第2章 史上最严调控为何出台

2010年4月14日，国务院常务会议决定提出用差别化的信贷政策调控房价：首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%——以往是无论大小首套皆20%首付；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

4月17日，国办又发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“新国10条”）指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

4月30日，北京提出落实“新国10条”的“京12条”，除了严格执行国务院上述文件，“暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款”之外，还用了一个极其行政化的手段，就是规定自2010年5月1日起，“暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”。

政策的叠加，被业内外称为“史上最严厉房地产调控政策”。

“史上最严厉房地产调控政策”的出台，源于2009年5月至2010年4月30日一年时间内，史无前例的房价飞涨。抛开那些枯燥的数据不谈，以北京东五环外某著名小区二手房为例。2009年8月19日，该小区某业主A出售了一套96平方米二居室（假定为B），合单价10055元；该业主2004年3月购得此房，当时的单价是4879元，5年半时间涨了一倍。可是到2010年4月底，该套房已经涨到一平方米两万一二，短短8个多月时间又翻了一倍。

B房屋的惊险跳跃只是房价疯涨的一个小小缩影，更惊心动魄的例子触手即是。房价飙升期间，一个故事在京城房地产业界和买房者中流传：一位赵姓购房者3月初在通州京贸国际城看中了一套2居室，已经准备下定金了，结果小赵感觉每平方米1.8万元的价格还是太高，于是借口有点饿了，出门买个煎饼回来再谈，再回来时，售楼小姐说房子刚才已经被人定了，价格也涨到了每平方米2.38万元了，同样一套房子在买煎饼的一会儿工夫就涨了50万元，濒临崩溃的小赵只能自嘲一个煎饼值50万元了。

而该楼盘2010年1月中下旬开盘时价格是13800元，到了4月底更是达到惊人的26800元。

与京贸国际城相类似的，还有通州的世纪星城。笔者在春节前向一个朋友推荐世纪星城和即将首期开盘的京贸国际城，当时世纪星城小户型单价16000元左右，到2010年4月底，短短3个多月时间涨了一倍，均价达到32000元左右。

二手房的情况也一点不让一手房。有一个业主原本在外地，春节后将通州新华联一套100多平方米的房子挂牌出售，挂牌价15000元/平方米左右。2010年3月业主回到北京，同一天他的房子里涌入了30多个想买房的人。业主当场将价格抬升至19000元/平方米，并宣布要当场竞价，价高者得，结果价格飙升至25000元/平方米。

疯狂的涨价，加上投资者追涨不追跌的心理和短时间巨额获利的巨大诱惑，使得全国各地的资金源源不断地流入热点地区。与北京、上海等大城市相似的还有海南。借着国际旅游岛的概念，海南在2010年春节前上演了房价疯涨几天翻一倍，一平方米卖七八万元的“好戏”。海口、三亚及琼海等多个地方房价跳跃式上涨，甚至一日一价，琼海由每平方米4000元涨到七八千元，海口有的楼盘一天上涨5000元。一些原本销售火爆的地产楼盘项目一夜之间突然封盘，开发商捂盘惜售的情况已经普遍存在。

据中国之声《央广新闻》报道，来自民间的非官方数据表明，当时有超过4000亿元的资金流动到海南大肆圈地。国际旅游岛和免税区概念令海南成了各路资本向往的热土。十万浙商转战海南房地产，个别楼盘炒至70000元/平方米。仅在海南建设国际旅游岛获得国务院批准后的5天内，整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和。而2008年，海南商品房销售额为171.12亿元。

楼市火爆期间，越来越多的开发商和私人携带巨资涌向海南，三亚和海口的高级酒店已经被全部订满，这些人过来无外乎是炒房炒地，为出行方便就地买车，海南车管所以前每天上车牌数量通常是100多辆，但现在每天上升到450辆，车管所都忙不过来。

根据国家统计局的数字，可以算出2009年房价的全国平均涨幅：2009年，全国商品房销售面积比上年增长42.1%，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%。

以此计算，2009年的全国平均房价比2008年上涨了23.6%！

上述23.6%的平均涨幅，还不是“70个大中城市”的平均涨幅，考虑到全国二三线以下城市的涨幅比较低，“70个大中城市”的平均涨幅还应该高出23.6%才对。以北京为例，官方数据显示，2009年第四季度四环内的期房均价达到了25907元/平方米。而2008年，四环以内住宅期房均价为15581元/平方米，均价上涨高达66.27%！个别楼盘价格翻倍甚至一倍以上的，并不鲜见。像北京几个楼盘：太阳公元入市单价仅为1.8万元左右，后一路攀升至2.5万元、3万元、4万元；华润红山世家，从2009年年初每平方米1.4万元，到年底的3万元。这些都还不包括2010年4月30日前的持续上涨甚至飙涨部分。

显然，如此疯狂的游戏不可能持久，必将给楼市的健康发展埋下巨大的地雷和定时炸弹，如果不严加调控，楼市将会成为国内投机者最大的冒险乐园，许许多多的产业资本、金融资本和民间的家庭金融资本都会前呼后拥地奔向房地产，后果不堪设想。

这也就是2010年4月楼市新政最密集、最严厉出台的背景。