第7章 房屋买卖 租赁与物业管理(4)

【解答】业主、住户应该明白和物业管理公司在本物业管理区域内不存在人身、财产保管或保险关系，但是，如果在案发时，物业管理公司的员工（无论是保安员，还是其他员工）近在咫尺，却装作视而不见，袖手旁观，那就应该受到舆论的谴责，物业管理公司也应给其以纪律处分和行政处罚。但是物业管理公司也应负责一部分赔偿的，这个责任不是民事法律的赔偿责任，而是行政管理上安全防范的行政法律责任，应由物业管理行政主管部门按照有关的法律、法规的规定给予行政警告、通报、罚款、吊销有关物业管理经营许可证等行政处罚。

为了确保业主、住户的安全，防止突发事件给业主、住户造成的伤害，躲避不可预测的风险，一方面物业管理公司要经常告诫和提醒业主、住户提高安全防范意识，以免让歹徒有机可乘，一旦发生抢劫后，要及时向公安机关报案。同时物业管理公司也应该增加保安人员以及保安巡逻次数，加强安全防范的力度和措施，有效的防止案件的发生。

57.复式住宅的面积测量计算应该注意哪些问题？

【问题】现在，业主在购买复式住宅时，对如何计算销售面积不是很明确，甚至会与开发商关于挑高部分面积的计算发生分歧。请问：复式住宅的面积测量中应该注意哪些问题？

【解答】复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。复式住宅实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。1999年，建设部发布了新的《住宅设计规范》，对套内使用面积的计算原则进行了部分调整，其中规定：利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20米的空间不计算使用面积；净高在1.20－2.10米的空间按1／2计算使用面积；净高超过2.10米的空间全部计入使用面积。

【法律依据】《住宅设计规范》。

58.在买房时，除了楼层、朝向、面积、结构和价格之外，还应该注意哪些问题？

【问题】人们在买房时，往往很关心地段、楼层，朝向、面积、结构与价格等等。请问：除此以外，还应注意哪些问题呢？

【解答】买房的时候，大家首先考虑到的是楼层、朝向、面积、结构和价格等等。可是，买房人往往容易忽视两个数据——楼间距和层高。

首先，来看看楼间距，所谓楼间距就是指楼与楼之间的距离，楼栋间的距离太小，居民之间的生活互相影响，没有安全感，总感觉隐私受到侵犯；另一方面最为关键的是严重影响采光和通风，这对于住户而言当然是极大的不利。

其次，房子的层高也是很重要的一个方面。层高与建筑成本的关系是，建筑的层高每增加10厘米，其造价也要增加1％，因此层高对建筑的造价影响很大。有不少人在买房子时只注意到面积、价格而忽视室内空间高度，等到入住以后才感觉到房子太矮了，有一种压抑感；特别是房子经过装修、吊顶之后，给人感觉更是不舒服。

再次，房屋内的排水管道、天然气管道往往上下贯通，在室内的天棚下面有各种管道穿出。购房人在挑选时，要注意这些管道，凸出的部位是否是经常出入的地方，是否会影响到自己的行动。

此外，如果房间内涉及到吊柜的设计，应该确保吊柜不影响过道的通透，距离地面的高度以头部以上不感觉压抑为限。

59.外地人在京购房，需要办理哪些手续？

【问题】陈某想在北京购买住房，可是本身是外来户口。请问：外地人在京购房，需要办理哪些手续？

【解答】外地人购买内、外销商品房要经过以下四个步骤：

（1）外省市个人购房者首先向北京市房地产交易中心提交以下资料：居民身份证原件及复印件；在京暂住证及复印件；委托他人代理的需提交代理人身份证原件及复印件、授权委托书。交易中心在验明原件无误后，向购房者发放《购房申请表》一份，由购房者填写，在确认填写无误后，连同复印件及其他资料，报北京市房地产交易中心管理委员会审核。管委会对上述资料审核认证后，批准签发《外省市个人在京购房批准通知单》，由交易中心转交购房者。需要注意的是：《外省市个人在京购房批准通知单》有效期为6个月，过期失效。

（2）前往有意购买的项目销售部，通过平等协商，确定购买意向，签订房屋买卖合同。

（3）再次前往北京市房地产交易中心，申领《外省市个人在京购房办理产权通知单》。交易中心在审核以上材料符合规定后，向购房者签发《外省市个人在京购房办理产权通知单》，同时收回《外省市个人在京购房批准通知单》。

（4）办理立契过户手续及交纳税费。购房者携带本人身份证、《外省市个人在京购房办理产权通知单》、购房合同、暂住证与发展商协同办理立契过户手续，并按规定交纳手续费、印花税、契税等税费。

60.预售预购的期房能否转让？？

【问题】张某最近在房展中订下一套房子，并且签了预售合同，可是他单位上经济情况出现了问题，家里又有老人住院，从而难以还债。因此，他想退房，可开发商声称这是违约，必须交纳很大一笔违约金。后来，他便想到了转让，可是又听说转让房子，只有办好产权证才行。请问：预售预购的商品房能转让吗？

【解答】法律上对于合法、有效预购期房的转让并没有禁止性的规定。作为开发商而言，自然希望买卖一锤定音，不要出现太多的变化，因此不希望购房人转让期房。但是，作为购房人而言，由于诸种情况的出现，可能会提出转让预购期房，并希望能够在避免违约损失的情况下实现退房。实践中，预售期房能否转让取决于预售合同条款中的约定，有的预售合同中明确规定禁止转让或者须经开发商同意方可转让，在这种情况下就无法顺利实现期房的转让。比较明智的做法是，购房人要求在预售合同中明确规定购房人有权将自己预购的房屋转让给他人，开发商应无条件同意转让。

61.商品房一般会出现哪些质量问题？一旦出现质量问题该怎么办？

【问题】陈某于2001年购买了一套公寓，但是入住不到半年就出现了很多质量问题，在分别与开发商和物业交涉时，他们相互推诿。请问：房子买了以后一般会出现哪些质量问题？一旦出现质量问题该怎么办？

【解答】实践中，商品房常见的质量问题主要有以下几个方面：

（1）门窗不正、油漆脱落、内门翘曲、无法正常关闭或者门板开裂；

（2）五金配件生锈、门锁脱簧或者有较大的摩擦噪音；

（3）卫生洁具连接件滴、渗水，下水不通畅；

（4）地面空鼓、开裂、不平整，或者由于水平没有处理好导致积水；

（5）装修过的房子，可能出现瓷砖排列不规则、接缝不均匀、空鼓、缺楞、釉面开裂、翘曲或者表面不平整现象；

（6）防水处理不过关，出现屋面渗、漏水现象，卫生间和洗衣间渗漏严重，顶层漏水等；

（7）铝合金或者塑钢窗出现关闭不严、密封条或者毛刷条短缺。密封股封闭不严、中空玻璃内夹层渗水；

（8）墙面起皮、龟裂或者涂料遇水脱落；

（9）电气照明线路不合格，开关、插座安装倾斜，插座缺相或短路，缺少必须预留的插座。

从1998年9月起，房地产业即开始实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，购房者入住前，除要求开发商提交《建设工程竣工验收备案表》和《测绘部门实测面积数据》外，还应该要求开发商提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的规定，承担保修责任。商品房售出后，开发企业委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

另外，根据2000年颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修年限为：

（1）基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；

（3）供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；

（4）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

（5）装修工程为2年；其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。保修期过后，物业管理公司向住户收取的公共维修基金和大修、中修、小修费用，应用在住户共用设施和房屋维修上。

【法律依据】《房屋建筑工程质量保修办法》。

62.签订合同缴纳契税后，房子出现质量问题还能要求退房吗？

【问题】孙某购买了一套商品房，并且在与开发商签订了售房合同后，开始办理入住手续。其中，开发商提出要办理产权登记手续需要缴契税，王某按要求予以缴纳。可是当他在办完入住手续准备装修时，却由权威部门的检测报表中证实房产确实存在严重质量问题。因而，王某提出退房，开发商却以王某已经缴纳契税为由，拒绝退房。请问：签订合同缴纳税后，房子出现质量问题能否要求退房？

【解答】退房与否与缴纳契税本身没有什么直接的必然联系，只要土地和房屋的权属没有发生转移，即尚未办理产权登记手续，那么所缴纳的契税一般是可以退还的，一些地方性的税收规章对此问题也专门做出规定，《北京市契税管理规定》第11条规定：纳税人已缴纳契税，但土地、房屋权属转移未能实现的，经契税征收机关批准，可准予退税。既然连已经缴纳的契税都可以退还，就更不存在缴纳契税以后丧失退房权利的规定。只要是符合退房的条件，开发商没有理由以已经纳税为名拒绝退房。

63.经济适用住房的物业管理费有什么优惠政策？

【问题】经济适用房在每一个开发、建设与购买环节都有优惠政策，一旦购买入住后，也就只涉及到物业管理费了。请问：经济适用房的物业管理费是否有什么优惠政策？

【解答】关于经济适用住房的物业管理费用，国家只有原则性的规定，建设部、国家发展计划委员会、国土资源部《关于大力发展经济适用住房的若干意见》中指出：新建成的经济适用住房，要严格执行建设部制定的《城市新建住宅小区管理办法》，全面推行社会化、专业化、市场化的物业管理新机制。在经济适用住房建设前期阶段，应做好与物业管理的衔接工作。通过竞争方式，选择物业管理企业。物业管理企业要按照同业主委员会签定的合同，进行售后服务和管理。政府建设（房地产）行政主管部门要加强对物业管理企业的监督和管理，规范物业管理及服务。物业管理收费标准应与物业管理服务内容以及当地居民的经济承受能力相适应，通过不断提高物业管理水平，为居民创造良好的生活环境。

【法律依据】《关于大力发展经济适用住房的若干意见》《城市新建住宅小区管理办法》。

64.办理个人住房货款需要提交哪些材料？

【问题】贾某大学毕业四年，准备婚前买房，但是手头资金不足，准备申请个人住房贷款。请问，办理个人住房贷款需要提交哪些材料？

【解答】办理个人住房货款，借款人应向货款人提供下列资料：

（1）身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留件）；

（2）有关借款人家庭稳定经济收入的证明；

（3）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

（4）抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意提供提保的书面文件和保证人资信证明；

（5）申请住房公积金货款的，需持有住房公积金管理部门出具证明；

（6）货款人要求提供的其他文件或资料。包括：根据《中国建设银行个人住房货款办法》的规定申请人需要提供建设银行的存款单据（复印件）；以自己和配偶及其直系亲属已交存的住房公积金作为自筹资金的，应提供住房公积金管理部门批准动用公积金积金存款的证明文件等等。

65.签订物业管理合同时必须注意载明哪些方面的内容？

【问题】业主在购房时必须签订物业管理合同，它作为一份合同文件，自然在签订时需要慎重考虑，但是物业管理涉及问题太多，想把这些要求条理化确实不太容易。请问：签订物业管理合同的时候必须注意载明哪些方面的内容？

【解答】物业管理服务合同应当载明下列主要内容：（1）业主委员会和物业管理企业的名称、住所；（2）物业管理区域的范围和管理项目；（3）物业管理服务的事项；（4）物业管理服务的要求和标准；（5）物业管理服务的费用；（6）物业管理服务的期限；（7）违约责任；（8）合同终止和解除的约定；（9）当事人双方约定的其他事项。物业管理企业应当在物业管理服务合同生效之日起15日内，将物业管理服务合同报住宅所在地的区、县房地产管理部门备案。

66.业主对于物业管理公司的收费有异议时怎么办？

【问题】国家已经对于物业管理公司的收费作出了明确的限制。请问：业主对于物业管理公司的收费有异议该怎么办？

【解答】广大业主可以根据价格法律法规监督物业管理公司的收费项目和收费行为，看其是否符合法律的规定。物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行查处。