前言

房地产是城市运行发展的载体，房地产行业可持续发展是稳定国民经济和社会发展大局的重要支撑。从1998年城镇住房制度改革以来，我国房地产市场经历了几次周期性波动。2021年，新冠疫情全球蔓延，我国发展外部环境受压，房企负债“三条红线”和房企贷款“两条红线”深度调控，在多重因素影响下，规模型房企出现债务违约，下半年以来房地产市场成交及预期急转而下，行业加速调整。从表象来看，房企受到房地产严监管政策的冲击，出现融资端收紧、销售端承压以及流动性危机。深层次原因则是自2015年去库存政策实施以来，房地产市场供需量价透支，面对房地产行业供需关系的重大变化和急速的房地产去杠杆政策，依赖房价上涨支撑的“高负债、高杠杆、高周转”开发模式难以持续。本书依据房地产行业可持续发展需求，探索房地产行业变局及其可持续发展的应对措施，主要包括四方面的内容：一是比较2008年和2014年两次大的波动，分析其与2021—2023年房地产行业变局有何不同；二是阐释未来房地产行业可持续发展与变革的方向是什么；三是分析调控政策、投资布局、融资模式、住房品质与新型业态等如何响应行业变局；四是论述进入房地产深度调整转型发展阶段，房地产企业怎样积极应对。

我国房地产市场过去高速增长，依托于四大红利：一是停止福利分房带来的释放市场需求的政策红利；二是人口和城镇化快速增长的红利；三是流动性充裕的货币红利；四是经济高速增长的红利。经过20多年的发展，到2020年我国城镇人均住房建筑面积已达38.6平方米，户均约1.1套，已不低于经济发展水平。过去房地产市场也经历过如2008年、2014年等年份商品房销售面积和销售额的负增长，但那时只要放松调控政策，市场马上反弹。本次市场下行，即自2021年10月以来，金融、限购、限贷、限售政策放松的效果远不及之前。房地产市场从政府调控的逻辑、人口红利、货币政策、经济发展阶段以及市场需求规模、结构和空间格局等方面已经发生了根本性变化，如城镇新增常住人口从2018年之前的年均超过2 000万人下降到2022年的646万人，房地产行业旧的发展模式已难以适应目前以及未来的环境，转型发展势在必行。2022年，全年商品房销售面积和销售额同比增速分别为-24.3%和-26.7%，土地购置面积和房屋新开工面积同比增速分别为-53.4%和-39.4%。我国房地产行业如同中国经济一样，要实现高质量发展，房地产行业可持续发展必须适应行业从成长期向成熟期转变的要求，适应城市发展从外向型向提升型转变的要求，适应宏观经济从规模型到质量型转变的要求。

房地产行业健康发展离不开住房制度和调控政策的干预与引导。在20世纪90年代与21世纪初的住房商品化改革过程中，建立了以预售为基础的房地产金融支持体系，实施了“价高者得”的国有土地有偿使用制度，住房供给体系与住房保障定位出现了转向，这三大政策构成了当前房地产行业的制度基础。过去20多年，房地产行业发展要服从经济发展与社会稳定的大局，所以既要发挥房地产对经济的拉动作用，又要抑制房价过快上涨，房地产市场调控政策在“稳增长、保经济”与“控房价、保民生”目标间周期性调整，而上一轮调控后果又不可避免地成为下一轮调控的任务。在当前人口和城镇化增速放缓、房地产市场结构性差异凸显、住房补欠账任务已完成、房地产供求关系发生重大变化的新形势下，原有的房地产市场调控政策失灵。推动实现房地产行业可持续发展，要做好新的制度设计，促进房地产行业供给侧结构性改革，实现与需求相匹配的高质量供给是关键。

具体而言，需要从房地产供地模式、住房供给模式、房地产金融模式和房企经营模式等多个方面进行变革。首先，从“唯一”变为“之一”，推动房地产用地多元化供给模式改革，构建城乡统一的建设用地市场，通过市场化机制盘活城市存量建设用地，尊重城市群、都市圈发展规律，建立“以人定供”的市场化土地交易机制，创新出台土地使用权到期后的接续政策，土地供给改革的核心是趋利避害，推动形成多元化供给渠道。其次，以“可支付性”为核心推动住房多元供给模式改革，住房市场管理的重点需要从需求侧转向供给侧，充分考虑住房需求的地区性、结构性差异，切实解决住房供给重售轻租、重市场轻保障、重新轻旧、重预售轻优建的“四重四轻”问题，规范推进住房租赁发展，加大产权式住房保障力度，支持住房升级改善，改革现行商品房预售制，创新存量住房更新模式，推动住房多元供给，实现“租购并举可支付”。再次，以“金融帮扶”并“股债多元”推动房地产金融模式改革，在需求端，应发挥住房公积金在住房保障中的支柱作用，在供给端，应推动大宗物业公募REITs（不动产投资信托基金）运作，畅通资本市场融资渠道，大力发展私募股权基金，严格房企融资监管。最后，以盈利多元化推动房企经营模式改革，我国的房地产行业将从成长期向成熟期过渡，房地产企业经营模式变革主要体现在盈利模式从以单一销售为主向销售、运营、服务的来源多元化转型，房企的开发模式从“高负债、高杠杆、高周转”向轻重并举转型，房企的融资模式从高负债向多元股权转型，房企的目标模式从追求规模扩张和高速增长向品牌与品质提升转型。

外部环境变迁与政策牵引改变了行业的发展逻辑，房企需要从粗放式扩张向精细化运营转变，从依赖外部红利转向通过精细化管理提升竞争优势来获取红利，改变房地产企业盈利收入结构。一是挖掘内部管理红利。未来，房企的投资将更加收敛与聚焦，销售更加精准与高效，设计更加人性化与低成本，工程更加可控与优良，物业管理更加智慧与多元。二是重视战略引领。房地产行业在从高速增长向高质量发展转变时，房企需要从“合理增速、利润导向、风险控制”出发制定企业发展新战略。三是强化组织和标准化保障。房企需要建立起与战略动态调整和发展模式转变相匹配的新能力。围绕建设高效组织，组织职能的变化需要从控制转向支持，从监督转向激励，从命令转向赋能。在机制层面，建立保障组织朝着既定目标高效运转的薪酬绩效激励配套体系。运营效率从“规范化、制度化、标准化”转变为“弹性化、敏捷化、精益化”。四是实施数字化赋能房企发展。智能化的应用可以帮助房企优化组织管理和业务流程管理，提升客户服务品质，实现产业升级和价值链重构。五是构建新型绩效文化。绩效管理的关注点需要从企业的规模转向质量，包括投资和融资的质量、产品及服务的质量、经营的质量。

本书的形成是基于中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心和平安银行地产金融事业部合作课题的成果。中国人民大学秦虹研究员、中国农业大学王艳飞副教授、南京审计大学陈金至博士、中国社会科学院钱璞博士及其团队研究生颜琳悦和黄乐、博志成总经理黄老邪等参与了课题研究。平安银行地产金融事业部朱嵬、刘勇、贾蕾等参与了课题的策划和部分资料整理。秦虹、王艳飞在课题研究框架的基础上重新撰写和修改，形成了本书。在本书出版之际，十分感谢中国人民大学国家发展与战略研究院的大力支持以及中信出版社各位编辑的辛苦付出。

秦虹