优质房地产，也能抗通货膨胀
从海外成熟市场的家庭资产配置情况来看，房地产是家庭资产占比很大的一项，占比能达到30%。这个比例在国内更高，目前国内普通家庭70%左右的资产都在房地产上。
未来，国内房地产在家庭资产中占比会逐渐降低，金融资产占比会提高，向海外成熟市场靠拢。不过房地产的占比还是会很高的。
那房地产一定可以跑赢通货膨胀吗？其实并不一定。只有优质的房地产，才可以跑赢通货膨胀。
哪些城市拥有优质的房地产
像一些三、四线城市，人口净流出，收入增长缓慢，房子其实是不值钱的。只有那些人口不断流入的一、二线城市优质地段的房地产，才有可能抗通货膨胀。
这是因为，房地产这类资产，最根本的收益来源，是生活在这个地区的人们。房子本身是不值钱的，值钱的是生活在这个地区的人。所以，当地人口的流入流出、收入的多少，是当地的房产能否抗通货膨胀的重要的依据。
这是投资房地产的核心逻辑。
行业单一，人口净流出的三、四线城市
一部分三、四线城市，比较依赖于某些行业。比如，有的城市是以强周期性行业为主，有的城市是以消费行业为主，有的城市是以制造业为主。那么，这些城市的未来就会有很大差别。
比如“百年煤城”黑龙江省鹤岗市，是一个以能源资源类强周期性行业为主的城市。2019—2020年，当地部分小区的房价只有300元/平方米，100平方米的房子也只要几万元到十几万元。这么低的价格，让很多人都非常吃惊。
鹤岗煤炭资源丰富，当能源在景气周期时，会吸引大量人口流入。但当资源衰竭、能源价格低迷时，鹤岗自身的经济就会受到较大影响。
从图1-8所示的鹤岗市GDP增速就可以看出来。
图1-8 鹤岗市GDP增速
资料来源：万得资讯。
21世纪初煤炭价格较高的时候，鹤岗的日子很好过，GDP增速保持两位数。
但2012—2013年，煤炭价格大跌。2013年鹤岗的GDP和财政收入都出现了负增长。之后煤炭价格持续低迷，鹤岗的GDP增速也一直不高。
不是鹤岗人不努力，而是行业特点决定的。煤炭属于强周期性行业，遇到不景气周期，再努力也没用。所以，要发展一些其他行业，才能摆脱困局。并且这个其他行业，最好不要是能源或者资源类的强周期性行业，否则还是会面对一样的问题。
其实，类似鹤岗这样的城市还有很多，大家平常看新闻、短视频，会看到一些“鬼城”。这些“鬼城”很多都是因为当初发现了一些资源，全国各地的人就聚集到了这里。但资源开采完之后，人就逐渐走了，留下很多空旷的房子。但是这些房子，很明显并不具备投资价值。
我们再看一个城市——贵州省仁怀市。
仁怀市，是以消费行业，特别是白酒行业为主的城市，它下辖的茅台镇全国知名，贵州茅台是仁怀市最主要的GDP贡献者。消费行业是长期收益最好的行业之一，过去十几年，消费行业的长期收益是能源行业的10倍。以消费行业作为主要收入来源，对应的城市也会发展得更稳健。所以，仁怀市的房价就比较稳定，这几年整体也是上涨的。
仁怀市一定比鹤岗市努力很多吗？其实不一定。但是，这就是“躺赢”的城市，因为主要行业的不同，可以享受消费这种好行业的长期好收益。就好比进入了一个好行业的人，不需要做什么，工资收入就比其他行业的人要高。
不过，过于依赖于某个行业，也是有风险的：抵抗风险的能力比较弱，从业人员的就业面会比较窄。比如，虽然白酒行业的长期收益不错，但并不是每个人都想从事这个行业。
整体来说，依靠单一行业的三、四线城市，房地产投资价值相对还是比较低的。
行业多样，人口净流入的一、二线城市
真正有吸引力的，还是一、二线城市，这些城市拥有多个不同的好行业，可以持续吸引人才流入。这些城市优质地段的房地产，是有可能抗通货膨胀的。
所以，很多人说要投资房地产，但不同城市的房地产差别是非常大的。
像人口净流入的三大地区——京津冀地区、珠三角地区、长三角地区，房地产投资价值就会高一些。不过，虽然这三大地区都是人口净流入，但是它们各有特点。
京津冀地区：新增人口平均学历更高。北京地区的人口红利，主要是“工程师红利”。北京地区的高校密度大，很多人毕业后就留在北京工作生活，所以平均学历更高。
珠三角地区：新增人口更年轻。珠三角地区的人口红利，主要是“劳动力红利”。深圳年轻人的比例高，像北京的公园里有很多老年人的情况在深圳就很少见。
长三角地区：新增人口的年龄和学历都很均匀。长三角地区，包括上海、杭州、苏州、南京等城市，非常均衡，流入人口整体的年龄和学历都比较均匀，既有年轻人，也有高学历者。
此外，还有一些省会城市，可以吸引自己省内周边城市的人口。比如成都、武汉、西安、郑州，都可以聚集自己周边的人口，也是人口净流入的。人口净流入，人均可支配收入增长快，这些地区房地产的长期增值速度也会超过其他地区。
如何衡量房地产的投资价值
有没有具体的数据，用来衡量一个城市房地产的投资价值呢？
我们先来了解一个指标：房价收入比。
房价收入比=城市住房的户均平均市价/户均家庭收入
可以理解为，一个家庭的当前收入，要多少年才能买到所在城市的一套房子。
不同城市的房价收入比差距巨大，来看表1-1所示的国内50个典型城市2020年的房价收入比。
表1-1 2020年50个典型城市房价收入比
资料来源：万得资讯。
从表1-1中我们可以看到，北京、上海、深圳、三亚房价收入比普遍比较高，房价收入比高达20 ~ 30倍。但有的城市房价收入比只有6倍多，例如长沙。
那是不是房价收入比越低的城市，房地产投资价值越高呢？
其实不一定。过去10年，北上广深的房价涨幅，还是比很多二、三线城市的房价涨幅高。所以，利用房价收入比衡量房地产的投资价值时，还需要结合当地居民人均可支配收入增长速度。
股市里有一个指标，叫作PEG指标。这是美国传奇基金经理彼得·林奇（Peter Lynch）常用的一个指标。
PEG =市盈率/未来预期的盈利年均增长速度
市盈率衡量的是股价的高低。盈利年均增长速度衡量的是股票背后企业的成长性。
PEG指标低，通常是分子市盈率较低（便宜），或者分母盈利年均增长速度高（成长性好），代表的是又好又便宜的股票。
同样地，我们可以用类似的指标来判断一个城市的房地产是否值得投资。比如，房价收入比/当地居民人均可支配收入增长速度。
如果房价收入比处于自身历史低位，且当地人均可支配收入增长速度良好，那这个城市的房地产整体比较便宜。
另外，即便是选择好了城市，房地产投资也是有一定难度的。
具体来说，主要有以下三个难点。
• 交易成本高。房地产的交易成本远远超过股票和股票基金。买卖一次，花费的时间成本、费用成本都比较高，所以房地产天然是一类需要长期持有的资产。
• 流动性不太好。如果业主急于成交，就有可能给出一个非常便宜的价格，这在股票投资中很少遇到。股票的捡漏机会较少，除非出现短期的恐慌性下跌，例如2018年年底和2020年3月的暴跌。
• 信息不透明。即便是同一个区、同一个街道的房子，价格也有很大差别。很多信息并不是一开始就公开透明，因此投资价值差别很大。
所以，投资住宅类的房地产，选择好城市和地段后，还要尽可能广泛地收集所在地区的房屋信息，这样找到价位合适房子的机会更高。
躺着也能收租——房地产投资信托基金（REITs）
不过买房对大多数家庭来说都是一笔不小的开支，投资门槛太高。
那除了直接买房进行投资，普通人还可以通过哪些方式来投资房地产呢？
一般来说，我们老百姓能投资的房地产资产，有以下两类：第一类，就是普通的住宅。大多数时候说到“炒房”，都是说这种住宅；第二类，就是房地产投资信托基金。这类产品，最近两年逐渐兴起。
REITs的定义及长期收益
REITs跟我们平时说的“炒房”，不是一回事儿。通常说到“炒房”，投资的是住宅。而REITs主要投资的是商业地产和基础设施，比如商场、写字楼、酒店、数据中心、高速公路、产业园等。
它们的共同特点是，有相对稳定的租金等现金流收入，投资者需要长期持有。REITs会把收取租金的90%左右，以股息的形式分给持有者，持有者相当于“包租公”（见图1-9）。
图1-9 投资房地产
那么，REITs的长期收益如何呢？
在美股，有几百只REITs，也有专门的REITs指数基金，是一类非常庞大的资产；在港股也有10只左右的REITs。这类产品最近两年在A股也逐渐兴起。比如基建类REITs，包括高速公路、石油天然气管道、大桥，甚至垃圾处理项目，都可以包装为REITs产品。
REITs是一类可以长期跑赢通货膨胀的资产。比如先锋领航推出的VNQ（房地产投资信托指数ETF-Vanguard），就是一只典型的REITs指数基金。VNQ从2011年年底到2021年年底，10年的年化收益率大约为11.4%，比通货膨胀率要高不少。具体如图1-10所示。
图1-10 VNQ的收益率
资料来源：万得资讯。
单只REITs，投资难度大，估值需要考虑的因素多
目前投资REITs主要有两种方式。
一种方式是投资单只REITs，不过这种方式难度会高一些。需要具体分析所持有的物业的投资价值。
例如港股里一只REITs，叫作汇贤产业信托。它持有的物业是北京王府井东方广场。这个广场占地面积很大，整整一站地铁，从王府井到东单。中间包括东方新天地——一个商场，属于零售物业，还包括东方君悦酒店、东方经贸城写字楼、豪庭公寓。
这是一只很典型的REITs。每年的租金收益，就是这只REITs的主要现金流来源。REITs想要收益好，首先地段很重要，其次对背后的经营方的经营能力要求也比较高，这直接影响到后期的租金提升。
投资单只REITs，需要分析的因素比较多，估值需要考虑它所持有物业的地段、经营方的经营能力，以及一些外部因素。难度不亚于投资单只股票，对普通投资者来说还是难度较高的。
REITs指数基金，估值更容易，投资难度较低，更适合普通投资者
另一种方式是投资REITs指数基金，也就是由一篮子REITs组成的基金。
同时投资多只REITs，相比单只REITs来说，进行了分散配置，风险会更小，投资难度也低一些，更适合普通投资者。
REITs指数的估值，比一般股票指数的估值简单，REITs绝大部分收益是以股息的方式支付给投资者，所以股息率是REITs指数重要的估值参考。
股息率=股息/市值
短期股息变化不大，所以股息率较高时，往往是市场下跌带来的。股息率较高的阶段，是相对便宜、投资价值高的阶段。不过2020—2022年这几年，REITs的这种估值方法也受到一些影响。疫情防控期间，很多商业物业的租金收益大幅减少，导致股息也受到影响，股息率的参考会略有失真。
另一种估值方式，是用过去几年的平均股息来计算。按照这种方式，美股REITs的股息率在2021年年底，是3%~ 3.5%。
除了股息收益，REITs自身持有的物业，价格也会上涨，这部分收益会体现在基金净值上，也可以抗通货膨胀。
REITs有波动，需要在低估区域投资
投资单只REITs，跟投资单只股票一样，也有经营不善、破产倒闭的风险；投资REITs指数基金，虽然也有波动，但因为分散配置，风险会减少很多。
REITs指数的波动，跟股票指数的波动类似。例如2020年疫情防控期间，新加坡REITs下跌37%，是过去20年第二大跌幅，仅次于金融危机，美股REITs指数基金VNQ下跌44%，如图1-11所示。
图1-11 VNQ 2020年1月1日至4月30日波动情况
资料来源：万得资讯。
这个波动远超一般的债券基金，甚至比当时美股股票指数基金的波动还大。
所以投资REITs，也要做好面对波动的心理准备。这类产品，也需要在低估区域投资。
螺丝钉整理了国内目前发行的部分REITs，如表1-2所示。截至2022年12月，国内暂时还没有出现REITs指数基金，等以后有了，螺丝钉会再给大家介绍。
表1-2 国内发行的REITs汇总
资料来源：万得资讯，截至2022年10月31日。