建设和发展住房租赁市场的历史契机

培育和发展住房租赁市场，是增加宏观经济稳定性、落实房地产市场供给侧结构性改革的有力举措。同时，也可以满足新时代居民对住房的多层次需求，有助于人口在城市间有序流动。因此，无论从保障民生的角度，还是促进经济发展的角度，住房租赁市场的建设与发展都势在必行。

宏观经济转型和房地产市场结构性调整的需要

宏观经济的稳定性通常与经济体的金融稳定性密切相关，宏观杠杆率是衡量一个经济体金融稳定性的重要指标。宏观杠杆率是指非金融企业部门、政府部门、居民部门的债务余额与国内生产总值（GDP）之比。通常，宏观杠杆率越高，意味着债务水平越高，每年经济体所承担的利息支付和本金偿付的压力越大。一旦经济增长出现波动，就容易引发债务危机。图1-1所示为2018—2021年我国宏观杠杆率的情况。

资料来源：国家金融与发展实验室。

一个经济体的宏观杠杆率通常由居民部门、非金融企业部门和政府部门的杠杆率相加得出。在我国，居民部门杠杆率是三个部门中攀升速度最快的，从2000年的不到25%增长至2021年的62.2%。居民部门杠杆率是指居民负债与居民收入的比值，居民负债来源于房贷、车贷、信用卡刷卡消费以及常用消费贷款，其中房贷占比最大。因此，稳定居民在房地产上的负债支出是稳定居民部门风险水平的关键所在。

从房地产市场来看，2000—2020年，我国房地产投资不断增长，20年间完成额增长接近30倍，其中，2000—2010年是快速上涨期，年复合增长率约为30%，如图1-2所示。在此背景下，一、二线城市的高房价和三、四线城市的高库存成为我国房地产市场的两大突出问题，由此带来了一系列城市居民的住房供需错配矛盾。而解决这些矛盾需要增强供给结构对需求结构的适应性和灵活性，这就要求推进房地产供给侧结构性改革。

资料来源：国家统计局。

因此，培育和发展住房租赁市场，有利于国家实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，是促进房地产行业良性循环和健康发展的关键一环，有助于解决不同需求的居民住房问题，对促进宏观经济长期稳定具有积极意义。房地产市场的供给侧结构性改革着眼于强化民生保障的目标基础，一方面通过完善住房保障体系，实现供给结构的改善，其中，保障性租赁住房的发展是重要一环；另一方面加大租赁住房的供给，可以解决新市民、青年人的住房需求问题。

推进新型城镇化发展的重要着力点

“十四五”时期，我国仍处在城镇化较快发展阶段。国家统计局的数据显示，2015年我国常住人口城镇化率为56.1%，2021年达到64.72%。按照全球城镇化普遍的发展规律，当一个国家的城镇化率处于30%~70%的区间时，发展增速会处于较快水平，而中国正处于这一区间。这意味着我国的城镇化发展依然有着较大的空间，而城镇化过程中蕴藏的经济发展潜力巨大。根据中国社科院农村发展研究所测算，到2035年我国的城镇化率有可能达到74.39%。这意味着未来还有近15%的人口将进入城市，大量“新市民”需要在大城市安家居住。

然而，人口净流入的大城市往往存在高房价的问题。高房价让新市民、青年人对于购置住宅可望而不可即，不得不选择租房子，导致住房租赁市场需求潜力巨大。但租赁传统民宅，通常会面临出租房屋存在安全及质量隐患、租约不稳定、租金涨幅不受控、报修维护不及时、租赁合同纠纷等一系列问题。“买不起房，租不好房”成为新市民、青年人的现实困难。构建以机构化统一运营管理、提供长期稳定租赁关系的住房租赁市场是解决以上问题的重要途径，将成为今后一个时期我国住房租赁行业发展的重要趋势。

从“有其居”到“优其居”

根据国际住房租赁市场发展经验，租赁住房需求可以分为三个层次：基础租住需求、品质租住需求、衍生租住需求。三个层次为递进关系。我国住房租赁市场经过20年的发展，由政府主导的大规模发展公租房和廉租房阶段已经基本结束，当前进入了市场化快速发展品质型租赁住房的阶段，由基础租住需求开始向品质租住需求、衍生租住需求过渡。

基础租住需求的特点概括起来就是“有其居”。在这一阶段，租住需求较为单一，承租人的关注重点依次为租金总价、物业位置及公共交通便利性、基础居住环境三个方面。随着城镇化进程的不断加快，新市民、青年人的租赁住房需求正在发生质的提升。特别是随着Z世代进入承租人行列，其所具有的良好教育背景、国际化视野、讲求生活品位、追求仪式感、愿意且敢于为极致服务买单的特点，使得Z世代承租人在租住需求方面更加追求高品质，“个性化”“主题性”“设计感强”“配套设施丰富”“定制化社交活动”等都成为品质租住需求的高阶标签，也是“优其居”的进化路径。

此外，随着新市民、青年人逐步融入所在城市，对于提高“市民化”程度的要求越来越迫切，而加快“市民化”进程的必要条件之一就是实现“租购同权”。因此，满足承租人能够享受与房屋所有权人机会均等的公共服务权利，即衍生租住需求——承租人能够就近享受子女教育、卫生服务、养老服务、社会保险、住房公积金提取等方面的公共服务权益的呼声越来越高。可通过租赁赋权消除“租购不同权”，使租赁住房服务于“租购并举”的国策，真正实现以人民为中心的“优其居”。

满足新市民、青年人的多元化居住需求

伴随着消费结构不断升级、消费潜力逐步释放，新市民、青年人的租住需求也开始呈现多元化的态势。承租人的家庭结构会随着时间推移发生改变，由单身到组织家庭，甚至到多子女或三代同堂。如果他们仍选择租住的生活方式，原本市场上的小户型独居产品显然无法满足其需求，他们会转向租赁两居室、三居室等多居室户型。新经济的发展，如直播主播等新职业的出现，以及弹性办公等新模式的流行，都使租住客群对于居住环境，特别是室内空间大小和设计的要求更为精细化。此外，新市民、青年人的生活方式也在悄然变化，如养宠人群渐成规模，催生了对于特定承租人群居住环境方面需求的关注和调整。

释放消费潜能，提振消费信心

在我国城镇化的过程中，流动人口占城镇总人口的比重越来越大。对于城市流动人口，住房问题是其能否扎根城市、融入城市的关键问题。然而，高昂房价拉动的房地产市场短期上扬，与经济长期健康发展形成了对立关系。

青年人不仅要留在城市，更要成为真正的新市民。然而，高房价的裹挟、高房贷的压力严重影响家庭债务结构，阻碍了其他类型消费资源配比，也在一定程度上影响了生活方式和生产结构。

此外，高昂的房价会倒逼一些人重新考虑该地的宜居性，特别是第二、三产业流动劳动人口，会导致城市流动劳动人口的就业转移，从而对经济社会产生影响。

随着租购并举政策措施的逐步完善和落地，住房租赁市场的健康发展不仅可以差别化调控青年人的居住需求，而且可以改善较差的居住体验，缓解房租随时上涨的压力。当青年人、新市民的居住观念更加理性，消费动力也会更加健康且可持续。

产城融合发展的破局性思考

探索产城融合问题，对于现阶段推进新型城镇化有着十分重要的意义。“产城融合”是指产业与城市融合发展，以城市为基础承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障驱动城市更新和完善服务配套，进一步提升土地价值，以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。产城融合发展有助于利用城区的综合资源和政策优势，吸引人才，优化人口结构，构建新发展格局。在此过程中，如何实现“职住平衡”是产城发展要进行的思考，也是住房租赁行业能够为产城融合提供保障的动因。

“职住平衡”是指在一定的地域范围内，职工数量与住户数量大体保持平衡状态，大部分居民可以就近工作，反映的是居住功能与就业功能的匹配程度。合理的职住关系有利于减少通勤量和城市交通拥堵，降低通勤时间，改善人们的出行体验和生活质量。

在影响职住平衡的因素中，住房供给占据重要位置。为了引进人才，大城市不仅需在产业区内或周边配备居住区，而且应融合复合多元、体系完备的配套性功能区，以此纾解“职者不居”的问题。

在租赁住房筹集渠道中，无论是产业园中不超过15%用地面积用于新建和配建专项居住用地，还是集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置用地，各地政府都鼓励租赁住房供给紧密与产业区相结合，有效解决职住平衡问题。

“若想引得凤凰栖，先需栽下梧桐树。”着力解决好各类英才普遍关心的住房问题，是各个城市引才聚才的重要一步。筑巢引凤需要构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的多层次人才住房安居体系，不仅需要过渡性、保障性且经济舒适的租赁住房，还需要适合人才长期定居的品质型、社区化的租赁住房。同时，特大型城市通常第三产业占比较高，对于从业人员的吸纳量也大，特别是对于保安、保洁、餐饮、快递物流等生活保障性服务行业，如何在工作地附近解决基层从业人员的住宿安置问题，是保障城市功能顺畅运转的关键。因此，很多城市都鼓励利用轨道交通便利、生活配套设施丰富区域的闲置非居住类存量物业进行改造，特别是改建成宿舍型公寓。

此外，对于产业新区来说，完备的配套保障也是招商引资的硬核助力。配套保障不仅仅是做好水、电、气、通信、路以及排污水管网等涉及标准厂房建设及投用的要素保障支撑，还要做好与生产和研发相配套的住宿设施与生活设施保障，解决入驻企业和员工的后顾之忧。这也是很多产业新区都逐渐形成“产业园区+租赁住房”住房模式的原因。