不会亏钱的购房者

在2018年房地产调控周期中，开发商为求提高周转率，降价促销，但却引发部分老业主“维权”。从2018年初至当年秋季，北京K2十里春风由均价37 500元/平方米降至26 800元/平方米，文一泰禾·合肥院子从备案价22 000元/平方米降至销售均价16 000元/平方米，杭州未来海岸部分房源降价40万元左右。以上项目均引起了部分业主拉横幅维权抗议，业主们的主要诉求为补差价、送车位或全款退房。在平顶山一家房地产开发商降价20%后，抗议者举着一面横幅，上面写着：“业主泣血声讨，跪求政府为民做主。”

与此类似，2014年中国的房地产调控，使全国爆发了多起开发商售楼处或者办公室被破坏的案件，而实施这些案件的犯罪嫌疑人不是别人，正是刚刚在这些楼盘购买了房屋的购房者。这些购房者在光天化日之下打砸售楼办公室，甚至把销售人员挟持为人质，似乎完全视法律为无物。他们认为自己也是受害者，说破坏售楼处的主要原因，是房地产商在降价促销的过程中，把他们之前买的房屋的价格下调了15%~30%，给他们带来了巨大的浮亏[3]，对他们造成了严重的损害。例如，杭州的一个楼盘在2014年初的售价是18 000元/平方米左右，几个月后，因为市场低迷，开发商将房屋的售价下调到15 000元/平方米，直接导致在2014年初购房者的损失高达16.7%。对于一个普通的中国家庭来讲，这确实是一笔不小的数目。[4]

很多购房者在抗议过程中表示，他们在买房的时候，开发商曾经明确地表示今后不会再有其他促销活动和降价了。甚至有的购房者认为，开发商这种售楼之后降价的行为，简直和提供虚假信息、欺诈没有什么不同。有些示威者向记者愤怒地表示：“假如你今天刚买了一台新电视，明天商家就降价15%，你会是一种什么感觉？”

在过去十多年里，中国房地产市场经历了数轮力度不同的调控周期。几乎在每次调控过程中，全国各地都会出现很多类似的抗议甚至破坏事件。虽然不是每一次抗议活动都发展到如此暴力的局面，但这些事件确实反映出购房者对于开发商售楼之后降价的强烈不满。而这也并不是中国的购房者在历史上第一次对开发商降价表示抗议，而且很可能也不会是最后一次。类似的情况，在2008年、2011年、2014年、2016年和2022年中国房地产市场出现调整的时候，都曾重复上演。[5][6]

为了加快销售，保证资金流的稳定和安全，很多房地产开发商都选择在房地产调控的时候采取积极的降价手段来吸引购房者。对于那些手握资金、即将购买房产的家庭来讲，这无疑是一个抄底的好机会。但是对于那些刚刚买房的家庭来讲，他们的投资在他们入住之前，就已经开始蒙受损失了。而在过去十多年里，中国房地产市场的大趋势一直是上升的。众多因房价上涨而获利的家庭和购房者，没有一个愿意把自己因房价上涨而获得的投资收益，拿出来和房地产开发商分享。因此很多房地产开发商对此表示非常无奈，感觉也很无辜，并且不愿理会购房者的要求。[7]

开发商承认，虽然当销售不得力的时候，是会在销售活动中提供一些保证回购或者保证待租的条款，即保证在几年之后以更高的价格回购购房者所购买的公寓，或者保证以比较高的租金将房产出租一段时间，但是随着房价走势的不确定性加大，目前房地产开发商提出的这种回购协议也很难吸引购房者了。因此房地产开发商慢慢不再出台这样的条款，销售人员在和购房者沟通今后的房产价格走势时，也明确指出房价可能会随当时市场环境的变化而变化。[8]

从某种程度上讲，房地产市场里的投资者和全球其他领域的投资者一样，其实都没有充分意识到自己所进行的投资背后所蕴含的风险，对自己的投资前景持有天真的、过分乐观的预期。

但是，和国际投资市场不同的是，中国房地产开发商和地方政府对购房者这种讨说法和要求赔偿损失的行为往往是有所回应的。在购房者的集体抗议和要求下，地方政府往往会介入购房者和房地产开发商之间的争执。在绝大多数情况下，政府都会通过建议开发商为购房者以某些方式提供一定程度的补偿，例如免物业费、提供免费车位等来息事宁人。毕竟，没有任何一个地方的政府官员希望在自己的辖区内出现社会不稳定的因素和苗头，这对社会和谐没有好处。

由于房地产开发商在土地招标和项目审批的时候都必须要和地方政府搞好关系，因此，很多时候房地产开发商都会屈从于地方政府的指令和压力，为抗议示威的购房者提供一定的好处，以使抗议者停止“维权”。此时房地产开发商必须用自己的资金来给购房者提供这些好处，但是开发商的这种“慷慨”行为往往并不能得到购房者的任何感激。很多购房者认为，开发商在过去20年史无前例的房地产牛市中，已经赚得盆满钵满，让他们拿出一点点利润来照顾一下广大老百姓的感受，简直天经地义。

从宏观层面来讲，这种抗议行为很可能会令市场预期产生不健康的扭曲。购房者，也就是房地产市场的投资者，将会越来越坚定地相信，只要通过抗议和示威，就可以保证自己的投资不至于亏损。在某种意义上，这种维权行为等于把消费者自身的购房风险转移到了房地产开发商和政府身上。购房者因此可以不负责任、肆无忌惮地购买房产，进行房地产投资，而不必为这种投资可能带来的风险和损失负责。

恰恰是这种由政府和开发商所提供的刚性兑付，以及过去很长一段时间在中国极度宽松的货币供应，以及缺乏其他投资渠道的金融压制，直接导致了中国房价在过去20多年里的高速上涨，造成了房地产市场最终可能出现的泡沫和崩盘。[9]

在中国的投资圈里曾经流行这么一个笑话：一些商业伙伴在一起吃饭，讨论今后中国最好的投资项目在哪些领域。席间很多人都认为，中国的房产价格比美国还高，租金又太低，因此导致中国的房地产是一个最没有投资价值的领域。但是，在得出这一结论之后，这群人又相互问对方这样一个问题：在过去很长一段时间里中，有没有任何一个人因为投资房地产而亏损？结果大家发现，在截至2016年的过去十几年里，房地产确实是一个只赚不赔的投资领域。中国的房地产市场是如此火热，以至于几乎所有2008年以前在中国购买房地产的投资者，都享受了数倍的投资收益。而这种赚钱效应和亲身经历，让很多购房者认为，在今后很长一段时间里，房地产仍然是中国最好的投资领域。

但这并不意味着，中国的房地产市场从来没有出现过调整或者中国的房价从来没有下跌过。恰恰相反，自从2000年以来，伴随着2002年的SARS事件、2005年的禽流感事件、2008年的全球金融危机和2022年的新冠肺炎疫情，中国的房地产价格都曾有过明显的下降。

但中国房地产市场的不同之处在于，中国的投资者对于房地产的热情，并没有因为市场的下跌而减弱。恰恰相反，房地产投资者对政府和政府推动房地产行业发展的决心与能力都拥有极强的信心。他们坚定地认为，只要中国政府高度重视中国经济增长速度，就不会允许房地产价格下跌或者让房地产市场经历长期的调整。

当中国政府开始宣称要调控房价的时候，许多投资者还是非常担心的。但是随着几轮不成功的楼市调控和相应的楼市“躲猫猫”行为大获全胜之后，房地产投资者变得越来越有信心，越发相信中国政府没有决心或者没有手段控制房价上涨，至少不会放任房价下跌。

然而，2016年可能会成为中国整个房地产市场的分水岭。2016年的中央经济工作会议提出：促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制……要在宏观上管住货币……要落实人地挂钩政策……要加快住房租赁市场立法……加强住房市场监管和整顿。[10]虽然有少数，特别是一些一线城市的房价在“房住不炒”提出后仍然出现了大幅上涨，但是全国绝大多数地区的房价，在此之后逐渐进入了平稳甚至调整的阶段。

这一定程度上反映了随着政府政策导向的变化，所谓刚性需求中的很大一部分的投机需求对于今后的市场预期和购房行为终于发生改变。这也反映出，由政府担保所引发的投资和投机需求，也一定会随着政府政策导向变化和担保的退出，而发生重大变化。