第1章 序言 用大历史眼光看房地产市场

2010年4月8日，《新京报》A04时事评论版有一则这样的文字：@任志强（著名的房地产“大嘴开发商”，以一贯的直言不讳口无遮拦以及一贯的唱多房价著称）：一个朋友发来1989年关于房地产的人民日报新闻评论——北京最近提供2万多平方米住房，每平方米1600～1900元。若买两居室，少说也要6万多元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食，每月存储50元，已是极限，100年才能买上两居室。（人民日报1989年2月20日第2版）

弹指一挥间啊，21年过去，房价依旧在人们的惊呼声中节节攀升。所不同的是，21年前，大学毕业生的父辈们基本上都还没有财富积累。而今天，90后的大学毕业生父辈们相当一部分已经开始享受财富的果实，21年前的穷尽两个人之力买房变成了今天一家6人合力买房（小夫妻加上双方父母）；21年前，中国的城市化刚刚起步，北京东三环还是一片田园牧歌加上几个工厂烟囱……今天，高密度城市化的车轮已经在以不为任何人意志为转移的加速度高速运转，北京的东三环已经崛起为全北京乃至全中国效率最高的城市新中心；今天的北京房价已经全面超越2万元大关，一个月薪3000元的大学毕业生，差不多也要上百年才能买上一套两居室……

世界好像在变，好像也没有变；我们的观念和心态似乎在变，似乎也都没有变。

为什么20年前的老问题一直未变？是政府不作为吗？可是你分明看见政府一次又一次进行着或松或紧的宏观调控。但宏观调控拉出了一个个上下起伏的波浪形曲线，却终究改变不了房价在时间长河里整体上扬的事实。21年都解决不了的问题，三年五载甚至一时半会就能解决吗？难以解决的原因又在哪里？

高密度大城市化、人口和收入增长所引发的住房需求和房价上涨是自然的和健康的历史规律，不必调控，调控也没有用。政策需要做的是调控非正常上涨。那么平抑房价，或者严格说让房价保持平稳增长态势的办法，无非是抑制投资需求和增加供给。而投资需求主要缘于通胀预期和投资渠道狭窄，治理的重点是超发货币。

但是超发货币如果被抑制，那么GDP的上升可能就受到影响，那时候不仅是很多人买不起房的问题，甚至有很多人因此失业。孰轻孰重？

而增加供地方面，表面上是因为土地财政导致地方政府缺乏供地积极性，或者是故意挤牙膏似地供地以维持高地价、增加土地收入，更为公开的理由则是守住耕地红线，确保中国粮食安全。但在30多年前的计划体制下，耕地比今天多（因城镇和工业占地少），人口比今天少，我们还不能保证粮食的供应，靠各种票证限制居民的食品消费。改革开放之后的1991—2008年，我国小麦亩产增加了30%，农业劳动生产率提高了150%。耕地减少，人口增加，我们的物质却更丰富了，生活也更好了。

因此以保护耕地为由限制城市房地产土地供应并不是理由。而且加速城市化进程事实上可以大幅度节约农村用地，腾退出大量的偏远地区农村宅基地和农村建设用地。

但即使土地都私有化了，土地敞开供应，大城市房价该涨还得涨，因为只要有人口聚集的地方，土地、房屋等资源的稀缺性就会凸显出来。有人建议改革土地招拍挂制度。但是只要这种因人口聚集和交通便利带来的土地、房屋稀缺性存在，就是免费出让土地也可能卖出天价房。

如果我们理解了现代经济的本质，今天和今后我们事实上面临的问题是重新规划中国的人居环境问题，中国的城市版图正在被中外历史上都史无前例的人口大流动重新改写。在今天乃至在未来15～20年之内，将有数亿以上的人因城市化而改变生活方式。房价，只不过是这个历史大潮流中的一朵小浪花而已。

我们必须跳出房地产看房地产，才能洞见其中的奥妙，否则难免盲人摸象不得要领。这也是我写评论这么多年来，一直强调和警醒自己的：要先做好大判断，才能做好小判断。在时间的长河里，房地产只不过是一朵小小的浪花，只有站在整个中国社会历史发展的大背景下，才能看清中国房地产行业到底发生了什么、正在发生什么、还会发生什么。

因此，任何审慎和理性的态度，是先看清楚我们过去、今天和未来的社会历史正在发生、即将发生什么。这样的观察与思考，将使我们变成智慧、理性的动物，而非本能的情绪化的动物。财富，也就孕育在这样的思想和观念中。在这样的过程中，财富的产生和增长，其实是一场比拼个人聪明才智的智力游戏，看谁站得更高、看得更远。古人讲“有胆有识”，真实的情况应该是，有识才会有胆。有超越于常人的洞察社会历史风云的卓越见识，才会有优于常人的、特立独行不与世俗同流的非凡勇气和胆量！

如果一如既往地一味沉溺于抱怨、愤懑之中，我们将永远将自己陷于黑暗而不能自拔。当我们面对黑暗或者感觉前面一片黑暗的时候，我们需要的光到底在哪里？是等待别人的光照亮自己，还是用自己的光照亮世界和别人，并从别人的身上再反射光回来？

反求诸己还是怨天尤人？我将毫不犹豫地反求诸己，选择自己发光发亮！

而发光的武器，不在别处，在我们内心的理性、智慧和勇气。舍此无他。改变世界，先从改变自己开始。话虽简单，实践起来却格外难，因为这牵涉到我们潜意识里，是一切指望靠自己，还是从生到死都没有摆脱我们与生俱来的“母体依赖”。

用行动，而不是用谩骂和抱怨来面对，是相信自己的力量；谩骂和抱怨的本质，则是潜意识里、冥冥中在期待别人、期待着世界上有一个“母体”给你带来温暖、安全、幸福和光明。这是两种完全不同的态度，完全不同的世界观和方法论。态度决定一切，不同的态度和世界观、方法论，绝对也会给自己带来完全不同的两种结果。

相信自己、反求诸己并付诸行动的，最终又会增加自己理性、智慧的力量；谩骂和抱怨并期待别人来改变现实的，并不一定能使现实得到些微的改变，最终却会使自己流于愤怒、轻浮，并日益丧失独立、理性思考的能力和行动力。这是在财富损失之外的另一重损失：生命智慧和生命质量的损失。

因此，面对20多年来从未改变的高房价这一“老问题”，我们最需要的不是等待，不是谩骂，不是诅咒，而是行动。如果你读完这本书，能够认真地思索并且知道真正的光明在哪里，那么，这本小书带给你的财富和人生价值，当是这本书价格的千百万倍！如是，我们的这一次相逢，就会是人生最美丽的邂逅！

读不读这本书，是你的自由；但不读这本书，或者食而不化，那就是你的损失而非我的损失！

感谢兰文娟、兰天华，感谢丁晨星、傅鹏、赵继成、连钰荣、曾珍、潘炜、王莉、刘福生、李小金，是他们的信任和帮助，促使我完成了这本书。

2010年4月19日写于最新一轮房地产严厉调控之际，北京兰心斋