1.1 房地产投资的概念和类型

1.1.1 房地产投资的概念

1.房地产的资产特性

房地产是房产与地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称，包括建筑在土地上的各种建筑物、建筑物上不可分离的部分和土地。同时，房地产也指房地产的所有权及其衍生出来的其他权利，例如，房地产的产权人拥有可以通过出租或出售自己的房地产以获得一定收益的权利。

从以上概念可知，房地产与普通的消费品是不同的，其中表现之一就是它具有明显的资产特性。房地产的资产特性与其本身具有的自然属性和经济属性是分不开的。房地产的自然属性包括房地产位置的固定性、本身的耐久性和房地产的异质性等，其中位置的固定性决定了与房地产相关的一系列活动具有明显的区域性；特别是在房地产价值的决定上，位置的不同起到了重要的作用。俗话说，决定房地产价值的三个重要因素是：一是地段，二是地段，三还是地段（location，location，location）。房地产的耐久性是实现房地产资产功能的物理基础，正因为房地产在使用过程中不会较快地磨损、消耗，房地产才有可能在较长的利用期内实现保值和增值。房地产的异质性体现在每一项房地产都会因为建筑的类型、所用的材料、面积大小、所处的地段甚至是朝向、楼层等因素的不同而不同。房地产的异质性同时也提高了投资者对某一项房地产进行投资价值评估的难度。

房地产经济属性则包括房地产的稀缺性、高价值特性、投资和消费的双重性及房地产利用的外部性等。房地产的稀缺性来源于土地供给的稀缺性，房地产的稀缺性在整个经济快速增长、人民生活和收入水平不断提高、城市化进程持续推进的条件下，往往表现为房地产产品的供不应求和房地产价格的持续上扬。房地产的高价值性一方面决定了房地产是社会财富的主要表现形式，另一方面也决定了房地产投资通常是一种高投入、高风险和高回报的投资形式。房地产的外部性指的是房地产的价值常常会受周围其他房地产利用及环境变动的影响。比如新入驻的一家国际性知名大型超市会给附近带来大量的人流，有可能使原来惨淡经营的附近临街商铺增值，大学城的开发则会使周边的住宅销售或租赁价格上扬等。房地产的投资和消费双重性，一方面体现了房地产可以作为生产要素用于生产消费，也可用于生活（即自住型）消费，另一方面也可以作为投资品获取收益。其实，从投资和理财的角度理解，房地产不管是用于生活消费还是投资获利，都没有脱离投资的本质。

2.房地产投资的含义

（1）房地产投资的含义。在正确理解房地产投资的含义之前，首先来看一下什么是投资。投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的收益或效益。这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。从这一概念中可知，投资必须要有一定资源（如资金）的投入，经过一段时间后（时间性），获得所期望的收益或效益，其中收益是指盈利项目的资本增值；而效益则是指非盈利项目的改善或提高预期的公共福利和社会效益。另外，投资的概念还隐含了另外一层含义，即资源的投入可以说是确定的，而获取的收益却是不确定的，因此，投资是有风险的。

房地产投资则是指人们为实现某种预定的收益或效益目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、物业管理、置业等。

（2）房地产投资与房地产投机的区别。在通常情况下，房地产投机现象往往发生在置业投资领域，而在开发投资领域则并不多见。同时，房地产投资与房地产投机之间的界限本身也是比较模糊的，不容易区分。例如，有的人买了房子并不是用来自己住，而是等到不久后待房价上升再卖出获利，这样的行为是投资行为还是投机行为，确实较难判断。但一般来讲，房地产投机行为的发生具有明显的两个特征：一是行为的短期化，即购买房地产的人想在短时间内（如半年甚至几个月）捞一把就走；二是买涨不买落，即房价上涨得越快他越要买。而房价下跌时，人们普遍认为价格还会进一步下跌，此时的投机需求倒是下降的。很显然，这种投机需求跟普通商品的需求规律是相反的，价格也无法在供给和需求之间起到平衡作用。最终这种投机需求会进一步推动房价的持续上涨，使房地产市场的泡沫越来越多甚至破裂。

当然，从市场的角度来讲，从事房地产投机活动的人依据利益最大化原则实施自己的市场行为，不过，由于房地产市场自身存在缺陷，致使房地产市场的参与各方出现投机甚至是非理性的行为。

1.1.2 房地产投资的类型

1.按房地产投资形式分类

从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。

（1）直接投资。房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始到最后房屋销售的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。

①房地产开发投资。房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程，建成可以满足市场需求的房地产产品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过这一转让过程收回全部投资，并且实现获取投资收益的目标。

房地产开发投资通常属于短期投资（例如2～3年，不过对于大盘而言，整个开发周期要长些），显然，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是为了赚取开发利润，由于房地产开发活动所需资金巨大、运作环节多，涉及市场、工程技术、管理等方面，因此，项目风险较大但回报也比较丰厚。在通常情况下，房地产开发商不一定将开发的物业全部出售，例如，可以将建成后的写字楼、酒店、商场甚至部分住宅公寓进行出租经营，以获取长期的租赁收益和物业的增值收益，此时，开发投资活动已转变成了置业投资活动。

②房地产置业投资。房地产置业投资的对象可以是新建成的物业，也可以是房地产市场上的存量物业（即二手房）。房地产置业投资的表现形式有两种：一种是企业或个人通过购置物业（如商铺、公寓等）以满足自身生活居住或办公经营的需要；另一种是投资者购买物业后通过一定的方式将其出租，从而获得一定的租赁收益。不管是哪种形式，投资者都可以通过最终的物业转售获取其增值收益。

置业投资一般从长期投资的角度出发，可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。 目前，置业投资已成为我国居民重要的投资渠道之一。

（2）间接投资。房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者无须直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的股票、债券；购买房地产投资信托基金和住房抵押贷款证券等。

①购买房地产企业的股票或债券。目前国内房地产开发投资的融资途径主要是银行借款，但不少实力比较雄厚的开发公司如万科、金地、合生创展、招商地产、浙江绿城等知名企业则借助于国内或国际资本市场进行融资活动，一方面，可以解决企业在规模扩张或由于政府出台收紧银根政策的时候所产生的资金不足问题；另一方面也可以降低融资的成本。而普通的投资者则可以购买此类房地产企业的股票而间接参与有关房地产开发的活动，从中获取股票增值和分红的收益。

②房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）。房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式集合特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。房地产投资信托基金的出现，为开发商提供了除银行和股票融资之外的又一种融资方式，同时，又使投资者可以获得类似房地产直接投资的利益。从本质上讲，REITs是一种投资信托基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求，并在一定条件下可以免交企业所得税。同时，REITs又类似于一个产业公司，它通过对现存房地产的获取和经营来获利，在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力。2003年年底，中国第一个商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITs）的雏形。

③房地产私募股权投资基金（Private Equity，PE）。房地产私募股权投资基金是指通过非公开方式面向包括个人和机构的少数投资者募集资金而设立的，以未上市房地产企业的股权为主要投资对象的房地产投资基金。自2010年以来，政府通过抑制需求（限购、限贷及提高首付款比例等）、收缩银行信贷、终止银行与信托的合作、抬高房企上市门槛等一系列政策，使房地产企业遭遇了十年来最残酷的资金链考验。在这种背景下，房地产私募股权投资基金应运而生，并且在短短不到两年时间里获得了巨大发展。目前国内的房地产PE主要包括由开发商主导成立的房地产PE和由非开发商主导成立的房地产PE两类。

④住房抵押贷款证券（Mortgage—backed Securities, MBS）。住房抵押贷款证券是通过对住房抵押贷款实施证券化而得到的金融创新品种。所谓住房抵押贷款证券化就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，然后通过在资本市场出售这些证券给投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。从本质上讲，发行住房抵押贷款证券是发放住房抵押贷款机构的一种债券转让行为，即贷款发放人把对住房贷款的所有权转让给了证券投资者，借款人每月的还款现金流是该证券的收益来源。住房抵押贷款证券发源于美国，美国也是目前世界上MBS市场最为发达的国家，其地位仅次于美国国债市场。

总的来说，在我国发展住房抵押贷款证券化市场有利于分散金融机构发放住房抵押贷款带来的风险，同时也可以扩大金融机构发放住房抵押贷款的资金来源，从而可以有力地推动我国住宅产业的发展。

2.按房地产投资对象分类

从房地产投资的对象来说，房地产投资可分为土地开发投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。

（1）土地开发投资。土地开发投资是指开发者通过合法途径获得土地使用权后，通过对土地的平整及基础设施的投资建设，使土地具备房屋建设的基础条件，并通过土地二级市场进行有偿转让或出租地块以获取土地开发收益的投资行为。一般来说，土地开发投资分为两类：一类是旧城区的土地二次开发和新城区的土地开发。旧城区的土地二次开发是由于原有城区因规划或使用性质的改变或城市老化、房屋陈旧、破损或基础设施改造而进行的投资建设，使其具备重新建造房屋的条件。而新城区的土地开发主要是指对新征用的土地（如农村集体所有的耕地、山地等）进行改造和基础设施建设，以满足进一步进行房地产开发要求的活动。从投资成本角度看，旧城区的土地二次开发由于涉及较多的拆迁、安置和补偿费用，其成本往往较高，但由于土地处于城区，进行二次开发后的升值潜力巨大。而新城区土地位于城市郊区，地价比城区低很多，开发中涉及的其他成本和费用并不会很高，但土地增值潜力无法与城区经二次开发的土地相比。

（2）住宅房地产投资。住宅房地产投资一直以来都是我国房地产开发投资的主要内容。“住”是人们的基本需求，住宅的市场需求量巨大。根据联合国的统计资料，2004年，中国的人均居住面积为24.97m2，而发达国家人均住房面积为46.6m2，中高等收入国家人均住房面积为29.3m2，中等收入国家为20.1m2，中低等收入国家为17.6m2，低收入国家为8m2。可以看出，中国人的居住条件仅仅略高于中等收入国家。随着国民经济的迅速发展、城市化进程的不断推进和人民收入水平的提高，广大居民对于逐步改善居住条件的愿望将日益强烈。据预测，到2020年，中国人均居住面积将达到35m2。因此，中国的住宅房地产投资发展空间仍然非常广阔。

从类型角度看，住宅房地产可分为普通商品住宅、高档公寓和别墅等多种类型。其中普通住宅的市场需求量最大，特别是那些针对普通收入水平开发的中小面积、中低价位的住宅将有很大的市场空间；而高档住宅和别墅的消费比例较小，开发此类住宅的风险也较高。

（3）商业房地产投资。商业房地产主要是指商铺、商场、购物中心、商业街、批发市场、写字楼和宾馆酒店类等经营性物业或收益性物业。这类物业的购买者一般都以投资为目的，靠出租物业的收入来收回投资并赚取收益。商业房地产投资与住宅房地产投资存在明显的区别，例如，商业房地产市场冷热，不仅与当地的整体社会经济状况相关，还与旅游、贸易、投资、金融保险等行业的发展密切相关。这类房地产的投资由于前期投入较大，而资金回收一般只能靠租金收益逐期收回，因此，投资回收期较长，风险较大。并且，收益水平与整个物业的后期经营管理有很大的关系。

（4）工业房地产投资。工业房地产主要指的是生产性用房，如厂房（包括重工业厂房、轻工业厂房和高新技术产业用房等）和物流仓储用房。由于工业厂房必须符合工业生产的特殊工艺和程序的要求，因此，不同用途厂房之间的替代性较差。工业房地产的投资与其他几类房地产投资存在明显的区别。首先，选址对于工业房地产来说至关重要。因为这不仅涉及原材料和产品的运输成本的高低，还涉及水、电、煤等能源动力供应是否充足和方便程度。另外，工业房地产投资也会受到诸如当地的产业结构、政府吸引投资的力度、经济发展水平等因素的影响。总体来看，我国目前工业房地产投资主要集中于开发区、产业园区的建设中，其他都是随一般工业投资进行的。