2.1　土地估价原则的内涵

2.1.1　土地估价的主要原则

关于土地估价的原则，国内外众多有关不动产估价的著作中都有所介绍，但不动产估价究竟应该遵照哪些原则，因各国、各地区制度政策的不同、不动产市场发育水平的不同而在认识上有所不同。国内对土地估价原则的认识较多地吸收和借鉴了国外和我国台湾、香港地区不动产估价原则，但不同学者对此问题的见解也尚未达成一致，表2-1列出了相关著作中对不动产估价原则的论述，列出的这些不动产估价原则在很大程度上也是土地估价应遵循的主要原则。

2.1.2　土地估价原则的内涵

根据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》中4.3的规定，估价技术原则包括替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则和贡献原则。《房地产估价规范》（GB/T 50291—2015）中规定房地产估价原则有合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和价值时点原则。《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）提出了土地使用权出让地价评估还需考虑价值主导原则、审慎原则和公开市场原则。此外，合法原则也应该作为土地估价的重要基础性原则，接下来对各估价原则的内涵给予阐释。

2.1.2.1　替代原则

土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格。①相邻地区是指与待估宗地空间紧邻的同质区域，类似地区是指与待估宗地所处地域相类似的，属同一供需圈的其他同质地域，同一供需圈是能够与估价对象形成替代关系、市场的供给与需求状况基本相同、地域条件一致或相似，并对估价对象价格产生显著影响的区域；②所谓功能相同或相近、条件相似的土地是指在用途、权益、区域因素和个别因素等方面与估价对象相同或相当的土地，它们与估价对象具有相互替代的可能性，并在一定程度上能牵制估价对象的价格；③具有相近或相当的效用、存在相互替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致，公开市场条件下，估价对象的价格不得明显高于或低于用途、权益、区位、效用相同或相似、具有替代可能的同类土地的市场正常交易价格。

2.1.2.2　最有效利用原则

土地估价应以待估宗地在合法原则允许的范围内达到最有效利用为前提。判断土地的最有效利用，以土地利用在法律上许可、技术上可能和经济上可行为前提，以是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等为依据使估价对象的价值达到最大的可能的使用方式。最有效利用是指在各种可能的利用方式中使估价对象的开发利用价值达到最大，但最有效利用并不是无条件的，必须在合法使用的前提下满足以下条件或限制：①有关法律法规和地方政策对土地开发建设的相关规定或者出让合同对估价对象宗地开发建设的有关规定，诸如，投资强度、配建经济适用房、公租房以及公共服务设施等；②自身利用条件是指土地的自然基础条件及其开发适宜性，包括位置、地形地势、工程地质、地下水埋藏条件，以及土壤条件等对土地开发建设的影响；③规划限制是指城市规划对估价对象的用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿化率等规划建设指标的控制和引导；④市场要求是指市场需求者的预期需求以及市场需求者对土地开发完成后的房地产产品的类型和档次的接受和满意程度；⑤最有效利用程度是指开发利用或开发建设的房地产的产品形式或多种产品形式的组合是否达到了最佳用途、最佳规模和最佳集约度，与其他使用方式相比产生更多的回报。

2.1.2.3　预期收益原则

土地估价应以待估宗地在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。①正常利用条件下是指土地利用应该在其自身利用条件、法律法规政策规定、规划限制和面向市场需求条件下持续有效利用，土地只有在持续的使用中才能不断地带来收益；②与其他商品相似，土地价格取决于未来预期收益高低，土地投资者也是在预测土地将来所能带来收益后进行投资，客观有效的预期收益是土地在正常持续利用情况下将来可能获得的客观收益，或者实际收益剔除特殊的、偶然性的因素后的收益；③对于出租和具有租金收益的土地的预期收益状况比较明确，但对于自用的土地或者暂时闲置的土地，则要通过比较与其功能相似、条件相近的可替代土地的预期收益来客观地判断待估宗地客观有效的预期收益。

2.1.2.4　供需原则

土地估价也应像其他商品一样以市场供需关系为依据决定土地价格，但需要充分考虑由于土地位置的固定性和自身的独特性所造成的供需关系的特殊性和土地市场的地域性。①市场供需决定土地价格，土地作为一种稀缺资源，在交易过程中也符合普通商品的价格形成机制，即在完全竞争市场上，商品的价格取决于需求与供给关系的均衡点，土地的价格也应该是土地供需均衡点对应的价格；但土地市场并不是完全竞争市场，不能仅按照供需均衡法则来分析土地供需的特殊性和地域性会对土地价格产生重要的影响，土地估价时既要考虑公开市场环境，也要考虑土地供应的垄断性和地域性。②土地供需的特殊性在于我国实行土地的社会主义公有制，政府代表国家向土地使用者出让一定年限的土地使用权，土地供给的垄断性和土地需求的竞争性会造成土地价格偏离均衡价格，当需求不变，供给增加时土地价格会下降，当供给不变，需求增加时土地价格则会上升。③土地市场的地域性主要指土地位置的固定性和不可移动性所造成的土地的供给和需求都局限于局部区域，只有对特定地区的土地具有需求意愿的单位或个人才会选择获取该区域的土地使用权。④除供给与需求的总量变化影响土地价格外，供给与需求的结构性变化也会对地价产生不同的影响。

2.1.2.5　贡献原则

不动产的总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地价格可根据土地对不动产收益的贡献大小确定。①不动产的总收益是土地及其他生产要素共同作用的结果，其他生产要素主要指建筑物及其附属设施、劳动力投入、资本费用以及其他经营成本等，不动产的总收益或不动产的价值可以根据土地和建筑物及其他投入要素等的贡献大小进行分割或分解。②土地的总收益可以由不动产的总收益扣除建筑物及其他要素投入的费用得到，或者土地的价值或价格可以由不动产的总价值扣除建筑物及其他要素的价值得到。

2.1.2.6　价值主导原则

土地综合质量优劣是对地价产生影响的主要因素。①土地综合质量优劣是自然条件（地质、地形、地势、地下水埋藏深度、承载能力）、区位条件、开发程度、周边环境、规划限制等多种因素的综合评判；②根据各因素对土地价格影响的程度大小可把土地价格的影响因素分为主要因素和次要因素，土地价格在很大程度上是由价格影响因素的主要因素决定的；③在土地估价时应重点分析对土地价格起主导和控制作用的因素，突出主导因素对土地价格影响的作用方向和影响程度。

2.1.2.7　审慎原则

在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场的运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。①估价参数包括比较法中的各种修正系数、调整系数，收益法中的报酬率、资本化率、收益乘数、空置率、运营费用率、净收益率、净收益变化率，成本法和假设开发法中的利息率、相关开发成本的费用率、利润率和土地增值收益率等；②土地市场的运行状况是指当前及未来一段时间区域土地市场的繁荣程度，包括不同用途土地的供应、需求规模，供需比例，成交量和成交价格等方面；③有关行业的发展状况指对应估价对象自身用途的行业，以及有前向、后向和侧向关联关系的行业的总和，诸如，跟土地用途相对应的工业和商服业、房地产业及与房地产业相关的产业、基础设施以及金融业等的发展前景以及国家的产业政策导向等；④存在的风险主要包括土地交易中的不确定性、房地产开发和相关行业发展前景的不确定性，以及资本的时间成本和金融风险等。在评估时估价参数的确定和估价结果的确定要考虑以上因素对估价结果的影响。

2.1.2.8　公开市场原则

评估结果在公开、公平、公正的土地市场上可实现。①所谓公开是指市场交易各方都是自愿地进行交易，交易双方进行交易的目的都是追求各自利益的最大化，交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象，交易双方掌握必要的市场信息，交易双方具有充裕的时间进行交易，不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。②所谓公平是指在土地市场上，包括供给者、购买者在内的各市场主体享有平等的竞争权利、平等的竞争机会和平等的竞争规则。③所谓公正是指市场管理者在实施监督管理的过程中不偏袒土地供给者、需求者及其他利害关系人中的任何一方；评估专业人员也必须站在公正的立场上，不为私利所影响，回避有利害关系的估价对象和有亲属关系的当事人，给予估价对象客观公正的价值判断。

2.1.2.9　合法原则

土地估价结果是指在依法判定状况下估价对象的价值或价格。合法原则包括两个方面：①土地估价要以估价对象具有合法权益为前提，具体包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面应以不动产权证和其他合法权属登记证件为依据，现行土地权属证书有《不动产权证书》《国有土地使用证》《集体土地所有证》《集体土地使用证》等；在合法使用方面应以使用管制（城市规划、土地用途管制等）和持续有效使用为依据；在合法处分方面应以法律、行政法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。②要依法估价，估价不仅要依据有关法律、法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，国务院所属部门颁布的部门规章和政策，有关国家标准和行业标准以及土地登记簿册，权属证书、批文和合同等，还要依据估价对象所在地的有关地方性法规，估价结果要符合国家的价格政策，包括最低限价政策和政府建议指导价等。