1.2 房地产投资的特点及其分析过程

1.2.1 房地产投资的特点

由于房地产产品并非普通的商品，因此，房地产投资具有区别于其他一般性投资的一些特点。这些特点是：房地产投资的巨额性和投资回收的长期性、房地产投资的高风险性、房地产投资的高收益性、房地产投资受政策影响很大、房地产投资需要具备一定的专业知识和房地产投资周期性波动明显等。

1.房地产投资的巨额性和投资回收的长期性

房地产投资需要大量的资金投入，这对开发商的自有资金数量和融资能力提出了较高的要求。一方面，开发商需要千方百计筹措到足够的资金，另一方面，开发商还要保证如何使资金筹措计划与项目的整个进度相匹配；否则，就有发生资金断裂的危险。不少房地产开发项目在项目的定位、工程技术方面都没有问题，往往就是由于在资金的安排方面出了差错，致使项目的资金链无法保持，最终整个项目成了烂尾楼。

从置业投资的角度来说，在购置房地产时也需要巨额资金。所以，置业投资也往往需要获得银行的贷款支持。这时需要注意的是，偿还银行的利息部分在投资成本中会占有较大的比重。并且，对于那些还款能力不是很强的置业投资者而言，需要衡量还款能力的波动对投资效果的影响。

从投资回收期角度来看，如果仅仅将开发完成后的物业出售，则其投资回收期并不会很长。可是，并不是所有的物业类型都可以通过出售来获利的，例如，商铺类物业、写字楼物业等的开发一般采用出租经营的方式回收投资和获取收益，此时的投资回收期就会很长。从置业投资的角度来说也是一样，除了短期置业投资之外，一般情况下都是通过租赁的方式获取收益，所以投资的回收期也会较长。正因为投资回收期长，所以其中蕴涵的投资风险就高。

2.房地产投资的高风险性

房地产投资活动涉及的环节多，不确定性也多。对于房地产开发投资而言，开发商从拿地开始，到规划设计、施工组织、销售到最后的物业管理等，都可能伴随着诸多风险。例如，当初的规划设计方案到后来发现并不能迎合市场的需求，此时就必须要投入新的人力、物力对原方案进行修改，并且工期可能要延长；建设施工期间建筑材料的上涨可能导致投资成本超过投资预算；在售房过程中和售房后，可能会发生业主与开发商的种种纠纷问题，如由于建筑质量问题和房价下跌问题导致的退房事件、前期的物业管理问题等。这些问题的发生都会影响整个开发过程的顺利进行，甚至导致较大的经济或企业声誉方面的损失。

对于置业投资而言，虽然过程并不像开发投资活动那样程序繁多、牵涉的利益相关者较多，但置业投资也同样面临着来自于市场变化、政策变化，甚至是物业购入时的交易陷阱和购入后的经营管理不善等种种风险。目前，在我国房地产市场整体发展并不是非常完善的情况下，购房者面临的合同欺诈、广告欺诈、面积缩水、建筑质量低劣、哄抬房价等问题也时有发生，这使置业投资者在购房时面临较大风险。另外，置业投资者也面临着购房后的经营管理问题，例如，对于商铺投资者而言，如何选择商铺的经营类型和合适的租户是首先会碰到的问题，与此同时，投资者也面临着商铺空置的风险；特别是对于购物中心的商铺，如果开发商通过分割出售给了投资者后，又没有对商铺进行统一招商和管理，则商铺投资者有可能面临由于购物中心经营业态混乱、经营效益低下而导致的租户退租风险。除此之外，置业投资者也很容易受到政府政策的影响。

3.房地产投资的政策影响性

不少专家学者认为，中国的房地产市场跟中国的股市类似，都属于“政策市”。的确，自20世纪80年代以来，中国房地产业从起步、发展到逐步完善的过程，同时也是政府出台政策不断对其进行调控、引导和规范的过程。特别是2002年以来，政府出台的政策更加密集，一方面反映了房地产业作为推动国民经济发展的支柱产业，其整个发展过程一直都受到政府的高度关注；但另一方面，也反映了在房地产业的发展进程中，存在的问题较多。政府的政策主要集中在土地、金融和财政税收方面，甚至有些是比较严厉的行政手段。房地产开发投资容易受到较大影响的政策，一般有土地政策、金融政策、税收政策以及对于项目的规划设计等限制方面的政策。而对于置业投资者而言，容易受到较大影响的政策，一般有金融政策、与交易和经营有关的税费政策以及诸如限购政策的行政管制等。另外，一项政策的出台不仅会影响到某些投资者或开发商的直接利益，同时可能在更大程度上影响的是市场参与各方对房地产市场发展的预期，进而使政策效果对于投资者的影响会进一步放大。在第2章将对房地产政策作进一步讨论。

4.房地产投资的保值性和增值性

房地产产品由于其自身蕴涵的资产功能而具有良好的保值和增值特性。房地产/产品的保值性体现在它能够抵御由于货币贬值（即通货膨胀）带来的损失。随着经济的发展、人口的增多，特别是城市人口的增多，将会不断推动房地产价格稳步升高。因此，房地产/产品的保值功能在今后的较长时间内将会得到很好的发挥。相较于其他保值方法，如购买金融资产（股票或债券）、投资艺术品及古董或进行储蓄等，房地产投资的风险相对较小（与购买股票相比）、需要的专业知识相对较少（与艺术品、古董投资相比），而获得的保值功能相对较佳（与储蓄相比）。

另外，由于土地资源的稀缺性和不可再生性，房地产/产品作为人类生产和生活不可或缺的固定资产和要素，随着国民经济和社会的发展，长期将处于供不应求的卖方市场状态。因而，房地产的价格也会根据市场经济的规律不断上升。根据各国房地产市场的发展经验，房地产价格虽然在短期内可能会由于各种原因出现停滞或下降的走势，但从长期来看，房地产的增值特性不会改变，并且，其价格上涨率往往高于同期的总体物价水平的上涨率。

5.房地产投资需要具备专业知识

与其他任何一种投资一样，房地产投资也需要具备专门的知识。对于开发投资而言，与房地产投资相关的政策知识、工程技术知识、经济管理知识、金融与投资知识、财政税收知识、法律知识等始终贯穿其中。所以，某一项房地产开发项目，需要具备某些专业知识的各种人才参与到整个投资决策过程。

而对于置业投资者而言，也需要具备不少房地产投资方面的专门知识。如不同物业类型（住宅、写字楼、商铺）的相关产品知识、市场知识、法律和政策方面的知识、产权交易方面的知识、投资收益计算和风险预测方面的知识、经营与管理方面的知识等。如果不具备一定的专门知识，一个投资者的投资行为很难表现为理性，其中蕴涵的投资风险也会较大。

6.房地产投资周期性波动明显

这里的房地产投资周期性波动指的是房地产投资的效果受到房地产周期的波动影响非常明显。房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复的复苏—繁荣—衰退—萧条四个环节。我国的房地产周期性波动可能跟国外有着明显的不同，因为国内的房地产市场周期性波动一般受政策影响较大。例如，20世纪90年代初的海南房地产泡沫和随之而来的房地产市场跌入低谷，以及前几年房地产市场的火暴和最近两年中国房地产市场的冷暖不均。作为房地产投资者，如何准确把握房地产市场发展所处的周期性阶段及周期性波动规律就显得尤为重要，否则就有可能错失良机。

1.2.2 房地产投资分析的作用

房地产投资分析就是研究房地产开发项目投资或置业投资的可行性并对可能的项目进行收益和风险评价，从而为最终选择合适的投资项目提供决策依据。

不管是哪一种投资形式，人们实施投资行为，都是以牺牲现有的利益作为代价以期在未来获得更大的收益。显然，未来的盈亏充满了不确定性，为了减少这种不确定性和实现更大的收益，我们必须通过定量或定性的方法对现在的投资项目进行分析和评价。因此，投资分析是每一位理性决策的房地产投资者的必修课。

另外，每一个开发商或个人投资者面临的投资机会可能会很多，例如，开发商可能会面临开发何种物业类型的选择，而置业投资者也会有到底是投资住宅、商铺还是写字楼物业等的投资选择问题。此时，投资者就要在自己资源约束的条件下，通过对各种投资方案的评估和比较，选择出风险可以承受、投资收益率又较高的项目。

具体来说，房地产投资分析的主要作用表现如下。

1.可以为房地产投资者确定投资方向提供论证

房地产作为投资的热点，总是吸引着广大企业或个人纷纷投资房地产领域。这些组织或个人有些是具有丰富投资经验的专业开发公司或个人投资者，也有不少是从来都未涉足过房地产领域的新手，他们面临着不知道该投资何种物业、面向哪类客户群、选择何种地段、投资多大规模或如何把握投资时机等问题。此时，房地产投资分析者就可以作为提供咨询或建议者，为这些新进入房地产领域的投资者提供关于投资的方向性指导。其实，对房地产专业投资者而言，对于每一项新的开发物业或购置新的物业，其面临的投资约束条件也会跟以往不一样，此时，对投资方向的确定也不能按照以前的惯性思维加以定夺，需要按照房地产投资分析的固有方法和原理进行重新论证和分析才行。

2.可以为投资者提供投资方案并预测投资收益

当投资者有了明确的投资方向后，就应该制定一个具体的切实可行的投资方案。对于开发投资而言，投资方案的确定相对较复杂，如将会涉及产品定位、客户定位、价格定位、筹资方案的确定、施工进度安排、租售进度安排等诸多事项。然后，在此基础上，结合项目的自有资金、融资情况、投资周期等条件，投资分析人员就可以对开发项目进行经济效益分析了，通过计算相关的财务指标，如内部收益率、净现值、投资收益率等指标，为开发商投资决策提供依据。

另外，对于置业投资而言，同样也需要对所投资的项目进行投资方案的制定和收益的预测分析。一方面，置业投资者需要对所购物业进行租售决策；另一方面，通过一些基础数据，如购房成本、贷款相关数据、税费数据、租赁价格等，投资者可以计算出相应的投资收益。

3.可以为房地产投资者描述及提供规避风险的方法

通过投资分析，投资者可以了解到某一项目可能面临的风险，哪些风险发生的概率大，哪些风险会对项目的投资效果产生重要的影响。通过对风险的清醒认识，可以对房地产投资收益做出更加可靠的预测；同时，也提醒投资者在项目实施过程当中，要加强对风险的控制和预防，采用适当的风险规避方法，使有可能发生的损失降到最小。

1.2.3 房地产投资分析的过程

1.房地产投资环境与市场分析

房地产投资项目在投资决策确定之前，需要进行环境与市场情况的调查，包括项目的背景资料、经济、社会和自然环境条件、市场需求和竞争态势分析、本项目的优劣势和机会分析等内容，而这一过程也被称为房地产投资项目的环境与市场分析。环境与市场分析包括房地产投资环境分析、房地产市场的调查与预测。

对于置业投资者而言，对投资项目进行环境与市场分析的内容就相对简单多了。因为针对的是已建成的物业，主要考虑的是现时的环境和市场条件及将来的发展态势对物业的整体价值将产生什么样的影响；着重需要考虑的是物业所处的地段及其在今后城市发展的地位如何演变，周边物业的发展对本物业增值方面的积极作用和消极作用，本物业整体市场发展前景的分析，以及政策的变化可能会对本物业的收益和增值前景造成的影响等。

2.基础数据估算分析

房地产开发项目的投资分析涉及较多的基础数据，包括许多定量的调查或预测结果，如取得土地的成本、建安成本及其他成本与费用、各项税费、租售面积、租售价格、资金筹措、融资成本及工程和销售进度安排等；这些数据的完整与否，会直接影响投资分析的最终结论。

置业投资分析所需的基础数据则要少得多。主要包括：物业购入的价格及支付方式、按揭贷款有关信息、租约安排、租赁价格及其支付方式和买卖环节税费等内容。

3.财务分析

财务分析是房地产投资分析的核心部分。它将对项目的盈利能力、偿债能力、资金平衡能力等方面进行分析，从而得出财务上是否可行的结论。主要涉及的指标有：净现值、内部收益率、投资回收期、银行借款偿还期、自有资金利润率、总投资利润率等。在分析时可以根据投资者的需要，选择其中的几个指标进行分析。

4.不确定性分析

在房地产投资项目的经济分析中，运用了大量的技术经济数据，如销售单价、成本、贷款、利率、工期、销售进度计划等。由于这些数据都是投资分析人员根据资料对未来的可能性作出的某种估计，所以分析中必然带有某种不确定性。不确定性分析就是对这些不确定性因素进行分析，以揭示投资项目的营利性在这些因素变动情况下的承受能力和面临的风险。不确定性分析的方法有盈亏平衡分析法、敏感性分析法等。

对于置业投资分析而言，也可以选择租金水平、销售单价等指标进行不确定性分析。

5.风险分析

不确定性分析无法对投资者所承担的风险做定量估计，它只能起到定性说明的作用。而风险分析可以根据各种变量的概率分布，来推求一个项目在风险条件下获利的可能性大小。因此，风险分析描述了房地产项目在特定收益状态下的风险程度，进而为投资者决策提供可靠依据。风险分析的难点在于对于各种状态发生可能性的概率估计，这些需要凭借投资分析人员的经验判断。当然，风险分析也包含定性分析的内容，即可以用文字叙述项目投资可能面临的风险及对应该采取的措施提出建议。

对于置业投资分析而言，风险分析一般集中在物业后期的经营管理和市场对该物业需求的变化上。

6.决策分析（即方案比选分析）

决策分析一般发生在一个项目可以有多个投资方案选择的时候。当投资者资源有限时，就需要对投资方案再进行比选。本书不对该部分内容进行阐述。

至此，一项完整的房地产投资分析过程才算完结。