第一节 不动产登记
第二百零九条 【不动产物权登记生效】
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
本条来源
《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本条延续了物权法关于不动产物权登记的规定，其中国家所有的自然资源在《宪法》第九条已被确认所有权，所以作为所有权登记的例外。
立法演变
物权编一审稿第五条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”二审稿将一审稿的“但”改为“但是”，此后各稿延续了二审稿的规定。
条文释义
本条是对不动产登记效力的规定。物权公示制度是物权法的基本制度之一。不动产一般采用登记公示方式，动产一般采用交付公示方式，上文已经进行了详细的说明。不动产登记，是指将不动产物权变动的法律事实登记于国家专门设立的不动产登记簿。本处主要针对不动产物权登记的效力进行说明。
所谓不动产物权登记的效力，是指登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用。[2]本条规定正式明确了登记要件主义作为不动产物权变动的一般原则，但也存在例外。
一、登记要件主义
不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当依法进行登记，登记后始能产生法律效力，未经登记的不产生法律效力。也就是说登记对于物权的变动具有决定性的意义，是物权变动的生效要件，而绝非停留在公示的形式上。例如当事人依法订立了有效的房屋买卖合同，但涉案房屋未依法办理不动产所有权转让登记，则相关房屋所有权变动的法律效果未发生。
二、不动产登记的例外
1.本条第二款明确规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。依法属于国家所有的自然资源包括矿藏、水流、海域，城市的土地，法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，法律规定属于国家所有的野生动植物资源，无线电频谱资源等。很多国家所有的自然资源已经在法律中明文规定权属，该效力已比登记于不动产登记簿的效力更直接和更强大，同时国家所有的自然资源并不因为其他法律行为而发生所有权变动，所以可以不用登记。
2.《民法典》第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”人民法院、仲裁机构已经生效的法律文书或人民政府的征收决定本身已经具有一定的法律效力，已经足以起到物权公示的作用，所以上述文书导致物权变动的，无须登记即能发生物权变动的效力。该规定也属于不动产物权登记要件主义的一种例外情形。
法条关联
◆《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
◆《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》
（51）健全自然资源资产产权制度和用途管制制度。对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记，形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度。建立空间规划体系，划定生产、生活、生态空间开发管制界限，落实用途管制。健全能源、水、土地节约集约使用制度。
健全国家自然资源资产管理体制，统一行使全民所有自然资源资产所有者职责。完善自然资源监管体制，统一行使所有国土空间用途管制职责。
◆《自然资源统一确权登记暂行办法》（全文）[3]
案例评议
唐某诉李某某、唐某乙法定继承纠纷案[4]
◆裁判规则
物权法以登记作为不动产物权变动的法定公示要件，赋予登记以公信力，同时物权法第二十八条至第三十条对于非基于法律行为所引起的物权变动亦进行了例示性规定，列举了无需公示即可直接发生物权变动的情形。这种例示性规定并未穷尽非因法律行为而发生物权变动的所有情形，婚姻法及其司法解释规定的相关情形亦应包括在内。夫妻之间达成的婚内财产分割协议是双方通过订立契约对采取何种夫妻财产制所作的约定，是双方协商一致对家庭财产进行内部分配的结果，在不涉及婚姻家庭以外第三人利益的情况下，应当尊重夫妻之间的真实意思表示，按照双方达成的婚内财产分割协议履行，优先保护事实物权人，不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据。
◆评议
从我国物权法律的相关规定看，经过依法登记的不动产物权变动发生法律效力，未经过依法登记的不动产物权变动不发生法律效力。物权编第二百一十七条又进一步指出，除非有证据证明不动产登记簿确有错误，否则不动产物权的归属以不动产登记簿为判断依据。本案涉及夫妻之间不动产分割协议与不动产登记生效原则如何协调的问题，夫妻之间不动产分割协议是夫妻双方平等协商后对家庭财产的内部分配结果，当夫妻双方未以不动产登记公示落实财产分割协议时，本案认为在财产分割协议不涉及第三人利益时应当尊重夫妻双方的自由意志，而非简单以产权登记作为判断不动产物权归属的唯一依据。但从《最高人民法院公报》和《人民法院案例选》看，司法实践对于该问题仍然存在较大争议，有观点认为《婚内协议书》系双方对婚姻期间所得的夫妻共同财产进行的约定，而非一方将个人房产给予另一方的单纯赠与行为，即使未完成物权变更登记，一方当事人亦可以依据协议获得相应所有权；[5]也有观点认为夫妻双方对婚前和婚姻存续期间的财产进行分配的协议对双方有效，涉及不动产物权变动的，依法经登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。[6]
第二百一十条 【不动产统一登记制度】
不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
本条来源
《物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”本条延续了该规定，同时对于该问题，《土地管理法》《城市房地产管理法》《农村土地承包法》《森林法》《草原法》以及《不动产登记暂行条例》都进行了相应的规定。
立法演变
物权编一审稿第六条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”此后各稿延续一审稿的规定。
条文释义
有学者认为，我国不动产登记不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。统一不动产登记机关，登记原则、根据、程序、效力、簿册自然便统一了。[7]本条呼应了这一观点，就不动产登记机构、统一登记制度作出了规定。理解本条时应当注意以下内容：
一、统一的不动产登记机构
不动产登记，应当在登记机构办理。不动产登记机构是指在一定辖区内依法接受申请人递交的材料，办理所有权和其他物权登记的机构。
在我国，实行统一的不动产物权登记制度，首先要确立的就是不动产物权登记机构。本条一方面确立了不动产登记的属地原则，更加便利申请人和进行查阅的利害关系人；另一方面，确定了由统一的登记机构来负责登记事务。同时本条规定统一的登记范围、具体的登记机构和登记办法由法律、行政法规统一规定，例如《不动产登记暂行条例》统一了不动产登记制度，明确了不动产登记机构应当统一，统一了不动产登记的内容，统一了登记程序，统一了登记机构的职责，建立了统一的不动产信息查询平台。所以该规定使得物权编的内容更纯粹，实现“法律有专攻”。
二、统一的登记范围
不动产物权登记的范围包括两个方面：一是登记的不动产物权范围；二是不动产物权登记的内容范围。对于第一个问题，在《民法典》第二百零九条已经作出了规定，除国家所有自然资源的所有权可以不登记外，其他物权原则上都要进行登记。关于不动产物权登记的内容范围，在《民法典》第二百零九条也作出了回答。不动产物权登记主要包括四类：设立登记或取得登记、变更登记、转让登记以及消灭登记。不动产物权设立登记包括所有权登记、用益物权登记和担保物权登记。变更登记主要是指不动产物权内容变更的登记，不包括主体变更的登记。转让登记是指不动产物权出让时的登记。消灭登记又叫作涂销登记，即消灭不动产物权的登记。
三、统一登记办法
登记办法即登记的程序，主要包括登记申请、登记审查、不动产登记簿的管理、不动产权属证书发放、登记查询、登记异议、预告登记、错误登记的法律后果以及登记收费等各个方面。
法条关联
◆《土地管理法》
第十二条 土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。
依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
◆《城市房地产管理法》
第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
◆《农村土地承包法》
第二十四条 国家对耕地、林地和草地等实行统一登记，登记机构应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。
土地承包经营权证或者林权证等证书应当将具有土地承包经营权的全部家庭成员列入。
登记机构除按规定收取证书工本费外，不得收取其他费用。
◆《森林法》
第十五条 林地和林地上的森林、林木的所有权、使用权，由不动产登记机构统一登记造册，核发证书。国务院确定的国家重点林区（以下简称重点林区）的森林、林木和林地，由国务院自然资源主管部门负责登记。
森林、林木、林地的所有者和使用者的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
森林、林木、林地的所有者和使用者应当依法保护和合理利用森林、林木、林地，不得非法改变林地用途和毁坏森林、林木、林地。
◆《草原法》
第十一条 依法确定给全民所有制单位、集体经济组织等使用的国家所有的草原，由县级以上人民政府登记，核发使用权证，确认草原使用权。
未确定使用权的国家所有的草原，由县级以上人民政府登记造册，并负责保护管理。
集体所有的草原，由县级人民政府登记，核发所有权证，确认草原所有权。
依法改变草原权属的，应当办理草原权属变更登记手续。
第十二条 依法登记的草原所有权和使用权受法律保护，任何单位或者个人不得侵犯。
◆《不动产登记暂行条例》
第一条 为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。
第二条 本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。
第四条 国家实行不动产统一登记制度。
不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。
不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
第五条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
（一）集体土地所有权；
（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（三）森林、林木所有权；
（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；
（五）建设用地使用权；
（六）宅基地使用权；
（七）海域使用权；
（八）地役权；
（九）抵押权；
（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。
第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。
县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。
◆《土地管理法实施条例》
第四条 农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。
设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。
第五条 单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的登记发证，由国务院土地行政主管部门负责，具体登记发证办法由国务院土地行政主管部门会同国务院机关事务管理局等有关部门制定。
未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。
第六条 依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。
第七条 依照《土地管理法》的有关规定，收回用地单位的土地使用权的，由原土地登记机关注销土地登记。
土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，由原土地登记机关注销土地登记。
◆《森林法实施条例》
第三条 国家依法实行森林、林木和林地登记发证制度。依法登记的森林、林木和林地的所有权、使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
森林、林木和林地的权属证书式样由国务院林业主管部门规定。
第四条 依法使用的国家所有的森林、林木和林地，按照下列规定登记：
（一）使用国务院确定的国家所有的重点林区（以下简称重点林区）的森林、林木和林地的单位，应当向国务院林业主管部门提出登记申请，由国务院林业主管部门登记造册，核发证书，确认森林、林木和林地使用权以及由使用者所有的林木所有权；
（二）使用国家所有的跨行政区域的森林、林木和林地的单位和个人，应当向共同的上一级人民政府林业主管部门提出登记申请，由该人民政府登记造册，核发证书，确认森林、林木和林地使用权以及由使用者所有的林木所有权；
（三）使用国家所有的其他森林、林木和林地的单位和个人，应当向县级以上地方人民政府林业主管部门提出登记申请，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认森林、林木和林地使用权以及由使用者所有的林木所有权。
未确定使用权的国家所有的森林、林木和林地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。
第五条 集体所有的森林、林木和林地，由所有者向所在地的县级人民政府林业主管部门提出登记申请，由该县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。
单位和个人所有的林木，由所有者向所在地的县级人民政府林业主管部门提出登记申请，由该县级人民政府登记造册，核发证书，确认林木所有权。
使用集体所有的森林、林木和林地的单位和个人，应当向所在地的县级人民政府林业主管部门提出登记申请，由该县级人民政府登记造册，核发证书，确认森林、林木和林地使用权。
第六条 改变森林、林木和林地所有权、使用权的，应当依法办理变更登记手续。
◆《不动产登记暂行条例实施细则》
第一条 为规范不动产登记行为，细化不动产统一登记制度，方便人民群众办理不动产登记，保护权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》），制定本实施细则。
第三条 不动产登记机构依照《条例》第七条第二款的规定，协商办理或者接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、面积、用途、权利类型等登记结果告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。
案例评议
陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局不履行房屋登记法定职责行政纠纷案[8]
◆裁判规则
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴，且与《物权法》《继承法》《房屋登记办法》等有关法律法规相抵触，不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据。
◆评议
行政机关行使行政权力时需要有法律赋予的权限，房屋登记主管部门履行房屋登记法定职责时必须符合法律规定，不能在规定之外任意限制或剥夺行政相对人的合法权利。本案房屋登记主管部门对涉案房屋不予办理房屋所有权转移登记的规范依据是司法部和建设部联合发布的政府性规范文件，该文件一是不属于法律、行政法规、地方性法规或规章的范畴，二是内容也违反了物权编第二百一十条，继承编第一千一百三十三条和第一千一百三十四条等规定，所以依此作出的具体行政行为违法，应撤销并正确履行涉案房屋所有权转移登记的法定职责。
第二百一十一条 【不动产登记的申请材料】
当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
本条来源
《物权法》第十一条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”本条延续了物权法关于不动产登记所需申请材料的规定。本条规定在实务操作层面较为模糊，其他不同登记类型的具体规定见《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》。
立法演变
物权编一审稿第七条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”此后各稿延续一审稿的规定。
条文释义
申请是不动产登记程序的启动机制。[9]本条是关于当事人申请登记应当提交相关材料的规定，提交的材料主要分为关于申请登记物权的权属证明和关于不动产的具体信息两类材料。
关于权属证明，即证明申请人所申请物权的真实性、合法性的资料，又根据申请事项的不同有所区别。通过合同方式设立、变更、转让或消灭不动产物权的，需要提供的权属证明材料就是导致该不动产物权设立、变更、转让或消灭的原因行为，如不动产抵押合同、房地产买卖合同、建设用地使用权出让合同和农村土地承包经营合同等。如果是通过法院或仲裁机构的生效法律文书发生物权的设立、变更、转让和消灭的，提供的权属证明即为法院或仲裁机构的生效法律文书。通过建设、拆除等方式设立或消灭不动产物权的，一般应提供相关部门的建设批准文书等资料。除了上述资料外，申请人还需根据登记机构的具体要求提供资料。
关于不动产界址、面积等材料，该类材料是关于不动产特有的具体信息的证明资料，也是不动产物权登记的重要内容，必须由申请人提供相关的证明资料予以证明，同时申请人需为所申请登记物权事项内容的真实性、客观性负责。如申请房屋所有权登记的，一般要提供该房屋的具体位置信息、所在小区名称、具体的楼号和门牌号、建筑面积、房屋构造等相关材料。
法条关联
◆《不动产登记暂行条例》
第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；
（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；
（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
（六）申请更正登记或者异议登记的；
（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
第十五条 当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。
不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。
第十六条 申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：
（一）登记申请书；
（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；
（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；
（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；
（五）与他人利害关系的说明材料；
（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。
第二十条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。
◆《不动产登记暂行条例实施细则》
第二条 不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。
房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。
第九条 申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。
申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。
第十条 处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。
按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。
建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记，依照本实施细则第三十六条的规定办理。
第十一条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。
监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。
父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。
第十二条 当事人可以委托他人代为申请不动产登记。
代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。
自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。
境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。
第十三条 申请登记的事项记载于不动产登记簿前，全体申请人提出撤回登记申请的，登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人。
第十四条 因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。
案例评议
李某等与北京市规划和自然资源委员会房屋登记行政纠纷案[10]
◆裁判规则
原市规土委作为办理涉案房屋登记时本市房产行政主管部门，对辖区内房屋行政登记申请依法具有受理、审查并作出登记等行政职权，在收到完备的申请材料基础上，对相关材料进行查验后予以受理，经审核后认为申请符合登记条件，最终颁发了涉案《不动产权证书》，尽到了行政登记中合理审慎的审查职责。但当事人申请转移登记时所提交的相应申请材料存在不真实的情况，故被诉房屋所有权转移登记行为合法性的基础存在缺失，应当予以撤销。虽然涉案房屋所有权转移登记应予撤销，但本判决效力不自然及于涉案房屋抵押登记行为的合法性，本次裁判并不当然影响抵押登记行为的效力，亦不当然影响涉案房屋上已存在的查封等权利限制措施的效力。
◆评议
本案被诉的行政行为是房屋所有权转移登记。根据当时有效的《物权法》和《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，当事人在申请对涉案房屋进行所有权转移登记时提交了相应的法定材料，原市规土委在审查申请材料的完备性后作出的行政登记并无不当。该审判结果表明法院倾向于认为我国登记机构采取的审查模式应是形式审查。这是一个理论上颇具争议的问题，概括来说存在四种观点：形式审查模式、实质审查模式、区分审查模式、形式审查为主实质审查为辅模式。依据现行物权法律规范和我国登记实践看，不动产登记机构更应采取的是形式审查为主实质审查为辅模式。这一判断的依据之一在于物权编第二百一十二条，该条对不动产登记机构职责的规定模式与我国不动产登记生效主义相匹配，所以审查模式上更倾向于实质性审查，即对登记机构行使职权要求较高，要求其在登记不动产时调查核实的内容比较多，最大化保证登记的真实性和准确性，以提高登记的公信力。但从我国登记实践看，实质审查所带来的对登记工作人员素质的高要求、审查难度的提升、登记成本的提高等问题，都是未来我们亟须提升的空间。换言之，在不动产登记时登记机构应该在现有条件下最大限度保证登记簿内容的真实性，履行兼顾安全和效率的登记职责，承担比形式审查标准更高一点的责任，这是当前较为符合我国国情的登记审查模式。
第二百一十二条 【不动产登记机构的职责】
登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
本条来源
《物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”本条延续了该规定，同时《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》也有对本条的细化规定。
立法演变
物权编一审稿第八条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”此后各稿延续一审稿的规定。
条文释义
本条是关于不动产登记机构职责的规定，包括审查义务和登记义务等。所谓审查义务，是指登记机构在审查申请人有关的物权登记申请中，所承担的一种法定义务。一直以来，关于登记机构的审查应当是形式审查还是实质审查的争议不曾间断过。所谓实质审查，是指登记机关应就登记申请人所提供的登记申请材料的真实性、合法性负担实质调查和验收的义务，对物权的存在以及物权的类型和形成过程进行全面的核实。[11]而所谓形式审查，是指登记机关仅就登记申请人所提交的登记申请材料进行形式上的比对，至于物权的变动过程与登记之状态是否相符，登记机关不负调查职责。[12]本条采取了列举的方法对登记机构的审查义务进行规定，并在最后明确“法律、行政法规规定的其他职责”，这种立法技术体现了我国既未完全采取形式审查，也未完全偏向于实质审查，而是采取了折中的做法，建立了以形式审查为主、实质审查为辅的审查制度体系。具体来说，登记机构的职责主要包含以下几个方面：
一、查验申请人提交的必要材料
查验，即对申请人提交的材料进行检查、验收。登记机构除了检查申请人提交的材料是否符合形式要求外，还应当对申请人所提交材料的真实性在“力所能及”的范围内进行核查，如核查不动产权属登记证书的真实性，是否系伪造的，这是因为不动产权属登记证书本身就是由登记机构作出的，其具有核查真伪的能力与职责，以防止申请人伪造材料而导致登记错误。而对于法律关系的合法性，即法律价值的判断，无需登记机构进行审查，这应当是司法审查的范围。
二、就有关登记事项询问申请人
本条首先明确了询问的范围，即有关登记事项，登记机构不得就无关的事项进行询问；其次明确了询问的对象，即申请人，而不能是第三人。
本条规定的询问既是登记机构的权力，又是登记机构的义务。登记机构作为国家行政机关，不论在权力的行使中还是义务的履行中，都应当遵循“法无授权皆禁止、法定义务须履行”的原则。
三、如实、及时地登记有关事项
如实是指准确、客观地登记相关事项，不得出现错误。及时是指迅捷地记载不动产的相关事项。不动产的登记直接关系到不动产物权变动的时间节点，登记机构如无故拖延登记时间，则视为登记机构没有尽到合理的登记义务。
四、必要时实地查看
一些不动产由于历史因素或者现实因素，必要时需要登记机构现场查看，以确认登记事项的真实性、客观性。这既是登记机构的一项权力，即查看现场、确认真伪的权力，同时也是登记机构的一项义务，如有必要查看现场时登记机构怠于履行该义务，导致登记事项错误的，则视为登记机构未尽到审查义务，存在一定的过错。
五、法律、行政法规规定的其他职责
这一规定更多地体现了科学立法技术，为本条未规定之处留有余地，留由将来其他的法律法规进行细化。
法条关联
◆《不动产登记暂行条例》
第十七条 不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：
（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；
（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；
（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；
（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。
不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。
第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：
（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；
（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；
（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。
第十九条 属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：
（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；
（二）在建建筑物抵押权登记；
（三）因不动产灭失导致的注销登记；
（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。
◆《不动产登记暂行条例实施细则》
第十五条 不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：
（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；
（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；
（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；
（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。
第十六条 不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：
（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；
（二）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；
（三）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。
第十七条 有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：
（一）政府组织的集体土地所有权登记；
（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；
（三）依职权更正登记；
（四）依职权注销登记；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。
公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。
第十八条 不动产登记公告的主要内容包括：
（一）拟予登记的不动产权利人的姓名或者名称；
（二）拟予登记的不动产坐落、面积、用途、权利类型等；
（三）提出异议的期限、方式和受理机构；
（四）需要公告的其他事项。
第十九条 当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。
有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：
（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；
（二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的；
（三）人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。
案例评议
刘某某与北京市规划和国土资源管理委员会行政纠纷案[13]
◆裁判规则
依据《物权法》和《房屋登记办法》的规定，第三人在申请对×××号房屋进行抵押权设立登记时提交了法定材料，房屋登记机关在收到完备的申请材料的基础上，对相关材料进行查验后予以受理，并就相关事项对第三人进行了询问，所以被告市规自委在职责范围内尽到了审慎审查的义务，但被诉房屋所有权转移登记行为的合法性基础存在缺失，故被依法撤销。而权属证书未被依法撤销之前，其作为抵押登记的要件之一对外具有法律效力，涉诉的抵押登记系基于对该房屋登记公信力的信赖基础而作出的。抵押权系设立在所有权之外受法律保护的他物权，抵押权因被担保债权的成立而成立，亦因被担保债权的消灭而消灭。因此房屋所有权证被撤销的法律效果并不当然及于该抵押权的效力，第三人因其善意与有偿依法取得抵押权。
◆评议
当事人平等协商后达成抵押协议并且有效办理抵押登记时，被诉房屋所有权证尚未被撤销，根据不动产权属登记的权利推定效力和公示公信原则，当事人依据正当程序获得案涉房屋抵押权。其后房屋所有权证被依法撤销，但并不因此得以否认此前善意取得抵押权的抵押权人之权利。
第二百一十三条 【不动产登记机构不得从事的行为】
登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
本条来源
《物权法》第十三条规定：“登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。”本条延续了该规定，为认定不动产登记机构的禁止性行为提供了法律依据。
立法演变
物权编一审稿第九条规定：“登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。”此后各稿延续一审稿的规定。
条文释义
本条是关于登记机构在登记中禁止实施的行为的规定。《民法典》第二百一十二条明确了登记机构的相关职责，本条又规定了其禁止性行为，体现了作为行政机关的登记机构在其履行法定职责时应当遵守“法无授权皆禁止”的原则，不得任意作为。本条规定也是对登记实践中存在问题的立法回应，一些登记机构在履职履责时态度不端、以权谋私等。本条以不完全列举形式约束登记机构的不法行为，要求其不得对不动产进行评估、不得以年检等名义重复登记不动产，同时以兜底性条款防止登记机构钻法律空子，从而保护申请人的正当权益。
法条关联
◆《资产评估法》
第二条 本法所称资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
第三条 自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。
涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的（以下称法定评估），应当依法委托评估机构评估。
第二十二条 委托人有权自主选择符合本法规定的评估机构，任何组织或者个人不得非法限制或者干预。
评估事项涉及两个以上当事人的，由全体当事人协商委托评估机构。
委托开展法定评估业务，应当依法选择评估机构。
第二百一十四条 【登记效力】
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
本条来源
《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本条延续了该规定。此外，《不动产登记暂行条例》第二十一条进一步明确指出，登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
立法演变
物权编一审稿第十条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”此后各稿延续一审稿的规定。
条文释义
本条是关于依法需要登记的不动产物权变动之生效时间的规定。根据本条的规定，依法需要登记的不动产物权变动，物权变动登记于不动产登记簿的时间是该物权变动生效的时间。
关于不动产物权变动发生效力的时间一直以来存有三种争议，一是不动产登记申请日，二是记载于不动产登记簿之日，三是发放权属证书的日期。
关于以不动产登记申请日为生效时间的说法。赞成该种说法的人主要理由是登记相较于申请具有滞后性，应当以申请人的申请时间为不动产物权变动生效时间，申请人向登记机构申请登记事项，意思表示已经作出，应以登记机构收到该意思表示即申请日为准，从时间节点上更加契合申请人主观上使得物权发生变动的预期。
关于以发放不动产权属证书的日期作为生效时间的说法。赞成该种说法的人持有较为“保守”的心态，认为发放不动产权属证书是一个客观事实，将物权的变动状态固定于一种事实状态，有利于减少争议性。但是由于发放权属证书需要一定的时间，对这段时间第三人的利益保护不利，所以该观点有比较大的局限性。
本条采纳了以记载于不动产登记簿之日作为生效时间的观点。这一规定主要是因为不动产登记簿有其明显特征，包括统一的登记区域内有统一的不动产登记簿，加之行政行为的强制力担保了不动产登记簿的权威性，而且不动产登记簿具有公开性，所以只有记载于不动产登记簿的不动产物权变动，才形成公示和排他的效力。所谓记载，必须是记入登记簿，仅仅申请还不能认为构成登记，也即权利人或利害关系人可以通过查阅登记簿获得相应的物权变动信息。这种做法对于申请人的保护不一定有利，因为申请人的申请时间更早，但是这种方式对于保护交易安全是十分有利的。如果发现没有权利记载的内容，就不能认为完成了登记，可以终止交易。同时本条的做法也更加契合物权的公示原则。类似规定也可见于诸多域外立法例中，例如瑞士民法典、德国民法典都体现了物权变动自登记于不动产登记簿始得成立的基本原则。
法条关联
◆《不动产登记暂行条例》
第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。
◆《土地管理法实施条例》
第六条 依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。
案例评议
四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷案[14]
◆裁判规则
根据《物权法》的规定，不动产物权应当依不动产登记簿的内容确定，不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明。行政机关注销国有土地使用证但并未注销土地登记的，国有土地的使用权人仍然是土地登记档案中记载的权利人。国有土地使用权转让法律关系中的转让人以国有土地使用证被注销、其不再享有土地使用权为由主张解除合同的，人民法院不应支持。
◆评议
不动产物权的权利人资格认定以不动产登记簿的登记为准，而非不动产权属证书，后者只是权利人享有相应不动产物权的外在证明。当不动产物权发生变动，而权属证书和登记簿未同步改变时，以不动产登记簿记载的内容为准，以此判断相应不动产物权的权利人。本案中国有土地使用证注销后没有同步注销土地登记，即未改变涉案土地的权属情况，所以土地登记档案中记载的权利人依旧是相应国有土地的使用权人，权利人不能以国有土地使用证被注销为由否认其享有相应的土地使用权。
第二百一十五条 【合同效力与物权效力的区分】
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
本条来源
《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”同时，《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”二者都对不动产物权变动的合同效力问题作出了规定。本条在《物权法》第十五条的基础上将“合同另有约定外”改为“当事人另有约定外”，合同只是当事人合意的一种体现，并非唯一体现，所以这一修改更体现了物权法律规范充分尊重当事人意思自治的立法精神。同时这种表达方式也与物权、合同等领域的其他法律规范更加一致。
立法演变
物权编一审稿第十一条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”二审稿将一审稿的“合同另有约定外”修改为“当事人另有约定外”，此后各稿延续了二审稿的规定。
条文释义
本条是关于对不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定，又称为物权的区分原则。民法典物权编规定了不动产的登记是不动产物权变动的必要要件，为了区分登记前、后的“权利”之性质，即使没有必要承认债权行为以及物权行为，但由于这两个概念在今后的条文解释中具有诸多的现实意义，所以至少应该对债权、物权的概念以及各自所具有的效力尽量明确，[15]这是我国确定区分原则的出发点。所谓区分原则，是指在依据法律行为发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，这两个法律事实的成立和生效依据不同的法律根据的原则。
将不动产物权变动的原因和结果进行区分是由债权和物权的性质不同所决定的。以最为典型的商品房买卖来进行举例：买卖双方就买卖标的商品房达成一致的意思表示所签订的《商品房买卖合同》就是不动产物权变动的原因，双方之间建立债权债务关系；合同生效以后，买方依约支付价款，卖方依约将房屋过户至买方名下，是双方在此宗交易中积极追求的结果。然而，物权变动的原因即商品房买卖合同的成立、生效所依据的是合同相关的法律规定，而物权变动的结果则依据的是物权变动的相关规则。这两个法律事实的性质不同既是区分原则适用的原因，也是如何进行区分的依据。
要全面地理解和运用区分原则，必须注意以下几点内容：
一、物权变动原因行为的生效不产生物权变动的结果
继续以上述商品房买卖为例，买卖双方签订的《商品房买卖合同》自成立时生效，然而订立合同并保证合同有效并不是买卖双方所追求的交易目的，而是双方所积极追求结果的履行依据。易言之，签订合同的行为和履行合同的行为属于两个法律事实，第一个法律事实构成物权变动的原因，积极地履行合同，才能达到物权变动的结果。因此物权变动的原因只为物权变动结果提供依据，二者非等同关系。
二、物权变动必须符合法律规定的公示要件
一般情况下，公示方式是不动产登记与动产交付，但是法律有其他规定，当事人的物权变动符合其他法律规定的公示方式的，也应当予以许可。例如房屋买卖中当事人订立合同之后出卖人在登记过户之前将标的房屋实际交付给买受人的情形，当事人订立合同以后将该合同予以公证的情形，出卖人在登记之前将自己的房屋权属证书交付给对方的情形等，这些情形足以认定当事人的处分行为，物权的变动可以成立。[16]
三、保护非违约当事人的请求权
根据物权的区分原则，即便没有发生物权变动时，物权变动的原因行为依然是有效的。例如在一物二卖的场合下，违约方当事人拒绝履行合同义务，在适用区分原则的情景下，守约方当事人可以依据生效的合同要求对方继续履行，在物权不能变动时，保障了非违约方当事人的请求权。即便违约方继续履行，守约方依然可以要求违约方承担违约责任以补偿己方损失。
区分原则的构建有利于鼓励诚信市场的形成，如果对物权变动的结果与原因不进行区分，在未取得物权变动时，原因行为也无效，对交易双方的当事人毫无约束力，也会潜在地纵容当事人违约，不去履行义务达到物权变动的结果，不利于社会主义市场经济的完善。
法条关联
◆《民法典》
第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。
依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。
◆《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第八条 土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
案例评议
丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案[17]
◆裁判规则
房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋而限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力，实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护；根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类合同如不具备《合同法》第五十二条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。
◆评议
当买卖合同涉及违法建筑，而且该违法建筑的不动产登记权利状态与现实的权利状态不一致时，该买卖合同仍旧有效。因为买卖合同的效力与出卖人的无权处分行为的效力并不相关，根据不动产登记的公示公信原则，买受人是善意地与出卖人订立该买卖合同，则该负担行为有效。换言之，违法建筑的违法性并不能直接导致买卖合同的无效性，根据物权的区分原则，违法建筑无法进行初始登记造成产权过户登记无法办理的，也不会影响买卖合同的有效性。
第二百一十六条 【不动产登记簿的推定效力】
不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
本条来源
《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”本条延续了该规定。此外，《不动产登记暂行条例》第八条也对不动产登记簿应当记载的事项进行了明确。
立法演变
物权编一审稿第十二条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”此后各稿延续一审稿的规定。
条文释义
本条是关于不动产登记簿的规定。本条赋予了不动产登记簿特殊的法律地位，即作为不动产物权的归属和内容的根据。不动产登记簿记载的权利本应与不动产事实权利相一致，但由于现实情况错综复杂，或因为登记机构未恰当履行职责，或因为申请人隐瞒了真实情况，或因为自然原因等，可能导致二者呈现不相符的权利状态，所以催生本条以解决不动产登记的实践问题。
首先，不动产登记簿是记载物权内容和物权变动的重要凭证，是权利人的证明文件。当不动产权属发生争议时，以不动产登记簿所确认的权利人为准。不动产登记簿也是确认不动产物权变动时间的有效根据。其次，不动产登记簿具有法律推定的效力。不动产登记簿推定力作为一种权利推定，其本质上只是对证明责任的分配。也就是说，法律对不动产登记簿推定力的规定只是一种证明责任或举证负担的规范而已，与实体权利的归属无关。[18]该种推定力把对实体权利不存在或登记簿有错误的证明责任分配给了异议人。如果异议人不能有效证明登记簿内容存在错误，则视为登记簿推定的内容一直为真。再次，不动产登记簿具有公信力。不动产登记簿的公信力表现为，不动产交易的相对方对于不动产登记簿上记载的内容予以信赖，而不管所交易的不动产物权的实际情况如何，法律始终按照登记簿上登记的情况进行保护。登记簿之所以具有公信力，是因为登记簿由国家依法设置的登记机构管理，是国家公权力对私权的一种确认，即使在登记错误的情况下，无论是法律还是公权力层面都会保护善意信赖登记簿而进行交易的相对人的合法权益。最后，不动产登记簿便于国家对不动产的监督和管理，也便于与司法实践相统一，在发生损害赔偿纠纷时，以登记簿记载的物权变动时间为准来确定责任归属。
法条关联
◆《不动产登记暂行条例》
第八条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。
不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。
不动产登记簿应当记载以下事项：
（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；
（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；
（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；
（四）其他相关事项。
第九条 不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。
不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。
第十条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。
第十一条 不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。
不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。
第十二条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。
采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。
采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。
第十三条 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。
行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。
◆《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十五条 对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
◆《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
第三条 公民、法人或者其他组织对房屋登记行为不服提起行政诉讼的，不受下列情形的影响：
（一）房屋灭失；
（二）房屋登记行为已被登记机构改变；
（三）生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用。
第二百一十七条 【不动产权属证书】
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
本条来源
《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”本条延续了该规定。此外，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条针对不动产权属证书污损、破损、遗失和灭失情况下权利人的救济进行了明确的规定。
立法演变
物权编一审稿第十三条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”此后各稿延续了一审稿的规定。
条文释义
本条是关于不动产权属证书的规定。不动产权属证书是不动产登记机关颁发给物权权利人作为其享有权利的证明文书，其具有一定的证据资格。根据我国物权法体系下的公示原则，不动产物权公示的要求是进行不动产登记，不动产物权的认定依据依然是行政登记机关所管理的不动产登记簿。不动产权属证书是不动产登记簿的外在书面形式，当事人交易时出示权属证书以示其权利状况。不动产登记簿和不动产权属证书均有诉讼中的证据资格，但不动产登记簿的证明能力高于不动产权属证书，当不动产登记簿与不动产权属证书记载不一致时，应以不动产登记簿为准。但是不动产登记簿不具有“绝对”的证据力，只有推定的证据效力，即不管是在诉讼层面还是法律层面，均视为不动产登记簿记载的内容是真实的，如果有证据证明不动产登记簿登记确有错误的，既可以向行政登记机关申请变更，也可以由法院查明后判决变更。
法条关联
◆《不动产登记暂行条例》
第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。
◆《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
第一条 公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。
第二条 房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。
房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。
房屋登记机构在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。
◆《不动产登记暂行条例实施细则》
第二十条 不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。
除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。
不动产权属证书和不动产登记证明，应当加盖不动产登记机构登记专用章。
不动产权属证书和不动产登记证明样式，由自然资源部统一规定。
第二十一条 申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。
共有不动产权属证书应当注明共有情况，并列明全体共有人。
第二十二条 不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。
不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。
不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明“补发”字样。
第二十三条 因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。
◆《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》
第十条 土地、房屋等涉案不动产的权属确认以国土资源、房地产管理等有关部门的不动产登记簿或者不动产权属证书为准。不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第二百一十八条 【不动产登记资料的查询与复制】
权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。
本条来源
《物权法》第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”该条为权利人、利害关系人申请查询、复制登记资料的权利提供了明确的法律依据，本条延续了该规定，同时又强调了“登记资料”是指“不动产登记资料”，以与本节“不动产登记”内容相一致。此外，《不动产登记暂行条例》第二十七条、第二十八条也有进一步细化的规定。
立法演变
物权编一审稿第十四条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”二审稿将一审稿的“登记资料”改为“不动产登记资料”，此后各稿延续了二审稿的规定。
条文释义
本条是关于不动产登记资料查阅权的规定。从本质上来说，本条也是不动产物权公示原则的延续。不动产物权公示之所以在一定程度上能够保障交易安全，就是因为物权公示，权利人或利害关系人可以从法定的渠道查阅相关信息，并对之信赖，法律对于该种信赖又加以保护。因此，权利人或利害关系人关于不动产登记资料查阅权的保障是物权公示原则得以实现的前提。
权利人，是指对登记的不动产已享有所有权或他物权的人，权利人对不动产登记簿享有查阅权是没有争议的。
关于利害关系人并没有明确的范围规定，一般是指与登记的不动产有一定的现实利益关系，并有可能因为登记结果而影响其利益存在或实现的人。但是，在现实中，利害关系人查阅不动产登记资料的，应当自行举证自己与待查的不动产存在利害关系，如在诉讼或仲裁中是登记的不动产所有权人的债权人，或登记房屋的承租人，欲实现优先购买权需要查询登记信息等。
需要特别说明的是，除了权利人和利害关系人之外，人民法院、人民检察院、国家安全机关等公权力机关可以依据法律、行政法规的规定，查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。
本条对于所申请查询的不动产登记资料的范围并没有进一步明确，对此一直存有争议：有学者认为，不动产登记资料是指所有与登记相关的文件材料，不仅包括不动产登记簿记载的内容，而且包括作为档案留存的登记资料，如当事人的登记申请表、不动产物权变动的原因事件；[19]也有学者认为，不动产登记资料限于不动产登记簿；[20]还有学者认为，不动产登记资料是登记活动中形成的一系列书面证明材料，用以推动登记程序的进行和完成，不包括不动产登记簿，不动产登记簿是登记活动终结的标志和结果。[21]不动产登记资料应属政府信息，[22]因而对于登记资料范围的明确可以通过援引其他的行政法规或部门规章来确定。例如自然资源部制定的《不动产登记暂行条例实施细则》，对于不同的主体规定了不同的查询范围。
法条关联
◆《民事诉讼法》
第六十七条 人民法院有权向有关单位和个人调查取证，有关单位和个人不得拒绝。
人民法院对有关单位和个人提出的证明文书，应当辨别真伪，审查确定其效力。
◆《刑事诉讼法》
第五十四条 人民法院、人民检察院和公安机关有权向有关单位和个人收集、调取证据。有关单位和个人应当如实提供证据。
行政机关在行政执法和查办案件过程中收集的物证、书证、视听资料、电子数据等证据材料，在刑事诉讼中可以作为证据使用。
对涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的证据，应当保密。
凡是伪造证据、隐匿证据或者毁灭证据的，无论属于何方，必须受法律追究。
◆《反间谍法》
第九条 国家安全机关的工作人员依法执行任务时，依照规定出示相应证件，有权查验中国公民或者境外人员的身份证明，向有关组织和人员调查、询问有关情况。
◆《不动产登记暂行条例》
第二十七条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。
有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。
第二十八条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。
◆《土地管理法实施条例》
第三条 国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。
土地登记资料可以公开查询。
确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。
◆《不动产登记暂行条例实施细则》
第九十四条 不动产登记资料包括：
（一）不动产登记簿等不动产登记结果；
（二）不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。
不动产登记资料由不动产登记机构管理。不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度，建设符合不动产登记资料安全保护标准的不动产登记资料存放场所。
不动产登记资料中属于归档范围的，按照相关法律、行政法规的规定进行归档管理，具体办法由自然资源部会同国家档案主管部门另行制定。
第九十五条 不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设，按照统一的不动产登记信息管理基础平台建设要求和技术标准，做好数据整合、系统建设和信息服务等工作，加强不动产登记信息产品开发和技术创新，提高不动产登记的社会综合效益。
各级不动产登记机构应当采取措施保障不动产登记信息安全。任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。
第九十六条 不动产登记机构、不动产交易机构建立不动产登记信息与交易信息互联共享机制，确保不动产登记与交易有序衔接。
不动产交易机构应当将不动产交易信息及时提供给不动产登记机构。不动产登记机构完成登记后，应当将登记信息及时提供给不动产交易机构。
第九十七条 国家实行不动产登记资料依法查询制度。
权利人、利害关系人按照《条例》第二十七条规定依法查询、复制不动产登记资料的，应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。
权利人可以查询、复制其不动产登记资料。
因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。
人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。
其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的，依照本条规定办理。
涉及国家秘密的不动产登记资料的查询，按照保守国家秘密法的有关规定执行。
第九十八条 权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料：
（一）查询申请书；
（二）查询目的的说明；
（三）申请人的身份材料；
（四）利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料。
权利人、利害关系人委托他人代为查询的，还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。权利人查询其不动产登记资料无需提供查询目的的说明。
有关国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询材料、工作人员的工作证。
第九十九条 有下列情形之一的，不动产登记机构不予查询，并书面告知理由：
（一）申请查询的不动产不属于不动产登记机构管辖范围的；
（二）查询人提交的申请材料不符合规定的；
（三）申请查询的主体或者查询事项不符合规定的；
（四）申请查询的目的不合法的；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。
第一百条 对符合本实施细则规定的查询申请，不动产登记机构应当当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5个工作日内提供查询。
第一百零一条 查询人查询不动产登记资料，应当在不动产登记机构设定的场所进行。
不动产登记原始资料不得带离设定的场所。
查询人在查询时应当保持不动产登记资料的完好，严禁遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料，也不得损坏查询设备。
第一百零二条 查询人可以查阅、抄录不动产登记资料。查询人要求复制不动产登记资料的，不动产登记机构应当提供复制。
查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询目的及日期，并加盖不动产登记机构查询专用章。
第二百一十九条 【合法使用不动产登记资料】
利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。
本条来源
本条为新增条款。本条在一定程度上是上一条的进一步延伸，上一条赋予了权利人、利害关系人申请查询、复制登记资料的权利，但是对通过行使该权利所获取的资料的使用方式并不是毫无限制的。本条中明确规定“不得公开、非法使用”，突出了对登记资料权利人更为周延的保护。此外，《不动产登记暂行条例》第二十八条也指出，查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。
立法演变
物权编一审稿第十五条规定：“利害关系人不得非法使用、公开权利人的登记资料。”二审稿同样将一审稿中的“登记资料”改为“不动产登记资料”，此后各稿延续了二审稿的规定。
条文释义
本条主要是关于利害关系人应当合法使用查询获得的不动产登记资料的规定，是对上一条的补充性规定。虽然上一条规定了利害关系人具有查询、复制登记资料的权利，但是利害关系人不得滥用该信息资料。本条规定本质上属于不动产登记程序法上的规制，非与不动产物权变动直接相关。但本条规定中“不得非法使用”的规定仍然具有笼统性，对于利害关系人使用用途上的规定应当进一步限缩为其向行政登记机关申请查询时的使用用途，即应当契合申请人在申请查询时所陈述的查询目的。
法条关联
◆《不动产登记暂行条例》
第二十八条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。
◆《不动产登记暂行条例实施细则》
第九十八条 权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料：
（一）查询申请书；
（二）查询目的的说明；
（三）申请人的身份材料；
（四）利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料。
权利人、利害关系人委托他人代为查询的，还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。权利人查询其不动产登记资料无需提供查询目的的说明。
有关国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询材料、工作人员的工作证。
第九十九条 有下列情形之一的，不动产登记机构不予查询，并书面告知理由：
（一）申请查询的不动产不属于不动产登记机构管辖范围的；
（二）查询人提交的申请材料不符合规定的；
（三）申请查询的主体或者查询事项不符合规定的；
（四）申请查询的目的不合法的；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。
第一百零一条 查询人查询不动产登记资料，应当在不动产登记机构设定的场所进行。
不动产登记原始资料不得带离设定的场所。
查询人在查询时应当保持不动产登记资料的完好，严禁遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料，也不得损坏查询设备。
第二百二十条 【更正登记与异议登记】
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
本条来源
《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”本条延续了该规定。此外，《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条至第八十四条，对于申请更正登记与异议登记的程序进行了细化规定，并明确了登记机构的办理时限等。
立法演变
物权编一审稿第十六条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”此后各稿延续了一审稿的规定。终稿将“不起诉”改为“不提起诉讼”，以规范法律用语。
条文释义
本条是关于不动产更正登记和异议登记的规定。不动产登记簿是物权归属和内容的依据，不动产登记是不动产物权的公示方式，其目的是为物权的变动提供统一的、具有公信力的法律基础，更正登记和异议登记的设置也正是不动产登记公信力的要求和体现。
更正登记是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项确有错误时，经其申请，经过权利人书面同意更正，或者有证据证明登记确有错误的，登记机构对错误事项进行更正的登记。因此，更正登记是对不动产登记簿上的瑕疵记载进行改正补充而进行的登记，根据更正登记程序的启动方式不同分为依申请的更正登记和依职权的更正登记两种。
异议登记是指真正的权利人及利害关系人针对不动产登记簿的正确性提出异议而向登记机关申请的登记。与更正登记不同，异议登记是暂时中断登记簿的公信力，维护真正权利人的合法权益。[23]更正登记是彻底终止现实登记的权利推定效力，同时是对真正权利的初始登记。申请异议登记的目的主要在于打破现有登记的公信力，避免存在产权争议的不动产为第三人善意取得，同时异议登记也是为了防止登记权利人处分财产。通过异议登记的形式，可以使得第三人了解到现实的登记状态可能存在瑕疵，提示其与登记权利人进行交易的风险，从而防止登记权利人处分财产。异议登记还具有临时性的特征，申请人自异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。
法条关联
◆《不动产登记暂行条例》
第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。
◆《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
第六条 人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼：
（一）房屋登记簿上载明的权利人；
（二）被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人；
（三）人民法院能够确认的其他利害关系人。
◆《不动产登记暂行条例实施细则》
第七十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。
权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）证实登记确有错误的材料；
（三）其他必要材料。
利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。
第八十条 不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。
不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿。
不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人。
第八十一条 不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。
第八十二条 利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
利害关系人申请异议登记的，应当提交下列材料：
（一）证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；
（二）证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；
（三）其他必要材料。
第八十三条 不动产登记机构受理异议登记申请的，应当将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明。
异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。
异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。
第八十四条 异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。
◆《不动产登记操作规范（试行）》
16 更正登记
16.1依申请更正登记
16.1.1适用
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，或者人民法院、仲裁委员会生效法律文书等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致的，当事人可以申请更正登记。
16.1.2申请主体
依申请更正登记的申请人应当是不动产的权利人或利害关系人。利害关系人应当与申请更正的不动产登记簿记载的事项存在利害关系。
16.1.3申请材料
申请更正登记提交的材料包括：
1不动产登记申请书；
2申请人身份证明；
3证实不动产登记簿记载事项错误的材料，但不动产登记机构书面通知相关权利人申请更正登记的除外；
4申请人为不动产权利人的，提交不动产权属证书；申请人为利害关系人的，证实与不动产登记簿记载的不动产权利存在利害关系的材料；
5法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。
16.1.4审查要点
不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：
1申请人是否是不动产的权利人或利害关系人；利害关系人申请更正的，利害关系材料是否能够证实申请人与被更正的不动产有利害关系；
2申请更正的登记事项是否已在不动产登记簿记载；错误登记之后是否已经办理了该不动产转移登记，或者办理了抵押权或地役权首次登记、预告登记和查封登记且未注销的；
3权利人同意更正的，在权利人出具的书面材料中，是否已明确同意更正的意思表示，并且申请人是否提交了证明不动产登记簿确有错误的证明材料；更正事项由人民法院、仲裁委员会法律文书等确认的，法律文书等材料是否已明确不动产权利归属，是否已经发生法律效力；
4本规范第4章要求的其他审查事项。
不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将更正事项记载不动产登记簿，涉及不动产权证书或者不动产登记证明记载内容的，向权利人换发不动产权证书或者不动产登记证明。
16.2依职权更正登记
16.2.1适用
不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项有错误，不动产登记机构应书面通知当事人在30个工作日内申请办理更正登记，当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。
16.2.2登记材料
不动产登记机构依职权更正登记应当具备下列材料：
1证实不动产登记簿记载事项错误的材料；
2通知权利人在规定期限内办理更正登记的材料和送达凭证；
3法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。
16.2.3审查要点
不动产登记机构启动更正登记程序后，还应该按照以下要点进行审核：
1不动产登记机构是否已书面通知相关权利人在规定期限内申请办理更正登记，而当事人无正当理由逾期不申请办理；
2查阅不动产登记资料，审查登记材料或者有效的法律文件是否能证实不动产登记簿记载错误；
3在错误登记之后是否已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记；
4书面通知的送达对象、期限及时间是否符合规定；
5更正登记事项是否已按规定进行公告；
6本规范第4章要求的其他审查事项。
17 异议登记
17.1异议登记
17.1.1适用
利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
17.1.2申请主体
异议登记申请人应当是利害关系人。
17.1.3申请材料
申请异议登记需提交下列材料：
1不动产登记申请书；
2申请人身份证明；
3证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；
4证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；
5法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。
17.1.4审查要点
不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：
1利害关系材料是否能够证实申请人与被异议的不动产权利有利害关系；
2异议登记事项的内容是否已经记载于不动产登记簿；
3同一申请人是否就同一异议事项提出过异议登记申请；
4不动产被查封、抵押或设有地役权的，不影响该不动产的异议登记；
5本规范第4章要求的其他审查事项。
不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，不动产登记机构应即时办理。在记载不动产登记簿后，向申请人核发不动产登记证明。
17.2注销异议登记
17.2.1适用
1异议登记期间，异议登记申请人可以申请注销异议登记；
2异议登记申请人自异议登记之日起15日内，未提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的，异议登记失效。
17.2.2申请主体
注销异议登记申请人是异议登记申请人。
17.2.3申请材料
申请注销异议登记提交的材料包括：
1不动产登记申请书；
2申请人身份证明；
3异议登记申请人申请注销登记的，提交不动产登记证明；或者异议登记申请人的起诉被人民法院裁定不予受理或者予以驳回诉讼请求的材料；
4法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。
17.2.4审查要点
不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：
1申请注销异议登记的材料是否齐全、有效；
2本规范第4章要求的其他审查事项。
不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，不动产登记机构应即时办理，将登记事项内容记载于不动产登记簿。
第二百二十一条 【预告登记】
当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
本条来源
《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本条除了词语结构上的完善外完全延续了该规定。此外，预告登记制度也在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中得到统一确认和适用。
立法演变
物权编一审稿第十七条规定：“当事人签订买卖房屋或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”此后各稿延续了一审稿的规定。而终稿将“三个月”改为“九十日”，将按月计算改为按日计算，体现了法律用语的严谨性。
条文释义
本条是关于预告登记的规定。与预告登记相对应的是本登记。预告登记是指为了确保一项旨在发生未来物权变动的债权请求权的实现，而向登记机构申请办理的预先登记。[24]预告登记与本登记相比较，存在以下不同：
首先，预告登记并不是针对已经存在的物权进行变动的登记。就本登记而言，一般的登记大多是针对已经存在的物权的变动进行的登记，但是预告登记不同，在进行预告登记时，物权的客体尚未形成，因此，物权尚不存在。如当事人已经达成了约定，将来要发生物权变动，或者是对优先权进行设定，而优先权本身还不是真正的物权，在这种情况下，当事人为了实现自己未来的物权，或者使现在已经享有的债权或某种优先权得到充分的保障，而进行预告登记，向不特定的人作出公示。其次，预告登记是基于债权的请求权而发生的，正因为债权的请求权，才可以进行预告登记。而本登记可不依附于债权本身，在某些情况下具有独立性。最后，预告登记具有临时性的特征。预告登记是为了保障未来取得的物权所采取的临时性登记，不具有确定物权归属的功能。在进行预告登记的时候，登记记载的还只是债权请求权。但是当不动产物权变动完成时，就应当将预告登记转化为本登记。而本登记是确定物权归属和内容的依据。
预告登记也正因为其独特的登记价值而对债权人将来实现债权有重要的保障作用，特别是对于商品房预售中“一房二卖”等类似问题，可以对房地产开发商等债务人处分其权利形成有效限制。但本条同时规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。这一规定体现了法律对各方当事人权益保护的平衡性。
法条关联
◆《城市房地产管理法》
第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
◆《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十条 金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
◆《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
第六条 人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼：
（一）房屋登记簿上载明的权利人；
（二）被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人；
（三）人民法院能够确认的其他利害关系人。
◆《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
◆《不动产登记暂行条例实施细则》
第七十八条 申请预购商品房抵押登记，应当提交下列材料：
（一）抵押合同与主债权合同；
（二）预购商品房预告登记材料；
（三）其他必要材料。
预购商品房办理房屋所有权登记后，当事人应当申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记。
第八十五条 有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：
（一）商品房等不动产预售的；
（二）不动产买卖、抵押的；
（三）以预购商品房设定抵押权的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。
预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
第八十六条 申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：
（一）已备案的商品房预售合同；
（二）当事人关于预告登记的约定；
（三）其他必要材料。
预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应材料。
申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。
第八十七条 申请不动产转移预告登记的，当事人应当提交下列材料：
（一）不动产转让合同；
（二）转让方的不动产权属证书；
（三）当事人关于预告登记的约定；
（四）其他必要材料。
第八十八条 抵押不动产，申请预告登记的，当事人应当提交下列材料：
（一）抵押合同与主债权合同；
（二）不动产权属证书；
（三）当事人关于预告登记的约定；
（四）其他必要材料。
第八十九条 预告登记未到期，有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料，以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记：
（一）预告登记的权利人放弃预告登记的；
（二）债权消灭的；
（三）法律、行政法规规定的其他情形。
◆《城市商品房预售管理办法》（全文）
第二百二十二条 【登记赔偿责任】
当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
本条来源
《物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”本条除了语句结构的调整外延续了该规定，为被侵权人向登记机构主张赔偿责任提供了法律依据，同时本条与《行政诉讼法》和《国家赔偿法》的适用建立了有效衔接。
立法演变
物权编一审稿第十八条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”二审稿延续了一审稿的规定，征求意见稿调整了语句结构，将“给他人造成损害的”改为“造成他人损害的”。
条文释义
本条是关于登记赔偿责任的规定。行政登记机关管理的登记簿是物权内容和归属的依据，保持登记的正确性有利于维持正常的交易秩序，有利于保护真正的权利人和善意相对人的合法权益。关于登记错误的原因分为两种：一是当事人故意提供虚假材料申请登记，导致登记错误的；二是因登记人员的错误导致登记错误的。对于故意提供虚假材料的当事人导致登记错误给真正的权利人造成损失应当承担赔偿责任，关于该点没有争议，有争议的点是在当事人故意提供虚假材料申请登记时，登记机构应当尽到何种程度的审查职责，是形式审查还是实质审查，登记机构承担的是过错责任还是严格责任，对于该问题的解决有待于对登记机构审查职责的进一步细化。但没有争议的是，不论形式审查还是实质审查，当登记机构未尽到应有的审查义务，并因此导致权利人受到损失时，应当承担赔偿责任。[25]登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。因登记错误而致权利遭受损害的当事人属于相对弱势群体，本条以两款不同情形的赔偿责任予以其更充分的权利保护。
值得注意的是，物权编对于登记机构具体如何承担赔偿责任未作出规定，但是从登记行为的性质看，虽然登记行为的完成可以产生私法效果，但是该行为并未介入当事人法律行为的形成过程，而是辅助性地完成不动产公示之行为，所以应是一种确认性行政行为。从目前多数司法实践看，在登记机构因其不当履行职权而造成相对人权益受损时，多以国家赔偿责任救济相对人，而非以侵权责任。
法条关联
◆《民法典》
第一百七十六条 民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。
第一百七十七条 二人以上依法承担按份责任，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。
第一百七十八条 二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。
连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。
连带责任，由法律规定或者当事人约定。
第一百七十九条 承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）继续履行；
（八）赔偿损失；
（九）支付违约金；
（十）消除影响、恢复名誉；
（十一）赔礼道歉。
法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。
本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
第一百八十六条 因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。
第一百八十七条 民事主体因同一行为应当承担民事责任、行政责任和刑事责任的，承担行政责任或者刑事责任不影响承担民事责任；民事主体的财产不足以支付的，优先用于承担民事责任。
第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第一千一百六十六条 行为人造成他人民事权益损害，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。
第一千一百六十八条 二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。
第一千一百六十九条 教唆、帮助他人实施侵权行为的，应当与行为人承担连带责任。
教唆、帮助无民事行为能力人、限制民事行为能力人实施侵权行为的，应当承担侵权责任；该无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人未尽到监护职责的，应当承担相应的责任。
第一千一百七十条 二人以上实施危及他人人身、财产安全的行为，其中一人或者数人的行为造成他人损害，能够确定具体侵权人的，由侵权人承担责任；不能确定具体侵权人的，行为人承担连带责任。
第一千一百七十一条 二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，每个人的侵权行为都足以造成全部损害的，行为人承担连带责任。
第一千一百七十二条 二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。
第一千一百八十四条 侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。
第一千一百八十七条 损害发生后，当事人可以协商赔偿费用的支付方式。协商不一致的，赔偿费用应当一次性支付；一次性支付确有困难的，可以分期支付，但是被侵权人有权请求提供相应的担保。
第一千一百九十一条 用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。用人单位承担侵权责任后，可以向有故意或者重大过失的工作人员追偿。
劳务派遣期间，被派遣的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由接受劳务派遣的用工单位承担侵权责任；劳务派遣单位有过错的，承担相应的责任。
◆《行政复议法》
第六条 有下列情形之一的，公民、法人或者其他组织可以依照本法申请行政复议：
（一）对行政机关作出的警告、罚款、没收违法所得、没收非法财物、责令停产停业、暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照、行政拘留等行政处罚决定不服的；
（二）对行政机关作出的限制人身自由或者查封、扣押、冻结财产等行政强制措施决定不服的；
（三）对行政机关作出的有关许可证、执照、资质证、资格证等证书变更、中止、撤销的决定不服的；
（四）对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的决定不服的；
（五）认为行政机关侵犯合法的经营自主权的；
（六）认为行政机关变更或者废止农业承包合同，侵犯其合法权益的；
（七）认为行政机关违法集资、征收财物、摊派费用或者违法要求履行其他义务的；
（八）认为符合法定条件，申请行政机关颁发许可证、执照、资质证、资格证等证书，或者申请行政机关审批、登记有关事项，行政机关没有依法办理的；
（九）申请行政机关履行保护人身权利、财产权利、受教育权利的法定职责，行政机关没有依法履行的；
（十）申请行政机关依法发放抚恤金、社会保险金或者最低生活保障费，行政机关没有依法发放的；
（十一）认为行政机关的其他具体行政行为侵犯其合法权益的。
第七条 公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为所依据的下列规定不合法，在对具体行政行为申请行政复议时，可以一并向行政复议机关提出对该规定的审查申请：
（一）国务院部门的规定；
（二）县级以上地方各级人民政府及其工作部门的规定；
（三）乡、镇人民政府的规定。
前款所列规定不含国务院部、委员会规章和地方人民政府规章。规章的审查依照法律、行政法规办理。
第九条 公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。
因不可抗力或者其他正当理由耽误法定申请期限的，申请期限自障碍消除之日起继续计算。
第十条 依照本法申请行政复议的公民、法人或者其他组织是申请人。
有权申请行政复议的公民死亡的，其近亲属可以申请行政复议。有权申请行政复议的公民为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，其法定代理人可以代为申请行政复议。有权申请行政复议的法人或者其他组织终止的，承受其权利的法人或者其他组织可以申请行政复议。
同申请行政复议的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织，可以作为第三人参加行政复议。
公民、法人或者其他组织对行政机关的具体行政行为不服申请行政复议的，作出具体行政行为的行政机关是被申请人。
申请人、第三人可以委托代理人代为参加行政复议。
第十一条 申请人申请行政复议，可以书面申请，也可以口头申请；口头申请的，行政复议机关应当当场记录申请人的基本情况、行政复议请求、申请行政复议的主要事实、理由和时间。
第十二条 对县级以上地方各级人民政府工作部门的具体行政行为不服的，由申请人选择，可以向该部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向上一级主管部门申请行政复议。
对海关、金融、国税、外汇管理等实行垂直领导的行政机关和国家安全机关的具体行政行为不服的，向上一级主管部门申请行政复议。
第十三条 对地方各级人民政府的具体行政行为不服的，向上一级地方人民政府申请行政复议。
对省、自治区人民政府依法设立的派出机关所属的县级地方人民政府的具体行政行为不服的，向该派出机关申请行政复议。
第十四条 对国务院部门或者省、自治区、直辖市人民政府的具体行政行为不服的，向作出该具体行政行为的国务院部门或者省、自治区、直辖市人民政府申请行政复议。对行政复议决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼；也可以向国务院申请裁决，国务院依照本法的规定作出最终裁决。
第十五条 对本法第十二条、第十三条、第十四条规定以外的其他行政机关、组织的具体行政行为不服的，按照下列规定申请行政复议：
（一）对县级以上地方人民政府依法设立的派出机关的具体行政行为不服的，向设立该派出机关的人民政府申请行政复议；
（二）对政府工作部门依法设立的派出机构依照法律、法规或者规章规定，以自己的名义作出的具体行政行为不服的，向设立该派出机构的部门或者该部门的本级地方人民政府申请行政复议；
（三）对法律、法规授权的组织的具体行政行为不服的，分别向直接管理该组织的地方人民政府、地方人民政府工作部门或者国务院部门申请行政复议；
（四）对两个或者两个以上行政机关以共同的名义作出的具体行政行为不服的，向其共同上一级行政机关申请行政复议；
（五）对被撤销的行政机关在撤销前所作出的具体行政行为不服的，向继续行使其职权的行政机关的上一级行政机关申请行政复议。
有前款所列情形之一的，申请人也可以向具体行政行为发生地的县级地方人民政府提出行政复议申请，由接受申请的县级地方人民政府依照本法第十八条的规定办理。
第十六条 公民、法人或者其他组织申请行政复议，行政复议机关已经依法受理的，或者法律、法规规定应当先向行政复议机关申请行政复议、对行政复议决定不服再向人民法院提起行政诉讼的，在法定行政复议期限内不得向人民法院提起行政诉讼。
公民、法人或者其他组织向人民法院提起行政诉讼，人民法院已经依法受理的，不得申请行政复议。
第二十九条 申请人在申请行政复议时可以一并提出行政赔偿请求，行政复议机关对符合国家赔偿法的有关规定应当给予赔偿的，在决定撤销、变更具体行政行为或者确认具体行政行为违法时，应当同时决定被申请人依法给予赔偿。
申请人在申请行政复议时没有提出行政赔偿请求的，行政复议机关在依法决定撤销或者变更罚款，撤销违法集资、没收财物、征收财物、摊派费用以及对财产的查封、扣押、冻结等具体行政行为时，应当同时责令被申请人返还财产，解除对财产的查封、扣押、冻结措施，或者赔偿相应的价款。
第三十条 公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经依法取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的，应当先申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼。
根据国务院或者省、自治区、直辖市人民政府对行政区划的勘定、调整或者征收土地的决定，省、自治区、直辖市人民政府确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的行政复议决定为最终裁决。
第三十一条 行政复议机关应当自受理申请之日起六十日内作出行政复议决定；但是法律规定的行政复议期限少于六十日的除外。情况复杂，不能在规定期限内作出行政复议决定的，经行政复议机关的负责人批准，可以适当延长，并告知申请人和被申请人；但是延长期限最多不超过三十日。
行政复议机关作出行政复议决定，应当制作行政复议决定书，并加盖印章。
行政复议决定书一经送达，即发生法律效力。
第三十九条 行政复议机关受理行政复议申请，不得向申请人收取任何费用。行政复议活动所需经费，应当列入本机关的行政经费，由本级财政予以保障。
◆《行政诉讼法》
第二条 公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。
前款所称行政行为，包括法律、法规、规章授权的组织作出的行政行为。
第六条 人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。
第十二条 人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：
（一）对行政拘留、暂扣或者吊销许可证和执照、责令停产停业、没收违法所得、没收非法财物、罚款、警告等行政处罚不服的；
（二）对限制人身自由或者对财产的查封、扣押、冻结等行政强制措施和行政强制执行不服的；
（三）申请行政许可，行政机关拒绝或者在法定期限内不予答复，或者对行政机关作出的有关行政许可的其他决定不服的；
（四）对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的决定不服的；
（五）对征收、征用决定及其补偿决定不服的；
（六）申请行政机关履行保护人身权、财产权等合法权益的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的；
（七）认为行政机关侵犯其经营自主权或者农村土地承包经营权、农村土地经营权的；
（八）认为行政机关滥用行政权力排除或者限制竞争的；
（九）认为行政机关违法集资、摊派费用或者违法要求履行其他义务的；
（十）认为行政机关没有依法支付抚恤金、最低生活保障待遇或者社会保险待遇的；
（十一）认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的；
（十二）认为行政机关侵犯其他人身权、财产权等合法权益的。
除前款规定外，人民法院受理法律、法规规定可以提起诉讼的其他行政案件。
第二十条 因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。
第二十五条 行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。
有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。
有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。
人民检察院在履行职责中发现生态环境和资源保护、食品药品安全、国有财产保护、国有土地使用权出让等领域负有监督管理职责的行政机关违法行使职权或者不作为，致使国家利益或者社会公共利益受到侵害的，应当向行政机关提出检察建议，督促其依法履行职责。行政机关不依法履行职责的，人民检察院依法向人民法院提起诉讼。
第二十六条 公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。
经复议的案件，复议机关决定维持原行政行为的，作出原行政行为的行政机关和复议机关是共同被告；复议机关改变原行政行为的，复议机关是被告。
复议机关在法定期限内未作出复议决定，公民、法人或者其他组织起诉原行政行为的，作出原行政行为的行政机关是被告；起诉复议机关不作为的，复议机关是被告。
两个以上行政机关作出同一行政行为的，共同作出行政行为的行政机关是共同被告。
行政机关委托的组织所作的行政行为，委托的行政机关是被告。
行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。
第二十七条 当事人一方或者双方为二人以上，因同一行政行为发生的行政案件，或者因同类行政行为发生的行政案件、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。
第二十八条 当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表人进行诉讼。代表人的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力，但代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，应当经被代表的当事人同意。
第二十九条 公民、法人或者其他组织同被诉行政行为有利害关系但没有提起诉讼，或者同案件处理结果有利害关系的，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。
人民法院判决第三人承担义务或者减损第三人权益的，第三人有权依法提起上诉。
第三十条 没有诉讼行为能力的公民，由其法定代理人代为诉讼。法定代理人互相推诿代理责任的，由人民法院指定其中一人代为诉讼。
第三十四条 被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。
被告不提供或者无正当理由逾期提供证据，视为没有相应证据。但是，被诉行政行为涉及第三人合法权益，第三人提供证据的除外。
第三十七条 原告可以提供证明行政行为违法的证据。原告提供的证据不成立的，不免除被告的举证责任。
第三十八条 在起诉被告不履行法定职责的案件中，原告应当提供其向被告提出申请的证据。但有下列情形之一的除外：
（一）被告应当依职权主动履行法定职责的；
（二）原告因正当理由不能提供证据的。
在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。
第三十九条 人民法院有权要求当事人提供或者补充证据。
第四十条 人民法院有权向有关行政机关以及其他组织、公民调取证据。但是，不得为证明行政行为的合法性调取被告作出行政行为时未收集的证据。
第四十四条 对属于人民法院受案范围的行政案件，公民、法人或者其他组织可以先向行政机关申请复议，对复议决定不服的，再向人民法院提起诉讼；也可以直接向人民法院提起诉讼。
法律、法规规定应当先向行政机关申请复议，对复议决定不服再向人民法院提起诉讼的，依照法律、法规的规定。
第四十五条 公民、法人或者其他组织不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼。复议机关逾期不作决定的，申请人可以在复议期满之日起十五日内向人民法院提起诉讼。法律另有规定的除外。
第四十六条 公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。
因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。
第四十七条 公民、法人或者其他组织申请行政机关履行保护其人身权、财产权等合法权益的法定职责，行政机关在接到申请之日起两个月内不履行的，公民、法人或者其他组织可以向人民法院提起诉讼。法律、法规对行政机关履行职责的期限另有规定的，从其规定。
公民、法人或者其他组织在紧急情况下请求行政机关履行保护其人身权、财产权等合法权益的法定职责，行政机关不履行的，提起诉讼不受前款规定期限的限制。
第四十九条 提起诉讼应当符合下列条件：
（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实根据；
（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。
第六十条 人民法院审理行政案件，不适用调解。但是，行政赔偿、补偿以及行政机关行使法律、法规规定的自由裁量权的案件可以调解。
调解应当遵循自愿、合法原则，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。
第六十一条 在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。
在行政诉讼中，人民法院认为行政案件的审理需以民事诉讼的裁判为依据的，可以裁定中止行政诉讼。
第六十四条 人民法院在审理行政案件中，经审查认为本法第五十三条规定的规范性文件不合法的，不作为认定行政行为合法的依据，并向制定机关提出处理建议。
第七十条 行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的；
（二）适用法律、法规错误的；
（三）违反法定程序的；
（四）超越职权的；
（五）滥用职权的；
（六）明显不当的。
第七十一条 人民法院判决被告重新作出行政行为的，被告不得以同一的事实和理由作出与原行政行为基本相同的行政行为。
第七十四条 行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：
（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；
（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。
行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：
（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；
（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；
（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。
第七十五条 行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。
第七十六条 人民法院判决确认违法或者无效的，可以同时判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的，依法判决被告承担赔偿责任。
第七十九条 复议机关与作出原行政行为的行政机关为共同被告的案件，人民法院应当对复议决定和原行政行为一并作出裁判。
◆《国家赔偿法》
第四条 行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：
（一）违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的；
（二）违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的；
（三）违法征收、征用财产的；
（四）造成财产损害的其他违法行为。
第五条 属于下列情形之一的，国家不承担赔偿责任：
（一）行政机关工作人员与行使职权无关的个人行为；
（二）因公民、法人和其他组织自己的行为致使损害发生的；
（三）法律规定的其他情形。
第六条 受害的公民、法人和其他组织有权要求赔偿。
受害的公民死亡，其继承人和其他有扶养关系的亲属有权要求赔偿。
受害的法人或者其他组织终止的，其权利承受人有权要求赔偿。
第七条 行政机关及其工作人员行使行政职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，该行政机关为赔偿义务机关。
两个以上行政机关共同行使行政职权时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，共同行使行政职权的行政机关为共同赔偿义务机关。
法律、法规授权的组织在行使授予的行政权力时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，被授权的组织为赔偿义务机关。
受行政机关委托的组织或者个人在行使受委托的行政权力时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，委托的行政机关为赔偿义务机关。
赔偿义务机关被撤销的，继续行使其职权的行政机关为赔偿义务机关；没有继续行使其职权的行政机关的，撤销该赔偿义务机关的行政机关为赔偿义务机关。
第八条 经复议机关复议的，最初造成侵权行为的行政机关为赔偿义务机关，但复议机关的复议决定加重损害的，复议机关对加重的部分履行赔偿义务。
第九条 赔偿义务机关有本法第三条、第四条规定情形之一的，应当给予赔偿。
赔偿请求人要求赔偿，应当先向赔偿义务机关提出，也可以在申请行政复议或者提起行政诉讼时一并提出。
第十条 赔偿请求人可以向共同赔偿义务机关中的任何一个赔偿义务机关要求赔偿，该赔偿义务机关应当先予赔偿。
第十一条 赔偿请求人根据受到的不同损害，可以同时提出数项赔偿要求。
第十二条 要求赔偿应当递交申请书，申请书应当载明下列事项：
（一）受害人的姓名、性别、年龄、工作单位和住所，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务；
（二）具体的要求、事实根据和理由；
（三）申请的年、月、日。
赔偿请求人书写申请书确有困难的，可以委托他人代书；也可以口头申请，由赔偿义务机关记入笔录。
赔偿请求人不是受害人本人的，应当说明与受害人的关系，并提供相应证明。
赔偿请求人当面递交申请书的，赔偿义务机关应当当场出具加盖本行政机关专用印章并注明收讫日期的书面凭证。申请材料不齐全的，赔偿义务机关应当当场或者在五日内一次性告知赔偿请求人需要补正的全部内容。
第十三条 赔偿义务机关应当自收到申请之日起两个月内，作出是否赔偿的决定。赔偿义务机关作出赔偿决定，应当充分听取赔偿请求人的意见，并可以与赔偿请求人就赔偿方式、赔偿项目和赔偿数额依照本法第四章的规定进行协商。
赔偿义务机关决定赔偿的，应当制作赔偿决定书，并自作出决定之日起十日内送达赔偿请求人。
赔偿义务机关决定不予赔偿的，应当自作出决定之日起十日内书面通知赔偿请求人，并说明不予赔偿的理由。
第十四条 赔偿义务机关在规定期限内未作出是否赔偿的决定，赔偿请求人可以自期限届满之日起三个月内，向人民法院提起诉讼。
赔偿请求人对赔偿的方式、项目、数额有异议的，或者赔偿义务机关作出不予赔偿决定的，赔偿请求人可以自赔偿义务机关作出赔偿或者不予赔偿决定之日起三个月内，向人民法院提起诉讼。
第十五条 人民法院审理行政赔偿案件，赔偿请求人和赔偿义务机关对自己提出的主张，应当提供证据。
赔偿义务机关采取行政拘留或者限制人身自由的强制措施期间，被限制人身自由的人死亡或者丧失行为能力的，赔偿义务机关的行为与被限制人身自由的人的死亡或者丧失行为能力是否存在因果关系，赔偿义务机关应当提供证据。
第十六条 赔偿义务机关赔偿损失后，应当责令有故意或者重大过失的工作人员或者受委托的组织或者个人承担部分或者全部赔偿费用。
对有故意或者重大过失的责任人员，有关机关应当依法给予处分；构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。
第三十二条 国家赔偿以支付赔偿金为主要方式。
能够返还财产或者恢复原状的，予以返还财产或者恢复原状。
第三十六条 侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理：
（一）处罚款、罚金、追缴、没收财产或者违法征收、征用财产的，返还财产；
（二）查封、扣押、冻结财产的，解除对财产的查封、扣押、冻结，造成财产损坏或者灭失的，依照本条第三项、第四项的规定赔偿；
（三）应当返还的财产损坏的，能够恢复原状的恢复原状，不能恢复原状的，按照损害程度给付相应的赔偿金；
（四）应当返还的财产灭失的，给付相应的赔偿金；
（五）财产已经拍卖或者变卖的，给付拍卖或者变卖所得的价款；变卖的价款明显低于财产价值的，应当支付相应的赔偿金；
（六）吊销许可证和执照、责令停产停业的，赔偿停产停业期间必要的经常性费用开支；
（七）返还执行的罚款或者罚金、追缴或者没收的金钱，解除冻结的存款或者汇款的，应当支付银行同期存款利息；
（八）对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。
第三十七条 赔偿费用列入各级财政预算。
赔偿请求人凭生效的判决书、复议决定书、赔偿决定书或者调解书，向赔偿义务机关申请支付赔偿金。
赔偿义务机关应当自收到支付赔偿金申请之日起七日内，依照预算管理权限向有关的财政部门提出支付申请。财政部门应当自收到支付申请之日起十五日内支付赔偿金。
赔偿费用预算与支付管理的具体办法由国务院规定。
◆《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
第七条 房屋登记行政案件由房屋所在地人民法院管辖，但有下列情形之一的也可由被告所在地人民法院管辖：
（一）请求房屋登记机构履行房屋转移登记、查询、复制登记资料等职责的；
（二）对房屋登记机构收缴房产证行为提起行政诉讼的；
（三）对行政复议改变房屋登记行为提起行政诉讼的。
第八条 当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。
第九条 被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。被告保管证据原件的，应当在法庭上出示。被告不保管原件的，应当提交与原件核对一致的复印件、复制件并作出说明。当事人对被告提交的上述证据提出异议的，应当提供相应的证据。
第十条 被诉房屋登记行为合法的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。
第十一条 被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。
被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。
被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。
第十二条 申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。
第十三条 房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。
第十四条 最高人民法院以前所作的相关的司法解释，凡与本规定不一致的，以本规定为准。
农村集体土地上的房屋登记行政案件参照本规定。
案例评议
中国银行江西分行诉南昌市房管局违法办理抵押登记纠纷案[26]
◆裁判规则
办理房地产抵押登记是抵押合同生效的前提条件。南昌市房管局在本案中违反职业规范，未尽必要的注意义务，为持有假房产证实施诈骗的天龙公司办理抵押登记手续，并明示信托公司可以办理贷款。信托公司基于对房产登记机关所办抵押登记行为的信赖，为天龙公司发放贷款，致使信托公司遭受了财产损失。虽然本案贷款人天龙公司是造成信托公司财产损失的直接责任人，但是南昌市房管局的违法行为客观上为天龙公司骗取贷款提供了条件，其违法出具他项权利证明的行为与信托公司财产损失之间存在法律上的利害关系和因果关系。南昌市房管局对其违法办理抵押登记而酿成信托公司财产损失的后果，在天龙公司无法偿还贷款的情况下，应当承担相应的过失赔偿责任。
◆评议
房管局是国家法定的房产抵押登记行政机关，在履行房屋抵押登记职责时，应当根据相关的法律法规认真履行职责以保障相关权利人的合法权益。如果未尽到应有之必要注意义务，并因此造成他人财产损失的，应当依国家赔偿法承担相应的赔偿责任。这也意味着不动产抵押登记部门承担赔偿责任有其必要的构成要件，首先登记机关有不当作为存在，其次已经发生实际的损害结果，最后登记机关的不当作为与损害结果之间存在因果关系，因果关系的要求也代表着登记机关在其责任份额内赔偿损失。
第二百二十三条 【不动产登记的收费标准】
不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
本条来源
《物权法》第二十二条规定：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。”物权编在该条基础上删除了“具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定”的规定。此外，《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》对具体的收费标准有相关细化规定。
立法演变
物权编一审稿第十九条规定：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。”此后各稿延续一审稿的规定。
条文释义
本条是关于不动产登记收费标准的规定。本条规定较于物权法而言收回了对国务院有关部门会同价格主管部门另行制定相关收费标准的授权。这一修改不影响开展不动产登记工作，有关部门将按照其各自职责办理相关业务。不动产登记的收费问题关乎广大人民群众的切身利益，本条对不动产登记费作出原则性规定，规定不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取，对于规范、统一我国不动产登记收费制度，鼓励当事人办理不动产登记具有重大意义。其他更具体的不动产登记相关事项可以关注未来的不动产登记法立法。
法条关联
◆《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（全文）
◆《财政部、国家发展改革委关于不动产登记收费有关政策问题的通知》（全文）