序

近年来，我国加快建立租购并举的住房制度，探索新的发展模式，培育和发展住房租赁市场，特别是大力发展保障性租赁住房，完善长租房政策，促进住房租赁市场规范发展。随着城镇化水平不断提升，预计未来全国城镇中将有1/3左右的居民或家庭长期租房居住，而他们用于住房租赁消费的支出约占其可支配收入的1/3。一些人口基数大、人口流入多、住房价格高的大城市，租房居住比重（或租住率）甚至超过60%。这些为住房租赁企业及行业发展创造了有利的制度政策环境，提供了广阔的市场空间。

同时我们要看到，要有效有力地发展租赁住房和住房租赁市场，要使住房租赁企业及行业良性循环和持续健康发展，仍有许多重大难题需要进一步破解，比如住房租赁行业收益率（或租金回报率、租售比）过低，长期、低成本、大额资金缺乏，人们长期租房居住意愿不高等。

住房租赁行业是运营管理要求高、需要精打细算的行业，且因租赁住房具有民生属性，政府要对租金水平进行合理调控。因此，破解收益率过低难题需从两方面同时发力。一是政府要进一步加大土地、金融、财税等政策支持力度，以有效降低租赁住房建设阶段成本和运营管理阶段税费。二是住房租赁企业要探索成熟稳健可赢利的良性循环模式，运用科技等手段提高租赁经营能力，有效增加运营收入、降低运营成本，并建立风险防范机制，提高抗风险能力。

发展租赁住房虽然一次性开发建设投入大、投资回收期长，但通常具有持续稳定的现金流，既依赖于又适合于长期、低成本、大额资金投入。其中运作公募REITs（不动产投资信托基金）是最佳选择之一。2022年8月，我国首批三只保障性租赁住房公募REITs成功发售，打通了“投、融、建、管、退”闭环，能够有效缩短资金回报周期，盘活存量资产，降低企业资金压力。不过，公募REITs还需扩大到保障性租赁住房以外的长租房领域，并需在以下两方面积极研究，有所突破：一是税收非中性，挤压了本来就较低的收益率；二是交易结构过于复杂，发行成本较高。

此外，还要使租房者与购房者在享受教育、医疗等基本公共服务上具有同等权利，即通常所讲的“租购同权”或“租赁赋权”；要稳定住房租赁关系，规范住房租赁市场秩序，有效保障承租人合法权益。相信随着住房租赁相关立法和制度政策的不断完善，上述难题都会逐步得到解决。并且，随着专业化、规模化住房租赁企业的发展以及租赁住房品质提升和服务改进，最终许多买不起房或不想买房的新市民、青年人等会选择长期租房居住。

目前，住房租赁成为社会大众、各地政府、相关企业、专家学者和投资者高度关注的热点问题之一。为帮助人们全面深入了解住房租赁行业，赵然等编写了这本书，较好地回答了为什么要大力发展住房租赁市场、住房租赁行业的发展逻辑与内在价值是什么、住房租赁行业为什么是新经济行业，以及住房租赁时代来临能为经济社会和民众生活带来哪些变化等一系列问题。同时，这本书立足于我国住房租赁行业当前快速发展的现状，聚焦“投、融、建、管、退”等重要环节，基于专业视角，深入剖析行业的痛点和难点，从微观层面对行业上下游各参与方，以及供给、金融等多个层面做了研究与阐述，对行业未来高质量发展的路径选择提出了合理化建议。作者还提出了在金融创新工具赋能下，住房租赁行业持续健康发展的解决方案，尤其在保障性租赁住房公募REITs正式启航之际，对有效盘活存量租赁住房资产、拓宽保障性租赁住房融资渠道提供了重要智力支持。

在我国住房租赁企业及行业迎来历史性发展机遇的关键时点，作者对行业脉络的全盘梳理和总结，无疑具有重要的理论和现实意义。相信这本书可以为住房租赁行业相关人士带来新的启示和思考，也为关注行业发展、对行业抱有兴趣的普通读者提供了一个感知和了解该行业的有效入口。

希望更多人能关注住房租赁行业发展，加入行业建设中来，推动我国住房租赁行业健康可持续发展。

柴强

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长