12.物业公司未在小区停车场安装监控设施，业主汽车轮胎被扎破，物业公司应否承担责任？

上诉人张先生与被上诉人河南省信阳市某物业公司物业服务合同纠纷案

基本案情

张先生居住在河南省信阳市某花园小区，2012年12月9日晚，原告张先生驾驶私家车回到小区，停在物业公司划分的收费停车位上（每个车位每月40元）。但该车位不属于张先生，而是归其他业主所有。10日早上，张先生发现停在小区里的汽车，四条轮胎均被扎破，左车门被钉子划了一条一米长的划痕。张先生报警，民警到现场勘验，因没有现场监控，无法确定是谁的行为。11日张先生将汽车拖到维修站对轮胎进行修补，花费60元。另查明，2010年4月15日，张先生与该物业公司签订物业服务协议，张先生物业管理费交到2012年4月，张先生诉称因所购房屋质量问题，其一直与物业、房屋开发商交涉，所以未交物业费。物业公司在小区路两侧划定停车位并收取使用费，每月停车业主交40元，张先生未在小区购买停车位。张先生诉至法院，认为其与物业公司签订的物业服务协议未约定停车位服务项目，物业公司擅自增加了收费项目，应当承担违约责任。要求物业公司赔付汽车四个轮胎被扎直接报废损失4000元，汽车划伤维修补漆损失2000元，拖车费500元，误工费1500元。

◎ 裁判结果

一审：一审法院认为原告在拖欠物业管理费期间，将车停在其他业主交费的停车位上，对造成车辆受损的结果应当承担主要责任。在安全事故现场无监控，也是导致侵权行为人难以确定的主要因素，物业公司也存在过错。因原告张先生请求赔偿损失8000元，属未发生费用，已发生的拖车及补胎费用60元双方按主次责任三七比例分担为宜。判决如下：一、被告物业公司于本判决生效后10日内赔偿原告张先生拖车及补胎费用18元。二、驳回原告张先生的其他诉讼请求。案件诉讼费100元由原告张先生承担。

二审：一审判决后，张先生不服，提出上诉称：上诉人请求赔偿的损失属已发生的费用，应当予以支持。其中，更换四只轮胎4000元、汽车划伤维修补漆2000元、拖车费500元、误工费1500元，而一审仅认定拖车及补胎费用为60元错误。请求二审依法改判。物业公司认为原审判决应予维持。二审法院认为，一审认定物业公司与张先生对此次事故责任划分比例为三七开并无不当。虽然张先生在一审期间未能及时向法院提交因车辆受损造成的更换轮胎、拖车费用证据，因车辆受损事实存在，且该项费用已经实际发生，对该项损失本院予以认定，因此判决赔偿数额应予适当调整。判决如下：一、维持信阳市××区人民法院（2013）信×民初字第×号民事判决主文第二项；二、变更上述民事判决主文第一项为：被告物业公司于本判决生效后10日内赔偿原告张先生拖车、补胎及更换轮胎费用共计1368元。

案例评析

本案是一起物业管理区域内机动车停车管理纠纷，起因是业主的私家车轮胎在小区内被扎破，争议焦点是物业公司应否对张先生的车辆受损承担责任，如应承担责任，承担多大责任。

判断物业公司应否对张先生的车辆受损承担责任，应当主要从合同履行及侵权两个角度衡量。

一、张先生与物业公司形成了物业服务合同关系，但未形成停车管理服务合同关系，在停车管理服务方面物业公司不存在违约

2010年4月15日，张先生与物业公司签订物业服务协议，证明双方形成了物业服务合同关系。但是张先生与物业公司签订的物业服务协议中未约定停车位服务项目，同时，张先生未在小区购买停车位，未向物业公司交纳每月40元的停车费，双方亦未单独订立停车管理服务协议，也不存在事实上的服务与被服务关系。因此，不能认定物业公司存在违约行为，其不应承担违约责任。

二、物业公司不存在过错，不应承担过错侵权损害赔偿责任

1.物业公司对小区未安装监控不存在过错。本案一、二审法院均认为，在安全事故现场无监控，也是导致侵权行为人难以确定的主要因素，进而认为物业公司也应在其疏忽大意及疏于防范的过失范围内承担适当责任。仅以事故现场无监控为由即认定物业公司有过错，令人难以信服。因为物业公司是小区的物业服务单位，不是建设单位，更不是产权单位，其接管时如果小区已有监控设施，物业公司当然应当按照合同约定做好监控设施的维护及使用；如果没有，只能追查建设单位是否按照设计要求安装了监控设施，或者由业主共同决定是否加装监控设施。根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，住宅专项维修资金是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。共用设施设备，是根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。监控设备的加装和维修费用可以由住宅专项维修资金支付。因此，如果涉案小区没有安装监控，应当由业主表决，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意后使用。如果一定认为未安装监控存在过错，那么过错方也是业主，而非物业公司。

2.没有证据显示物业公司未尽到安全防范义务。《物业管理条例》第四十六条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”这是法规对于物业公司安全防范义务的规定。

安全防范是物业服务企业的主要义务之一，也是物业管理服务合同的主要内容之一。物业服务企业的社区安全管理义务包括物业消防管理和小区治安管理两部分。物业服务企业是否承担前述义务，完全由业主团体与物业服务企业在合同中约定。我国目前的物业服务企业是以服务人的身份出现的，因此，实践中的物业管理服务合同一般都会约定这类社区安全管理义务。

本案未交代物业公司是否履行了巡查、站岗等义务，难以判断其义务履行情况。因此，在没有更多证据的情况下，物业公司不应对张先生的车辆受损承担责任。即便判令物业公司承担赔偿责任，也应当是较小的责任。

表3-1 物业服务企业通常承担的社区安全内容

三、业主欠费是否影响责任承担

这一问题不是本案争议的焦点，但对最终判决却起到了重要作用。一审法院认为，“原告在2012年4月以后未交物业管理费，并在拖欠物业管理费期间，将车停在其他业主交费的停车位上，对造成车辆受损的结果应当承担主要责任”。二审法院维持了一审法院认定的责任分担原则。但是，业主是否欠缴物业费与其承担责任大小完全是风马牛不相及的。业主欠费只能说明其未按照物业管理服务合同约定履行交纳物业费的义务，不能据此判断侵权过错的有无与大小，该问题应通过诉讼、仲裁等途径加以解决。而是否承担车辆损害赔偿责任及相关责任大小则属于《侵权责任法》范畴，应通过相关证据来认定过错。

实务指引

本案启示物业公司在停车管理过程中应注意：

一、停车管理合法合规必须要履行的程序

本案中，业主张先生认为，将车停在小区13号楼前并无不当，该停车位属于小区公共通道，物业公司私自将该公用通道划分为停车位出租给业主停车，属违法行为。虽然业主张先生提出的问题与本案不是同一法律关系，但是业主如果另行提起诉讼，物业公司极有可能面临败诉的结果。因此，该问题应引起物业公司的关注，确保停车管理行为合法合规。既然是公用通道，按照《物权法》的规定就应当属于全体业主所有。利用该部位停车，物业公司应当履行如下程序：（1）征得业主大会同意（未成立业主大会的，征得相关业主同意），并协商确定收费方式和收费标准；（2）办理停车位备案手续；（3）办理停车收费备案手续。

二、通过技术手段降低物业公司面临的管理风险

收费停车场内发生车辆剐蹭甚至盗窃等问题，不可能仅仅通过赔礼道歉就能解决。物业公司应当从自身管理入手，识别、评估并控制相关风险：（1）加强车辆进出管理。做到车辆进出有登记、凭卡凭证进出。（2）做好加强车辆引导和停放管理工作。车管员应根据不同情况将车辆依次引导至个人固定车位、指定车位、访客车位等地点停放，禁止占用消防通道、人行通道、小区出入口等地停放。车辆停好后应提醒业主锁好门窗，妥善保管、随身携带贵重物品。（3）加强停车场及周边巡查。一要做好常规巡查，发现可疑人员，立即上报并采取有效防范措施；二要做好节假日、夜间等重点时段的巡查。（4）强化技防措施。有监控设备的要用好监控设备，并妥善保管影像资料；如尚未安装监控设备，可考虑申请住宅专项维修资金安装监控设备。（5）采取必要的应急措施。发生车辆损毁等事件时，一要及时报警，配合公安部门做好调查；二要注意收集和保管相关证据，包括车辆出入记录、巡查记录、监控影像等；三要及时上报情况，征询律师专业意见。（6）通过公众责任保险转移风险。

知多一点

何为“善良管理人注意义务”？

本案法院还提到物业公司的善良管理人注意义务。民法理论上将注意义务分为三个层面：①普通人注意义务，以一般人在通常情况下是否能够注意为标准，一般人难以注意而没有注意不能认定行为人存在过错；一般人能够注意而没有注意，行为人即存在过错。②与处理自己事务为同一注意义务，该注意义务较普通人的注意义务要求要高，它要求行为人在行为过程中尽到与处理自己的事务一样的注意义务。③善良管理人的注意义务，该注意义务不以行为人的主观意志为标准，而是以客观上应否做到某一程度为标准，是特定人依其特定行业或职业的要求所应负的注意义务，其要求高于前两种注意义务。以物业管理为例，所谓善良管理人注意义务除了合同约定的义务之外，主要是指物业公司应当达到法律、法规、行业规范等所要求达到的注意程度，或者应当达到同类经营者所应达到的通常注意程度，或者达到一个诚实善良的经营者所应达到的注意程度。

笔者认为，对物业公司的安全防范义务和善良管理人注意义务的要求，主要是为了促使物业公司采取必要和适当的措施保护物业所有人、使用人及其财产免受不当危险的侵害，其仅需要在能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任，在无法预见或防范制止的情况下发生的损害不应由安全保障义务人承担责任。