算表）

3）成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

4）财务效益分析报表

① 财务现金流量表

② 损益和利润分配表

③ 资金来源与运用表

④ 借款偿还计划表

5）财务评价指标

① 盈利能力分析

A.项目财务内部收益率

B.资本金收益率

C.投资各方收益率

D.财务净现值

E.投资回收期

F.投资利润率

② 偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

（2）既有项目法人项目财务评价

1）财务效益分析范围确定

2）财务效益分析基础数据与参数选取

18.国民经济评价

（1）影子价格及通用参数选取

（2）效益费用范围调整

① 转移支付处理

② 间接效益和间接费用计算

（3）效益费用数值调整

① 投资调整

② 流动资金调整

③ 销售收入调整

④ 经营费用调整

（4）国民经济效益费用流量表

① 项目国民经济效益费用流量表

② 国内投资国民经济效益费用流量表

（5）国民经济评价指标

① 经济内部收益率

② 经济净现值

（6）国民经济评价结论

19.社会效益评价

（1）项目对社会的影响分析

（2）项目与所在地相互适应性分析

① 利益群体对项目的态度及参与程度

② 各级组织对项目的态度及支持程度

③ 地区文化状况对项目的适应程度

（3）社会风险分析

（4）社会评价结论

20.风险分析

（1）项目主要风险因素识别

（2）风险程度分析

（3）防范和降低风险对策

21.分析结论与建议

（1）推荐方案的总体描述

（2）推荐方案的优缺点描述

① 优点

② 存在问题

③ 主要争论与分歧意见

（3）主要对比方案

① 方案描述

② 未被采纳的理由

（4）结论与建议

22.附图、附件、附表

（1）附图

① 场址位置图

② 工艺流程图

③ 总平面布置图

（2）附表

1）投资估算表

① 项目投入总资金估算汇总表

② 主要单项工程投资估算表

③ 流动资金估算表

2）财务效益分析报表

① 销售收入、销售税金及附加估算表

② 总成本费用估算表

③ 财务现金流量表

④ 损益和利润分配表

⑤ 资金来源与运用表

⑥ 借款偿还计划表

3）国民经济评价报表

① 项目国民经济效益费用流量表

② 国内投资国民经济效益费用流量表

（3）附件

① 项目建议书（或初步可行性分析报告）

的批复文件

② 环保部门对项目环境影响的批复文件

③ 资源开发项目有关资源勘察及开发的审批文件

④ 主要原材料、燃料及水、电、气供应的意向性协议

⑤ 项目资本金的承诺证明及银行等金融机构对项目贷款的承诺函

⑥ 中外合资、合作项目各方草签的协议

⑦ 引进技术考察报告

⑧ 土地主管部门对场址的批复文件

⑨ 新技术开发的技术鉴定报告

⑩ 组织股份公司草签的协议

链接——案例2-5

关于拟扩建140万kW火电站项目的可行性分析报告

1.概述

该工程项目所属电厂位于S省东部W市，该地濒江临海，沃野平坦，舟楫便利，素以轻纺工业、港口运输发达而称雄，是我国对外开放的沿海城市之一。但是，要内外开放，横向联合，能源的奇缺束缚着经济腾飞的翅膀。

有关W市能源情况的数据，如表2-9所示。

为解决电力供需矛盾，根据规划，国务院批准作为W市发电厂扩建工程的项目，建设规模为两台70万kW机组，可以缓和S省目前严重缺电局面，改善系统电源布局，加强电网结构，提高系统的稳定性和可靠性。对增加系统调峰能力，改善系统运行都是十分有利的。

该电厂在原有某电厂基础上建设，扩建条件好，水源、灰场燃料来源及运输等外部条件均已落实，环保措施可行并已经取得环保部门同意。该电厂扩建新增年燃煤量×万t，除该省地方煤矿供应×万t外，由外省供应给调煤×万t。

厂址的水文、地质、气象资料齐全，条件较好，并为续建两台35万kW机组留有余地。

2.基本数据

（1）主要技术数据。

① 厂区占地面积：12公顷；施工用地面积：10公顷。

② 工程量：钢材12.3t，木料130m3，水泥27.8t，挖土方301m3，填方112m3。

③ 施工进度：198×年3月现场施工准备开始，198×年6月基础打桩至1号机投产共18个月，至2号机投产正式商业发电共28.5个月。

④ 单位建设周期：××天/万kW。

⑤ 单位造价：发电工程×元/kW。

⑥ 施工高峰平均人数：共×××人，土建××人，安装××人。

⑦ 发电标准煤耗：××g/度。

⑧ 煤种：褐煤，设计煤种低位发热量：×××大卡/kg。

⑨ 厂用电率：×%。

⑩ 线损率：×%。

⑪ 发电利用小时数：×××h。

⑫ 固定资产形成率：×%。

⑬ 基本折旧率：×%。

⑭ 贷款偿还期：5.6年，在此期间，基本折旧费的还贷比例为×%。

⑮ 职工人数：暂定634人。

⑯ 年平均工资：865元/（人·年）。

⑰ 设备大修折旧率：不计，适当增加材料和其他费用。

⑱ 企业留利：还贷前×%，还贷后×%。

⑲ 税金：产品税按销售收入的×%；城市维护建设税为产品税的3%；所得税按开放城市中的合资企业待遇缴纳。

⑳ 经济年限：15年。

售电价格：×元/度。

（2）投资构成。工程投资总概算如表2-10所示。

（3）分年度投资计划。根据总投资额、建设进度及与外商所签的交货合同，并按照国家计划要求，制定分年度投资计划如表2-11所示。

（4）资金来源。工程总投资890万元，其中成套设备及部分主材贷款56万美元，由美国大通银行以出口信贷支付，按年利率6.5%复利计算；建设费用及输变电工程所需费用由S省和W市统筹集资，贷款额90万元，其中S省筹55万元，W市筹35万元，均按利率6%复利计算。

3.财务效益分析

（1）产品成本。产品成本是指售电总成本，包括发电成本和供电成本两部分，按国家水电部现行的财务制度和规定计算。还贷期正常生产年份成本计算如表2-12所示。

电厂还款期间，在享受中外合资企业待遇的情况下，发电成本可随燃料价格和外汇比价浮动。售电价格在发电成本的基础上每度加价0.013元。因此包括加价部分，并考虑到供电成本，售电成本为0.23元/度。当然，在10年后固定资产折旧提完，工程贷款本息还清，成本将随之大幅度下降，估计为0.18元/度。按年通货膨胀率7.5%计算，成本调整为×元/度；按年通货膨胀率8.5%计算，成本调整为×元/度。由此可见，还贷期后，工程将为社会提供更为廉价的电力，社会效益也会提高。

在电厂的产品成本中，变动费用包括燃料、水费、购入电力费；固定费用包括材料费、工资（计时）、基本折旧、提取大修理费、其他费用（包括利息支出、办公费、差旅费等）、职工福利基金等。工程投产后，必须保证安全运行，提高发电能力，搞好省煤节电，降低生产成本。

（2）销售收入、税金、利润计算。根据水电部规定，销售收入、税金、利润计算如表2-13所示。

1）销售收入与企业利润的计算。

① 年销售收入=年售电×单位售电价格

=年发电量×（1-厂用电率）×（1-线损率）×电价=×亿元

② 年企业利润=年销售收入-年总成本=×亿元

2）税金的计算。根据国务院函×号文件和《中华人民共和国中外合资经营企业所得税法》及其实施细则等文件规定，工程进口的机器、设备、零部件和其他物品，免征关税和工商统一税；在销售电力后，按销售收入的15%缴纳工商统一税；所得税从获得年起头两年免征，第3～5年减半，第6年起为33%；免征建筑税等。另外，加征产品税的1%～3%为城市维护建设税。

（3）偿还借款资金及偿还平衡计算。偿还借款资金包括扣除企业留利后的发电利润和可用于还款的基本折旧。资金还款借款如表2-14所示。

国内借款按年计息，建设期利息按复利计算至项目投产后支付。每笔借款发生当年均假定在年中支用，按半年计息，以后年份按全年计息。

（4）现金流量分析。

1）静态分析。逐年现金流量如表2-15所示。累计净现金流量为××万元。由现金流量表计算的指标包括以下几个。

① 建设开始年算起的投资回收期（Pt）=（累计净现金流量开始出现正值年份数）-1+（上年累计净现金流量的绝对值）/当年净现金流量=×（年）。

即×年零×个月

② 自投产开始年算起的投资回收期=投资总额/（净利润+税金+利息支出）=×（年）

即×年零×个月。

③ 投资收益率 =（净利润+年利息支出）/投入资本×100%=×%。

根据国家有关部门要求，工业部门的静态投资收益率应为×%～×%，电力工业30多年的平均投资收益率为×%，可见，该工程的该项指标因高于行业平均值，是符合要求的。

④ 净利润 = 净利润×100%/销售收入 =×%。

从以上指标可以看出，该工程投产后，偿债能力和创利能力较强，因此，在电力需求紧张、市场很大的情况下，暂时的高价电力，不仅使工程上马后生命力旺盛，并且在还贷期后，竞争能力随之增强，经济效益前景较好。

2）动态分析。

① 动态投资回收期=-log（1-Ii/A）/log（1+i）=×年。

② 财务净现值（FNPV）。由于我国尚无政府统一规定的基准贴现率（注：这是按可行性分析当时的情况）。根据国外的经验，并考虑到投资方案大多带有一定的风险和不确定性，基准贴现率应高于贷款利率的×%，即×%+×%=×%。为了便于计算，暂定为×%。

净现值（×%贴现率）=×万元＞0，所以该方案是可以接受的。

③ 财务内部收益率（FIRR）。财务内部收益率计算如表2-16所示。

FIRR=i1+NPV1×（i2-i1）/（NPV1+|NPV2|）=×%

财务内部收益率为×%，大于基准收益率ic=×%，因此，该方案是可取的。

（5）财务平衡分析。

1）从利润表中可见，投产第1年销售利润为×万元，第2年达到设计生产能力销售利润为×万元，计算期销售利润总额为×万元，其中发电利润总额为×万元。

根据利润表计算的评价指标：

① 投资利润率 =×%。

② 投资利税率 =×%。

2）固定资产借款总额为×万元，共付借款利息×万元，偿还期×年，还贷能力强。

3）从财务平衡表2-17可见，整个计算期×年，除初偿还国内外借款本金和利息外，上缴销售税金×万元，所得税×万元，企业盈余资金仍可达×万元。

（6）不确定性分析。

1）盈亏平衡分析。企业盈利大小，取决于成本的高低和产量的大小，产量除直接影响盈利大小外，还通过影响成本而间接影响盈利。

根据表2-18及国家水电部的统一规定，在电厂的产品成本中，该项目预计固定费用为×万元，变动费用（单位）为×元/度，售电价为×元/度，及单位销售税金×元/度。

用产量表示的盈亏平衡点为：

BEP（产量）=年固定费用/（单位产品价格-单位产品可变成本-单位产品销售税金）=×（万元）

该项目必须在商业性发电×年后，开始还本付息，并要在×年内全部还清整个建设期和还贷期的贷款本息。为此，至少保证每年实现目标利润×万元，这样，盈亏平衡点为：

盈亏平衡点=年固定费用+年实现利润/（单价-单位产品可变成本-单位产品销售税金）=×%

2）敏感性分析。根据电力工业达产期短的特点，在不确定性分析中应重点进行敏感性分析，我们选择了电价、设备利用小时、总投资、建设工期等，分别估计它们可能变化的范围和对投资效果的影响。

① 对静态投资收益率的敏感性分析。已求得投资收益率为×%。选取还贷期正常生产的中间一年作为规划目标年，并选取了售电价格、设备利用小时、投资额、外汇汇率和燃料价格五个敏感因素按±10%、±20%的不确定性，分别计算新的投资收益率。由表2-19可见，电价变动±×%，投资收益率波动±×%，投资收益率波动为±×%～×%，可视做中度敏感，应努力在保证质量的前提下降低造价。而外汇汇率、燃料价格变动±×%，投资收益率平均波动±×%左右，可见静态投资收益率对这两个因素不太敏感。

② 动态投资收益率，即内部收益率的敏感性分析。动态内部收益率的敏感性分析仍采用售电价格等五个敏感因素在变化分别为±10%～±20%以及平均±1%的变化率时看其对内部收益率的影响。

由表2-18和表2-19所示，用静态、动态两种不同方法计算投资收益率变动趋势十分相似（也可用图表示，略），作为一项综合性评价指标，静态敏感性分析较为简便、明了，历来为大家所接受；动态敏感性分析由于考虑了时间因素，收益率较静态收益率为低，各因素变动后对内部收益率的影响也相应减少了，与今后的实际变化趋势更相一致。

4.项目的国民经济分析

（1）基础数据的调整。

① 修正汇率。根据世界年通货膨胀率及实行浮动汇率后美元成为一种软货币而日渐趋软的趋势的形式，美元与人民币的比价在未来五年后，将由×:×上升为×:×。因此，该工程投资中，×万USD =×万元。工程总投资拟按×万元计算。

② 影子成本。影子成本如表2-20所示。

③ 影子价格。

影子价格=单位生产成本+单位经营利润

式中，单位生产成本为×元/度；单位经营利润=净利润税金÷年发电量=×元/度。所以，影子价格为×元/度。

（2）国民经济动态分析评价。

① 经济现金流量分析。对基础数据调整后，编制了全部投资和国内投资经济现金流量表（略）。

② 经济净现值和经济内部收益率。由经济现金流量表计算经济内部收益率（EIRR）为×%，经济净现值（ENPV）为×元＞0，该工程从国家角度考虑也是可行的。

（3）项目的社会效益分析。

① 社会收益和社会投资收益率

社会收益=企业利润+销售税金=×万元

　　社会投资收益率=社会收益/总投资×100%=×%

这项指标虽低于经济内部收益率，这是因为还贷期中第×年只有×%的生产能力而影响了社会收益总额，若目标贴现率取×%～×%的平均值，则可认为是符合要求的。

② 就业效果和劳动生产率。

投资就业效果系数=总就业人数/项目总投资=×人/万元

　　　　全员劳动生产率=销售收入/职工人数=×万元/人

可见，就业效果并不理想，但劳动生产率指标却是很高的。

③ 缓解缺电矛盾，间接效益十分显著。

5.综合评价

该项目财务效益分析的各项指标较好，财务内部收益率为×%，高于基准收益×%；在贴现率为×%时的财务内部收益率为×%，高于基准收益×%；在贴现率为×%时的财务净现值为×万元，大于零；投资回收期为×年（静态）和×年（动态），不确定性分析具有一定抗风险能力，因此该项目的建设从财务上是可行的。

该项目国民经济分析各项指标也较好，经济内部收益率为×%，高于社会折现率；经济净现值以×%的利率贴现时为×万元，大于零，并且提供就业机会、缓和缺电矛盾等间接效益也十分显著。

因此，该项目的建设从国民经济角度看，应是可行的。

【案例点评】项目详细可行性分析也叫可行性分析（或可行性研究，简称可研），是在项目决策前对项目有关的市场与工程、技术、经济等各方面条件和情况进行详尽、系统、全面的调查、研究和分析，对各种可能的建设方案和技术方案进行详细比较论证，并对项目建成后的经济效益、国民经济和社会效益进行预测和评价的一种科学分析过程和方法，作为建设项目投资决策的基础，它是项目进行技术、经济、社会和财务方面评估和决策的依据，是项目具体实施（进行建设和生产）的科学依据。因此，这个阶段是进行详细、深入的技术经济分析的论证阶段。对于拟上马新建的工业生产项目如何进行可行性分析，一般应在对项目进行深入、细致的技术经济论证的基础上对多种方案进行比较和优选，并就项目投资最后决策提出结论性的意见。故在内容上，应能满足作为项目投资决策的基础和重要依据的基本要求。

虽然项目详细可行性分析所涉及的内容很多，但可行性分析的基本内容通常可概括为四大部分：一是产品的市场调查和预测研究，这是可行性分析的先决条件和前提，它决定了项目投资建设的必要性，是项目能否成立的最重要的依据。二是物质技术方案和建设条件，从资源投入、厂址、技术、设备和生产组织等问题入手，这是可行性分析的技术基础，它决定了建设项目在技术上的可行性。是实现项目作为目标载体的物质保证。三是对经济效果的分析和评价，说明项目在经济上的“合理性”和“有益性”，它是决定项目应否投资的关键，因此也是项目可行性分析的核心部分。四是对项目可能产生的社会和环境影响进行的分析，这是保证项目有良好社会和环境效益的前提条件，特别是对于那些具有重大影响的投资项目，则是必不可少的关键环节。可行性分析就是从以上四大方面对建设项目进行优化研究，并为项目投资决策提供科学依据的。

案例2-5通过改扩建项目可研报告的介绍提供了一个与新建项目相互联系又在各自侧重点上有所区别的进行以经济性为主的详细可行性分析的基本模式。作为工业生产投资项目的一种常用情形，该案例是在原有电厂条件基础上通过扩建，以达到新生产规模的火电站项目，案例报告的内容反映了对于老项目进行扩建在项目前期做可行性分析的各项基本要求，各项分析程序与内容深度的表达按照实际需要都较客观、到位，具有较强的可操作性。在实际运用时或与对类似项目进行可行性分析的过程中具有重要的代表性。通过案例可以看出，对此类扩建项目做前期可行性分析，要在市场需求旺盛——电能奇缺的前提下，从分析项目所涉及的物质技术条件入手，重点对项目的经济性——包括企业财务效益和国民经济效益方面进行多角度、深入的论证，才能抓住项目详细可行性分析要解决的关键问题，给投资者做出理性决策以明确、有说服力的理论依据。该案例提供的改扩建项目可行性分析的基本步骤和分析方法较好地反映了详细可行性分析在此类项目前期管理中的特点，对实际操作有一定的参考价值。

链接——案例2-6

中外合资澳迪药业有限公司药品生产经营项目可行性分析报告

编制可行性分析报告单位与人员（略）

目录

第1章 基本概况　　　　第7章 厂址选择

第2章 合资各方概况　　　　第8章 生产组织安排

第3章 市场分析和产品规划　　　　第9章 项目进度安排

第4章 生产工艺和设备选择　　　　第10章 总投资估算及资金筹措

第5章 物料供应安排　　　　第11章 财务效益预测分析

第6章 环境影响分析及劳动保护　　　　第12章 结论

第1章 基本概况

1.合资企业概况

合资企业名称：澳迪药业有限公司。

法定地址：（略）。

企业宗旨：根据《中华人民共和国中外合资企业法》及中国其他有关法律法规，按照平等互惠互利的原则，采用先进技术、设备和科学的经营管理方法，开发高新技术产品，加快发展医药事业，造福人民大众，锐意进取，努力拼搏，使医药产品品种、质量和价格更具有竞争力，获得更好的经济效益。

经营范围：合资企业从事××、××、××系列产品及其制剂产品的开发、生产和销售。

生产规模：合资企业建成×年后将达到年产××原料药×吨，××原料药×××吨，××系列产品制剂××亿片，年销售收入×××××万元。

2.合资各方名称

甲方：华澳制药厂。

注册国家：中华人民共和国。

法定地址：中国GD省JM市民生路9号。

法定代表：钟利民。

职务：厂长。

国籍：中华人民共和国。

企业性质：全民所有制。

主管部门：JM市医药管理局。

电话：（0×××）××××××。

电挂：××××。

邮编：××××××。

传真：（0×××）××××××。

乙方：华迪投资有限公司。

3.合资企业总投资、注册资本、各方出资方式、出资比例

合资企业总投资：4500万美元。

注册资本：4000万美元。

各方出资比例：甲方为3200万美元，占注册资本的80%乙方为800万美元，占注册资本的20%。

出资方式：甲方以有形资产（土地、厂房、设备）及无形资产（工业产权、专有技术、土地使用权）折旧3200万美元作为投资，乙方以现汇800万美元作为投资。

4.各方股本缴付期限

甲方：自合资企业领取营业执照之日起30天内投入合资企业。

乙方：自合资企业领取营业执照之日起30天内投入合资企业。

5.合资期限

自领取营业执照之日起20年。

合资企业的形式为有限责任，合资各方按所占注册资本比例分享利润和分担风险及亏损。

6.编制可行性研究报告的依据

该合资企业是由华迪投资有限公司筹组境外资本为投入国内的医药工业而组建的合资企业，根据国家、GD省、JM市的统一安排和组织，进行了如下工作：

199×年10月×日，编写了“中国火炬高技术产业开发基金”项目建议书（项目申报书）。

199×年11月××日，项目申报书经国家科委审批。

199×年12月××日至199×年12月××日，完成资产评估报告。

199×年12月××日，开始编写项目可行性研究报告。

7.项目基本数据（见表2-21）

综合经济指标（见表2-22）

9.项目承办概况

项目承办单位：华澳制药厂。

项目负责人：钟××，华澳制药厂厂长、高级经济师。

项目筹办组员：张××，华澳制药厂副厂长、经济师。田××，华澳制药厂总工程师、高级工程师。

　　　　　　　王××，华澳制药厂外经科科长、高级工程师。

　　　　　　　王×，项目经理、工程师。

　　　　　　　邹×，华澳制药厂技改处副处长、工程师。

　　　　　　　周××，华澳制药厂财务处副处长、会计师。

　　　　　　　张××，华澳制药厂计审室主任、会计师。

第2章 合资各方概况

1.甲方概况

华澳制药厂是一家具有35年历史的综合性制药企业，是中国医药行业的重点骨干企业，属国家大型二类企业。现有固定资产7亿元，厂区占地面积56万平方米，建筑面积13万平方米，拥有34个生产车间、9个辅助车间、7个营养品厂和3个药物研究所。职工15600余名，其中工程技术人员3780名，占24.3‰。

该厂有着稳定和高水平的管理基础，荣获国家医药局企业质量管理奖，被树为GD省医药行业的排头兵。新任领导班子基本上具有大专以上文化程度，上任一年全厂便实现销售收入、人均收入比上年增长53%以上，利税增长4.3倍以上，工业总产值2.7亿元，同时制定了工厂未来10年发展规划和新品开发滚动计划，员工凝聚力空前提高，企业境况蒸蒸日上。

该厂××药物的研制和开发能力强，已能生产7大类39种原料药和289种制剂品种，每年均有新品开发和工艺技术的改进突破，形成以国际高新技术水平优质产品开发和工艺技术的改进突破，构建起了以国际高新技术水平优质产品为龙头、具有较强竞争力的产品结构体系，有37种产品荣获199×年出口免检；××产品在市场拥有明显竞争优势；××产品属国家火炬计划“七五”重点科技攻关项目，现已投入生产推向市场，填补了国内空白。在1996年国家科委举办的“第四届中国新技术新产品博览会”上，××、××、××分别获得金奖和银奖。

该厂生产装备精良，从国外引进一整套具有20世纪80年代国际先进水平的制剂流水线；拥有先进生产工艺和检测手段，检测大楼××××平方米，检测人员均为大专文化程度，并定期参加培训；所有产品均按高于国家药典标准的企业内控标准组织生产，主要出口产品质量指标均达到或超过英、美、日药典标准。

拟合资产品中，××是国家科技火炬计划项目之一，××是国家医药局重点项目之一，××系列产品也是国家急需和市场畅销的优质名牌产品，符合行业规划和地方市局的要求。这些产品的共同特点在于都具有国际先进水平，经济效益好，市场前景和预期盈利水平可观。近三年的经营状况可见资产负债表、拟合资产品损益表及分配表、在建工程明细表、固定资产及累计折旧表、拟合资产品存货明细表等（略）。

2.乙方概况（略）

第3章 市场分析和产品规划

1.主要产品概况（略）

2.市场分析（略）

3.市场预测

预测1994—1997年各产品的产量、价格、出口量、出口价格、内销量、内销价格等（略）。

4.营销简述（略）

第4章 生产工艺和设备选择

1.工艺流程（略）

2.工艺水平分析（略）

3.设备选择（略）

4.新品开发（略）

第5章 物料供应安排

1.原辅材料供应安排

列表预测1994年、1995年、1996年的各产品原辅材料需求总量（略）。

2.能源动力

（1）企业现状

水：×××t/h。

电：××××kW/h。

蒸汽：××t/h。

（2）合资项目对能源的需求。

水：×××t/h。

电：××××kW/h。

蒸汽：×t/h。

根据合资企业对能源的需求，企业目前的电需增容××kW/h、水需新开深井6口。

3.运输

合资企业购进原辅材料、包装材料和运出成品，除由华澳制药厂运输车队解决外，需购进运输车辆17部。

第6章 环境影响分析及劳动保护

1.环境影响分析

（1）合资企业产品每年废水、废气排放量为3.3万t，均需进行处理达标后再排放。

（2）“三废”治理需进行二级处理，一级处理由各生产车间进行，二级处理由环保处理工程中心进行，并进行回收工作。

经过二级处理可达到排放标准，见“排放污物许可证”和“××项目环保影响报告表”（略）。

（3）环保设备清单（略）。

2.劳动保护

合资企业按照国家有关法律法规制定相应的劳动保护、劳动纪律、劳动安全和劳动卫生管理制度，并对职工实行相应的劳动保护待遇。

第7章 厂址选择

1.厂址

合资企业地址拟建在朝阳高新技术开发区内，有部分车间作为中方出资的位于现华澳制药厂内。

合资企业位于中国GD省JM市，北边有锦栗铁路和锦栗高速公路，南面有127国道，飞机场距工厂13.5km，交通运输十分方便。

合资企业新建车间坐落在国家级朝阳高新技术开发区内，可享受各种优惠政策。

2.厂区面积及布置（略）

第8章 生产组织安排

1.公司组织形式

根据《中华人民共和国中外合资经营企业法》的规定，合资企业实行董事会领导下的总经理负责制，正副总经理由董事会聘任。

合资企业董事会由7人组成，其中甲方委派4人，乙方委派3人。董事长由甲方出任，副董事长2人（甲、乙方各出1人），董事4人（甲、乙方各出2人）。董事会聘任总经理1人，副总经理2人，由甲方推荐。总经理负责合资企业的生产经营，并对董事会负责。

2.劳动定员

合资企业职工总数为436人，其中管理人员49人，工人387人。

公司组织机构及人员安排表（略）。

3.劳动力来源

人员来源主要从华澳制药厂现有人员中择优录取，不足部分按国家政策有关规定，由合资企业经JM市劳动人事部门公开向社会招牌。

4.人员培训

合资产前，组织管理人员、生产操作工人学习有关合资企业法及有关规定，学习生产工艺操作规程和岗位安全操作法，学习药品法、药品生产管理规范，进行定岗定员及安全教育，学习企业的各项规章制度及企业精神，为期3天。

附“合资企业组织机构人员安排表”、“合资企业人员安排表”等（略）。

第9章 项目进度安排（略）

第10章 总投资估算及资金筹措

1.总投资估算

该项目总投资为×××××万元（折合4500万美元），其中建设投资×××××万元（折合4000万美元），占总投资额的88.89%。

（1）建设投资部分组成。甲方以实物折价的建设投资为××××万元，具体项目见甲方提供的资产评估报告（略），无形资产折价为××××万元，计××××万元。乙方以现汇投入800万美元，折合人民币××××万元。

合资企业贷款人民币为××××万元。

（2）流动资金。经估算，流动资金需××××万元。

（3）建设期利息。合资企业在建设期应付利息约×××万元。

2.资金筹措

合资企业共需总投资为4500万美元，其来源为：甲方以有形及无形资产出资，折价××××万元，折合3200万美元；乙方以现汇出资800万美元，折合人民币××××万元。

第11章 财务效益预测分析

用于财务效益分析的报表见附件（略）。

1.关于财务分析报表的说明

（1）财务报表中涉及增值税的内容均按现行增值税有关规定进行财务处理。产品销售收入按价税分流计算，即不含增值税。

所得税方面，因为该合资企业为生产性企业且合资期限为××年以上，计算时第1年、第2年免征所得税，第3年、第4年、第5年减半缴纳，第6年开始按33%税率缴纳。

（2）折旧政策。

① 折旧方法：直线折旧法。

② 残值预计：残值率为10%。

③ 折旧年限：房屋、建筑物20年；机器、设备、交通运输工具10年；其他10年。

（3）无形资产摊销期为10年。

2.财务效益静态分析

（1）盈利能力分析。

① 投资利润率=年平均销售利润×100%/投资总额=××%

② 投资利税率=年平均销售利税×100%/投资总额=××%

③ 资本金利润率=年平均利润总额×100%/资本金总额=××%

④ 资本净利润率=年平均可分配利润×100%/资本金总额=××%

⑤ 销售利润率=利润总额×100%/产品销售收入=××%

⑥ 成本利润率=利润总额×100%/产品费用总额=××%

各项指标均高于行业平均水平，表明该项目盈利状况良好。

（2）财务现金流量分析。该项目累计现金流量为×××××××××××万元，且静态投资回收期较短，为4.8年，在不考虑货币的时间价值情况下是可行的，具体计算见现金流量表（略）。

（3）清偿能力分析。资金来源与运用计算见资金来源与运用表（略）。资产负债率、流动比率、速动比率见资产负债表（略）。

该项目无国外借款，国内借款在投资后按最大偿还能力计算还本付息。从贷款还本付息估算表可以看出，投产第6.3（动态）年即可还清除全部借款，表明项目具有良好的还债能力。

3.财务效益动态分析

该项目动态财务指标（全投资）计算。

（1）所得税前财务内部收益率=××%财务净现值（i = 14%）=×××××万元（2）所得税后财务内部收益率=××%财务净现值（i = 14%）=×××××万元

详见财务现金流量表（略）。

财务内部收益率均高于行业平均水平，说明该项目盈利能力较强。财务净现值均大于零，表明该项目在财务上可以接受。

4.不确定性分析

（1）盈亏平衡分析。该项目以生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP）为××%，从这

一指标看，该项目的平衡点较低，安全边际率较大，是可行的。参见盈亏平衡图（略）。（2）敏感性分析（见表2-23）。

从表2-23中可以看出，建设投资、销售收入是该项目最为敏感的因素，汇率和原材料价格相对来说不太敏感。

在项目可行区域内，允许销售收入降低、建设投资增加的幅度均超过××%。可见该项目具有一定的抗风险能力。见敏感性分析图（略）。

5.项目近年（1994—1999年）效益分析

鉴于该合资项目是边生产边建设，因此，在上述按惯例对该合资项目的财务指标进行分析的基础上，根据预测得出计划的效益如表2-24所示。

说明：① 产品销售收入是按价税分流计算的，即不含增值税。

② 销售税金按销售收入的3%计算，主要是指城市建设维护税。

③ 所得税按二免三减半计算。所得税为33%。

④ 盈余公积按税后利润××%计算。

⑤ P/E = 注册资本/当年可分配利润。

在表2-24中求得的P/E值已较为理想，该项目实施后的经济效益会高于同行业水平。而且正如前面已经说明过的，该报表对该项目的基本效益状况的反映仍偏保守。因此，综合以上财务效益分析，该项目从财务效益上讲是可以接受的。

第12章 结论

综合以上分析，对该项目得出以下结论。

（1）该项目采用国际基金形式筹组国际资本投资于国内医药工业企业，从事医药产品经营，符合国家发展医药工业、提高医药素质、开发高新技术的政策和利用外资的方向，解决了企业虽有高新技术和市场前景好的产品，但缺乏发展资金的问题，有利于医药行业与国际市场接轨，有利于企业转变经营机制，在国内外市场上形成较强的竞争能力。

（2）该项目承办单位华澳制药厂是中国医药行业骨干企业，有着较好的药品生产基础和企业经营管理素质。

（3）拟合资产品××是国家科技火炬计划项目之一、世界最畅销的××药物。××等系列产品在国内是优质畅销药物。××是国家医药局重点项目，在国内外有着广阔的市场前景。该项目所采用的生产技术在国内也居领先地位，有较强的竞争力。

（4）经过财务测算分析，该项目投资利润率为××%、内部收益率为××%、资本金利润率为××%，经济效益较好。用生产能力利用率表示的盈亏点为××%，保本生产能力与设计生产能力相差较大。敏感性分析表明，在项目可行区域内，允许销售收入降低、基本投资增加的幅度均超过××%，承担风险能力较强。

总之，以上有关市场、技术、财务、经济等方面的结论表明，该项目在技术上是先进的、适用的，在工艺上是可靠的，在经济上是合理的，项目实施条件比较成熟。因此，该项目是可行的。

【案例点评】该案例是对“中国火炬高技术产业开发基金”投资华迪药业系列产品开发生产经营进行前期项目管理的成果——详细可行性分析报告原型所做的简化缩写，在以利用外资发展企业或地方经济的中外合资经营项目的可行性分析中，该案例报告有一定的代表性和参考价值。

通常，以利用外资发展经济为目的在国内兴建的中外合资经营项目，按照详细可行性分析报告的编写规范，在明确投资方式、比例、外汇安排和收益与亏损负担办法的条件下，可以根据一般工业项目可行性研究的要求，从市场需求到物质技术条件、从财务效益到国民经济效益，就项目的经济性与社会效果评价等内容做出具体的说明（该案例即如此）。但需要注意的是，通常还应在详细可行性分析文本的最后附上有关合资各方所在国家（或地区）政府主管部门核发的营业执照副本、各方法定代表证明书、双方在合资前期一段时间的资产负债表、损益表，国内外市场需求情况调查和预测报告及产品外销比例、有关外国厂商的基本情况资料与外商技术交流及非正式咨询价格的有关资料等文件作为支撑（该案例从略）。

2.5 对项目可行性分析的再评价——项目评估原理与基本内容要求

2.5.1 项目评估的含义及依据

1.项目评估的含义

项目评估是由投资决策部门组织和授权给诸如国家开发银行、建设银行、投资银行、国防工程咨询公司或有关专家，代表国家或投资方（主体）对上报的建设项目可行性分析报告所进行的全面的审核和再评价。它是在项目可行性分析的基础上，由第三方（国家、银行或有关机构）根据国家颁布的政策、法规、方法、参数和条例等，从项目（或企业）、国民经济、社会角度出发，对拟建项目建设的必要性、建设条件、生产条件、产品市场需求、工程技术、经济效益和社会效益等进行的全面评价、分析和论证，进而判断其是否可行的一个评估过程。项目评估是项目投资前期进行决策管理的重要环节，其目的是审查项目可行性分析的可靠性、真实性和客观性，为银行的贷款决策或行政主管部门的审批决策提供科学依据。其主要任务是对拟建项目的可行性分析报告提出评价意见，对该项目投资的可行与否做出最终决策（取舍），确定最佳的投资方案。

项目评估作为一种对投资项目进行科学审查和评价的理论与方法，强调从长远和客观的角度对可行性分析进行论证并做出最后的决策。为此，应参照给定的目标，对项目的净收益进行审定，权衡利弊得失，寻找可替代方案；或为达到给定目标，在对项目可行性分析进行论证过程中，通过计算分析其净收益来确定最佳方案并得出最终结论。

2.项目评估的依据

通常，可以作为项目评估的主要依据，对项目可行性分析报告进行评估的有：① 项目建议书及其批准文件；② 可行性分析报告；③ 报送单位的申请报告及主管部门的初审意见；④ 项目（公司）章程、合同及批复文件；⑤ 有关资源、原材料、燃料、水、电、交通、通信、资金（含外汇），组织征地、拆迁等项目建设与生产条件落实的有关批件或协议文件；⑥ 项目资本金落实文件及各投资者出具的当年度资本金安排的承诺函；⑦ 项目长期负债和短期借款等落实或审批文件，以及借款人出具的用综合效益偿还项目贷款的函件；⑧ 必备的其他文件和资料。

若是项目贷款，则对于有关放贷机构而言，还需补充以下文件资料作为评估的依据：① 借款人近3年的损益表、资产负债表和财务状况变动表；② 对于合资或合作投资项目，各方投资者近3年的损益表、资产负债表和财务状况变动表；③ 项目保证人近3年的损益表、资产负债表和财务状况变动表；④ 银行评审需要的其他文件。

2.5.2 项目评估的基本要求与主要内容

1.项目评估的基本要求

按照我国现行政策和建设程序的规定，在项目投资的前期阶段，项目评估工作的主要内容是对项目可行性分析报告进行评估，具体来说，在可行性分析报告编制上报后，各级主管部门和综合计划部门对拟建项目尚未做出投资决策前，由决策部门组织或委托有资格的工程咨询机构、贷款银行（或单位）、有关专家，对上报的建设项目可行性分析报告进行全面的审核和再评价。其目的是审查和判断项目可行性分析的可靠性、真实性和客观性，对拟建项目投资是否可行并对最佳投资方案的确定是否合理提出评估意见，编写评估报告，作为项目投资最终审批决策的重要依据。

对拟建项目可行性分析报告的评估，主要应从三个方面进行论证：① 项目是否符合国家和地区有关政策、法令和规定；② 项目是否符合国家和地区的宏观经济意图，是否符合国民经济发展的长远规划、行业规划和国土规划的要求，布局是否合理；③ 项目在工程技术上是否先进、适用，在经济和社会效益上是否合理有效或有益。

要落实上述要求，项目评估人员必须从国家全局利益出发，坚持实事求是的原则，认真调查分析，广泛听取各方面的意见，对可行性分析报告中的基础资料、技术和经济参数进行认真审查核实，对拟建项目的评估意见尽量做到公正、客观和科学。具体要求是：① 审核可行性分析报告中反映的各项情况是否确实；② 分析项目可行性分析中各项指标计算是否正确，包括各种参数、基础数据、定额费率的选择；③ 从企业、国家和社会等方面综合分析和判断工程项目的经济效益和社会效益；④ 分析和判断项目可行性分析的可靠性、真实性和客观性，对项目做出取舍与否的最终投资决策；⑤ 编写项目的评估报告。

对某些大型建设项目而言，政府主管部门对其项目建议书也应进行评估，其程序和内容与对项目可行性分析的评估基本相同，只是重点对项目建设的必要性进行评估。

2.项目评估的主要内容

在可行性分析报告的基础上对工程建设项目进行的评估，其主要内容一般应包括以下几个方面。

（1）项目与企业概况评估。

（2）项目建设的必要性评估，即评估项目是否符合国家的产业政策、行业规划和地区规划，是否符合经济和社会发展需要，是否符合市场需求，是否符合企业的发展要求。为此：① 从国民经济和社会发展的宏观角度论证项目建设的必要性；分析拟建项目是否符合国家宏观经济和社会发展意图；是否符合市场需求和国家规定的投资方向；是否符合国家建设方针和技术经济政策；项目产品方案和产品纲领是否符合国家产业政策、国民经济长远发展规划、行业规划和地区规划的要求。② 产品需求的市场调查和预测。分析产品的性能、品种、规模、构成和价格，看其是否符合国内外市场需求趋势，有无竞争能力，是否属于升级换代的产品。③ 项目建设规模评估。根据产品的市场需求及所需生产要素的供应条件，分析项目的规模是否经济合理有益。

（3）对项目建设和生产条件的评估。

1）建厂条件和厂址方案评估。根据水文地质、原料供应和产品销售市场、生产与生活环境状况，分析项目建设地点的选择是否经济合理，建设场地的总体规划是否符合国土规划、地区规划、城镇规划、土地管理、文物保护和环境保护的要求和规定，有无多占土地和提前征地的情况，有无用地协议文件。

2）对资源、原材料、燃料及公用设施条件评估。分析在建设过程和建成投产后所需原材料、燃料、设备的供应条件及供电、供水、供热与交通运输、通信设施条件是否落实，有无保证，是否取得有关方面的协议和意向性文件，相关配套协作项目能否同步建设。

3）环境保护及其影响评估，主要看建设项目“三废”（废水、废气和废渣）治理是否符合保护生态环境的要求，项目的环境影响程度及其保护方案是否获得环境保护部门的批准认可。

4）项目所需的建设资金是否落实，资金来源是否符合国家有关政策规定、是否可靠。

5）生产条件评估，主要根据不同行业建设项目的生产特点，评估项目建成投产后的生产条件是否具备。例如，加工企业项目着重分析原材料、燃料、动力的来源是否可靠、稳定，产品方案和资源利用是否合理；交通项目则主要分析其是否有可靠的货运量。

（4）对工艺、技术和设备方案及人员组织的评估。

1）对拟建项目所采用的工艺、技术、设备的技术先进性、经济合理性和实际适用性必须进行综合论证分析。

2）分析项目采用的工艺、技术、设备是否符合国家的科技政策和技术发展方向，能否适应时代技术进步的要求，是否有利于资源的综合利用，是否有利于提高生产效率和降低能耗与物耗，并能提高产品质量。通过技术指标与国内外同类企业的先进技术进行对比分析，衡量项目技术水平的先进性。

3）最新技术和最新科研成果的采用情况是否先进、适用、安全、可靠，是否经过工业性试验和正式技术鉴定，是否已经证明确实成熟和行之有效，是否属于国家明文规定淘汰或禁止使用的技术或设备。

4）对于引进的国外技术与设备，应分析其是否成熟，是否确为国际先进水平，是否符合我国国情，有无盲目或重复引进情况；引进技术和设备是否与国内设备零配件和工艺技术相互配套，是否有利于“国产化”。

5）对于改扩建项目还应注意评估原有固定资产是否得到充分利用，采用新的工艺、技术能否与原有的生产环节衔接、配合。

6）建筑工程标准评估。论证采用的标准、规范是否先进合理，是否符合国家有关规定。论证建筑工程总体布置方案的比较优选是否合理，论证工程地质、水文、气象、地震、地形等自然条件对工程的影响和治理措施；审查建筑工程所采用的标准、规范是否先进、合理，是否符合国家有关规定和贯彻勤俭节约的方针。

7）实施进度评估。论证项目建设工期和实施进度、试车、投产、达产及系统转换所选择的方案及时间安排是否正确、合理。

8）项目组织、劳动定员和人员培训计划的评估。

（5）投资估算和资金筹措评估。主要评估投资额估算采用的数据、方法和标准是否正确，是否考虑了汇率、税金、利息、物价上涨指数等因素。资金筹措的方法是否正确，资金来源是否正当、落实，外汇能否平衡等。

（6）对项目效益的评估。

1）对拟建项目进行财务预测和财务、经济及社会效益评估，并在此基础上进行抵御投资风险能力的不确定性分析。

2）首先对评估项目效益所必需的各项基础经济数据（如投资、生产成本、利润、收入、税金、折旧和利率等）进行认真、细微和科学的测算和核实，分析这些数据估算是否合理，有无高估冒算、任意提高标准、扩大规模计算定额和费率等现象，或有无漏项、少算、压价等情况；看这些基础数据的测算是否符合国家现行财税制度和国家政策；还要论证资金筹措计划是否可行。

3）项目的财务效益评估。这是从项目的角度出发，采用国家现行财税制度和现行价格，测算项目投产后企业的成本与效益，分析项目对企业的财务净效益、盈利能力和偿还贷款能力，检验财务效益指标的计算是否正确，是否达到国家或行业投资收益率和贷款偿还期的数据基准，以确定项目在财务上的有益与可行性。具体评估涉及财务基本数据的选定是否可靠；主要财务效益指标的计算及参数选取是否正确；推荐的方案是否是“最佳或最优方案”。

4）项目的国民经济效益评估。通常从国家宏观的角度，在财务经济效益评估的基础上，重点对费用和效益的范围及其数值的调整是否正确进行核查，分析项目对国民经济和社会的贡献，检验经济效益指标（如经济净现值、经济内部收益率等）的计算是否正确，审查项目投入和产出采用的影子价格和国民经济参数测算是否科学、合理，项目是否符合国家规定的评价标准，以确定项目在经济上的合理、有益性。

5）社会效益和环境效益评估。对促进国家或地区社会经济发展，改善生产力布局，增加出口替代能力，项目带来的经济利益和劳动就业效果、提高国家、部门或地方的科技水平、管理水平和文化生活水平的效益和影响等进行评估。可按照项目的具体性质和特点，分析项目给整个社会带来的效益。如对促进国家或地区社会经济发展和社会进步，提高国家、部门或地方的科学技术水平和人民文化生活水平，对社会收入分配、劳动就业、生态平衡、环境保护与环境影响和资源综合利用等进行定量和定性分析，检验指标的计算是否正确、分析是否恰当，以确定项目在社会效益上的可行性。

6）不确定性分析与项目风险评估。这包括对项目评估的各种效益进行盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，以确定项目在财务上和经济上的主要风险因素及其敏感度，确定项目抵御投资风险的能力和项目风险的预防措施及处置方案，主要是测算项目财务经济效益的可靠程度和项目承担投资风险的能力，以利于提高项目投资决策的可靠性、有效性和科学性。

（7）对项目进行总评估。在全面调查、预测、分析和评估上述各方面内容的基础上对拟建项目进行的总结性评估，也就是通过汇总各方面的分析论证结果，进行综合分析，提出关于可否批准项目可行性分析报告和能否予以贷款等的结论性意见和建议，为项目决策提供科学依据。其中，对以下三类项目进行总评估时还应注意补充评估一些相关的内容。

1）对于利用外资、中外合资或合作经营项目，需要补充评估合资（或合作）外商的资信是否良好；项目的合资（或合作）方式、经营管理方式、收益分配和债务承担方式是否合适，是否符合国家有关规定；分析借用外资贷款的条件是否有利，创汇和还款能力是否可靠，返销产品的价格和数量以及内外销比例是否合理；分析国内匹配资金和国内配套项目是否落实。

2）对于国内合资项目需要补充说明评估拟建项目的合资方式、经营管理方式、收益分配和债务承担方式是否恰当，是否符合国家有关规定；认真审核项目经济效益评价依据的合法性和合资条件的可靠性。

3）对于技术改造项目需要补充评估对原有厂房、设备、设施的拆迁利用程度和建设期间对生产的影响；摸清企业生产经营和财务现状；对技改项目的性质、改造任务和改造范围进行严格界定；比较项目改造前后经济效益的变化，即比较项目进行技术改造和不进行技术改造的经济效益变化；对比与新建同类项目投资效益的差别；鉴定分析所采用的经济效益评价方法是否正确，效益和费用数据的含义是否适当；对因项目的增量效益不足所带动企业的存量效益的情况，还应进行企业总量效益的评估。

2.5.3 项目评估的工作程序

由于项目建议书和可行性分析报告应由各级项目审批单位委托有资质的工程咨询机构或项目贷款机构进行，故其以经济性为主的评估过程一般遵循下列基本的评估程序（见图2-4）。

1.了解评估项目，做好准备工作

工程咨询公司或项目贷款机构在接受或确定项目评估任务后，应及时组织力量参与待评估项目的有关调查、考察、文件编制和预审等工作，为开展评估工作做好准备；及时了解和分析建设单位（项目业主）或项目主管部门对项目产品方案、拟建规模、建设地点及资金来源等方面的初步设想，以及对项目投资和效益等方面的希望和要求，确定在评估中需要着重解决的问题，明确评估目标，以利于有针对性地开展评估工作和提高评估的效率和质量。

2.成立评估小组，制定工作计划

工程咨询公司或银行评估机构，根据国家（或地区）有关部门下达的委托评估项目的特点及其复杂程度，采取不同的评估方式，成立项目评估小组（或专家组），确定项目负责人。评估小组应包括经济、技术与市场分析等专业人员，并明确分工。评估小组应制定评估工作计划，进行工作安排，提出具体实施意见，以保证评估质量。在评估工作计划中应明确评估目的、任务、内容、时间进度、人员分工，以及评估报告的编写原则及细则等内容。

3.调查分析，收集资料，核查整理

通过事前调查收集评估资料，是项目评估的一项基础工作。

为做好此项工作，评估单位首先应认真审阅委托单位提供的作为评估依据的待评估项目的可行性分析报告和主管部门的审查意见等文件资料，加以查证核实，做进一步研究分析。检查文件资料是否齐全，有无缺漏；办理这些文件的手续是否完备；提供的文件是否合法，内容是否有效；核查资金、资源、原材料的供应是否落实可靠。如果发现有不符合国家有关规定和评估要求的，则可要求委托单位提供补充或修改的文件资料。

另外，还应根据具体项目评估内容和分析要求进行企业调查和项目调查，进一步收集必要的数据和资料，核实和补充评估工作中所需的情况、数据和资料。

企业调查是对承担建设项目的现有企业（项目业主）进行的调查，内容包括该企业（项目业主）的历史情况、生产规模、近年生产经营情况和财务情况，以及存在的问题。要求企业提供近期的会计、统计报表和评估所需的调查表等书面资料。

项目调查是向项目主管部门、商业和外贸部门，以及与项目有关的其他单位和设计咨询机构，调查和收集有关项目产品在国内外市场上的工艺技术、设备选型、产品价格和成本、原材料供应等方面的资料。对于利用外资和合资项目，还应对投资双方进行调查，着重对投资者的资信状况进行评估。

对于调查中收集的资料要查证核实、加工整理、汇总归类，使之真实、可靠、正确、具有系统性和完整性，以供评估时进行审查分析和编写评估报告之用。

4.审查分析，综合判断

评估单位收集到必要的文件资料并达到要求后，可正式开展评审分析和论证工作。在审查分析工作过程中，如发现原有资料不足，应继续调查和收集资料，予以必要的补充。

按照项目评估的内容对建设项目可行性分析报告进行审查分析、对企业和项目概况进行审查（包括对借款人做资信评估）、对市场和建设规模、工艺技术和设计分析、对项目财务数据预测、企业财务效益和国民经济效益的分析等各方面进行多方案比选、论证，归纳分析结果，说明评估项目建设的必要性，技术、财务效益的可行性和经济上的合理有益性，提出项目投资建设的可行方案或否定项目投资建设的总结性意见与建议。

在审查分析过程中，通常要注意以下问题：① 对所得资料在情况发生突然变化或在时间顺序、数据异常时，要和同行业情况进行对比、核实，提出疑问；② 对发现的疑问和存在的问题进一步调查，找出原因，加以证实；③ 针对找出的原因，分析问题的性质，分析这些问题是主要的还是次要的，其原因的产生是源于内部还是源于外部，问题的存在是暂时的还是持续的，问题能改善还是不能克服，以及这些问题的发展趋势和变化情况。

经过审查分析得出数据资料，再去粗取精、去伪存真、由表及里地加以综合分析判断。在审查分析中，应遵循公正、客观和科学的原则，避免片面性和主观随意性。

5.编写评估报告

在完成各项审查分析和综合判断后，评估单位应根据调查和审查分析结果，编写拟建项目可行性分析报告的评估报告。评估报告中要对可行性分析报告中提出的多种方案加以比较论证和评估，推荐1～2个最佳的投资建设方案。

银行对贷款项目评估报告内容的要求，应在全面评估的基础上，侧重评估贷款项目的投资估算与资金来源、财务经济效益和偿还能力、银行效益与风险防范能力，并对拟建项目的借款人进行资信评估，主要是评估借款人的经济地位，法定代表人素质和领导班子整体素质，主要投资者的生产经营、资产负债及偿债能力、信用和发展前景。通过综合论证分析，判断借款人的资信优劣，说明企业资信等级及评价单位的情况，其目的是优化信贷资产结构、提高信贷资产质量、防范和减少贷款风险，以保障信贷资金的效益性、安全性和流动性。

2.5.4 项目评估与可行性分析的关系

1.项目评估与可行性分析的一致性

（1）两者均处于项目投资的前期，都是在投资决策前为项目实施所进行的技术经济分析论证工作，都是前期工作中不可缺少的重要准备工作阶段，是关系到项目的生命力及其在未来市场的竞争能力的重要步骤，是决定项目投资成败的重要环节。

（2）两者都是投资项目决策前的技术经济分析，其目的均是为了实现项目投资决策的科学化、民主化和规范化，减少投资风险和避免投资决策失误，促使项目投资效益的提高。

（3）两者的基本原理、内容和方法也是相同的，都是运用国家已规范化的评价方法和统一颁布的经济参数、技术标准和定额资料，采用同一衡量尺度和判别基准，通过产品的市场调查预测、建设条件和技术方案的工程经济分析论证，以及项目未来经济效益与社会效益的科学预测，判断项目投资的有益性、可行性和合理有益性，形成供取舍的抉择性意见。

2.项目评估与可行性分析的差异性

（1）概念与作用不同。可行性分析是在投资决策前对工程建设项目从技术、经济和社会各方面进行全面的技术经济分析论证的科学方法，其分析结果形成的可行性分析报告是项目投资决策的基础，为项目投资决策提供可靠的科学依据。

项目评估是对项目可行性分析报告进行的全面审核和再评价的工作，审查与判断的是项目可行性分析的可靠性、真实性和客观性，对拟建项目投资是否可行和确定最佳投资方案要提出评估意见，编写评估报告，作为项目投资最终审批决策的主要依据，它为项目决策者（或上级主管部门）提供结论性意见，具有一定的权威性和法律性。

（2）执行的单位不同。在我国，可行性分析通常是由投资主体（项目业主）及其主管部门主持和实施，或委托给有资质的工程咨询公司或设计单位等中介机构去执行，而委托的单位或机构的工作主要体现投资者的意见和建设目的，是为决策部门和投资主体服务的，并对项目业主负责。

而项目评估则是由决策机构（如国家或地区主管投资的综合计划部门）和贷款决策机构（如银行）组织实施或授权给专门的咨询机构（如中国国际工程咨询公司）或有关专家，代表国家和地方政府对上报的可行性分析报告进行评估。委托机构和人员在执行过程中应体现国家和地区发展规划的目标，贯彻宏观调控政策，对投资和贷款的决策机构负责。

（3）分析的角度和侧重点不同。可行性分析主要是从企业自身的角度，侧重于产品市场预测，对项目建设的必要性、建设条件、技术可行性和财务效益的合理性进行分析研究，估量项目的盈利能力并决定其取舍，因此着重于项目投资的微观效益。

而项目评估若是由国家（或地方）的投资决策部门和国家开发银行（管理政策性投资项目的单位）主持，因其担负着国家宏观调控的职能，故将更多地站在国家的立场上，依据国家、部门、地区和行业等各方面的规划和政策，对项目可行性分析报告的内容和报告的质量（如数据的正确性、计算的理论依据和结论的客观、公正性）进行评估，综合考察可行性分析的社会经济整体效益，侧重于项目投资的宏观效益。

与此同时，由商业性的专业投资银行所做的项目评估，由于受贷款风险机制约束，考虑到项目投资贷款的安全性和提高贷款资金的利用效率，因此，其对项目投资的评估，除了应符合国家宏观经济发展的前提外，还必然讲求项目投资效益中的银行收益，就是重视借款企业的财务效益和偿还借款能力的评估。

（4）报告撰写的内容格式和成果形式不同。可行性分析报告主要包括总论、产品市场预测、建设规模分析、建设条件和技术方案论证、项目经济效益分析评价和结论与建议等10个方面的内容。报告中还应附有分析工作的依据、市场调查报告、厂址选择报告、资源信息报告、环境影响报告和贷款意向书等技术性和政策性文件。

项目评估报告则主要从项目建设必要性、建设与生产条件、技术方案、经济效益和项目总评估5个方面进行评估，对可行性分析报告的全部情况的可靠性进行全面的审核。此外，项目评估报告还要分析各种参数、基础数据、定额费率和效果指标的测算与选择是否正确，并且要求在报告中必须附有关于企业资信、产品销售、物资供应、建设条件、技术方案专利与生产协作、资金来源等一系列的证明和协议文件，以判断和证实项目可行性分析的可靠性、真实性和客观性，以利于决策机构对项目投资提出决策性建议。

（5）在项目管理工作中各自所处的阶段和地位不同。可行性分析工作是处于投资前期的项目准备工作阶段，它是根据国民经济长期规划、地区与行业规划的要求，对拟建项目进行投资方案规划、工程技术论证、社会与经济效益预测和组织机构分析，并经过多方案的计算、分析、论证和评价，为项目决策提供可靠的科学依据和建议，属于项目规划和预测工作，而且是项目决策活动中不可忽略的重要步骤，是投资决策的首要环节，为项目决策提供了必要的基础。

项目评估是处在前期工作的项目审批决策阶段，是对项目可行性分析报告提出评审意见，最终确定项目投资是否可行，并选择最佳投资可行方案。项目评估是投资决策的必备条件，为决策者提供直接的、最终的决策依据，具有可行性分析工作所不能替代的更高的权威性。

3.项目评估与可行性分析之间的相关性

作为投资决策过程中的两大基本步骤，两者相辅相成、先后有序、彼此映照、不可或缺。

（1）可行性分析是项目评估的对象和基础。项目评估应在可行性分析的基础上进行。

（2）项目评估是使可行性分析的结果得以实现的前提。可行性分析的内容和成果必须要通过项目评估的抉择性建议来实现最终的取舍。因此，项目评估的客观评审结论是实现可行性分析所做的投资规划的前提。

（3）项目评估是可行性分析的延伸和再评价。鉴于项目评估是对可行性分析报告的各方面情况所做的进一步论证和审核，因此它是可行性分析工作的自然延伸和对其进行的再研究。

链接——案例2-7

对开设一间浴室项目的可行性分析论证

申城和平街道公园内坚持锻炼身体的5位下岗工人，一天在晨练后的闲聊过程中，议论起了再就业的问题。A女士说：“我今年只有40多岁，身体健康，下岗后待在家里真没劲，很想找份工作。”B先生说：“对，我也有同感，50多岁的男同志，坚持上班没问题，可惜文化程度低了点儿，再找工作也不容易。”C先生说：“各级政府对我们这批年龄大、文化程度低的下岗工人再就业中的困难是了解的，专门设立了‘4050工程项目’，帮助我们再就业。”D女士说：“在等待上级组织给我们介绍工作的同时，我们自己也应主动想想办法。”这一建议立刻得到包括E先生在内的大家的支持，他们马上找了个地方坐下来议论就业机会。

A女士首先发言，她建议开个理发店：“因为启动资金少，不能搞太高的技术。”

D女士说：“目前开理发店，多数是年轻人，他们理出来的发式比较新潮，有吸引力。”

E先生补充说：“我们小区已有三家小理发店，再开新店，生意会好吗？我建议开饮食店，做家常小炒，面条饺子，我们都内行。”

B先生说：“周围大小饮食店已有五六家了，加上临时流动的点心摊，还有多少市场空间？再加上办饮食店，要定期做身体检查，审批麻烦，营业时的食品卫生也极重要。”

D女士建议开一个面向中老年人的浴室，她胸有成竹地说：“我经过仔细观察，这几年人们住房条件改善，洗澡也不难。可是老年人的洗澡仍是一个社会难题。老人特别是有病老人，自己单独洗澡有困难，小辈甚至钟点工、保姆不会耐心负责地帮助老人洗澡，有的老人一提洗澡就发愁。”

B先生立即支持，说：“我家老父亲洗澡就有困难，我一个人搬不动，老婆、女儿帮不上忙，去年一年只洗了两次澡，说来真不好意思。如果我们办一个面向中老年人的浴室估计是一个受欢迎的项目。”

大家你一言我一语，最后比较一致的意见是发挥“4050”群体肯吃苦有爱心的优势，在小区内办一个小型浴室。推选D女士和B先生先做进一步调查，一周后拿出一个方案来再做讨论。

这5位下岗工人的议论，从理论上讲正是处于项目市场生命周期的第一阶段，被称做机会研究的工作。他们运用的是头脑风暴法，为再就业机会提出了很好的建议。接下来要做的就是对此项目进行初步可行性分析了。

一周后，5位下岗工人又聚在一起开会，D女士和B先生将他们调查到的情况以及初步设想（初步可行性研究结果）向大家做了报告。

D女士说：“经过需求调查，本小区共有4000户，60岁以上老人1800人，调查问询时，老人和小辈都表示支持办浴室，并提出两点建议：一是在退休者中聘请l～2位医务工作者，将洗澡、推拿、按摩、医务咨询结合起来，更受欢迎。二是面向老人，服务态度一定要好，要确保老人安全。”

B先生说：“经过对产品的市场摸底，目前淋浴设备有三种类型：燃气设施、电热水器设施、太阳能设施。三种设施各有利弊（见表2-25），本人建议采用燃气设施。”

经过讨论，大家认为选择燃气设施比较合理，预计投资费用（含淋浴设备、床、台子、椅子、空调等）12万元，每年营运成本（含房租、燃气、水电、税收、工资等）4万元，预计4年即能收回投资，5年净收益有4万元（见表2-26）。

投资回收期=累计净现金流量出现正值年份+（上年累计净现金流量绝对值÷当年净现金流量）-1=4+（4÷4）-l=4（年）

在此，D女士和B先生为了摸清该项目进行了充分的调查，提出的方案也较可行，但这只是初步可行性分析，而且只进行了静态分析，尚不能作为投资决策的依据。应该运用有关资金时间价值的理论再做进一步分析，才能使他们对项目经济性评价所提供的估算方案作为大家参与决策的依据。为此，需要做详细的可行性研究。

C先生表示，他的女儿在财经大学读MBA，正在学习项目管理，可以请女儿帮助做一份详细的可行性分析报告。大家很高兴，商定按现在的银行活期利率，用5%做贴现率，先预计未来5年的经济效益。由此得到下面的动态经济性评价（财务效益分析）方案。

1.净现值估算表

该项目的净现值（NPV）估算如表2-27所示。

动态投资回收期（Tp）=累计净现金流量出现正值年份+（上年累计净现金流量绝对值÷

当年净现金流量）-1=5+（1.0548÷30134）-l=4.34年≈4年4个月

由表2-27可以看出，5年累计净现值为2.0792万元。

2.盈亏平衡（BEP）分析

第一年的12万元投资，按5年平摊，每年固定费用2.4万元，可变费用每人8元，收费标准每人20元/次，保本点的顾客人数为X0。

保本点顾客人数X0=固定费用÷（单价-可变费用）=24000÷（20-8）=2000（人次）按设施规模，每天平均可供15人洗澡，一周工作6天，休息1天。

保本点价格（BEP）=（固定费用+人均可变费用×开放天数×每天人数）÷（开放天数×

每天人数）=（2400+8×313×15）÷（313×15）=39960÷4695=8.51（元）

（l）假定每位顾客收费20元，全年保本点的顾客为2000人次。

（2）假定每天保证能有15位顾客（全年4695人次），保本点的价格为8.51元。至此，他们得出了可以开办浴室的结论。

【案例点评】这是一个关于非工业的第三产业社会服务项目投资的可行性论证分析案例，在实际生活中具有一定的代表性。虽然办浴室是一个规模较小的项目，可以不做社会经济分析，但事实上，在兼做投资者的创业者们真正开始实施项目——开办浴室的过程中，会发现由于当初还有一些相关问题欠考虑，故实际发生的费用较预计的要大，因而效益也不会如设想的那样好。具体原因主要有：一是第一年12万元的投资资金来源在大家研究时并未落实，如果是向银行贷款的，还应计算利息。二是作为一份完整的可行性分析报告，只做净现值估算和盈亏平衡分析还是远远不够的。D女士和B先生为该项目所做的充分的调查研究，提出的方案虽然比较可行，但这只是初步可行性分析，而且只做了静态部分动态的分析，故此估算尚不能作为投资决策的依据。应该运用资金的时间价值理论做进一步分析，故而有待进一步思考和解决的应该是计算项目的内部收益率（或报酬率），并补充敏感性分析和环境影响报告。此外，对有关浴室作为特殊社会服务行业项目和下岗职工自谋职业办实体在当地是否可以享有的各种优惠政策的落实情况，以及浴室的具体位置（厂址）选择也都存在较大的问题，如浴室位置的好坏将直接影响客流量的大小，而各种优惠政策可能会节省（或减少）投资，从而直接影响项目预期经济效益的实现。

一份完整的可行性分析报告，需要研究者能够详细地从多个方面对项目的可行性从市场需求、物质技术条件到其经济性的盈利情况，甚至其社会效益等进行有针对性的比较综合和全面的分析，由于该案例只涉及了其中经济性的一些主要方面，故缺陷十分明显。事实上，若做项目评估，此项目的可行与否还存在其他方面有待补充完善的不少问题需要进一步加以解决。

2.6 项目评估的成果表达——项目评估报告的格式与编写要求及编制大纲

与可行性分析过程与结果类似，项目评估的成果也需要通过一定的载体形式有效地表达出来，项目评估报告就是这样一种有效的载体形式。它是在确定对某一具体拟建项目进行决策之前，在可行性分析报告的基础上，对项目建设必要性、建设与生产条件、技术方案、经济与社会效益和项目总评估5个方面进行的评估，是对可行性分析报告全部情况的可靠性进行全面的审核后所完成的最后的书面报告。

2.6.1 撰写项目评估报告的一般格式与内容要求

书面的项目评估报告是投资者、国家或地方综合部门与项目主管部门对项目进行投资决策的重要依据，也是贷款机构与银行参与投资决策和贷款决策的重要依据，是对项目实行监督管理的基础性资料。

由于建设项目的类型多种多样，建设项目性质、规模和行业各不相同，使得评估报告的内容和重点也各有侧重、不尽相同，但通常都应包括以下主要内容。

（1）报告的封面应写上“×××项目评估报告”的字样，写明评估单位的全称及报告完成的时间，在第一、二页上分别说明“评估小组人员名单及分工”和“评估报告目录”。

（2）正文部分：① 总论与项目概况；② 建设必要性评估；③ 建设及生产条件评估；④ 技术评估；⑤ 基础财务数据预测与财务效益评估；⑥ 国民经济效益评估；⑦ 投资来源及资金筹措方式评估；⑧ 不确定性分析；⑨ 问题与建议；⑩ 总评估。

（3）附件、附图及附表。包括各类评估报告、参考资料及文件、评估基本报表和辅助报表等。

（4）按照1995年12月29日中国建设银行颁发的《固定资产贷款项目评估办法》的规定，对贷款项目的评估内容还应进一步涵盖以下具体内容：① 借款人资信评估。② 项目概况，包括项目建设必要性、进展过程、工艺技术、建设和生产条件、环境保护等的综合论证分析。③ 项目产品市场供求评估。④ 投资估算与资金来源评估。⑤ 财务评估（含财务基础数据测算、财务效益评估与不确定性分析）。⑥ 银行效益与风险防范评估，包括流动性和相关效益评估，以及对借款人提供的保证、抵押、质押等贷款风险防范措施的可行性进行分析评估。⑦ 问题和建议，阐述贷款项目当前存在的问题，提出建议或解决措施，做出最终评估结论。⑧ 附若干评估基本报表及报告附件。

2.6.2 项目评估报告撰写的要求

作为书面文本，项目评估报告是为政府有关部门、贷款金融机构和社会公众或企业投资者提供投资决策依据的论述性文件。故要求评估者站在第三者的角度，以公正、客观的立场，依靠各种数据资料，对项目进行具体介绍和评估。报告撰写的文字要求是：语言要简练准确，结构要紧凑严谨，论据要充分可靠，结论要客观明确。要求重点突出、观点明确，提出的建议要有针对性，即根据项目的具体特点，对投资者和决策部门极为关心的问题进行重点论述，做出明确的结论，防止重复、遗漏和千篇一律的现象。项目评估人员必须按照国家规定的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的要求及其他有关规定对项目进行严格、认真评估，并以实事求是的科学态度，按照统一的要求与格式编写评估报告。

在对可行性分析报告全面审查的基础上，项目评估人员要根据调查和审查结果编写建设项目评估报告。编写时要注意：① 语言要简练准确。根据项目的大小，文字应控制在10000～15000字，最长不宜超过20000字。② 材料要真实有据。③ 结构要科学严谨。④ 分析要定量与定性结合，并应以定量分析为主。⑤ 评价要客观实际。要客观地、实事求是地进行评价叙述，严禁只讲利，不讲弊，或者优点成堆，而缺点却轻描淡写、一带而过。

2.6.3 一般工业项目评估报告编制大纲

以一般工业项目评估为例，下面按照原国家计委、中国国际工程咨询公司对拟建项目可行性分析报告规定的评估内容做相关分析论证的要求，介绍编制项目评估报告大纲的基本内容。一般工业项目评估报告编制大纲要求如下。

1.项目概况

（1）项目基本情况

（2）综合评估结论

2.评估意见

（1）关于市场供需预测及拟建规模的评估意见

（2）关于资源、原材料、燃料及公用基础设施的评估意见

（3）关于建厂条件和厂址方案的评估意见

（4）关于工艺、技术和主要设备选型方案的评估意见

（5）关于环境保护的评估意见

（6）关于企业组织、劳动定员和人员培训的评估意见

（7）关于实施进度的评估意见

（8）关于投资估算和资金筹措的评估意见

（9）关于经济及社会效益的评估意见

（10）综合结论意见

3.问题和建议

（1）存在或遗留的重大问题

（2）潜在的风险

（3）建议

1）解决问题的途径和方法

2）建议国家（或地区）有关部门采取的应急措施和方法

3）对下一步工作的建议

4.按照中国建设银行对固定资产贷款项目所确定的评估内容要求，在大纲中还需补上如下内容

（1）借款人资信评估

1）借款人经济地位评估

2）借款人的法定代表人素质和领导班子整体素质评估

3）借款人生产经营情况评估

4）借款人资产负债及清偿能力评估

5）借款人信用和发展前景评估

（2）项目概况分析

1）项目建设必要性评估

2）项目进展过程评估

3）项目工艺技术设备评估

4）项目建设和生产条件评估

5）项目环境保护评估

（3）项目产品市场供求评估

1）对产品市场供求现状的调查评估

2）对产品供求发展趋势的预测评估

3）对项目产品竞争能力的分析评估

4）对项目建设规模和建设方案的经济合理性评估

（4）投资估算与资金来源评估

1）对项目总投资估算的评估

2）对资金来源的评估，主要是对项目所有者权益和负债的可靠性进行分析

（5）财务评估

1）对基础财务数据测算与分析的评估

2）对项目财务效益评估

3）对项目不确定性分析的评估

（6）银行效益与风险防范评估

1）对银行效益评估，包括流动性评估和相关效益评估

2）风险防范评估，主要是对借款人提供的保证、抵押、质押等贷款风险防范措施的评估

链接——案例2-8

R地区新建钢铁联合企业项目财务与国民经济分析评价报告

1.概述

拟在R地区新建一钢铁联合企业，该企业所在地区临近港口，铁路纵贯全境，公路四通八达，交通运输十分便利。另外，该地区的煤及其他辅助原料资源也极为丰富。企业所需原料——铁矿石拟由进口解决，洗精煤、无烟煤、白云石、石灰石就地解决，企业所需电力也由该地区电网供应。新建企业的外部条件较好。在该地区发展钢铁工业，还能利用该地区的工农业、城市服务、卫生教育等各种社会力量，可取得加快建设进度、节约投资等实际经济效益，同时还能促进该地区各项事业的发展。

新建的生产系统包括烧结、焦化、炼铁、炼钢、连铸、热连轧板、冷连轧板等主要生产车间及相应的辅助公用设施。设计规模为年产商品热轧板卷120万t，冷轧板卷100万t，镀锌板80万t，商品材合计300万t。该企业需征购土地8066.7亩，全厂劳动定员14600人。

2.基础数据

项目的基础数据如表2-28所示。

3.项目财务效益分析

（1）项目投资、资金筹措及实施进度。

1）固定资产投资。以基期价格计算的固定资产投资（含建设期利息）为242.58亿元，其中外汇为15.85亿美元[见固定资产投资总额估算表（略）]。项目投产后形成的固定资产价值为233.808亿元，无形及递延资产价值为8.77亿元。

2）流动资金。参照老厂及类似项目资料，并结合该项目具体情况，按分项估算的正常生产年份（内销85%，外销15%）的流动资金为20.0686万元[见流动资金估算表（略）]。

3）资金筹措、建设进度及达产计划。固定资产投资242.58亿元（含外汇15.85亿美元）中，自有资金约占32%（77.58亿元）。借款约占68%（165亿元）。国外借款为10亿美元（55亿元），年利率9.2%，宽限期5年，偿还期10年（等额偿还本金）。国内人民币借款110亿元，由建设银行提供，年利率9%。

流动资金20.07亿元中，自有资金占33%（6.7亿元），银行借款占67%（13.37亿元），借款年利率为8.64%。

项目建设期5年，投产期3年，投产第1年生产负荷为50%，第2年为75%，第3年为90%，第4年达到设计生产能力。

固定资产投资在建设期5年内投入，各年的投入比例分别为4.5%、13.9%、28.4%、30.2%和23.0%。

各年的资金筹措及使用计划表（略）。

（2）产品成本和费用计算。

1）计算说明。

① 所需铁矿石（块矿及粉矿）全部由国外进口，其价格参照近年国际市场价格确定。② 固定资产综合折旧年限取20年，年折旧费为：

（固定资产原值-净残值）÷折旧年限=（2338080-233808）÷20=105213.6（万元）

③ 无形资产及递延资产分5年摊销，年摊销费为：

87700÷5=17540（万元）

④ 职工工资。新建生产企业职工总数为14600人，年人均工资及福利费按7000元/人年计算。

⑤ 成本中其他投入物价格按项目所在地区目前的市场价格确定。

2）产品总成本费用。生产期各年的总成本费用表（略）。按基期价格计算，达到设计生产能力并还完借款本息时的年总成本费用为497898.5万元，年经营成本为381134.9万元。

（3）产品销售收入计算。

1）计算说明。

① 产品售价。产品内销价格按项目所在地区近期市场价确定；产品外销价格参照同类产品近年国际市场离岸价确定。

② 产品内外销比例。为使项目外汇平衡，在项目偿还国外借款期间，产品外销比例为25%～50%，内销比例为50%～75%；在偿还完国外借款本息后，产品外销比例为15%，内销比例为85%。生产期内平均外销比例为21.8%，内销比例为78.2%。

2）销售收入。按基期价格计算的生产期各年产品销售收入计算表（略）。当产品外销比例为15%、内销比例为85%时，年销售收入为1003430万元。

（4）利润与借款还本付息计算。项目应缴纳的销售税金及附加有增值税。城市维护建设税和教育费附加。增值税税率为14%，城市维护建设税为增值税的7%，教育费附加为增值税的2%，项目所得税税率为33%。

生产期各年的利润及利润分配计算见损益表（略）和项目借款还本付息计算表（略）。当项目偿还完国外借款本息、产品外销比例为15%和内销比例为85%时，年利润总额为369077万元，年可供分配利润为185461万元。投产后第1年，由于生产负荷低，产品外销比例大，平均售价低，项目将产生亏损，其亏损额为120241万元。投产后第3年，弥补以前年度亏损后出现盈余，开始缴纳所得税。

根据损益表计算的各项静态指标如下：

① 投资利润率=年平均利润总额÷项目总投资=5752418÷20÷（2119100+306680+190972）

=287621÷2616752=11%

② 投资利税率=年平均利税总额÷项目总投资=407761÷2616752=15.6%

③ 资本金利润率=年平均利润总额÷资本金=287621÷833072=34.5%

（5）财务盈利能力分析。按基价计算的全部投资和自有资金现金流量表（略）。项目的各项指标情况如表2-29所示。

项目所得税前财务内部收益率（13.68%）高于行业基准收益率，说明该项目在财务上是可以接受的。

（6）清偿能力分析。由资金来源及运用表（略）可以看出项目计算期内各年的资金盈余与短缺情况。项目建设期利息用自有资金支付。投产后第1年产生资金短缺，用短期借款支付，并相应在下一年偿还。国外借款在投产后10年内等额偿还。国内建设银行借款偿还期为：

（13-1）+163984÷（48443+163984）=12.8（年）

项目第14年出现盈余资金，计算期内累计盈余资金为163.9亿元。各年累计盈余资金可作为编制表的依据（使用这些数值时，其最后一年数值应扣除固定资产余值和回收的自有流动资金）。

资产负债表可以反映项目计算期内各年资产、负债和所有者权益情况。通过表中所列各年的资产负债率、流动比率和速动比率，进一步进行项目清偿能力分析：

1）项目建成后的资产负债率为68%，偿债期间各年的资产负债率最高为71.6%、最低为8.7%，说明项目面临的风险程度不是很大，偿债能力是较强的。

2）从第7年开始，项目流动比率超过136.5%，说明项目流动资产在短期债务到期以前可以变为现金用于偿还流动负债的能力是较强的。

3）项目还完借款的当年（第15年）开始，其速动比率超过108.6%，说明项目在第15年以后，各年流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力也是较强的。

（7）外汇平衡分析。在偿还国外借款本息期间，项目外销比例为25%～50%，国外借款本息偿还完毕后，外销比例为15%。项目所需原料（块矿和粉矿）全部由进口解决。在计算期内，各年均可达到外汇平衡，并在生产期内有部分外汇余额。项目全部计算期内外汇余额总计为85771万美元。财务外汇平衡表（略）。

（8）不确定性分析。

1）盈亏平衡分析。项目达到设计能力和还清借款时的年总成本费用为497899万元，其中年固定总成本为212914万元，年可变总成本为284985万元，年销售收入为1003430万元，年销售税金及附加为136455万元。所得税前盈亏平衡点的生产能力利用率为：

BEP=212914÷（1003430-284986-136455）=36.6%

盈亏平衡点的产量为：

300×36.6%=109.8万t

由盈亏平衡分析可知，按基价计算时，项目生产能力利用率达到36.6%，产量达到109.8万t时，即能达到盈亏平衡。超过此产量即有盈利，否则将产生亏损。该项指标表明，项目抗风险能力较强。

2）敏感性分析。敏感性分析主要分析产品平均销售价格、经营成本、预测销售量（产量）和固定资产投资四个因素的变化对所得税前全部投资财务内部收益率（FIRR）的影响，计算结果如表2-30所示。

由表2-30可知，相对来说，产品价格对FIRR较为敏感。当产品价格提高15%时，FIRR由13.68%提高到20.32%，增长6.64%。其次是经营成本，如果经营成本增加15%，则FIRR由13.68%降为11.02%；如果经营成本减少15%，则FIRR由13.68%提高到16.08%。

4.国民经济效益分析

（1）基础数据调整。

1）固定资产投资调整。

① 土地费用调整。该项目需新征土地8066.7亩，每亩征购费为3万元，共计2.42亿元。

根据现场调查，新征土地原为旱田，每年种两茬：一茬为小麦，另一茬为玉米。小麦和玉米的净收益分别为157元/（亩·茬）和186元/（亩·茬），因此，每亩新征土地的净收益为：

157 + 186 = 343[元/（亩·年）]

设小麦和玉米的年产量平均递增2%，收益调查年与开工年为同一年份，并按12%的社会折现率计算，则25年内每亩土地的净收益现值为：

8066.7亩土地25年内的净收益现值为：

8066.7×3161=2550（万元）

即征用土地的机会成本为2550万元。

土地影子费用=土地机会成本+新增资源消耗费用

新增资源消耗费用包括老年人赡养费、养老保险金、剩余农业劳动力安置费、农转非人口粮食价差补贴、拆迁总费用、征地管理费等，每亩为2万元，共计16133万元。

土地影子费用=2550+16133=18683（万元）即土地费用由财务评价的2.42亿元调整为1.8683亿元。

② 三材费用的调整。按影子价格计算，三材费用由20.96亿元调整为15.31亿元（见表2-31）。

③ 引进设备费用的调整。

A.进口设备到岸价为12.4亿美元。财务评价时，按基期官方汇率（1美元=5.5元）折算为68.20亿元，国民经济评价按影子汇率（1美元=5.94元）调整为73.66亿元。

由于港口到厂区的距离较短，故港口到厂区的运费不予调整。

B.引进设备其他费用为0.9亿美元，由4.95亿元调整为5.35亿元。

C.引进设备基本预备费为0.66亿美元，由3.63亿元调整为3.92亿元。

D.固定资产投资中转移支付部分。进口设备的关税及增值税和建设期支付的国内建行借款利息均属于国民经济内部的转移支付，在国民经济评价中应予以剔除。

引进设备关税及增值税为14.8亿元，建行借款利息为20.3亿元。

包括未调整部分在内，调整后的固定资产投资为208.26亿元。固定资产投资调整如表2-32所示。

注：上述投资中不考虑建设期涨价预备金。

2）产品价格的调整。热轧板、冷轧板和镀锌板都是国内短线产品，每年均需进口。项目的产品中既有内销也有外销。对于内销产品，可视为替代进口产品，因钢板具体用户难以确定，其影子价格可按到岸价格乘以影子汇率计算。项目建成后有自备码头，外销产品的影子价格可按近年来国际市场同类产品的离岸价格乘以影子汇率计算。

产品销售价格调整如表2-33所示。

注：影子汇率=5.94元/美元；内销产品影子价格=到岸价×影子汇率；外销产品影子价格=离岸价×影子汇率。

按影子价格计算，当产品外销比例为15%、内销比例为85%时，产品销售收入为816750万元。

3）流动资金的调整。调整后的流动资金为163350万元。

4）投入物价格和经营费用的调整。

① 经营成本中占比重最大的是铁矿石，全部为进口铁矿石。铁矿石经过项目自备码头运进厂内。其影子价格可按影子汇率进行调整。

进口粉矿：32（美元/t）×5.94=190（元/t）

进口块矿：37（美元/t）×5.94=220（元/t）

② 洗精煤在经营成本中占的比重仅次于矿石。洗精煤为外贸货物，可按减少出口考虑。离岸价格取60美元/t。设煤矿到口岸的距离与到该项目的距离相等，则洗精煤的影子价格为：

60×5.94=356.4（元/t）

③ 外购电按地区电网影子价格（0.22元/度）进行调整。

其他投入物在经营成本中所占比重较小，未予调整。

调整后，达到设计能力时的年经营费用为408434.6万元[国民经济效益分析经营费用调整计算表（略）。

5）产品销售税金及附加是国民经济内部的转移支付，在国民经济评价中不参与计算。

6）调整后的资金使用计划表（略）。

（2）国民经济盈利能力分析。全部投资国民经济效益费用流量和国内投资国民经济效益费用流量计算表（略）。

三个主要国民经济效益分析指标如表2-34所示。

由表2-34可知，全部投资经济内部收益率（12.79%）高于社会折现率（12%），全部投资的经济净现值为9.73亿元。

由于全部投资经济内部收益率高于国外借款利率（9.2%），因此，国内投资经济内部收益率与经济净现值均高于按全部投资计算的相应指标。

从上述主要指标来看，项目的国民经济效益是较好的。

（3）经济外汇效果分析。在国民经济效益分析中，项目每年产品外销比例与财务评价相同。计算期（25年）内项目净外汇流量为85771万美元，各年均做到了外汇平衡。经济外汇净现值为20374万美元，考虑到产品替代进口的外汇收入，经济外汇效果净现值为409690万美元。

经济外汇流量计算表（略）。

经济换汇（含节汇）成本为：

国内资源现值÷经济外汇效果净现值=2255905÷409690=409690（元/美元）经济换汇（含节汇）成本低于影子汇率（5.94元/美元）。出口产品和替代进口产品国内资源流量计算表（略）。

（4）敏感性分析。产品销售价格、经营费用、产品销售量和固定资产投资四个因素变化时对全部投资经济内部收益率（EIRR）的影响如表2-35所示。

由表2-35可知，EIRR对产品售价的变化最为敏感，产品售价提高15%，EIRR将由12.79%提高到19.49%；其次较为敏感的因素是销售量，当销售量降低15%时，EIRR将由12.79%下降到10.41%。

5.评价结论

财务效益分析全部投资内部收益率为13.68%，高于基准收益率11%；投资回收期11.l年，低于行业基准投资回收期12.6年。国民经济效益分析以影子价格测算的全部投资经济内部收益率12.79%，高于社会折现率12%。除此之外，项目不仅可以在第15年如期偿还国外借款，还可以在第12.6年偿清国内建行借款。表明项目财务效益分析和国民经济效益分析均较好，经济上是可以接受的。

【案例点评】这是一个参考《建设项目经济评价方法与参数》（中国计划出版社）建设项目经济评价案例而得出的评估报告。作为项目可行性分析的核心内容和决策的重要依据，经济评价的目的在于最大限度地避免风险，提高经济效益。通常，财务效益分析和国民经济效益分析合称为项目的经济评价或经济效益分析，是项目评价最重要的内容。按照国家发改委和建设部2006年发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第3版）的规定，在完成对项目基本方案的评价后，要做不确定性分析，并指出“不确定分析包括敏感性分析、盈亏平衡分析和概率分析”。盈亏平衡分析只用于财务效益分析，敏感性分析和概率分析则可同时用于财务效益分析和国民经济效益分析。因此，经济效益分析作为项目可行性研究的核心内容和决策的重要依据，其分析评价过程就需预先估算拟建项目的经济效益，包括财务和国民经济两个层次。建设项目的经济效益分析要做到既有利于引导投资方向，控制投资规模，提高计划质量，又能使项目和方案经过需要—可能—可行—最佳的步骤得到深入分析、比选。这样可以避免由于依据不足、方法不当，盲目决策所导致的失误，把有限的资源用于经济效益和社会效益真正最优的建设项目上，实现项目和方案决策的优化或最佳化。

由于该报告是对R地区拟新建一特大型钢铁联合企业项目进行可行性分析的经济评价——效益分析报告，其内容要求完全符合有关规定。故在新建项目经济评价中具有一定代表性。为了提高经济评价的准确性和可靠程度，在该案例中，对项目进行的经济评价就做到了以下四点：

（1）以经济效益为中心，把提高国民经济效益作为项目投资决策的主要目标。

（2）该项目及其方案评价的指标、计算指标的口径与尺度以及计算效果（直接与间接的效果、正效果与负效果）的深度与广度都具有一致性。

（3）价格与经济参数在时间上具有可比性。

（4）在财务与国民经济效益分析的基础上，详细进行了不确定性因素的分析，以保证建设项目能适应企业生产经营和国内外市场的变化。这对于（特）大型项目的建设尤为重要。

链接——案例2-9

新建MIDI化纤厂项目详细可行性分析评估报告

1.概况

MIDI化纤厂是新建项目。该项目是在市场预测、生产规模、工艺技术方案、建厂条件及厂址方案选择、公用工程和辅助设施诸方面进行研究论证和多方案比较后，确定了最佳方案的基础上进行的。

该项目是我国“八五”计划不可缺少的原料工业，也是纺织行业的支柱产业，因此项目投产后将使企业大大增加经济效益。

该工程主要技术和设备拟从国外引进，少数设备国内配套。由于该工程建厂条件优越，因此对项目的实施提供了较好的条件。

该项目主要设施包括生产主车间、辅助生产设施、公用工程及有关的生产管理、生活福利等设施。

2.基础数据

（1）生产规模及产品方案。年产服装生产用纤维级A产品2.326万t，B产品1.64万t，C产品0.9691万t，D产品1.5万t。

（2）实施进度。项目拟3年建成，第4年投产70%，从第5年起达产100%，全部计算期18年。

（3）固定资产投资及资金计划。

1）固定资产投资估算为71793万元（含5423万美元），固定资产投资方向调节税1436万元。固定资产投资估算表和投资计划与资金筹措表（略）。

2）流动资金估算。流动资金估算是按分项详细估算法进行估算，估算总额为10602万元。流动资金估算表（略）。

3）建设期利息估算为8497万元（含724万美元）。

（4）资金来源。该工程所需建设资金92328万元（含6147万元）。自有资金（资本金）为25000万元，其余为贷款。该部分资金由省建行贷款30000万元，其余由地方各部门筹措解决。贷款年利率：外汇为8%，人民币为12.24%。流动资金由省市工商银行贷款，年利率为9.36%。

（5）职工人员数及工资总额。全厂定员1350人，年工资总额324万元（包括职工福利基金）。

3.项目财务效益分析

（1）年销售收入和年销售税金及附加估算。产品销售价格是根据近两年国内市场价格的平均售价计算的，预测到项目建成后的市场价格，A产品每吨8500元，B产品每吨9500元，C产品每吨19800元，D产品每吨9000元。年销售收入总额为68039万元（正常生产年）。产品全部内销。

年销售税金及附加按国家规定计取，产品A缴纳产品税，其余均缴纳增值税，产品税率15%，增值税率14%，城市维护建设税税率7%，教育费附加费率2%。由于该项目采用优惠政策，投产后前两年产品A、B免交产品税，自第3年开始自用产品A也免交产品税。

年销售收入和销售税金及附加估算表（略）。

（2）产品生产总成本。

1）为了使原材料、辅助料、燃料动力价格与产品销售价格相一致，均采用近两年市场平均售价。

2）固定资产折旧和无形资产及递延资产摊销计算。

在固定资产投资中第二部分费用除土地使用费列为固定资产原值之外，其余费用均作为无形资产及递延资产。

固定资产折旧采用平均年限法计算，折旧期15年，无形资产按10年摊销，递延资产按5年摊销。

3）修理费。修理费按年折旧费的30%提取。

固定资产折旧估算表（略）。

无形及递延资产摊销估算表（略）。

4）借款利息计算。长期借款利息计算，建设期利息进入本金一并偿还，生产经营期利息及流动资金利息计入总成本中财务费用一栏。

5）其他费用。其他费用的计算，为简化计算，该费用按工资及福利费的2.5倍估算，另加土地使用税。

（3）利润总额及分配估算。利润总额及分配估算见损益表（略）。

（4）财务盈利能力分析。

1）财务现金流量表（全部投资，略）。根据财务评价方法，将财务内部收益率及投资回收期采用两种方法计算，即所得税前、所得税后。

① 所得税前。内部收益率为19.40%，投资回收期7.08年（含建设期），财务净现值（ic=12%）为34322万元。

② 所得税后。内部收益率为13.29%，投资回收期8.55年（含建设期），财务净现值（ic=12%）为5285万元。

从上述两个指标可见，该项目财务内部收益率均大于行业基准收益率，说明盈利能力满足了行业的最低要求，财务净现值均较好，说明该项目在财务上是可以接受的。投资回收期均小于行业基准投资回收期，这表明项目投资能按时回收。

2）现金流量表（自有资金，略）。

① 自有资金财务内部收益率为14.84%。

3）根据损益表和固定资产投资估算表计算如下指标。

① 投资利润率=14520×100%÷92328=15.73%

② 投资利税率=（14520+6895）×100%÷92328=23.19%

③ 资本金利润率=14520×100%÷25000=58.08%

该项目投资利润率和投资利税率大于行业平均利润率和平均利税率，这说明单位投资对国家积累的贡献水平达到了该行业的平均水平。

（5）清偿能力分析。资金来源与运用计算见同名表（略），资产负债率、流动比率和速动比率指标见同名表（略）。

偿还借款的资金来源包括还款期间的未分配利润（可供分配利润中，提一小部分作为企业盈余公积金使用，其余均全部用于还款）及折旧费、摊销费。

借款偿还期为8.66年（含建设期）。该项目投产后以最大偿还能力还款，说明项目具有偿债能力。

（6）敏感性分析。

1）考虑到项目在实施过程中可能会受到一些不确定性因素的影响，该项目对所得税前一些影响因素进行了敏感性分析。分别对固定资产投资、经营成本、销售收入做了提高10%和降低10%的单因素变化情况对内部收益率及投资回收期影响的敏感性分析，结果如表2-36所示。

从表2-36可以看出，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率及投资回收期，其中销售收入最为敏感，经营成本次之，投资不太敏感，敏感性分析如图2-5所示。

2）盈亏平衡分析。以生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP）来表示。

BEP=100%×年固定成本÷（年销售收入-年可变成本-年销售税金及附加）

=7822×100%÷（68039-39114-6895）=35.51%

计算结果表明，该项目只要达到设计能力的35.51%，即年产量达到2.3万吨，企业就可以保本。由此可见，该项目具有一定的抗风险能力。盈亏平衡如图2-6所示。

（7）结论。从财务效益分析指标可以看出，该项目财务内部收益率（基本方案）为19.40%，投资回收期为7.08年（含建设期），投资利润率为15.73%，投资利税率为23.19%，盈亏平衡点为35.51%，均高于行业基准指标，也高于银行贷款利率，并且有一定的抗风险能力。国家对于建设这项工程在财务上被认为是可行的，企业经济效益是好的，此方案拟推荐为可行方案。

【案例点评】该案例是一个专项具体的财务评价（或称财务效益分析）报告。财务效益分析是在项目市场研究和技术研究的基础上进行的。所谓财务评价，就是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。它主要是利用有关的基础数据，通过编制财务报表，计算财务评价用效益分析指标及各项财务比率，进行财务分析，做出评价结论。该案例作为一个关于新建MIDI化纤厂以财务评价为主的投资项目分析，该财务效益分析正是在市场预测、生产规模、工艺技术方案、建厂条件及厂址方案选择、公用工程和辅助设施诸方面进行了详细可行性研究论证和多方案比较选择后，确定了最佳方案的基础上进行的。因而，该案例具有一定的代表性和较大的参考价值。

通常，财务效益分析评价是项目可行性研究的核心内容，其评价结论是决定项目取舍的重要决策依据。建设项目的财务评价无论对项目投资主体，还是对为项目建设和生产经营提供资金的其他机构或个人，均具有十分重要的作用。主要表现在：

（1）考察项目的财务盈利能力。项目的财务盈利水平如何，能否达到国家规定的基准收益率，项目投资主体能否取得预期的投资效益；项目的清偿能力如何，是否低于国家规定的投资回收期，项目债权人的权益是否有保障等，是项目投资主体、债权人，以及国家、地方各级决策部门、财政部门共同关心的问题。因此，一个项目是否值得兴建，首先要考察项目的财务盈利能力等各项经济指标，要进行财务效益分析评价。

（2）用于制定适宜的资金规划。确定项目实施所需资金的数额，根据资金的可能来源及资金的使用效益，安排恰当的用款计划及选择适宜的筹资方案，都是财务效益分析评价要解决的问题。项目资金的提供者们据此安排各自的出资计划，以保证项目所需资金能及时到位。

（3）为协调企业利益和国家利益提供依据。对某些国民经济效益分析评价结论好，财务效益分析评价不可行，但又为国计民生所急需的项目，必要时可向国家提出采取经济优惠措施的建议，使项目具有财务上的生存能力。此时，财务效益分析评价可以为优惠方式及幅度的确定提供依据。

该案例中报告提供的财务效益分析评价的程序就完全符合一般财务评价工作流程的要求：

（1）做了基础数据的准备。根据项目市场研究和技术研究的结果、对现行价格体系及财税制度进行财务预测，获得了项目投资、销售（营业）收入、生产成本、利润、税金及项目计算期等一系列财务基础数据，并将所得数据编制成辅助财务报表。

（2）编制了基本财务报表。编制了如上所述的财务预测数据及辅助报表，并分别编制反映项目财务盈利能力、清偿能力及外汇率平衡情况的基本财务报表。

（3）对财务效益分析评价指标进行了计算与评价。根据基本财务报表计算各财务评价指标，并分别与对应的评价标准或基准值进行对比，对项目的各项财务状况做出评价。

（4）进行了不确定性分析。通过盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等不确定性分析方法，分析项目可能面临的风险及项目在不确定情况下的抗风险能力，得出了项目在不确定情况下的财务效益分析评价结论或建议。

（5）做出了项目财务评价的最终结论。由上述确定性分析和不确定性分析的结果，对项目的财务可行与有益性做出最终判断。如该案例中项目因在财务上被认为有益可行，企业经济效益良好，故拟推荐该方案为可行方案。

链接——案例2-10

关于TTT公司AAA房地产开发项目贷款申请的评估报告

第1章 项目主办单位概况

1.主办单位名称、经济类型和经营范围

主办单位名称：北京TTT房地产开发有限公司。

经济类型：中外合资经营企业。

经营范围：在规划范围内对AAA项目的公寓及配套商业设备进行开发、建设、出租、出售及物业管理，并提供相关的咨询服务。

2.合资各方名称、注册国家、法定地址和法定代表人姓名、国籍

（1）华成总公司（简称甲方），法定地址为北京市×××街××号，法定代表人华×，中国籍。

（2）美国M & M公司（简称乙方），是根据美国法律成立的公司，法定地址是美国马萨诸塞州波士顿市，法定代表人撒·本杰明，美国籍。

（3）北京新城建设工程有限公司（简称丙方），法定地址为北京市×区××路11号，法定代表人邹××，中国籍。

3.项目总投资、注册资本、各方出资比例、出资方式

① 合资公司的投资总额为5236万美元（合43456万元人民币）。

② 注册资本为1000万美元。

甲方认缴100万美元，占注册资本10%；

乙方认缴890万美元，占注册资本89%；

丙方认缴10万美元，占注册资本1%。

③ 注册资本出资方式。

甲、丙方：以认缴折合人民币现金出资；

乙方：以890万美元现金出资。

截至1998年3月，公司注册资本计折合人民币8300万元已全部到位。

④ 按投资方贷款。除资本金和15000万元贷款外，项目的其余投资由股东按工程进度的需要贷款，不计利息。

4.合营期限、利润分配

合营期限50年。在合资经营期间，合营各方按注册资本出资比例分配利润和分担风险及亏损。

5.审批单位

该公司是1996年10月经北京市对外经济贸易委员会同意并报请北京市计划委员会批准建立的（见《京计基字[1996年]第×××号》文），1997年11月北京市人民政府向该公司颁发了《外商投资企业批准证书》（外经贸京[1997]×××号），1998年×月国家工商总局向该公司颁发了《企业法人营业执照》（企合经总副字第×××号）。

第2章 项目概况

1.项目背景

AAA项目前身系北京市××单位建设的综合业务楼，并已于1996年破土动工。由于建设资金不足，经北京市计划委员会批准，该项目与1996年10月转给北京TTT房地产开发有限公司继续开发建设与经营。1997年11月，经北京市计划委员会批准，该项目原综合业务楼建设内容变更为公寓，项目名称变更为“×××花园”。1998年×月×日，经北京市地名办公室核准，取得“AAA公寓”《建筑名称核准证》。1998年×月，经首都规划委员会办公室认定，AAA为住宅项目。

2.项目内容

AAA项目位于北京市朝阳区，项目总占地面积为5126m2，总建筑面积为56600m2。其中，地上18～26层，共45776m2；地下4层，共10824m2；地下4层为汽车停车库，有车位237个；首层及2层为供住户使用的商务、办公、餐饮、健身娱乐及变配电、保安、消防等用房；地面3层以上为住宅，共有9种户型（计238套），属中高档住宅。该项目的住宅采取预售与现房出售，销售对象主要是外国驻华机构、外资企业和国内企业等单位和个人。

AAA项目开发、建设总投资为43456万元（除特别说明外，指人民币，下同）。北京TTT房地产开发有限公司自筹资金14941万元（包括注册资本8300万元和股东贷款6641万元），占项目总投资的34%。1997年以来已投入7910万元。目前该项目土建工程已进入标准施工阶段。

AAA项目的设计单位是北京市海科设计研究院，施工单位是北京新时代建筑工程公司，工程监理单位是北京新天缘监理公司。

为销售AAA项目的住宅，北京TTT房地产开发有限公司已成立销售部，培训了销售人员，确定了销售策略和计划，聘请拉润斯先生担任市场总监。

第3章 项目工程建设

1.主体工程

（1）工程概况。拟建高层住宅楼——AAA项目由北京市新时代设计研究院设计，经北京市有关部门各级审定，并于1998年×月×日首都规划委员会办公室认定。现已完成主体结构工程地下4层和地上2层的施工，计划1998年年底主体工程封顶，1999年×月全部工程竣工入住。

① 工程总用地面积：5126m2。

② 建筑面积：56600m2（地上45776m2，地下10824m2）。

③ 建筑层数：地上18层，23层，26层，地下4层。

④ 绿化面积：810m2，占总用地面积的16%。

⑤ 容积率：8.9%。

⑥ 建筑密度：39%。

⑦ 停车数：237辆，室外30辆。

⑧ 该建筑3层以上为住宅，设有四室二厅、三室二厅、二室二厅等9种户型，共有238套住房，其中主力户型为二居室，共152套。

⑨ 首层及2层为供住户使用的商务、办公、餐饮、健身、娱乐及变配电、保安、消防等用房。地下4层除设备及人防用房外，均为汽车停车库及自行车库房。

⑪ 建筑外形根据城市规划部门要求，结合该地区环境特点，设计成北低南高台阶形，体形规整，气派典雅。

（2）工程特点。

① 地理环境优越。该工程周围已建成多座作为城市标志型的高层建筑，如长城饭店、京城大厦、燕莎中心、中日交流中心等，它们已构成了北京现代化城市的新面貌，是目前北京的黄金地带，是高级商务、商业区。该项目所处地区空气质量为北京市仅有的两个二级标准地区，加之靠近东三环交通十分便利，建成后对项目销售业务十分有利。

② 区域内的人文环境较好。AAA项目建于北京第三使馆区和国际学校的对面，毗邻中日交流中心、凯宾斯基饭店，大部分为外国使馆和国内外宾客工作及生活的地区、人文环境较好，项目建立后最适合提供国内外驻京机构人员居住。

③ 工程设计用地节约、平面布置紧凑，公用设施完善，户型齐全，户内外功能分区合理，客厅规整，视野开阔，空间分隔灵活，可满足住户不同的要求。建筑外形典雅，具有欧陆色彩。项目建成后适合外销。

④ 该工程场地呈南北长、东西短，建筑主要朝向为东西向，设计上为了最大限度地提高用地效益和建筑面积的要求，对住户的朝向功能未能完美解决。因此，居室单朝向房间多、双朝向房间少，居室室内环境若不采取措施改善，会对销售产生一定影响。

⑤ 该工程内的厨房及卫生间均通过天井通风、采光。由于一部分天井的面积过小（3.7m×2.4m）和过高（8.9m），难以满足卫生要求，并对消防不利。尽管设计已采取了相应措施，但今后在使用上必须加强专业管理。

综上所述，AAA项目所处的地段及投资环境是良好的，如销售价格合理、销售前景良好。

2.公用工程

（1）给排水系统。

① 该工程项目西侧，现有市政给水管线DN400通过。经市自来水给水规划审批，同意待工程竣工后，从上述DN400管线上引入两条100以上水管，供给该工程建成后所需的生活及消防用水。

· 最高生活用水量306m3/天。

· 室内消防用水量30l/s。

· 室外消防用水量20l/s。

· 自动喷洒灭火用水量26l/s。

② 红线内设有生活污水及雨水排水出管线，并分流排入工程建筑物北侧亮马桥路和西侧麦子店西路的市政雨水、污水管网内。生活污水平均排水量为245m3/天。

（2）供电系统。该工程采用两路10kV电源供电。经市供电局1998年×月×日批准，由工程东侧光明公寓π接室，引出埋地电缆入户。该工程建筑物一层设有刀闸室及变配电室。变配电室内设有两台10kV·A干式变压器，正常时可同时运转，并互为备用。

工程总设备容量4619.6kW。

其中：动力设备698.6kW。

照明设备3921.0kW。

总计算容量2368.7kW。

需要系数0.51。

该工程主要用电为三级负荷用电：消防用电设备属一级负荷；普通电梯、生活水泵、公用照明及通风为二级负荷；住宅为三级负荷。

（3）热力系统。该工程所需采暖和生活热水均由市政热力管网提供。工程项目冬季采暖用热量263万大卡/时间。工程项目生活热水用热量138万大卡/时间。

全年供热范围：冬季供给室内采暖、生活用热水及维持游泳池水温；夏季仅供生活用热水。

（4）天然气系统。该工程项目所需生活用燃气由市天然气公司供给。在该工程建筑物附近亮马桥路一侧，现有400中压市政天然气管线通过。该工程拟引入管线，经调压箱降为低压天然气入户，供使用。

（5）弱电系统。

① 电信。市政电信干线已设置在该工程楼前。为方便大楼管理部门需要，项目设有一个500门内部电话系统。大楼住宅部分均用市话，在各层预留电话配线箱，待住户入住后，可根据需要报装。

② 工程设有公用电视系统、可视对讲电话系统，火灾自动报警系统、保安监视系统及停车场管理系统。

综上所述，该工程项目的水、电、气、热力、通信等公用工程基础条件基本落实，技术设施齐全、合理、能满足项目发展的需要。

第4章 市场分析与营销评估

AAA项目地处CY区YS商城附近的繁华商业区，北临开发中心的第M使馆区，周围外资企业和国内商家云集，物业地理位置优越，这些都是住宅销售的有利条件。因此，开发商将该项目定位为中高档专项住宅，销售对象定位为外国驻华机构、外资企业、港澳客商、东南亚客商和部分国内企业家，在综合考虑住宅的开发成本和客户的购买力后，开发商将住宅的起步价定为1750美元/平方米。若按此价格计算，项目内部收益率可高达46%。

（1）中高档住宅的供给。1994年以来，北京市中高档住宅发展迅速，仅外销房总供给量就高达100万m2，目前仍有30余万m2。若加上内销房部分中高档住宅的待销和在建面积，近期中高档住宅的总供给量可能超过130万m2。尽管如此，由于有上述的高额回报，不少开发商仍在寻找商机。因此，短期内中高档住宅的供应仍会保持上升趋势。

（2）中高档住宅的需求。项目主要销售对象是外交人士和海外客商。海外客商在京购置地产的目的是投资增值和工作住房。投资增值量取决于资源的稀缺程度。目前市场中高档住宅供给量充足，购入地产增值空间不大，回报率比前两年有所下降，买家观望者增多。尽管北京是中国外商入住最多的城市，但北京也是国际权威机构评定的全世界生活费用最高的三个城市之一，其中包括住宅价格。因此，为降低经营费用，外商增加雇用当地高级管理人员，缩减驻京高级管理人员，减少了外销房的一部分客源。从功能和质量上来讲，外销房和内销房出入不大，价格却差2000～3000元。这一价差也会抢走一些外销房的中外方客户。但是，我们也应看到，随着住房制度的改革，国内各个阶层人士购买私房的意识增强，一部分成功的企业家和高级职员会在房屋市场低迷的时候买入适用的高档住宅，这样便会增加一部分客户。因此，预计未来中高档住宅的需求会与目前大体持平。

（3）市场现状。据1998年北京居民贷款购房发展统计，预售的10万m2普通住宅平均售价为4300元，预售的3.4万m2中高档住宅平均售价为7700元，预售的0.5m2别墅平均售价为10000元。

表2-37为正在出售的类似于AAA项目的中高档住宅售价统计资料。

（4）评估价格建议。开发商销售部门主持人郭·斯坦瑞先生是业内资深专家，有多年在美国和中国香港、广州、北京等地的售房经验，熟悉房地产市场，为该项目制定了切实可行的销售战略，兼有训练有素的营销队伍，预计在未来市场销售上会有良好的业绩。

但是，综合考虑该项目自身的优势（如地理位置、专项住宅和优良的物业管理），中高档住宅的供给量和可预见的需求量，对未来房地产市场复苏的期望，参考目前同类住宅的市场成交价，同时依照项目评估的稳妥原则，建议在该项目评估中楼盘销售价格以1450美元（或12035元）起步为宜。

第5章 企业资信评估

（1）北京TTT房地产开发有限公司是我国政府批准的中美合资企业。中方股东是华成总公司和北京新城建设工程有限公司；美方股东是美国M & M公司。

（2）北京TTT房地产开发有限公司的董事会由中美合资三方人员组成。其董事会成员均有大学以上学历和管理能力，领导群体素质较高，在北京TTT房地产开发有限公司的工作中，三方合作很好。

（3）北京TTT房地产开发有限公司设有办公室、工程部、财务部和销售部、财务部的财务制度健全；财务部经理为乙方委派，具有大学以上文化水平，且有较高业务水平和管理能力。销售部的人员均为最近公开招聘的研究生和大学生；同时聘请香港某测量师行在北京地区的总经理担任市场总监。

（4）AAA项目是在建项目，也是北京TTT房地产开发有限公司目前唯一从事的项目。自1997年以来，该项目已投入7910万元，财务状况较好。由于该项目目前尚在施工，未能销售，故无收入。

第6章 投资总额及资金来源评估

1.评估依据

（1）北京市东方设计研究院编制的《AAA项目初步设计概算》。

（2）北京市TTT房地产开发有限公司《贷款申请报告》。

（3）项目实施进度与实际投资使用情况。

（4）未完工程所需投资的预测。

2.项目投资总额

该项目投资总额为43456万元，全部用于开发产品投资，开发产品成本中不含财务费用部分为41367万元。其中，土地开发费用16570万元；前期工程费用532万元；基础设施及配套工程1379万元；建筑安装工程费用19490万元；预备费用1351万元（见附表1）。

3.项目建设及用款计划

该项目自1997年开始建设，计划2000年完工。资金使用计划4年，1997年已投资7910万元，1998年投资20955万元，1999年投资9792万元，2000年投资4214万元。

4.项目资金来源

资金来源有注册资本金8300万元，股东贷款6641万元，拟向×××银行申请住房建设贷款15000万元，以上约29000万元，其余部分可用商品房预售收入款解决，因此，资金来源是可以落实的（见附表2）。

第7章 项目的财务效益评估

1.评估依据

（1）建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》（计划出版社，2000年）。

（2）《中国×××银行中长期贷款项目评估方法》。

（3）北京TTT房地产开发有限公司的《贷款申请报告》。

（4）国家现行的财税制度和有关法律。

2.主要数据的确定

评估的基本数据经与借贷方共同研究确定如下：

（1）可销售的商品房面积56600m2，其中住宅42100m2；服务用房4195m2；汽车车位237个/10305m2。

（2）贷款。向银行借款15000万元，借贷利率5%，项目第2年借款11000万元，第3年借款4000万元。全部借款在第4、5年等本还款。

（3）商品房的销售价格。住宅每平方米第1年1450美元、第2年1550美元、第3年1650美元（1美元=8.3元人民币），折合人民币分别为12035元、12865元及13695元。服务用房每平方米2000美元，折合人民币16600元。汽车车位每个250000元。

（4）销售计划。住宅及汽车车库车位进行预售，计划3年内售完，第2年销售15%，第3年销售50%，第4年销售35%；服务用房则于第4年销售。预售房分期付款，合同签订当年交50%，余款第2年交30%，第3年交20%。

（5）项目计算期。根据房地产开发项目的特点，以商品房全部售完为限，计算期定为6年，从第2年起继续施工，3年内完工。

（6）税费率。营业税税率为5%；城市维护建设税税率7%，教育费附加费率3%；土地增值税税率按不同的增扣比为0～40%；企业所得税税率为33%；管理费用按建筑工程费用的3%提取，销售费用按建筑工程费的5%提取；不可预见费为1351万元；职工奖励及福利基金、储备基金和企业发展基金均按5%计提，余下可供分配的利润在借款未偿还前暂不分配，留在企业，直至项目计算期末再分配。

基准收益率设定为ic=15%。

3.收入及成本

商品房收入共为67749万元，与之相对应的开发产品成本为43456万元。其中管理费用及销售费用分别为582万元和970万元，财务费用为2089万元（见附表1、附表3和附表4）。

4.利润与税金

该项目经营税金为3726万元，土地增值税为6048万元，利润总额为14519万元，所得税为4791万元，减去三项基金后，可供分配的利润为7490万元（见附表4）。

5.盈利能力分析

全部投资内部收益率：所得税前为21.1%，净现值为2868万元；资本金内部收益率为37.1%；投资各方的内部收益率都是15.7%；均大大高于银行利率及基准折现率。因此在财务上是可行的。投资回收期为4.1年（见附表5和附表6）。

6.清偿能力分析

申请抵押贷款15000万元，约定从第4年起两年内偿还，其资金来源主要为可利用预售收入。经测算，预售收入除少量用于项目投资外，其余款项用来还款是绰绰有余的（见附表7和附表8）。项目资产负债率是比较低的，仅在第2年达到67%，其余年份均在37%～58%（见附表9）。

第8章 国民经济评估（略）

第9章 不确定性分析

1.项目的敏感因素

影响项目收益的主要敏感因素为开发产品投资、售房价格和售房款回笼进度三项（见表2-38和图2-7）。

从表2-38和图2-7来看，开发产品投资和售房价格是两大敏感因素，若它们分别向不利方向变动10%，内部收益率会分别下降14.6%和13.2%，投资回收期也将分别增加至4.4年。相比之下，售房款回笼进度对项目影响不太大。据此看来，项目有一定的抗风险能力。

2.临界点分析

为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力，对开发产品投资、售房价格、土地费用和售房面积等因素进行临界点分析，若期望的可接受内部收益率为15%，则开发投资的临界点为47530万元，增长4074万元；售房价格的临界点为11041元，降低929元；土地费用的临界点为22138万元，增长5568万元；降低929元；土地费用的临界点为22138万元，增长5568万元；售房面积的临界点为50548m2，下降6052万m2。从临界点分析可知（见表2-39），项目对土地费用变动的承受能力最强。

第10章 贷款风险评估

1.申请贷款的种类、金额、期限

项目主办单位根据工程进度用款情况拟向××银行××支行以抵押方式申请贷款15000万元，宽限期为2年，2年等本还款。

2.抵押物及其估价

抵押物为项目主办单位自己的《国有土地使用权证》。该抵押物由主办单位委托北京××房地产咨询评估有限公司评估，估价内容为总建筑面积56600m2、建设用地面积5126m2。根据该公司《估价报告》，房地产估价结果为34438.57万元。

《估价报告》将价格定义为：委托物业市场价值包含地块的熟地地价和部分工程费用、部分设备费用。熟地价是委估地块达到七通一平，公寓用地70年土地使用权的市场价格。同时，含开发所支付的前期工程费（部分）、设备款（部分）及其他费用。

3.抵押贷款风险的评估

《评价报告》是1998年×月××日签署的。当时该项目正处在施工期，当年3～8月又投入建设资金约5000万元。该估价依据的市场价为2500美元/m2，目前看来似乎偏高。上述两相相抵，抵押物原评估价值额仍应有所调低。

按《评估报告》的估价值，按抵押率占50%及70%计，可贷款的本息额为17219万～24000万元。该项目贷款15000万元，加利息共17400万元。如此按抵押率计算的抵押物价值是可以接受的。

4.贷款偿还能力的评估

根据该报告财务效益评估，该项目的借款可以在约定的两年内归还，评估进一步分析销售渠道影响，即使3年内销售率只达到90%，也不影响贷款的偿还。因此，贷款偿还能力是强的。

第11章 评估结论和建议

（1）北京TTT房地产开发有限公司是经北京市人民政府批准的、具有企业法人资格的中外合资企业。其经营范围就是AAA项目的开发、建设、出租、出售与物业管理。该公司注册资本为8300万元，已全部到位。

（2）北京TTT房地产开发有限公司的管理机构，特别是财务、销售等部门，机构简练、制度健全、工作严谨。

（3）AAA项目设计外形典雅，住宅户型多，内部设施合理，施工质量一流。

（4）北京市朝阳区是北京市规划的商务办公区，AAA项目正处于该区范围的中心地带，为外商机构、外资企业包围，又与北京新开辟的第三使馆区隔路相望，交通便利，服务设施齐全，因此，相对于北京市其他中高档住宅而言，具有较优越的地理环境。

（5）AAA项目是一项在建工程，已投入资金7910万元，预计1998年年底结构封顶，1999年进行设备安装与内装修，于11月即可入住。目前是该项目工程使用资金较集中的时间，如能获得贷款支持，将有利于工程进展和投资效益的发挥。

（6）经预算分析，AAA项目的财务效益好，抗风险能力较强。只要销售价格合理，营销得力，可以按计划完成销售任务，回收资金。因此，该项目偿还贷款是有保证的（见表2-40）。

（7）该贷款为抵押贷款，抵押率符合国家规定的范围。

总之，该项贷款是可行的，安全度较高。

建议在房地产市场特别是中高档住宅市场竞争激烈的形势下，要加强营销工作，以合理的价格和优良的服务，去赢得用户。

注：有效利率为5.09%。

【案例点评】该案例是关于TTT房地产开发有限公司就其位于此京的AAA项目开发在已进行了可行性分析基础上对其贷款申请所做的项目评估文件。该报告文本是一份典型的符合可行性分析与项目评估过程规范要求的项目前期管理文件，对满足贷款审批需求的项目可行性分析与评估有着较高的参考价值和典型意义。

对房地产项目进行可行性分析和项目评估，特别是对其新开发项目进行前期研究，要在把握项目所属产业的特殊性，即注意房地产业兼有生产、经营和服务三位一体的三重性质——房地产业不仅经营土地与建筑产品，同时还从事土地的开发和房屋建设，是介于工业——第二产业和服务业——第三产业之间的、以第三产业为主的独立产业部门。该产业与其他行业相比，具有内容丰富、涉及范围广，集房屋的自然属性、社会属性及其间内部联系密切的特点。因此，在进行房地产项目前期研究的过程中，要把研究的重点放在考察房地产项目自身的特性上，认真分析研究房地产项目的特性：一是房地产项目经营对象的固定性与项目投资的风险性。二是产品生产的单一性和开发建设的差异性。三是使用的耐久性。四是开发周期长、投资大。五是保值性和增值性。六是房地产价格受区域环境变化的影响大。七是所涉及的法律法规较多。八是其发展与多个行业密切相关，社会经济效益明显。九是作为资金、技术和知识密集型行业涉及的相关专业点多面广、知识容量大，对房地产项目的开发投资和经营管理在专门人才的要求上提出了更高的标准。据此，就能够有针对性地开展有关项目的可行性分析与评估工作。

正是基于对房地产业及其相关项目上述属性和特点的认识，人们在实践中总结探索了对房地产项目进行有别于其他第一和第二、三产业新建项目可行性分析的具体要求和较成熟规范的评估模式。以房地产开发项目可行性分析为例，通常在进行可行性分析或评估的过程中，其作为成果载体形式的报告除了必须要反映一般规范中的内容——如项目概况（总论）、建设条件、投资估算、资源供给和财务效益分析评价等，还必须重点关注和阐明项目的投资环境、市场供需与预测分析、开发方案与项目的策划等内容，只有在如此分析之后才能做出项目的综合评价，得出项目可行与否的结论。这里，市场调查与预测、开发方案的规划设计和项目策划及项目融资是房地产项目可行性分析与项目评估要考察分析和评价判断的几个关键环节和重点要素。若这几个方面在前述涉及的内容可行的基础上也可行，则项目得出可行的结论或通过评估的可能性就会大增。若项目还涉及融资贷款等内容，则还需增加有关就贷款评估对象资信进行评估的要求。

在该案例中，报告按照房地产开发项目可行性分析与评估的要求，较翔实、规范地阐明了可行性分析具体内容中，作为融资需要抵押贷款评估所应涉及的市场与营销评估、企业资信与资金来源评估和财务效益与不确定性及贷款风险评估等关键环节的情况，最后得出了贷款可行、安全度较高的评估结论，从而提供了企业据此文件获得项目贷款的可能性。