难道监管者就那么傻？

美国抵押贷款证券化业务的高速增长同时也是监管套利的结果，换句话说，从事业务的人希望以最高的效率满足监管要求，而政客们对于自己应该执行的规则没有进行足够的思考。

1988年诞生的《巴塞尔协议》树立了首个全球性银行监管标准，世界各国的银行都受到资金充足率的约束，这个指标又通过一个公式和所谓的风险加权资产绑定在一起。如果一家银行的投资标的中有根据公式测算被列为风险资产的产品，那么这家银行就必须存留更多的资金，并减少它的贷款总量。但是银行有绝妙的手段绕过监管：一家发起抵押贷款的银行（由于抵押贷款的风险权重高，银行的风险加权资产也会相应大幅增加）可以将抵押贷款协议打包成证券销售出去，换回其他形式的资产，甚至换回更多的抵押贷款业务。出售现有抵押贷款协议使银行不受资本金扣减的限制，也使其可以发放更多的抵押贷款。根据美国法律的规定，银行甚至可以用出售证券化抵押贷款所得的资金购买高评级住房抵押贷款支持证券，因为人们都认为这种证券几乎是无风险的。银行可能最终买回了自己最初持有的抵押贷款协议，但是监管者制定的公式通过量化的方式使中间的买卖过程具有了意义，因此采用这种策略的银行就获得了更高的放贷自由度。

创设住房抵押贷款支持证券的动力之一就是使银行可以逃避资本金扣减规定的限制。2001年，联邦存款保险公司、美联储、美国货币监理署和联邦储蓄机构监理局联合推出了一项称为“追索规则”的新制度，此项制度使银行有更多的动力持有证券化后的抵押贷款，而非原始的抵押贷款协议。在计算银行的资金存留量时都需要先测算银行的风险加权资金量，而获得AAA或AA评级的证券化抵押贷款的风险权重是20%，原始的抵押贷款的风险权重则是50%。我们可以试想这种权重带来的影响，例如，两家银行同样以抵押贷款为主要的贷款业务模式，假设两家银行是一模一样的，而且两家都放出了根据自身资金情况决定的、监管允许的贷款上限的款项。再假设两家银行都将手中持有的抵押贷款的一部分转换成了AAA级的证券化产品，然后互换这些证券化凭证：实际上就是两家交换持有对方发起的抵押贷款—只不过换了一种新的、证券化的形式。或许你认为这个过程没有任何实际意义，但仔细考虑一下，由于资本金扣减的要求是基于风险加权资产总量计算的，而证券化凭证属于一种不同的资产种类，与原始的抵押贷款完全不同，其实际效果就是两家银行将获得更宽松的监管，也因此可以放出更多贷款。

你或许会问，难道监管者就那么傻，没有人预见到这种行为模式可能招致巨大的灾难？监管者并不傻，他们对问题的考量是基于对评级机构不会犯错的信任之上的，而这种盲目的信任又不在监管机关本身的检视范围内，因为评级机构本身是不受监管的。监管者同时还受到政治权力的约束，他们必须遵守全国上下都一致接受的规则，而这些规则也都是基于全球范围内达成的协议制定的。问题的症结不是人傻，而是不同的人要承担不同的责任，扮演不同角色的人也要协调一致。

我们不能认为这个体系中所有的行为都是错误的：抵押贷款业务中的许多特征将得到完善，并在未来发展成为一种更好的业务。原则上，如果住房抵押贷款支持证券的评级是正确的，如果在评估此类证券的过程中考虑到房价终有一天会下跌，如果政府没有给予持有此类证券的人特权，那么这个体系还是可以正常运作的。

此次危机中，抵押贷款证券化业务的缺陷暴露无遗，现在人们也要致力于弥补这些不足之处。对于社会而言，抵押贷款证券化的好处在于能降低购房者借贷的利率，而这种好处通常是很难为人所知的。人们无法明确地获知在没有证券化的情况下借贷的利率会是怎样的水平。当然，或许他们甚至都没有想过自己根本不可能买到任何房产，更不会想到正是证券化业务使他们生活中所珍视的一些东西（比如在孩子还小时就有自己的住房）成为可能。

尽管抵押贷款创新产品对此次金融危机负有不可推卸的责任，但最重要的还是继续鼓励金融创新，从而开发出更新、更好的抵押贷款机构。为了撮合抵押贷款协议参与各方进行交易，从事抵押贷款业务的那些富有创造精神的人还有很艰巨的任务要完成。他们可以帮助购房者设计更灵活的借贷协议，在其中制定好退出的方式。其他类型的抵押贷款金融创新也不是不可能的，比如约翰·奥布赖恩倡导的住房净值分割权益之类的共有净值合约，这种方式使房屋所有者可以将房屋的净值分割成股票出售，或者可以尝试安德鲁·凯普林和他的同事们提出的住房市场合伙制，这种制度使购房者与某家机构建立合伙人关系，共同购买房产。

抵押贷款的放贷者在金融危机期间走过的坎坷路足以警示我们未来可能还会遭遇新的混乱。但就算改弦更张，抵押贷款发起人和抵押贷款证券化专业人士等职业还会一直存在，因为他们的服务能够满足人们的一个最基本的经济需求。下一次，我们不会再坚持房价永远不可能下跌的错误思想，我们一定会做得更好。这也是我们在金融市场中看到的痛苦的学习过程，但这个过程最终将引导我们建起更好的金融机构。