第6章 房屋买卖 租赁与物业管理(3)
48.装修导致室内环境质量不合格，装修企业是否应该承担法律责任？
【问题】赵先生于2003年1月从房地产商手中购买了一套商品房，委托某依法成立的装修公司负责房屋的全面装修，双方签订了住宅室内装饰装修书面合同，约定一个月后完工。同年5月底赵先生一家入住，但是没多久，全家大小不同程度地开始出现头痛、咽喉肿痛化脓等症状，花去将近2000多元的医疗费，后来经过有关检测单位对空气质量检测，发现装修公司所使用的装饰材料不符合国家标准，导致空气中甲醛等有害气体含量严重超标。请问：装修导致室内环境质量不合格，装修企业要承担法律责任吗？
【解答】《消费者权益保护法》第18条规定：“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。”这里的“符合保障人身、财产安全的要求”，国家是有一定的标准的，只有到达国家规定的最低标准才行，住宅装修中的空气质量标准就是其中的一项，但是是否符合国家标准必须依据法定的检测单位的检测结论来认定。《住宅室内装饰装修管理办法》第29条规定：“装修人委托企业对住宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合国家有关标准。装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测。检测不合格的，装饰装修企业应当返工，并由责任人承担相应损失。”该办法第37条规定：“装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。”
因此，本案中的装修公司必须应当返工，并承担由此给赵先生带来的相应损失；而且由于装修公司使用了不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，引起赵先生一家生病，损失较大，依法应当承担医疗费等损失的赔偿责任。
【法律依据】《中华人民共和国消费者权益保护法》第18条；《住宅室内装饰装修管理办法》第29、37条。
49.装修公司使用的装修材料质量低劣造成家居受损，谁来承担损失？
【问题】钱先生购买了一套三层别墅，请了一家装修公司负责二楼、三楼的浴室的装修，双方约定装修用的包括水管、水龙头等材料均由装修公司负责采购。装修工程结束后，钱先生在三个月后搬进新居。但是好景不长，一天，三楼浴室的水龙头突然爆裂，全家想尽办法，好不容易才堵住喷水，但是楼上楼下的木地板已全被泡在水中。晾了将近一个多星期后，出现地板翘起、房门变形、墙皮脱落的情况。请问：装修公司使用的装修材料质量低劣致使用户受损，装修公司应当承担保修责任吗？
【解答】钱先生在接受装修服务时，有权要求装修公司按照合同约定的服务质量全面履行合同。《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”建设部发布的于2002年5月1日施行的《住宅室内装饰装修管理办法》第10条规定：“装饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量。”
在消费过程中必须保障消费者的安全权，装修公司提供的服务质量不合格，造成房主财产损害的，应当承担赔偿责任。
《消费者权益保护法》第35条规定：“消费者在接受服务时，其合法权益受到损害的，可以向服务者要求赔偿。”《消费者权益保护法》第44条规定：“经营者提供商品或者服务，造成消费者财产损害的，应当按照消费者的要求，以修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失等方式承担民事责任。消费者与经营者另有约定的，按照约定履行。”
钱先生在与装修公司就损害赔偿一事无法协商解决的情况下，可以依据《消费者权益法保护法》和《住宅室内装饰装修管理办法》向工商行政管理机关寻求调解。如果双方不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
【法律依据】《中华人民共和国合同法》第133条；《中华人民共和国消费者权益法保护法》第35、44条；《住宅室内装饰装修管理办法》第10条；《住宅室内装饰装修管理办法》第25条。
50.由于承租人拖延支付租金，出租人应该怎么办呢？
【问题】黄某将房屋租给了雷某，双方签订了租赁合同。但是雷某一直拖欠房租三个月了，经黄某多次催促也不见效。黄某十分恼火，便要求雷某立即迁出房屋。请问：黄某的要求是否合法？
【解答】《合同法》第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”合同法的规定只要存在承租人未支付或者迟延支付租金的事实，出租人就可以在催告之后解除租赁合同。因此，在承租人拖欠房租的情况下，出租人就可以制作书面的催告书，督促承租人在合理期限内支付，并说明在该期限内如果不如数支付，将解除房屋租赁合同。采用书面的形式便于留下证据，防止承租人借口没有得到催告而进行抗辩。只有这样，才能合理合法地要求解除租赁合同以及要求承租人迁出房屋。所以，在本案中，雷某没有经过必需的法律程序，不能解除合同，更不能要求雷某立即迁出房屋。
【法律依据】《中华人民共和国合同法》第227条。
51.由于物业管理不善，导致业主的住宅被盗，物业管理部门是否应当承担赔偿责任？
【问题】2000年4月，家住某市小区的龙某他家被盗，造成经济损失3万余元，他要求物业管理部门赔偿其损失。请问：由于物业管理不善，导致业主住宅被盗，能否向物业管理部门索赔？
【解答】《物业管理条例》第47条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”。因此，物业管理公司有义务协助做好小区安全防范工作。本案中，因物业管理部门管理措施不到位，导致住户居室被盗，根据《合同法》第111条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”，物业公司要承担管理责任，并负责完善管理措施；至于赔偿责任，因目前缺乏相应的法律法规依据，受损情况也难以确定，可以依据民法通则和合同法的有关规定，由物业管理部门根据实际情况酌情处理。
【法律依据】《物业管理条例》第47条；《中华人民共和国合同法》第111、122条。
52.业主在验收房屋时应重点检查哪些地方？
【问题】现阶段，房市十分火爆，但是这并不能掩盖购房人对自身权利的模糊不清。请问：业主在验收时应重点检查哪些地方？
【解答】重点验收以下部位：
（1）门窗部位
门窗是否密缝、贴合，框架是否牢固、安全、平整，门锁有无质量问题，玻璃是否防水密封等。
（2）供排水设施
包括水管、水龙头、水表是否完好，下水道是否由建筑垃圾堵塞，马桶、地漏、浴缸排水是否畅通、有无泛水现象等。
（3）供电系列
包括电灯、电线（管线）是否有质量问题，开关所控是否火线，电表的流量大小能否满足空调、电脑等家用电器的需求等。
（4）墙面、屋顶、地板系列。包括是否平整、起壳、起砂、剥落，是否裂缝、渗水，瓷砖、墙砖、地砖贴面的平整、间隙、虚实等。
（5）公共设施及其他。包括垃圾桶、扶梯、电梯、防盗门、防盗窗花、电话电线、天线、信箱等。
53.入住前业主还应办理哪些事宜？
【问题】业主在购买了房屋之后，不可能马上入住，还必须办理一些手续。请问：入住前业主还应办理哪些事宜？
【解答】入住前业主还须办理以下事宜：
（1）仔细阅读住户手册，明确自己的权利和义务
住户手册，又称楼宇使用说明书或业主手册。它是由物业管理企业编制、分发给业主和物业使用人，有关该物业的管理及相关规定的规范性文件，以便明确物业管理企业与业主的权利和义务。
（2）签订《物业使用公约》
业主在验收物业结束，确定没有质量问题后，即可签订《物业使用公约》。
（3）配合物业管理公司，填写登记卡
物业管理公司要求业主或使用人如实填写登记卡，如业主或使用人（以及他们会指定的委托代理人）的名称、通讯联络方式、所占用物业的编号、设备、设施及泊车位分配等内容。属于非居住性质的物业还需登记营业执照、经营范围、职工人数、出行、用餐等相关情况，便于物业管理与服务。
（4）缴纳预收的物业管理费或租金及维修基金。
物业管理公司根据有关规定或双方约定根据自愿协商原则，向业主或使用人酌情预收装修保证金，水、电、煤、电话等预付金，一则便于业主或使用人因故未能及时缴款时，物业管理公司可受托代为缴纳；二则也能有效防止或减少某些业主或使用人因欠缴或装修失当所造成后果及带来的不良影响。
54.底层住户是否应该承担电梯费用？
【问题】高某于2001年在一高层住宅购买了底层的一套房间，他对于住在底层从不使用电梯却要交纳电梯费十分不解。请问：底层住户是否应该承担电梯费用？
【解答】住宅按所有权可划分为两部分，即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备。
物业管理公司为产权人提供的服务是一种公共性服务，包括物业管理区域内的保洁、保安、绿化、房屋及区域内的共用部位和共用设施设备的维护管理等内容。电梯运行服务属公共性服务，并不是供部分产权人享用的特约性服务。
电梯是住宅内全部产权人的共用财产，在物业管理收费标准中，都会对电梯运行维修费用作出明确规定。电梯运行维护费用是由全体产权人按建筑面积合理分摊、共同承担的。因此，不管是住在楼上还是住在楼下，不管是否使用电梯，都需要承担电梯费用。住在底层的住户，从不使用电梯，但按照规定，也要同其他住户一样交纳电梯费。
55.屋顶维修应该由谁负责？
【问题】由于屋顶积水没有得到及时处理，产生渗漏，影响了屋内业主的使用。住顶层的业主在与管理公司交涉时，要求其对屋面作防漏处理，可是物业部门却以这是大工程，且物业费中没包含大修费为由拒绝了业主的要求。请问：商品房屋顶维修到底由谁负责呢？
【解答】按照建设部颁布的《住宅质量保证书》规定：对于楼宇天面的质量保证年限为3年，保修期内天面的维修费应由开发商承担。保修期结束后，天面的维修费应根据具体情况来决定费用的承担人。当前，保修期外的房屋质量维修问题已成为开发商与业主之间的矛盾焦点。当房屋出现了质量问题，业主向开发商提出维修要求时，开发商通常以房屋保修期已满为由拒不维修；而业主则抱怨开发商的房子质量不佳，就应该承担维修责任，双方因此发生争执。通常情况下，3年保修期满后发生的维修费用应由全体业主和使用权人分摊；如果开发商在销售时已经将天面分割给个别顶层业主使用，业主或使用权人应自行承担使用范围内的天面维修费用，其余公共部分则由全体业主或使用权人分推费用。但开发商销售滞后会经常导致业主售楼时保修期已过，若保修期仍按竣工验收的时间计起，则难以保障购房业主的合法权益，因此，一般的做法是从业主验收拿钥匙之日起计算保修期，并且以保修期期限来划分屋顶维修责任。
【法律依据】《住宅质量保证书》。
56.业主在物业管理区域内被抢劫，物业管理公司是否该承担赔偿责任？
【问题】2000年5月的一天，某业主携带20万元现金在住宅小区门口遭歹徒抢劫，而距离事发地仅10余米的物业管理公司保安人员没能及时拦截劫匪。该业主被抢后，一纸诉状将该住宅小区物业管理公司告上法庭，要求悉数赔偿损失以及精神抚慰金8万元。物业管理公司认为，物业管理的安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，物业管理公司在本物业管理区域内与业主、住户之间不存在人身、财产的保管或保险的关系。因而拒绝赔偿。请问：业主在物业管理区域内被抢劫，物业管理公司是否应当赔偿？